変動金利は怖くない？？ その３５

[匿名さん]

早くも３５へ突入しました
テンプレをレス１へ貼りましたので
確認下さい。
有意義な情報交換の場にしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178418/

[581: 匿名さん]

資産デフレが永遠に続いたら、変動であろうが固定であろうが買ったこと自体
間違いという結論になるよ
なぜなら資産価格は家賃に比例する。資産インフレの場合に限って正比例はしない
つまり収益還元価格を超えて投機的に上がるのだけどね。

[582: 匿名]

相場が坪１００万円の土地があったとします。
もし、どうしてもほしい土地があって、その土地を坪２００万円で買ってもいいという人がいたとします。
そうすると、その周辺の土地も坪２００万円で取引されるようになります。
それがバブルです。

[583: 匿名さん]

資産インフレって、家持ちにはプラスじゃないの？何がダメなの？

[584: 匿名さん]

>581
>なぜなら資産価格は家賃に比例する。資産インフレの場合に限って正比例はしない
それはあなたの予測。
資産インフレだろうがなんだろうが、賃貸料と資産価格は相関すると考えるのがマーケット力学においては自然だと俺は思う。。
だってみすみす儲け損ないたい大家はいないから。

[585: 匿名さん]

日本株と土地が投機的に買われてバブルが起こる？

投機の買いが入るにもそれなりに理由がある。ほんの数年前世界中が資産インフレ、バブルに沸いていた時ですら日本だけが低迷してた。

[586: 匿名さん]

>583
レスさかのぼれ。

[587: 匿名さん]

資産インフレは何がダメかというと若年層が持ち家が困難になる。遠距離通勤を強いられる。
住宅ローンに過剰な支出が流れ消費が低迷する
あるいは、住宅購入のために頭金を貯めようと個人消費が低迷する

しかし、実際に資産デフレ＋デフレと低賃金で
若年層に過大に住宅ローンを組ませて可処分所得が減って個人消費が低迷している
組んだローンの繰上げ返済でさらに個人消費は低迷する
資産デフレが消費者物価の低迷につながっているのが現実だね

[588: 匿名さん]

変動派にしても、固定派にしても、ハイパーインフレ云々等の持論を一生懸命にもっともらしい事を書き込んでも、結局先の事はわからないのだから、どちらの金利にしても、メリットデメリットをしっかり理解して、営業の甘い言葉に惑わされずに、余裕を持った返済計画を立てる事が大事。

[589: 匿名]

＞日本株と土地が投機的に買われてバブルが起こる？

バブルは、投機目的で土地が買われたわけではないです。

[590: 匿名さん]

>584
そういう意味じゃないよ。ある程度まで比例するけど高くなりすぎると、売買価格だけが上昇して
賃料はついてこない。そういう意味。だって賃貸を投機でする人間はいないから。
実際に１９８９年の大手町のオフィス賃料は１０万円／坪まで上がったけど地価の上昇率は
それをはるかに上回ったのだよ。そういう話をしている。

[591: 匿名さん]

>589
投機じゃない？
じゃー何だったの？
投資？

私の投資はあなたにとって投機。
あなたの投資は私にとって投機。

投機と投資になんの違いもないよ。

[592: 匿名さん]

>590
１９８９年ってバブルピーク近辺じゃん。
契約更新で価格改定となるはずだか、そりゃリアルタイムには押っつけないよ。
でも２年契約だとすると２年ですぐに追っ付くね。
バブルのピークの一瞬だけ賃貸料が土地価格から導けるそれより安かったですねという話じゃん。

それ以外の、つまり大部分は土地が上がれば賃貸料もどんどん追っ付いていってたてことでしょ？

これだと、変動で組んでて金利も上がるけど家の価格も上がるから売って大儲けっていう論理は、賃貸料も同じようにガンガン上がり意味ないからこの論理に無理があると思わない？

[593: 匿名さん]

>>588
ハイパーインフレは起きる可能性が高い物として、ローン計画を組まないと
危険性が大きいと思うけど。ただし、ハイパーインフレ対策に
変動がいいのか固定がいいのかは意見が別れる所ではある。

[594: 匿名]

バブルのころは、すごい金利でしたよ。
２倍ぐらい支払わなければならなかったそうです。
それに購入価格も高いでしょう。
たいへんだったそうです。
そして、バブルが崩壊して資産価値は下落しました。
残ったのは、たくさんのローンです。
土地だけではありません。
株価も下落しました。

[595: 匿名さん]

みんな国債暴落って何％位になったら暴落だと思ってる？
たったの2％とか2,5%とかになっただけでどういう自体になるか想像してる？

[596: 匿名さん]

＞592
借家法勉強しな。いくら地価があがりましたから家賃あげますなんていっても
通用しないよ。継続賃料と新規募集賃料の乖離が起きるだけ。
当時丸の内の継続賃料は月坪２万７千円で新築ビルは１０万円だったんだよ。

民法では公租公課など正当な事由があれば値上げを請求できるのだが、実際は
テナントはそれを拒んで最終的には裁判所に家賃供託という形をとる。

[597: 匿名さん]

たしかに資産インフレで値上がりしても全体が一律にはあがらない
賃料に高低差があるように上昇にも高低差が出る。

だから値上がりで設けようとするなら、港区、目黒区、渋谷区などの物件で
ないと無理。それでもって売って、賃貸という話でなく売って安い遠隔地に
一旦引っ込む。
そのまま帰れなくなる覚悟でやるんだね。

[598: 匿名さん]

港区で坪単価３００万取得価格５４００万の物件が坪単価６００万になれば売ればローン残債消えて
５４００万まるまる残るよね。そしたらその時点で坪単価３００万のエリアで５４００万の物件買えば
キャッシュで買えるという話だよ。

[599: 匿名さん]

横浜市郊外で坪単価200万で4800万の物件買っても、資産デフレでせいぜい坪単価300万が
いいところ。売ったら手元に２４００万しかのこらない。それで今度は山梨県か茨城県でも買うしかない。

[600: 匿名さん]

現状はその逆なんですよね
地価相場が上がってる所なんて中国が買収してる所でしょ？

[601: 匿名さん]

バブルがどこかで崩壊したように資産デフレが永遠に続くと経済が崩壊するんだよ。

必ず転換点はあると思うよ。
ただ今の現状は周辺下落都心高止まり
場所によって差がでてあたりまえ。差がないなら
今買わないでじっと我慢しているとデフレが続く限り先に買った人が損という話になるな。
資産デフレになれば金利は下がる。実際にローン控除考えたら１％の金利なんて金利ゼロと同じだ。
貯金しながらタダで家に住める。買える人は中国人に限らず資産価値の高そうな場所を買うよ。
しかし資産価値の低い場所は、買える人がどんどん減っていくから価格をいくら下げても売れない
そういう構図になってきている。
郊外の地価の下落は見切売りを呼んでいる。持っていていても下がる一方だから。

[602: 匿名さん]

こんな時代でも
まだ資産インフレが起こると思っている人がいることに驚きだ。
そう思うなら、今から大量に土地を買うことをお勧めするよ。
この人のそんな小さな行為でも
経済の為に一役買えるなら、心だけでも応援したいものだ。

ハイパーインフレで固定・変動の優位性を質問してる人もいるが
ハイパー時では、ローンより物価上昇がおいつけず
さらに食料自給率の低い我が国では餓死者続出ってことになる。
家のローン心配してるって幸せですね。

[603: 匿名]

＞実際にローン控除考えたら１％の金利なんて金利ゼロと同じだ。
貯金しながらタダで家に住める。

そんなことありえない。
貯金する人もいなくなるから、ローンがなかなか組めなくなります。
だから、金利はある程度までしか下がらないようになってると思います。

[604: 匿名さん]

はいはい。永久にデフレが続いてその先どうなるのかお教え願いましょうか。

[605: 匿名さん]

＞金利はある程度までしか下がらないようになってると思います。


マイナス金利というのは、金融政策上はある。住宅ローンはローン控除を含めたらゼロ金利。

カネが動かないから不景気なんだよ。

[606: 匿名さん]

とりあえず株価上がればオレの塩漬け達が助かるから早く上がてほしいけど流石に不況で株急騰とかありえないわ。

[607: 匿名さん]

特需がないと厳しいな
オリンピックやワールドカップの日本開催とか

[608: 匿名さん]

それなら有りえる。
でも首都圏か大阪のみの特需だね。

[609: 匿名さん]

心配してもはじまらんから毎日明るく楽しく生きることをこころがけるしかないね。
いま生きていることが恵まれていることだって思わなくちゃ。

[610: 匿名さん]

しかし今回の「日本株と土地が投機の対象になるから変動危険」という新しい説はいまいち現実味がなくてつまらんな。

[611: 匿名]

＞538

最後の遠吠えしてますね

[612: 匿名]

＞543

先に言ったほうが根拠を出すのがスジ

[613: 匿名さん]

>>607

その程度じゃダメだよ。日韓ワールドカップどうだった？一つのキッカケにはなるだろうけど。

やはり低金利政策を続けて欧米の景気回復をひたすら待ち、欧米が利上げに転じれば円高も
徐々に解消されるからそこで海外にモノ売って便乗景気回復。

でも国内は増税と高齢者ばかりで低成長なんだろうなとは思う。

[614: 匿名]

『ごめんなさい』
って言ったら負けを認めていることになるね。

[615: 匿名]

勝ちだの負けだのめんどくせーなー

勝っても実際正しいかわからない
負けても実際正しかったかもしれない

未来なんて結局正確には予想できない。

進むだけだよ

[616: 変動行く末]

変動⇒動揺⇒揺壊⇒壊滅⇒滅亡⇒亡霊

[617: 堅固定]

俺、全期間固定1.2％(団信込)だから金利上がってヨシ！

[618: 匿名さん]

会社が逝くぞ！

[619: 匿名さん]

今月も固定君より安い金利。10月も金利改訂ないからまた半年0.775%。
順調だな。繰り上げ返済口座も順調に貯まってる。

[620: 匿名さん]

ここでダラダラとつまらん言葉遊びしているうちに変動が着々と元本を減らしている事実。

[621: 匿名さん]

>>613
賛成。

変動金利がフラットを超えるだけでも相当に難しい。

[622: 匿名さん]

>>575
>売ったら賃貸にすむことになり、その賃貸相場も資産価格にあわせて上昇しますので、早売りした場合は賃貸相場で結果的にバカ高い賃貸料を払うつけを追う可能性もあります。
その状況で、収入増を伴わない理由が分からない。
教えてください。

>固定の人は金利が上がっても知らん顔して仕事に集中しておけばよいでしょうな。
この状況で、金利のことだけ知らんぷりできるんでしょうか？
他には影響出てない？
収入とか、実質金利とか。

[623: 匿名さん]

>>559
>収入が増えないっ例出す人いるけど一体どんな仕事してんの？普通のサラリーマンなら定期昇給とか昇格とか有るだろうし、年齢給だって上がるだろうに。
今は、定昇も昇格もしてますよ。
今の話をするだけなら、変動でいいんじゃない？
超長期固定と比較するようなレンジで、安定してるって言い切れる人が、どれくらいいるのでしょう？

[624: 匿名さん]

>変動⇒動揺⇒揺壊⇒壊滅⇒滅亡⇒亡霊

変動さんは亡霊になる運命だったんですね。
なんとなく分かりますが。

[625: 匿名さん]

>今は、定昇も昇格もしてますよ。
>今の話をするだけなら、変動でいいんじゃない？

ならなおさら定昇も昇格もしているうちに元本減らして安全圏って思わないの？
５年後にリストラや会社が倒産したら固定だと返済額変わらないし残債沢山残ってて売るに売れなくなるかもしれない。変動ならば返済額軽減で下手したら賃貸より月々の支払が減ってる可能性が高い。
残債も多く減ってるからその気になればいつでも売れる。

固定さんは現状の収入維持が前提で不況になって収入が減ると競売にならざるを得なくなる。
変動は低金利が続けば続くほど収入減の耐性がついていくからどんどん安全になる。

[626: 匿名さん]

>>625
同感。住宅ローンは最初（初期）が肝心。

[627: 匿名]

５年くらいじゃ、元本もたいして減ってないないだろ。

[628: マンション投資家さん]

ちょっと前まで「変動で繰り上げ返済が鉄板」とか言っていた人いたけどこの不況続きで元気がなくなったね。
ボーナスが減ってそれどころでなくなったのかな。
変動金利が怖いのでなく、頭金少ないままで値下がりしそうな物件買うのが怖いわけでしょ。

固定だの変動だのの以前に担保割れ起こしそうな物件買っていることが問題だよね。
売ればいいって思っている人いるけどそう簡単じゃないよ。思っている値段で売れるなら楽だけど。
安全圏って言葉が出ていたけど、所得の伸び悩みが予測される現状で、ローンが払い続けられるかどうかが問題なのではなく、売って残債が消えるかどうかが問題なのでしょう。

[629: 匿名さん]

> ５年くらいじゃ、元本もたいして減ってないないだろ。

えっ
ほとんどなくなっていますよ。
固定の人は、２０年以上で返済を予定しているのでしょうが、一般的な変動の人は、最大でも１０年ぐらいで計画しているので、５年もたてば半分以下になっていますよ
ちなみにうちは、５年で返済を考えています。

[630: 匿名さん]

＞一般的な変動の人は、最大でも１０年ぐらいで計画しているので

ウケタｗ　いるかよ。そんな奴