建築士法 説明義務違反

[解約希望]

地元工務店で請負契約を結びました。
契約前の図面は２パターン、これ以上は契約を結んでから・・ということで、
消極的な対応でした。
図面にも対応にも不満がありましたが、契約を結べば対応が変わるのかと思い、
契約しましたが、間取りが気に入らないこと。相談に乗ってくれないこと。
平面図のみしか出てこないこと。ネットで図面をやりとりし、建築確認をする。
など、どう考えてもおかしいと思い、契約後１週間で解約を申し出ました。

契約金は50万円、約款には着工前の解約については記載がありません。
また、工務店が対応した仕事は図面作成とショールームへの同伴１回、オプション
部分の見積もりです。
地盤調査などはされていません。
また、その後、契約時に建築士による重要事項説明を全くされていないことに気付きました。

工務店からは損害賠償として、契約金を解約金として解約に応じるといわれています。
しかし、約款に記載もなく、実損害は50万もあるとは思えません。
説明義務違反、約款に記載がなく、50万の算定根拠（あるはずもないのですが・・）
を出すよう言っても契約した自己責任を言ってくるばかりです。

５０万はあきらめるとしても、法に違反していることを行政に報告し、
弱者である消費者の被害を少しでも減らしたいし、私の気持ちの落としどころと
したいのです。
このような場合、どこに報告したらよいのでしょうか？
またこのようなことは当たり前なのでしょうか？

わかりにくい文章になりましたがよろしくお願いします。

[51: 匿名さん]

売り建ては、れっきとした注文住宅であるが、設計した建築士から説明を受けることは無い。
これも違反かい？

[52: 匿名さん]

あれれ、回答が無い。
これだけ住宅業者が見てるのに。

[53: 匿名さん]

やはり、違反ですか。
建売、売り建ては、建築士が表に出て来ない。
欠陥住宅ができるわけだ。

[54: 通りすがり]

NO.51さんへ
建売などは、発注者は不動産業者ですよね、となると設計側の重要事項説明は、不動産側に説明します。
設計受託契約、工事監理受託契約の際に行うこと。
売り建ては、土地を売ってから建物を計画するとなると、施主はだれなのでしょうか？。
あくまで、設計契約をお客様としているのであれば、説明義務はお客にする必要があります。
ただ、契約上設計側が、不動産等業者とする場合は、不動産業者に対して説明義務はあります。
お客様と、不動産とでの契約上は一式建売と同じ内容で、ただ売ってから建物を計画するだけのことでしたら、説明をするのは不動産業者へするのが一般的かと思います。
ただ、建物の構造的なものや、仕様等の説明については、使う側に説明するのが一般的でしょう。

[55: 匿名さん]

>54
建売は基本その通り。
但し、青田売りで建築途中の説明をするとして契約したものは別。
売り建ては、形式上は完全な建築請負契約ですから、施主は購入者。
建築士に説明責任があります。

[56: けんちく君]

余は、請負契約上だれかと言うことでは？
契約者が、売り主（不動産業者等）か施主でどちらに説明義務があるかでしょう。
売り建ても、契約上どうかで判断は分かれるかもしれません。
法文では、あくまで契約を建築主とあります。
建築主の解釈でわかると思います。
ただ、不動産業者にも重要事項説明義務ありますよね。
結果、設計者がするか、不動産業者がするか、施主からすれば、説明を受けること自体かわりません。

[57: ＤＩＹ]

ＮＯ55さんへ
売り建てで、建築主と設計契約をしていれば、建築主（居住者）に説明義務ありますよね。
ただ、契約上そうでなければ、必ずしも建築主（居住者）ではないと思います。
建築請負契約をだれとしたかです。
購入者でも、そういう契約をしていなければ、説明する方は異なるのかと思います。
契約と、実質注文的な計画で進めるのは、別なものかもしれません。
売り建ては、建築条件付きなどに結構多いですよね。
その場合、土地購入と、建築請負契約をきちんと購入者とすれば、説明するのは購入者になります。

[58: 匿名さん]

購入者が施主でなければ、建売です。
建売の青田売りは、建築確認後でなければ出来ません。
売り建ては、建築確認前に建売と同じものを売るために便宜的に建築請負契約を交わすのもです。
従って、注文住宅と同じく、施主は購入者にしなければなりません。
さもなければ、建築確認前の青田売り（違法行為）になるんです。

[59: 匿名さん]

土地決済のために請負契約なんて、、、

とりあえず土地・建物で仮審査を通しておいて、
土地決済時に土地売買契約のみで１つめのローンを通しておいて、
建物の打合せが完了したら請負契約して２つめのローンを走らせる。

手数料が余計にかかる部分もあるけど、
これがいちばんの安全策だったと思うんだけど、
、、、そういうわけにはいかなかったのでしょうか？

[60: 設計屋]

青田売り、建築条件付きなどのものが結構違反でありますよね。
結局のところ、重要事項説明は、だれにせよする必要性はあるものです。
法律で定められたからではなく、どんなことをするのか、どういった内容で契約するのか、だれがするのかなど、通常は説明はしますよね。
でないと、設計契約しても、実際は他の人物が業務をしているなんてこと、不動産業者や工務店などでは、多々あることです。
窓口は自分で、実行部隊は外注。
外注先の方は、表には出てこない、という業務体系も多い。
なんで重要事項説明が法律で定めれられたのか、理由があるからですよね。

[61: 匿名さん]

住宅業界には、建売の消費税は総額ではなく建物のみに掛かり、売り建ての仲介手数料は土地のみなのだが、それを盗ろうとする詐欺師がいる。

[62: 匿名さん]

悪徳業者さん、声が出なくなりましたね。

[63: 匿名さん]

現場に来ない建築士はカスのカス

[64: けんちく君]

現場にこない建築士、いっぱいいますよね。
作り手（大工さんなど）側から、注文や質疑があがると、答えきれないという、そんな場面も多々あるようです。
それが嫌なのか、プライドもあるようで、逃げるような建築士います。
私も以前務めていた会社でも、出来ないような物件がくると、逃げるように避けて、担当を拒否するなんてこと、ありましたね。
結局、自分がやらせて頂きました。
結果、そういう部分での実力も、それなりにつきました。
その建築士は、今でもそういうスタイルのようです。
いるんです、そういう建築士がいっぱいね。
でも、それを見分けて、依頼するお客様、大変ですよね。
建築士の維持、もう少し変えていかないと、そんな建築士がまだまだ増えます。

[65: 匿名さん]

監理する者が現場に来ないって、違法ですよね。

[66: 匿名さん]

建築士のお仕事は設計だけでなくて、構造計算や建築確認申請、工事監理などありますが、それら全てを一人の建築士が担当している場合って稀じゃないですか？それに、建築施工管理技士という工事の施工管理に特化した資格もあり、この有資格者は工事監理業務も出来ますから、建築士ではなくて建築施工管理技士が工事監理を行っている場合もあるでしょう。
ですから、設計した建築士が現場に来なくても一概に違法と断定はできないと思います。但し、工事監理者として書類上に名前が記載されているのに、一度も現場に足を運ばないような建築士は名義貸しと言って違法だと思いますが。

【補足】
工事の施工管理と工事監理の違いがわかりずらいと思うので補足します。
施工管理：施工計画、行程管理、品質管理、安全管理など、工事現場の一切を取り仕切るお仕事。いわゆる現場監督。
工事監理：建築士法第２条第７項により規定されている業務で、工事を設計図書と照合し、それが設計図書の通りに実施されているかどうかを確認すること。上記の品質管理≒工事監理でしょうか？この工事監理については、国土交通省からガイドラインが出ていますのでご参考まで。
http://www.icas.or.jp/download/pdf/kouzi_kanri.pdf

[67: けんちく君]

設計者が行う、工事監理業務は、基本的には現場に行くだけではないですよね。
書類等で判断して了承することもあります。
ただ、現場に行く行為は、設計図書通りにできているかのほかにも、現場が周囲に影響を及ぼしているようなことが無いよう、確認することも必要と思います。
それが、施工管理業務の範囲内かもしれませんが、あくまでその計画に伴う一通りの内容については、設計者側も大まかな確認作業も必要と思います。
一人の建築士が一通りの内容をするのは、稀ではなく、出来るんですよね。
結局は、出来るけどやらない、出来ないからやらない、この両者が大まかに分かれるでしょう。
工事監理の監は管ですよね、工事管理、工事監理ではないですよね。
設計者が行う監理を、建築施工管理技士ができるのでしょうか？。
有資格者は工事監理業務もできるとは、工事管理業務のことですよね。
現場に足を運ばない建築士は、名義貸しだけではなく、書類に建築士名がでていても、設計業務をしていない建築士もいますよ。
それがいわゆる名義貸しといわれる建築士ですよね。
工事監理も、名前だけで監理していない人もいます、それも名義貸しではなく、業務をしていないということですよね。

[68: 匿名さん]

監理建築士の名貸しは犯罪ですか？
現場に来ないというのは名貸しと同義だと思います。

[69: けんちく君]

監理建築士？管理建築士？。
工事監理は、確認申請上最終的には、記載しなければなりません。
ただ、工事施工者側で、建築士がいた場合は、監理者変更にてその方が監理をすることもできます。
そういう意味では、一概に名義貸しと位置付けるのは異なると思います。
名義貸しは、実際はその方が業務をしてなく、他の第三者が行い、書類上名前を借りるようなことですよね。
工事監理で、現場に来なく、業務を遂行していないのも、一理該当すると思いますが、それはその方以外が代行して、監理者の名前だけ借りているのであれば、名義貸しのように感じますが、業務を実情していないのであれば、ただ契約違反にもなりますよね。
監理のやり方も、現場に来ればいいだけではなく、工事管理者等から報告や、状況写真等でも判断や指示はできます。
現場に来ないのが名貸しとは一概には言えないようにも思うのですが。

[70: 匿名さん]

自分が設計して監理建築士になっているものは、責任を持って週一回でも見るのが建築士ではありませんか？

[71: けんちく君]

現場にいかなくても良いとはいってませんよ。
一概に、現場に来ないのが名貸しと同義ではないということです。
現場あっての仕事です、いくらペーパーの上で評価されても、建物ができての前提です。
又、責任を持つというのは、現場に行くだけではありません。
諸官庁との協議、技術面での検討事項、材料の選定確認作業、書類の確認作業等、現場以外にも多々あります。
ちなみに、設計する建築士と、現場監理する建築士は別々でも、法律上は問題はありません。
責任を持つということ、ご存じですか？
現場が始まることは、建て主にも責任というものがあるんです。

[72: 入居済み住民さん]

ハウスメーカーで建築。

引き渡し後1年以上経過しているけれど
いまだに設計・監理者が
「工事監理報告書」をよこさない。
これって建築士法違反ですよね。

あと、設計・監理の契約書も交わしていなかった。
これも建築士法違反ですよね。

[73: 匿名さん]

ガルバけんちくんだまれ

[74: 匿名さん]

設計する建築士と、現場監理する建築士は別々でも、法律上は問題はありませんが、最終的な責任は監理建築士にあります。
現場管理はあくまで補助者です。
建築確認申請に監理建築士として記載された者は、すべての責任を負わなければなりません。
現場を見ていないという理由は通用しません。

[75: 匿名さん]

＞現場にいかなくても良いとはいってませんよ。
ダメなんでしょ。

[76: 匿名さん]

＞ただ、不動産業者にも重要事項説明義務ありますよね。 結果、設計者がするか、不動産業者がするか、施主からすれば、説明を受けること自体かわりません。

重要事項の説明は宅地建物取引主任が行うと法律に定められていますよ。

[77: 匿名さん]

＞売り建ては、建築条件付きなどに結構多いですよね。
売り建ては、土地売買と建築請負契約を同時に行う商法です。
建築条件付きは、先ず土地を購入して、一定期間内に建物を設計して、合意して、建築請負契約を行う方法です。
建築条件付きというと怪しいと感じて、客は構えます。
それより、もっと危険なのが土地売買と建築請負契約を同時に行う売り建てなのです。

[78: 匿名さん]

よく会社ごとグルで
売ったもの勝ちと聞きますが

このような事ですか？

[79: 匿名さん]

柔道には掛け逃げという反則があります。
住宅には売り逃げという技があります。

柔道はジャッジがいて、指導により、ポイントを失います。
住宅は、権限を持って指導できる機関が無いので、失うものは何もありません。

悪い業者が笑っていられる仕組みを変える必要がありますね。

[80: 匿名さん]

注文住宅の施主です。　マザコンと工務店コンプレックスの共通点とは？
一人で動いてる設計事務所が見つけてきた工務店ですが
監理契約者の建築士が工務店の提示した手抜き工事を
暗黙の了解をした。位置大変更の設計図をかいて渡した。
しかも一切のリベートを貰わず、、、アホカ
幸い施主の発見にて元に戻すも損害甚だしい。

信用何もメリットなし監理料貰えず、ボンビー　一路、
建築塾でアルバイト講師をしてるなんて・・・どっちが副業
監理しない出来ない人、工務店に電話リサーチしてやった事になった。
完了届書を知らず完了検査日を予約した。
検査済証が出る日に書類を届に行った。事実です。

[81: 匿名さん]

お子丸の方？

[82: 匿名さん]

現場に来ない監理建築士がダメ会社に多い。客に失礼だよ。

[83: 匿名さん]

失礼どころか違反だろ

[84: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[85: 通りがかりさん]

>>84 匿名さん
次から次へとメンテナンスのスパイラルですね。ひどいですね。

[86: 匿名さん]

>>5 匿名さん

何年も前のスレですが投稿させていただきます。
うちは解約を申し出てから一ヶ月ようやく社長と話し出来ますが、ここにくるまでに途中まで信じていましたが、どんどん不安要素と値段が上がる一方だったので解約申し出ました。昨日弁護士に相談してきましたが、平面図と立面図しかないんですか？と言われました。
普通構造図などもつけないとダメなんだけどって。
なので、多分そんな所ごまんとあるのではないでしょうか？

[87: 匿名さん]

建築請負契約する以前以降問わず、建てる家の概要と費用を決定させる為に必要となる書類は
取り敢えず平面図と各部仕様書さえあればいい。
平面図（これは設計図でなくただの間取り図で十分）それと各所何を使うかの仕様書
この２つの書類さえあれば、業者・施主共に家の概要とそれを元にした建築費が決定する。

逆に言えばこの２つの書類を元にしなければ、業者は建築費の積算が出来ず見積もりが作れない
（概算のえいやで出す見積もりなら別）
施主は間取りと仕様が分からず、当然確定した建築費も知りえない。
（全て業者のえいや、に任せるというならそれでもよいが）

上記を契約前に行うか契約後に行うかは、業者・施主双方の同意次第ですが
上記の書類時点で分かることは、この時はまだ基礎・構造図等の詳細な建築設計は行っていないということ。

同じ図面でも平面図と外観図は、間取りと家の大きさ形を施主と業者が確認して、建てる家を決定する為のもの
基礎・俯瞰図・構造図等詳細な図面は、実際の建築と確認申請に必要となるもの。

作る家と費用の確定前に契約したとして、その後の詳細協議段階において齟齬が出た、そして解約を求める
といったところでしょうか。
建築の流れとしては、平面図・立面図で打ち合わせ中だったのであれば、まだ本設計には入っていない段階
と考えるのが妥当です。
もし「これで進めて下さい」といった施主の了承があったなら、既に設計に入っている可能性があります。

重要なことは「これでお願いします」といった施主の了承が無ければ建築設計は進められないということ。
もし勝手に先行しても施主が違うものを望めば、その都度また一から図面は作り直しになりますから
そんな無駄な作業を先行する事は通常ありません。
逆に施主が一度了承してから後に変更を求めれば、それは業者から再設計の追加費用が請求されるでしょう。

ポイントは間取り等の打ち合わせ途中だったのか、口頭であっても了承していたのかどうかです。
部屋数も決まらないのに設計図など書ける訳がないということです。

[88: 匿名さん]

ある設計事務所さんのHPに報酬算出と支払時期の目安が掲載されていました。
　http://www.e-yard.jp/yard/112.html

これによると、工事費2000万円の木造住宅の場合の報酬は、設計に工事監理まで含めて10%（200万円)。このうち、下記の基本計画までで報酬全体の15%（200万円×0.15=30万円）を支払うとなっています。

■基本計画－－－全体計画のアウトラインを固める作業
　・何回かの打合せで基本計画を作成します。
　・図面（配置図・平面図・立面図）
　・白模型
　・スケッチパース（室内のイメージパース）
　・概算予算書を作成します。

ハウスメーカーと請負契約をして着工前に解約する人の多くがこの基本計画段階でだと思いますが、最大で30万円というのはとても妥当な金額だと思いました。

以上、参考になれば幸いです。