フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

[マンコミュファンさん]

フランス大使館の再整備によって得られた敷地に建設されるプロジェクトですが、リーマンショックの影響で延び延びになっていた模様です（大使館は完成済み）。敷地内の緑を眼前にした定期借地権付き物件。

公式URL：http://www.proud-web.jp/minamiazabu/
プロジェクト発表時のリリース：http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20071029.pdf

＜全体概要＞
所在地：東京都港区南麻布4-33-13（地番）
交通：日比谷線広尾駅から歩いて7分
総戸数：88戸（事業協力者住戸含む）
間取り：2LDK～3LDK
面積：68.84～191.74m2

売主：野村不動産、三井物産
設計・施工：竹中工務店
管理会社：野村リビングサポート

[1: 匿名]

麻布台パークハウスの二の舞か。定借も共通だな。果たしてニーズがあるかな。

[2: 匿名さん]

近くの老人ホーム建設予定地が気になる

[4: 匿名さん]

馬鹿高いと予想。

[5: 匿名さん]

とてもよいところだけど、ちょっと大通りから近くない？
プチバブル期だったら、坪800とかでも瞬間蒸発した気がするけど、
このご時世どうだろうね。。。

[6: 匿名さん]

借地権だから安くなりましたと言っても
４億が３億になった感じだから
それだけ出せる人は所有権付きを買うよね。
投資目的でも震災で外国人がいなくなっちゃったから
１００万超えの賃貸は空きがでてきてるし。
定借で売れてるのは３千万を切るような安い物件。

[7: 匿名さん]

環境は良さそうですね。有栖川公園も近いし大使館横ということで大使館の雰囲気も味わえそうな、
定期借地権なので、永住目的の人が住みそうですね。
億単位の部屋は残りそうだけど、そんなに広くない手ごろな部屋は売れていくのでは。

[8: 匿名さん]

白金側の北里にバス通院してる時に、よくこの辺りを通ったけど、
高速道路の下の川はドブ川ですね。
野鳥やヘビを見掛けたことがあるから、環境がいいとも言えるけど。

[9: 匿名さん]

ここの売りは、なんと言っても「緑」なんでしょうね。
緑大好きな私は、相当に期待しています。

都心で緑が綺麗に見えるマンションというのは、かなり
少ないですよね。その点、ここは、

・目線レベルで緑を味わえる
・道路を隔てないで緑を味わえる（窓を開けたら、車の音というのも…）
・墓地等の緑ではない

という点で、希少だと思います。また、ピンポイント的に緑がある
わけではなく、周辺環境含めて落ち着いているのは評価高いです。

多少気になるのは、幹線道路に近く、その音がどうなのかということと、
（借景によくありがちですが）「緑の壁」になってしまわないか、
ということでしょうか。

[11: 匿名さん]

高速の出入り口が近く便利だが、前の道がちょっと狭いね。
東側はすべて緑だが、北は丘の上のマンションから見下ろされ、北東は団地。
有栖川公園や広尾駅はそれほど近くない。途中の道に高級感なし。

あまり欲張った値付けすると危ないな～。

[12: 匿名さん]

ここにしても広尾しても、ここぞという立地に定期借地
というのはいかがなものかね。

こういう唯一無二な立地は、べらぼうに高くして、
ごく限られた人のみが住めるようにすればよいのだよ。
（定期借地だから価格抑えめ、とか余計なお世話）

もはやアレコレ言っても仕方ないけど、せめて、
仕様を極上にして、南麻布にエセ富裕層が流入しないよう、
デベには節度ある価格設定をお願いしたい。

[13: 匿名さん]

渋谷川の近くで地盤が悪そうでは？
大使館敷地の東側は台地になってるようだけど、マンションが建つ西側が低地。

残らない、資産にならない物にお金は出したくない。

[14: 匿名さん]

このご時世だからね。それなりに抑え目の価格になるのでは？広尾はもはや一億くらいで住める街になってしまったからね。

[15: 購入検討中さん]

私は50年後まで生きていないから定借でもなんの問題もないですよ。
早く住みたいですね。

[16: 匿名さん]

前面道路は広がる予定だね。
近所にモデルルーム建設中だけど、
いつ完成でしょうか？

[17: 匿名さん]

会員限定サイトようやく公開されましたね。
オーダーメイドプランが楽しみです。

[18: 匿名さん]

ここの西隣のニューサンノーホテルって米軍施設だって知ってた？
23区内に残る2箇所しかない米軍施設の一箇所。

もう一箇所は赤坂プレスセンター。

[19: 近所をよく知る人]

豆知識ありがとう。

[20: 匿名さん]

高級マンションの割には公開されている間取りが微妙。
しかも40以上も間取りがあるとか・・・・

[21: 匿名さん]

40以上の間取りとは、ＨＰから間取りをみたいのですが、
まだ公開されてないですね。
資料には間取りなど載っていますか？

[22: 土地勘無しさん]

フランス大使館跡地とは、おしゃれな響き。
しかしながら、定借とは残念。
麻布台パークハウスのような、アメリカンクラブ建て替え費用捻出
のマンション（？）と、同じ香りがするのは、吾輩だけであろうか？
どうせ後５０年も生きてはなかろうとは思うが、そこがネックである。
将来、売却するとなると定借は如何なものか。
残る選択は賃貸という選択しかない。だが、タワー系マンションと違い、月々
の維持、管理費等も高額であろう。投資用と考えるも、
マンションは昨今ダブついてきている。賃貸の今後の相場がどうなるかだ。
税金対策者向けのマンションということか。

[23: 匿名さん]

こちらの価格っていくらくらいでしょう？
ラウンジやガーデンテラスの緑の多さと周辺の環境は一度住んでみたくなります。定借だと転売には向かないでしょうし、永住目的の方が多く住みそうなので、マンションの管理なども荒れることは少なそうですね。
そういうところはいいと思います。
ただ、所有権にこだわりたい気持ちもあります。

[24: 土地勘無しさん]

本当に納得のいくサービスを生活に取り入れたいならば、ホテルで生活すればよい。
しかし実際の生活となると、衣類や、コレクションの置き場に難儀するのではなかろうか。
我が家というものは、ホテルの一室を間借りしているのとは異なる。

心からやすらぎ、安堵できるのが住まいであり、暮らしである。

使い込んだ家具、愛読書、
お気に入りのグラスで、ワインを飲む。愛すべきモノたちに囲まれて。
従って、ホテルと我が家…愛着ある住まいとは、同じ居住空間といえど、そもそも求めるものが違うのだ。

さて、昨今この暮らしに新たな価値が必要とされ始めた。
「より安全」というキーワードである。
埋め立て地の安全性をこの場でどうこう論議するつもりはないが、街の歴史を知り、安全な土地に
住まう事は、今後のマンション選びに対し重要な点である。
安心は、幸福感へと繋がるものだ。

[25: 物件比較中さん]

定借というのは残り10年とかになると売れないんじゃないだろうか

自分はあと40年ぐらいしか生きてないと思うが相続した子供がかわいそう

[26: 匿名さん]

10年貸せばそれなりの賃料収入になるのでは？

また、セカンドハウス、現金その他、相続対象財産
はいくらでもありますけどね…。

そもそも、相続させるべきは有形の財産ではなく、
教育・人脈等を始めるとする無形のものですよ。

幼少期に、（都心にしては）緑が多い、国際色豊かな地域で、
質の高い教育（幼稚園・インター、私学等々）を受けながら、
優秀な同世代に囲まれて過ごすことは、子供への良い贈り物
になるのでは？

[28: 匿名]

↑　ここに住む必要は無いと言う意味ですか？

[29: 匿名さん]

別にフランス大使館に住むわけじゃないだろ　バカバカしい
くだらない

俺は湾岸を検討することにするわ　さいなら

[30: 匿名さん]

タワマンな。しかも定期借地じゃない、権利がしっかりした。

[31: 匿名]

値下がりしてる湾岸を検討する人の意見か。

[32: 匿名]

一番広いとこ、買うわ

[33: 土地勘無しさん]

リクルート社発行の「都心に住む」２月号を購入、内容をチェックした。
いよいよ「南麻布プロジェクト」の全貌が見えてきた。
中々のものではないか…というのが、吾輩の率直な感想である。

ついでに、定借マンションガイドなる講釈が、掲載されていた。
（そんなもので、単純に定借を選ぶ人間がいるとは思えぬが…）

マンション選びの重要項目として、便利性、快適性、資産性、安全性、等が上げられる。
その中でも極めて、この物件は、将来に渡った資産性が、明らかに期待出来ない。
１年刻みで限り無く価値が下落する。従って売却は難しい。
それを念頭に入れ、割り切れば、良い物件だ。環境は、申し分ない。

定借物件はどうやら、この物件に限らず、以前申し上げた麻布台パークハウスの他にパークコート神宮前、
広尾ガーデンフォレスト、桜プレイス（目白）等、思いの外、建設されているようだ。
今の時代、定借にこだわる人間があまりいないのだろうか？
残念な事に、定借物件ほど、良い立地だ。
言い換えるならば、希少性のある良い立地でなければ定借の意味も無いし建たない、ということだ。

老人ホームに入る前に、いっそ贅沢気分を味わうのも悪くないか…？
子孫に財産分与する必要のない、子供のいない夫婦なども良いかもしれない。

[34: 周辺住民さん]

共同住宅の区分所有権なんて他住民の干渉が強く怪しいもの。
まともに建て替えできる保証がなければ、
定期借地権の方がコストが明確と言える。

[35: 匿名さん]

ここは街宣車による被害はありますでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら、ご教示下さい。

[36: 匿名さん]

街宣車が嫌なら大使館の多い港区に住まないことだ。

[37: 匿名]

街宣車が来ないことはないですが気になるレベルではありません。

パトカーや救急車が走っているのと同じですよ。

日常生活で許容できるレベルの騒音だと思います。

[38: 匿名さん]

＞街宣車が来ないことはないですが気になるレベルではありません。
＞日常生活で許容できるレベルの騒音だと思います。

自分は以前、ロシア大使館近くに住んでいましたが、街宣車の騒音は、
とても「日常生活で許容できるレベル」なんてものではなかったです。
パトカー等と違って、滞在時間が長い上に、音量も非常に大きいです。
しかも、結構頻繁に来ます。

いまだに、（北方領土を）「返還せよ～」、「返還せよ～」、「返還せよ～」
と叫んでいる声が頭に残っています。

自分が住んでいたのは、街宣車が叫びまくる場所（フェンスがあるところ）
から50mくらいしか離れていなかったので、場所が悪かったというのもある
かもしれませんが。

この場所でどれくらいの音量・頻度なのか、自分は知りませんが、街宣車
被害は事前に入念にチェックした方が良いと思います。
日常生活で繰り返されることなので、結構ダメージは大きいです。

あと、街宣車はさんざん叫んだ後、そのままノロノロと周囲を回ってまた
戻ってきたりするので、大使館周辺一体が被害を受けます。

[40: 匿名さん]

確かに、最近は良い立地は定借物件が多いね。
残念な限り。

[41: 匿名]

ここホームページもアップデート最近されていないとおもうのですがなにか事情ご存知ですか？

[42: 匿名さん]

いくら安くても定借はやはり避けたい。ガーデンフォレストの中古の暴落ぶりみてしまうと正直怖すぎる。

[44: 匿名さん]

定借なのに億ション確実なんでしょうから、売れますかね？

[45: 匿名]

ここは明治神宮以上に環境は最高。なんせ森隣接のマンション。芸術家とか文化人が買うと思うよ。
彼等にはコスパという概念はないし、アトリエならば税金対策にもなるし。

アトリエとして使ってよい作品が生まれればいくらでも元がとれる。

何よりも戸数が少ない。案外売れると思う。

[46: 匿名さん]

高速至近というのをどう考えるかだよね。

[47: 匿名さん]

間取りはどれも良くないよね。
何であんな曲がった設計にしたんだろ。
最大限空き地を有効に使いたかったのは分かるけど。

[48: 匿名]

あの形は外の景観を部屋一杯に感じるためだと思う。普通に考えれば家具とか置きづらくて使い勝手は悪いけど、ほとんどが広い部屋だから緑の広がりをより広く感じられるはず。

[49: 匿名さん]

正直な話、ここなら豊洲の方が良い物件が多い

[50: 住まいに詳しい人]

眺望といっても、ココはタワーじゃないし
大使公邸側の近景を愉しむことになるんだろーね

ひっそりと住みたい人はそれでいいのかもしれない

[51: 匿名さん]

>>48

そういうことですか、それで納得。たしかに外の景観に合わせた感はありますね。あるタレントさんの自宅がだいぶ前に特集されたとき、同じように曲がった形になっている部屋があって、外が見渡せる感じになってました。その窓際にスポーツマシンを置いたりと、気持ちの良さそうな環境でしたよ。実際に見える景観をたしかめてみたいものですね。

[52: 匿名さん]

ここは月の賃料に換算するとおいくらですか？

[53: 匿名さん]

物件の周辺には、明治屋やナショナル麻布があるようですが、他にスーパーや商店街など、買い物が出来るところはありますか？

[54: 住まいに詳しい人]

北里通りや四の橋の商店街も比較的近い
しかし飲食店に関しては良いお店もあるが、物販に関しては歩いて出掛けるほどの魅力はない
広尾の商店街＋明治屋・ナショナル麻布以外はクルマ利用でしょ

それなら食品だけでもガーデンプレイスの三越、並木橋のライフ、白金高輪のクィーンズ伊勢丹、
伊皿子のピーコック、白金台の東急ストア、一の橋の日進デリカテッセン、ヒルズのリンコス、
ミッドタウンのプレッセあたりと選択肢は多いと思う

[55: 匿名さん]

>52
こういう場所の賃料相場ってあってないようなもんだよ。
緑があったり大使館の近くという環境で外資系役員が好みそうなことや
広尾が最寄駅なことを考慮して一番狭い60平米で月30万円、
ここの平均的な広さだと月100万円を超える賃料設定が多いんじゃないかと思う。

ただ相場がそんなもんだとはいえ六本木のタワーとかも
高額の部屋は余ってて果たしてその価格帯で借り手がどれだけいるかはわからない。
相場を崩してでも絶対に貸そうとすれば当然下がるだろうし。

まぁでも築浅のうちは最低でも月50万円はすると思うよ。

[56: 匿名さん]

賃料は坪2万円程度じゃないかな

[58: 匿名]

戸数が少ないし、場所がいいからたぶん売れる。

[59: 匿名さん]

ふと思ったんですが、外国人にとっては
日本の分譲マンション購入より定借物件のが購入しやすいのかな？

ごめんなさい、素人で。もし審査等がゆるいようだったら定借物件が
増えたら外国人も購入しやすいのかしら・・・と思って。

[60: 匿名さん]

外国人は居住目的では購入しないでしょう。
投資物件としての価値次第じゃないでしょうか。

[61: 匿名さん]

どちらかといえば外国人ほど所有権にこだわる。
いつ手放さなきゃいけないかわからないから。
日本的じゃない外資企業は銀行のローンが通らないから
現金購入する以外は難しいので定借増えたら買いやすくはなるかもしれない。

[62: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストも苦戦してるし、
億超えの定借は厳しいでしょう。

[63: 匿名さん]

戸数が多ければね。
パークコート神宮前は385戸、広尾ガーデンフォレストは670戸。
ここはたったの88戸。内容もいいし、間違いなく売れる。

[64: 匿名さん]

お金持ちや、外国人に実際に聞いてみるのがよいのでは？

[65: 匿名さん]

あのう、私お金持ちですけど、ここいいですね。都心の一等地で由緒ある森の中で暮らせる。
そのうえフランス大使館に隣接していてセキュリティ上も問題なし。
アメリカ大使館やアメリカンクラブの隣接は、騒々しさや品の無さからタダでもいいと言われて
も断ると思うけど・・。それに８８戸という規模もちょうどいい。
今５０代だから、もし買えば死ぬまではここで暮らせると思う。
死んだときに、２億や３億の資産が残るか残らないかは関係ないかな。
生きている間はなるべくいい環境で暮らしたい。　それだけです。

[66: 匿名さん]

金持ちは買わないよ。
そもそも集合住宅、区分所有のマンションは金持ち向けじゃないし、マンションアドレスは格好悪い。

[67: 匿名さん]

戸建てもマンションも持ってる金持ちは多い。

[68: 匿名さん]

金持ちは不動産いくつも持ってる場合が多いね。
50億円くらい持ってたら他に買うものないでしょ。
お金だけ持ってたって何も楽しいことないし。

上場企業の社長は住所開示しなきゃいけないから
千代田区や港区のマンションが開示用として人気らしい。

[69: 匿名さん]

立地は希少だとは思うが、定借はパス。リセールに苦労するのは確実で、買った瞬間に価値が下がるであろう物件はリスクが高すぎる。

[70: 匿名さん]

とお金持ちさんは考えます。

[71: 匿名さん]

私は自分が利用したくなるような立地条件の場合は定借でもいいですけどね。
1億か2億くらいなら普通に投資で損することもありますから･･･。
定借でもゼロになるわけじゃないので下手な投資よりはマシです。

[72: 匿名]

お金持ちもいろいろ。資産価値とか深く考えないお金持ちもたくさんいる。小説家とか画家とか音楽家やデザイナーは損得勘定は二の次だから。

[73: 匿名さん]

定借でも、建物部分の税金や維持管理費はかかるわけで。
資産価値どころか、むしろマイナスではないだろうか。

[74: 匿名]

値段わからないので、議論できませんが割安感はない設定になるでしょう。
ここの場合はフランス大使館の借景にいくら払うかが鍵になるのでしょうね。
道路サイドはかなり安い設定にしないと厳しいと思います。

[76: 匿名]

安く出ることはないのでここに住みたいと思うお金持ちが88人くらいいるかどうかですね。

[77: 匿名]

坪単価450万円前後だと瞬間蒸発。

500超えると苦戦。

ハッキリ言って現実的なところまあこんな感じだろうね。

[78: 匿名はん]

ま、所詮、野村のプラウドだしな（笑）
当初計画通り、三井が幹事会社になって『南麻布パークマンション』にしときゃ坪600はいけたのにな（笑）
リーマンで三井も弱気になったな（笑）
まぁ南西最上階で550くらいだろ（笑）

[79: 匿名はん]

要はブランドイメージなんだよな、ブランドイメージ。

[80: 匿名]

大使館側で上で450、400、道路側360。定期借地権であることかんがえるとこれがマックスでしょ。

[81: 匿名さん]

俺も、定期借地嫌い。定借が売れてもらっては困る。
よって、上の予想に一票。

いずれにせよ、借景がある側とない側では大きく違うよね。

[83: 匿名さん]

定借ってリセールできないこと考えたら
セカンドとして買える金持ち向けだから。
庶民はどんな物件であれば定借なんて買っちゃ駄目だと思う。

[84: 匿名さん]

その通り。リセールできないぜ～。多分。

[85: 匿名さん]

定借融資に積極的なのは、住宅金融支援機構とか、
一部金融機関に限られるからね。

リセールできないよ。

[86: 匿名さん]

結局判断材料のネックは定借物件ということ
仮に100平米の3LDKが1億5000万円だとしても果たしてこの場所を選択する人がいるんだろうか？
50年後にはその1億5000万円は泡となって消えてしまうのに…
さらに毎月のべらぼうに高い地代を50年間払い続けることに…

[88: 匿名さん]

そういえば、地代いくらくらいなのでしょうか？

私、難しいことわかりませんが、所有権だとしたら、
２億のものを、定期借地ということで、１億５千万円
で買えるとして、差額の５千万の運用益等も加味した上で、
どちらが得か、ということですよね。

って、お金持ちはそんなこと考えないのかな？

[89: 匿名]

地代、値段ってもうわかるのですか

[90: 匿名]

戸数少ないから地代もバカ高いと思う。ただ前払い地代にしちゃって物件価格に含めて月々はそうでもないようにするんじゃないかな。

[91: 匿名]

いくら得かとか投資感覚で買う人は定借は考えないでしょうね。
見るとしたら利用料として妥当な金額か、大使館の立地を気に入ってそこにだったらいくら払って利用したいかじゃないかな。
最近は中国人の富裕層が世界中の不動産買い漁ってるから結構な数を中国人が買うんじゃないだろうか。中国人なら定借に抵抗ないし、フランス大使館の隣を占領できるみたいなことも好みそう。

[92: 検討中の奥さま]

今日2回目見てきました。
扇形の部屋もありますけど、多くは長方形のきれいな形でしたよ！
定借なのは気になるところですが、
価格設定はやはり分譲より割安感はありました。
レイアウトを自分でいじれるのは良いですね。
バルコニーはどの部屋も広め。
魅力的だけど定借…
悩みます。

[93: 匿名さん]

麻布、フランス大使館という言葉に惹かれて情報を見ているのですが、マンションにあまり詳しくないので恥ずかしい質問だったら笑わないで下さい。いや笑っていただいても良いのですが、定期借地権ということは土地の持ち主はフランス大使館なのでしょうか？日本国？
何やらオフィシャルページがゆったりしすぎて知りたい情報をサクッと見ることができません。貴重な森は破壊されずに守られるのでしょうか？その点も気になります。

[94: 匿名さん]

日本の場合は大使館の土地は各大使館が所有しています。
（国によっては賃貸しか認めてない国もありますが）
最近中国が大使館側に南麻布土地を拡大してニュースになってましたけど。

フランス大使館は建替えたばかりなので恐らく森は長い期間維持されるとは思いますが
あくまで借景なので未来永劫確保されたものではないというのは確かです。

詳しくはこちらをご覧になるといいかと。
http://www.ambafrance-jp.org/spip.php?article3771

[95: 匿名さん]

ガーデンフォレストは参考にならないかもしれませんが、90平米Classで地代は月12万円前後らしいです。
ここだと15万円はいきそうですね。
150平米Classだと軽く20万円は超えそうですね。それに管理費や修繕積立…。
恐ろしい。

[96: 物件比較中さん]

>92

定借でなければという声はありますよねぇ。でもそれでも考えたい物件、いやはや憎らしい魅力のマンションですな。どこかの不動産サイトで拝見したのでありますが、定借は状況で更新できるという物件もあるそうで。自分は知識が無くそれがこのマンションにも当てはまるのかどうかまでは分かりかねますが、それも可能性はあるんですかな。

一度こちらの良さを知ってしまっては中々後ろには引けませぬ。
将来の対応をしっかりと確認はしておきたいところであります。

[97: 匿名]

リセールはできないけどその分安いですから賃貸に出す時は有利ですよね。
何戸か買う余力があるなら定借は悪い選択じゃないと思ってます。解体されること前提なので負債を残さなくて住みますし。

こちらは一戸目に買うのはNGだけど二戸目か三戸目ならいいと思います。

稀有な立地で貸し手には困らなそうですから。

[98: 匿名]

失礼しました。タイプミスしました。

貸し手じゃなくて借り手です。

[99: 匿名さん]

＞リセールはできないけど

リセールできないのですか？
定期借地に対してローンを出す金融機関も少なからずあるようですが、
なぜリセールできないのでしょうか？

あと、そもそも、このクラスって、ローン組まずに買う人も多いとの
認識なのですが、そうでもないのでしょうか？

[100: 匿名さん]

>99
リセールできないというのは中古で売るのであれば損する確率がかなり高いという意味です。
いくら定借でも損失出すくらい安くすれば売れますので。

定借は売りにくいというのはローン以外にも
仲介業者が売りにくいのに手数料が安くなる定借を嫌うとか、
中古で探してる人は家への拘りが強くて新築買う人以上に定借を嫌うとか、
いろいろデメリットがあるのでそれなら無理に売ろうとしなくても、
安く買えて利回りがよく、場所もいいんですから
リセールせずに賃貸に出すのが向いてるということです。

あと数少ない定借OKのローンも限度枠が5000万円とかなので
結局かなりの部分を現金で用意する必要があるので
ここのような億ションだと実質はローン使えないのと同じですよ。