変動金利は怖くない？？ その３５

[匿名さん]

早くも３５へ突入しました
テンプレをレス１へ貼りましたので
確認下さい。
有意義な情報交換の場にしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178418/

[581: 匿名さん]

資産デフレが永遠に続いたら、変動であろうが固定であろうが買ったこと自体
間違いという結論になるよ
なぜなら資産価格は家賃に比例する。資産インフレの場合に限って正比例はしない
つまり収益還元価格を超えて投機的に上がるのだけどね。

[582: 匿名]

相場が坪１００万円の土地があったとします。
もし、どうしてもほしい土地があって、その土地を坪２００万円で買ってもいいという人がいたとします。
そうすると、その周辺の土地も坪２００万円で取引されるようになります。
それがバブルです。

[583: 匿名さん]

資産インフレって、家持ちにはプラスじゃないの？何がダメなの？

[584: 匿名さん]

>581
>なぜなら資産価格は家賃に比例する。資産インフレの場合に限って正比例はしない
それはあなたの予測。
資産インフレだろうがなんだろうが、賃貸料と資産価格は相関すると考えるのがマーケット力学においては自然だと俺は思う。。
だってみすみす儲け損ないたい大家はいないから。

[585: 匿名さん]

日本株と土地が投機的に買われてバブルが起こる？

投機の買いが入るにもそれなりに理由がある。ほんの数年前世界中が資産インフレ、バブルに沸いていた時ですら日本だけが低迷してた。

[586: 匿名さん]

>583
レスさかのぼれ。

[587: 匿名さん]

資産インフレは何がダメかというと若年層が持ち家が困難になる。遠距離通勤を強いられる。
住宅ローンに過剰な支出が流れ消費が低迷する
あるいは、住宅購入のために頭金を貯めようと個人消費が低迷する

しかし、実際に資産デフレ＋デフレと低賃金で
若年層に過大に住宅ローンを組ませて可処分所得が減って個人消費が低迷している
組んだローンの繰上げ返済でさらに個人消費は低迷する
資産デフレが消費者物価の低迷につながっているのが現実だね

[588: 匿名さん]

変動派にしても、固定派にしても、ハイパーインフレ云々等の持論を一生懸命にもっともらしい事を書き込んでも、結局先の事はわからないのだから、どちらの金利にしても、メリットデメリットをしっかり理解して、営業の甘い言葉に惑わされずに、余裕を持った返済計画を立てる事が大事。

[589: 匿名]

＞日本株と土地が投機的に買われてバブルが起こる？

バブルは、投機目的で土地が買われたわけではないです。

[590: 匿名さん]

>584
そういう意味じゃないよ。ある程度まで比例するけど高くなりすぎると、売買価格だけが上昇して
賃料はついてこない。そういう意味。だって賃貸を投機でする人間はいないから。
実際に１９８９年の大手町のオフィス賃料は１０万円／坪まで上がったけど地価の上昇率は
それをはるかに上回ったのだよ。そういう話をしている。

[591: 匿名さん]

>589
投機じゃない？
じゃー何だったの？
投資？

私の投資はあなたにとって投機。
あなたの投資は私にとって投機。

投機と投資になんの違いもないよ。

[592: 匿名さん]

>590
１９８９年ってバブルピーク近辺じゃん。
契約更新で価格改定となるはずだか、そりゃリアルタイムには押っつけないよ。
でも２年契約だとすると２年ですぐに追っ付くね。
バブルのピークの一瞬だけ賃貸料が土地価格から導けるそれより安かったですねという話じゃん。

それ以外の、つまり大部分は土地が上がれば賃貸料もどんどん追っ付いていってたてことでしょ？

これだと、変動で組んでて金利も上がるけど家の価格も上がるから売って大儲けっていう論理は、賃貸料も同じようにガンガン上がり意味ないからこの論理に無理があると思わない？

[593: 匿名さん]

>>588
ハイパーインフレは起きる可能性が高い物として、ローン計画を組まないと
危険性が大きいと思うけど。ただし、ハイパーインフレ対策に
変動がいいのか固定がいいのかは意見が別れる所ではある。

[594: 匿名]

バブルのころは、すごい金利でしたよ。
２倍ぐらい支払わなければならなかったそうです。
それに購入価格も高いでしょう。
たいへんだったそうです。
そして、バブルが崩壊して資産価値は下落しました。
残ったのは、たくさんのローンです。
土地だけではありません。
株価も下落しました。

[595: 匿名さん]

みんな国債暴落って何％位になったら暴落だと思ってる？
たったの2％とか2,5%とかになっただけでどういう自体になるか想像してる？

[596: 匿名さん]

＞592
借家法勉強しな。いくら地価があがりましたから家賃あげますなんていっても
通用しないよ。継続賃料と新規募集賃料の乖離が起きるだけ。
当時丸の内の継続賃料は月坪２万７千円で新築ビルは１０万円だったんだよ。

民法では公租公課など正当な事由があれば値上げを請求できるのだが、実際は
テナントはそれを拒んで最終的には裁判所に家賃供託という形をとる。

[597: 匿名さん]

たしかに資産インフレで値上がりしても全体が一律にはあがらない
賃料に高低差があるように上昇にも高低差が出る。

だから値上がりで設けようとするなら、港区、目黒区、渋谷区などの物件で
ないと無理。それでもって売って、賃貸という話でなく売って安い遠隔地に
一旦引っ込む。
そのまま帰れなくなる覚悟でやるんだね。

[598: 匿名さん]

港区で坪単価３００万取得価格５４００万の物件が坪単価６００万になれば売ればローン残債消えて
５４００万まるまる残るよね。そしたらその時点で坪単価３００万のエリアで５４００万の物件買えば
キャッシュで買えるという話だよ。

[599: 匿名さん]

横浜市郊外で坪単価200万で4800万の物件買っても、資産デフレでせいぜい坪単価300万が
いいところ。売ったら手元に２４００万しかのこらない。それで今度は山梨県か茨城県でも買うしかない。

[600: 匿名さん]

現状はその逆なんですよね
地価相場が上がってる所なんて中国が買収してる所でしょ？