フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

[マンコミュファンさん]

フランス大使館の再整備によって得られた敷地に建設されるプロジェクトですが、リーマンショックの影響で延び延びになっていた模様です（大使館は完成済み）。敷地内の緑を眼前にした定期借地権付き物件。

公式URL：http://www.proud-web.jp/minamiazabu/
プロジェクト発表時のリリース：http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20071029.pdf

＜全体概要＞
所在地：東京都港区南麻布4-33-13（地番）
交通：日比谷線広尾駅から歩いて7分
総戸数：88戸（事業協力者住戸含む）
間取り：2LDK～3LDK
面積：68.84～191.74m2

売主：野村不動産、三井物産
設計・施工：竹中工務店
管理会社：野村リビングサポート

[557: 匿名さん]

どっちも駄目ですが、こちらの方が幾分マシです。以上。

[558: ご近所さん]

　少し離れた南麻布３丁目の十味です。
今の住居が戸建てなので、近くにセカンドと思って検討しました。
皆様色々御書きになられていますけれども、
私としては、定期借地なのでたとえ安くても資産としての価値が有るのか無いのか？というこことと
只は「南麻布」の地名からお住まいになられたい方という一方的な考えの方なのかなと思っています。

[559: 匿名]

↑ごめんなさい。日本語でお願いします。つまり言いたいことは？

[560: 購入検討中さん]

森側の部屋は、最低でいくらくらいから買えますか？

[561: 匿名さん]

ここ、現地見てきました。

■立地
都営南麻布四丁目アパートの斜め向かい。距離にして5mくらいのところ。
http://www.toeijutaku.info/article/133917342.html
によると、南麻布四丁目アパートには、エレベーターがないそうです。

付近は高級感ゼロでした。

他方で、坂を登りきった辺りは、日本を代表する高級住宅地。
お客様をよぶときは、なんとかして、坂上からアプローチする方法を
考えた方がいいかもしれません。

■外観
一部、外観が見えました。最初、まだ未完成なのかな、と思ったのですが、
隣のフランス大使館の壁面と同じでしたので、あれで、完成なのでしょう。
正直、マンションとしては、かなり変な感じです。
これからの検討者は、実物を見てからにした方がいいと思います。

■音
ここのスレを見ていると、明治通りに近くて煩い、という書き込みが
ありましたが、それに加えて、そもそも、西側の通り、かなり細い上に
細さの割には、交通量もそれなりにあり、かつ、道路にほぼくっつけて、
建物をたてているので、西側の通りの音が相当にマンション内に入って
くるのではないかと思われました。

■その他
敷地のちょうどカーブするところにある建物、なんなのでしょうか？
目の上のたんこぶみたいな感じになっていって、あれだけでも、相当に
行けていない感じがでてしまっていると思われます。

■緑
木々と建物が、かなり密着していました。緑に壁にならないといいですね。

http://tanaism.com/yohtanaka_architects/works_y2house.html#13
以前、雑誌か何かで、↑の家を建てるときは、どうしても緑の壁という感じで、
威圧感がでてしまうので、できるだけ、建物と木々の間をあける感じにした、
と書いてありました（それでも、ちょっと重苦しい感じがありますが）。
ここは、フランス大使館にお願いして、適宜、剪定等して、軽い感じにして
もらうといいのではないかと思います（応じてくれるかは知りませんが）。

■総合
種々デメリットもありそうだけど、これだけの緑があれば、そんなの気にならない、
という人も、一定数いるのでしょうね。人気あるらしいので、まぁ、そういう
ことなのでしょう。

[562: 契約者]

私も緑の壁が心配で上層階にしました。綺麗な緑になること期待してます

[563: 匿名さん]

現地行ってみると、西側の道路から、大使館側の側面が
かなり見えますね。

角度的に、部屋の中が丸見え、ということはないのかも
しれませんが、バルコニーに出たら、道路から丸見え、
のような気がします。

[564: 不動産購入勉強中さん]

明日から第1期2次の登録受付が始まる様子。
DMを見ると130.25m2が16,400万円、販売価格の内訳は建物が43,090,984円、権利金が120,909,016となっており、権利金が販売価格の2/3を占めている。RMに言って権利金について聞いても明確な返答が無かった事が理解できた。第1期1次の契約者の皆さんは違和感を覚えずに納得して判を点いたのだから素晴らしい。ちなみに、広尾ガーデンフォレストでは販売価格における権利金の比率は約1/2である。銀行が借地権物件への融資に対し消極的なのは明らか。この物件は提携ローンで高額のローンを組んで購入する物件にあらず。返済に行き詰まって売却しようにも実質の資産価値は建物評価分のみで、買いたたかれるのが落ちと判断。売却の予定がなく住み続ける覚悟を持つか、あるいは賃貸用として割り切り60年貸し尽くすのが賢明と評価。このような事例は種々物件を検討する中で非常に参考あるいは勉強になる物件であるが、即金で購入出来ない身分の私ではとてもリスクが高く購買意欲は湧かない。

[565: 匿名さん]

↑
上の例だと、権利金は販売価格の４分の３を占めてるんでは？

いずれにしろ「定借」のこと、お勉強してから
検討すべきですね。

[566: 匿名]

だから最初から私が声高に言っているわけです。
このマンションは資産価値は非常に低いと。
バ力高いレンタル料を払う勇気のある人向きだと。

[567: 匿名さん]

資産価値が高いか低いか知らないけどさ、住みたいんだからいいじゃない。

なんというか、もっと高尚な話をしているときに、カネ、カネって言われると興がさめるから、別のところでやってほしいな。

[568: 匿名]

この物件の本当のリスクは緑の見え方です。買う人はみな定期借地権に関しては一応理解しています。なのでリスクとは言えません。
一方緑の見え方は、みんな期待しています。それだけに期待通りでない時がリスクです。

[569: 匿名]

7300万円〜8400万円 って時点で…。
格安マンションだから普通のサラリーマンやブルーカラーでも買えるわけです。（笑） ご近所付き合いが大変そう…
客層にバラツキがあると、変な人もいるからねえ。

[570: 匿名さん]

このマンション、金を気にする人は買わないでしょうｗ
567じゃないけど、ホント興ざめするから資産価値云々はつまらない話

[571: 購入検討中さん]

森が見える側はもう全部売れちゃったのかー
完全に出遅れたー

[572: 匿名さん]

ゆったり暮らすには、ステキな場所だと思います。
サービスも充実していますし、ロケーションもいいですが、
残りの住戸は少ないようです。

ホームパティーも気軽にできそうでいいと感じています。

[573: 匿名さん]

564の話は不十分。
定借は中古だとフラットを使うケースが多いので、銀行の消極性はどうでもよい。
但し、この中古フラットは販売価格が１億円以上だと利用資格がない。つまり高額住戸には使えない。

[574: 匿名]

高額住戸にも使えますよ。勉強不足では？

[575: 匿名]

やはり高い属性のかたが購入されると思うわけです。
社会的信用度がいわゆるクレジットスコアが上位のかたは年収が高いので。

[576: 匿名さん]

三井とは勝負ありだね