変動金利は怖くない？？ その３５

[匿名さん]

早くも３５へ突入しました
テンプレをレス１へ貼りましたので
確認下さい。
有意義な情報交換の場にしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178418/

[561: 匿名さん]

>559
昇給前提で大借金する人っているんだね。

[562: 匿名さん]

＞559さん

550です。
私も今の職場であれば、ある程度の昇給を見込めています。
が、住宅ローンは35年（で返すつもりはありませんが）という長い期間のものですよね。

今から35年前と言えば、1976年。
バブルすらなっていない、ロッキード事件なんかの頃です。

20年を考えたとしても、1991年。バブルがはじけて、ソ連が崩壊した頃ですね。

そのころと今とを比べて、どのくらい状況が変わったか、を考えたときに、
今の仕事がどれほど安定していたとしても、
20年30年後も安定していると過信するのは危険だ、と考えています。

ちなみに、「収入増を伴わない短プラ上昇」というのは、
どういう経済状況だと発生するんでしょうか。
大学の教養レベルの基本的な経済学しか分からない私には、あまり想像がつかないんですが…

[563: 匿名さん]

>大学の教養レベルの基本的な経済学しか分からない私には、あまり想像がつかないんですが…
どこの大学でしょうか？
それ位想像できないようでは心配だな〜。

[564: 匿名さん]

心配していただいて、ありがとうございます。

いわゆる悪い金利上昇については、ある程度知っています。
それって、国債の下落に伴う長期金利上昇のことであって、
政策金利≒短プラの上昇とは違うという認識でした。

ま、短プラって言葉自体、大学の授業で出てきたかどうか、すら、
もう、10年も前のことだし、あまりまじめに受講していなかったので、覚えていませんが。

大学の名前？
出す必要もないですよね。

[565: 匿名さん]

>564
>それって、国債の下落に伴う長期金利上昇のことであって、政策金利≒短プラの上昇とは違うという認識でした。
短期金利の話だよ。
本当に「収入増を伴わない短プラ上昇」の例がわからないって言ってる？
だとしたらそれはちょっと厳しくないか？と言ってるだけ。

[566: 匿名さん]

市場売買で決まる長期金利と中央銀行の完全管理下にある短期金利を混同してはいけませんね。

という事は日銀が金利を上げる理由を考えればいいのです。

日銀の最大の目的は持続的な経済成長。金利を上げた方が持続的な経済成長を達成出来ると判断されれば金利は上がるでしょう。今は金利を下げたほうが持続的な経済成長を達成出来ると判断されているのでゼロ金利、さらに量的緩和策を行ってるわけです。

[567: 匿名さん]

はい、わからないので、
是非、教えていただきたいです。

今後、備えるにあたって、
日本がどういう経済状態になったら、
自分のローンが危険な状態の信号になるのか、を知るためにも。

無知な私に教えてください。

[568: 匿名]

国債の金利が上がると、銀行の普通預金や定期預金の金利も上がるんですよ。
ローンの変動金利だけ上がらないなんてことあるんですか。

[569: 匿名さん]

>567
はい、もちろん教えてあげます。
「資産インフレ」が起きたときは、所得の増減とは相関なく短期金利が上昇する可能性があります。

[570: 匿名さん]

資産インフレの意味分かってんの？なんで株や土地が高騰してんのに個人所得が上がらないのかも説明しろ

[571: 匿名さん]

>>568

上がりません。何のために政策金利ですか。勉強しなおして下さい。そもそも借り手がいないのに金利だけ上がったら銀行は潰れてしまいます。

[572: 匿名さん]

>570
>資産インフレの意味分かってんの？なんで株や土地が高騰してんのに個人所得が上がらないのかも説明しろ
資産インフレとは所得とは相関なく株や土地が高騰すること。
なぜ所得と資産が相関しなか？
それは誰かが土地や株をどどどーんと買ったからそれらの価格が上がったから。
所得は経済規模が大きくならないと上がらない。

それを世間では「資産インフレと読んでいる」。

わかったかな。

[573: 匿名]

バブルのときみたいですね。

[574: 匿名さん]

＞567です。
資産インフレは知っていましたが、発生のメカニズムを調べているうちに、
いくつかレスをいただいてしまいました。

「誰かが土地や株をどどどーんと買ったからそれらの価格が上が」るほどに
買うって、相当な買いが入らないと、資産インフレするほどには、
上がりませんよね…
中国とアメリカが、国をあげて日本の土地を買いにくるとか…ですか？

その時には、自宅を売却したら、相当な益が出そうですね。
せっかくの自宅を売却して、賃貸に移るのは悲しいですが、
多額の売却益が出るから、よしとしましょう、、、というのは楽観的すぎでしょうかね。

[575: 匿名さん]

>574
同じことを言う人はいっぱいいる。

「資産があがれば僕の家も上がる」→儲かるってことじゃん。
こういう単純な思考です。
ただ、いつが良い売り場か、つまり最高値近辺が分からない以上この論理は破綻しています。
売ったら賃貸にすむことになり、その賃貸相場も資産価格にあわせて上昇しますので、早売りした場合は賃貸相場で結果的にバカ高い賃貸料を払うつけを追う可能性もあります。
また、賃貸相場の上昇がどの位長く続くかも将来が分からないのでわかるわけがありません。

また、流動性の低さや売却コストも他の金融商品と比較すると比べ物にならない程高いです。

この状況を見ても、「資産インフレが起きれば売るからいいや」と楽観できるかどうかというところでしょう。
判断はひとそれぞれ。

固定の人は金利が上がっても知らん顔して仕事に集中しておけばよいでしょうな。

[576: 匿名さん]

そもそも株は企業業績が良くならないと上がらない。企業業績が良くなるには個人消費が回復しないと上がらない。個人消費が回復するには所得や雇用が改善しなければならない。

地価も同じ。そこに人が
住み、利便性や環境によって付加価値がつき、高騰する。そこに住みたい（もしくは商売を始めたい）と思う人が集まって需要が生まれる。買いたい人が多くなれば値段が上がる。

企業が低迷してるのに株価が上がり続ける事はないし、需要もないのに地価が上昇続ける事もない。

いたって単純。

[577: 匿名さん]

はい次不況下で起きる資産インフレ説明して！

[578: 匿名さん]

不況とか好況とか資産インフレには関係ないよ。
世界のだぶついたマネーがどのマーケットを買うかの話なだけだから。

[579: 匿名さん]

>576
それが違うんだな。

株や土地は買えば上がるんだ。

[580: 匿名さん]

住宅ローンって庶民の資産形成強制貯蓄と考えるべき。
ローン組まない場合は賃貸しか選択肢ないのだから

この強制貯蓄　金利の変動よりもっと大事なのは元本の維持
つまり払った元金に見合う価値が十年後２０年後得られるか
そのほうが重要だろ

[581: 匿名さん]

資産デフレが永遠に続いたら、変動であろうが固定であろうが買ったこと自体
間違いという結論になるよ
なぜなら資産価格は家賃に比例する。資産インフレの場合に限って正比例はしない
つまり収益還元価格を超えて投機的に上がるのだけどね。

[582: 匿名]

相場が坪１００万円の土地があったとします。
もし、どうしてもほしい土地があって、その土地を坪２００万円で買ってもいいという人がいたとします。
そうすると、その周辺の土地も坪２００万円で取引されるようになります。
それがバブルです。

[583: 匿名さん]

資産インフレって、家持ちにはプラスじゃないの？何がダメなの？

[584: 匿名さん]

>581
>なぜなら資産価格は家賃に比例する。資産インフレの場合に限って正比例はしない
それはあなたの予測。
資産インフレだろうがなんだろうが、賃貸料と資産価格は相関すると考えるのがマーケット力学においては自然だと俺は思う。。
だってみすみす儲け損ないたい大家はいないから。

[585: 匿名さん]

日本株と土地が投機的に買われてバブルが起こる？

投機の買いが入るにもそれなりに理由がある。ほんの数年前世界中が資産インフレ、バブルに沸いていた時ですら日本だけが低迷してた。

[586: 匿名さん]

>583
レスさかのぼれ。

[587: 匿名さん]

資産インフレは何がダメかというと若年層が持ち家が困難になる。遠距離通勤を強いられる。
住宅ローンに過剰な支出が流れ消費が低迷する
あるいは、住宅購入のために頭金を貯めようと個人消費が低迷する

しかし、実際に資産デフレ＋デフレと低賃金で
若年層に過大に住宅ローンを組ませて可処分所得が減って個人消費が低迷している
組んだローンの繰上げ返済でさらに個人消費は低迷する
資産デフレが消費者物価の低迷につながっているのが現実だね

[588: 匿名さん]

変動派にしても、固定派にしても、ハイパーインフレ云々等の持論を一生懸命にもっともらしい事を書き込んでも、結局先の事はわからないのだから、どちらの金利にしても、メリットデメリットをしっかり理解して、営業の甘い言葉に惑わされずに、余裕を持った返済計画を立てる事が大事。

[589: 匿名]

＞日本株と土地が投機的に買われてバブルが起こる？

バブルは、投機目的で土地が買われたわけではないです。

[590: 匿名さん]

>584
そういう意味じゃないよ。ある程度まで比例するけど高くなりすぎると、売買価格だけが上昇して
賃料はついてこない。そういう意味。だって賃貸を投機でする人間はいないから。
実際に１９８９年の大手町のオフィス賃料は１０万円／坪まで上がったけど地価の上昇率は
それをはるかに上回ったのだよ。そういう話をしている。

[591: 匿名さん]

>589
投機じゃない？
じゃー何だったの？
投資？

私の投資はあなたにとって投機。
あなたの投資は私にとって投機。

投機と投資になんの違いもないよ。

[592: 匿名さん]

>590
１９８９年ってバブルピーク近辺じゃん。
契約更新で価格改定となるはずだか、そりゃリアルタイムには押っつけないよ。
でも２年契約だとすると２年ですぐに追っ付くね。
バブルのピークの一瞬だけ賃貸料が土地価格から導けるそれより安かったですねという話じゃん。

それ以外の、つまり大部分は土地が上がれば賃貸料もどんどん追っ付いていってたてことでしょ？

これだと、変動で組んでて金利も上がるけど家の価格も上がるから売って大儲けっていう論理は、賃貸料も同じようにガンガン上がり意味ないからこの論理に無理があると思わない？

[593: 匿名さん]

>>588
ハイパーインフレは起きる可能性が高い物として、ローン計画を組まないと
危険性が大きいと思うけど。ただし、ハイパーインフレ対策に
変動がいいのか固定がいいのかは意見が別れる所ではある。

[594: 匿名]

バブルのころは、すごい金利でしたよ。
２倍ぐらい支払わなければならなかったそうです。
それに購入価格も高いでしょう。
たいへんだったそうです。
そして、バブルが崩壊して資産価値は下落しました。
残ったのは、たくさんのローンです。
土地だけではありません。
株価も下落しました。

[595: 匿名さん]

みんな国債暴落って何％位になったら暴落だと思ってる？
たったの2％とか2,5%とかになっただけでどういう自体になるか想像してる？

[596: 匿名さん]

＞592
借家法勉強しな。いくら地価があがりましたから家賃あげますなんていっても
通用しないよ。継続賃料と新規募集賃料の乖離が起きるだけ。
当時丸の内の継続賃料は月坪２万７千円で新築ビルは１０万円だったんだよ。

民法では公租公課など正当な事由があれば値上げを請求できるのだが、実際は
テナントはそれを拒んで最終的には裁判所に家賃供託という形をとる。

[597: 匿名さん]

たしかに資産インフレで値上がりしても全体が一律にはあがらない
賃料に高低差があるように上昇にも高低差が出る。

だから値上がりで設けようとするなら、港区、目黒区、渋谷区などの物件で
ないと無理。それでもって売って、賃貸という話でなく売って安い遠隔地に
一旦引っ込む。
そのまま帰れなくなる覚悟でやるんだね。

[598: 匿名さん]

港区で坪単価３００万取得価格５４００万の物件が坪単価６００万になれば売ればローン残債消えて
５４００万まるまる残るよね。そしたらその時点で坪単価３００万のエリアで５４００万の物件買えば
キャッシュで買えるという話だよ。

[599: 匿名さん]

横浜市郊外で坪単価200万で4800万の物件買っても、資産デフレでせいぜい坪単価300万が
いいところ。売ったら手元に２４００万しかのこらない。それで今度は山梨県か茨城県でも買うしかない。

[600: 匿名さん]

現状はその逆なんですよね
地価相場が上がってる所なんて中国が買収してる所でしょ？

[601: 匿名さん]

バブルがどこかで崩壊したように資産デフレが永遠に続くと経済が崩壊するんだよ。

必ず転換点はあると思うよ。
ただ今の現状は周辺下落都心高止まり
場所によって差がでてあたりまえ。差がないなら
今買わないでじっと我慢しているとデフレが続く限り先に買った人が損という話になるな。
資産デフレになれば金利は下がる。実際にローン控除考えたら１％の金利なんて金利ゼロと同じだ。
貯金しながらタダで家に住める。買える人は中国人に限らず資産価値の高そうな場所を買うよ。
しかし資産価値の低い場所は、買える人がどんどん減っていくから価格をいくら下げても売れない
そういう構図になってきている。
郊外の地価の下落は見切売りを呼んでいる。持っていていても下がる一方だから。

[602: 匿名さん]

こんな時代でも
まだ資産インフレが起こると思っている人がいることに驚きだ。
そう思うなら、今から大量に土地を買うことをお勧めするよ。
この人のそんな小さな行為でも
経済の為に一役買えるなら、心だけでも応援したいものだ。

ハイパーインフレで固定・変動の優位性を質問してる人もいるが
ハイパー時では、ローンより物価上昇がおいつけず
さらに食料自給率の低い我が国では餓死者続出ってことになる。
家のローン心配してるって幸せですね。

[603: 匿名]

＞実際にローン控除考えたら１％の金利なんて金利ゼロと同じだ。
貯金しながらタダで家に住める。

そんなことありえない。
貯金する人もいなくなるから、ローンがなかなか組めなくなります。
だから、金利はある程度までしか下がらないようになってると思います。

[604: 匿名さん]

はいはい。永久にデフレが続いてその先どうなるのかお教え願いましょうか。

[605: 匿名さん]

＞金利はある程度までしか下がらないようになってると思います。


マイナス金利というのは、金融政策上はある。住宅ローンはローン控除を含めたらゼロ金利。

カネが動かないから不景気なんだよ。

[606: 匿名さん]

とりあえず株価上がればオレの塩漬け達が助かるから早く上がてほしいけど流石に不況で株急騰とかありえないわ。

[607: 匿名さん]

特需がないと厳しいな
オリンピックやワールドカップの日本開催とか

[608: 匿名さん]

それなら有りえる。
でも首都圏か大阪のみの特需だね。

[609: 匿名さん]

心配してもはじまらんから毎日明るく楽しく生きることをこころがけるしかないね。
いま生きていることが恵まれていることだって思わなくちゃ。

[610: 匿名さん]

しかし今回の「日本株と土地が投機の対象になるから変動危険」という新しい説はいまいち現実味がなくてつまらんな。