建築士法 説明義務違反

[解約希望]

地元工務店で請負契約を結びました。
契約前の図面は２パターン、これ以上は契約を結んでから・・ということで、
消極的な対応でした。
図面にも対応にも不満がありましたが、契約を結べば対応が変わるのかと思い、
契約しましたが、間取りが気に入らないこと。相談に乗ってくれないこと。
平面図のみしか出てこないこと。ネットで図面をやりとりし、建築確認をする。
など、どう考えてもおかしいと思い、契約後１週間で解約を申し出ました。

契約金は50万円、約款には着工前の解約については記載がありません。
また、工務店が対応した仕事は図面作成とショールームへの同伴１回、オプション
部分の見積もりです。
地盤調査などはされていません。
また、その後、契約時に建築士による重要事項説明を全くされていないことに気付きました。

工務店からは損害賠償として、契約金を解約金として解約に応じるといわれています。
しかし、約款に記載もなく、実損害は50万もあるとは思えません。
説明義務違反、約款に記載がなく、50万の算定根拠（あるはずもないのですが・・）
を出すよう言っても契約した自己責任を言ってくるばかりです。

５０万はあきらめるとしても、法に違反していることを行政に報告し、
弱者である消費者の被害を少しでも減らしたいし、私の気持ちの落としどころと
したいのです。
このような場合、どこに報告したらよいのでしょうか？
またこのようなことは当たり前なのでしょうか？

わかりにくい文章になりましたがよろしくお願いします。

[22: 匿名さん]

そもそもそれは何の契約？
設計契約？建設請負契約？
契約の種類によって全然違うよ

[23: 匿名さん]

よく見たら
＞地元工務店で請負契約を結びました。
て書いてあった。
設計の契約じゃないでしょこれ？
建築士の説明義務があるのはあくまでも設計・工事監理契約についてじゃないのかね

[24: 匿名さん]

いいえ、工務店お抱えの建築士が設計や監理をする場合でも、
建築士の仕事として重要事項説明が必要なようです。
07を書き込んでそこらを確認しようと思った俺も勘違いしてた。

[25: 匿名さん]

なるほどたしかに
建築請負契約に設計監理契約も内包しているような扱いになるのかな？
見積書の内訳の中に設計費が入っていればまず間違いなくて
入ってなくても実態として判断されるかな？
実際にやった業務は設計の業務のみだし
説明受けてその内容がたいしたことないと分かっていれば
契約してなかったかもしれないから
うまくやれば勝てそうかもね。
消費者契約法も合わせてやってみよう。

[26: 匿名さん]

＞契約を結べば対応が変わるのかと思い、
＞契約しましたが、間取りが気に入らないこと。相談に乗ってくれないこと。
＞平面図のみしか出てこないこと。ネットで図面をやりとりし、建築確認をする。
これでしょ。
契約したらこっちのもの。要望があろうがこっちの作り方に反していれば聞かない。平面図だけで何千万の家を作ろうとする、会って相談するのは面倒くさいからメールで済ませたい。
まーーーったくやる気がないね。

[27: 匿名さん]

工務店の場合自分とこで建築士を抱えていることはほとんどないです。
（中には設計事務所勤務経験アリの、下手な建築家よりもデキル人もいますが）
大体は外注で設計事務所なりに出しているはずです。
費用を最小限に抑えるために建築士の人工が最小になるようにします。
なのでいちいち顔合わせても打ち合わせもないし
なるべく手間かからないように仕向けます。設計士がじゃなくて工務店が。
まあ安っすい設計費でそれなりの仕事を期待する方がおかしいんだけどね。
当たり前の話だけど、それなりの質を求めるならそれなりの経費かけないと無理よ。
工務店じゃなくて大手ＨＭでも同じ。
結構外注出してるんだこれが。

[28: ファイナンシャルプランナー]

自己所有の土地がある方でしたら問題ありませんが、土地と建物を別々で購入する方が陥りやすい例ですね。
通常、土地契約をして金消まで２か月位は猶予があるかと思いますが、施主はその間に、工務店なりＨＭと建築請負契約を交わします。
猶予期間に間に合わなければ、金消を遅らせるわけですが、銀行側は特に問題ありません。
問題は、土地の売主が了解するかどうかです。
了解を得られなければ、土地契約も解約になる場合があります。
結構、そのような方はいらっしゃいます。
土地から買われる方は、買ったらすぐに設計や見積もりをしてくれる、信頼のおける工務店なりを前もって探しておくことをお勧めいたします。
皆さん、そんなことわかってるとは思いますが…

[29: AOI]

ちょいと、ピンとこないところがあります。
瑕疵担保履行方の施行で、各保険会社と
大半の建築会社やら業者は契約を結んでいます。
１０月以降に引渡しがずれ込む恐れのある物件なら
もう保険をかけているのが一般的です。
保険会社と契約していれば、重要事項説明書の読み上げが必須で
読み上げの証明に、施主のサインが必要になりますから
いやでも説明される事になります。
その会社は、このタイミングで契約するのに
保険をかけていなかった、ちょっと常識に欠けた会社ってことでしょうか。
それとも、３月以前くらいに契約した話を
今になってしているだけ？

[30: 解約希望]

レスありがとうございます。

この会社は不動産業が母体で、抱えた土地に建て売りを作るため、設計部を作り、
そのうち注文住宅を受けるようななった会社のようです。

請負契約を結んだのは4月下旬引き渡しは9月頃と言われていました。

確認申請も急がされているような気がしたのですが29さんの仰る要因があったのでしょうか？
とにかく最低最悪の会社です。

解約希望申し出て2ヶ月、なしのつぶてです。

次はハウスメーカーで依頼していますが、解約にならないとそちらも確認申請出さないと言われ、
またも期限に急かされています。
本当に建築業界は施主のことを考えていなくて、それがまかり通る所だと思います。

契約しなければとか、金消契約をずらせば良かった とかいうことは、その時点での知識も、調べても情報は無く、
どうしようもなかったというのが本音です。

[31: 解約希望]

一連の流れについては、契約サポートサービスを申し込み、ネットでも検索したり、手を尽くしていたつもりでしたが、サポートを受けていながら、結局こんなことになってしまいました。

無知な施主の勉強代ということでしょうね…

[32: 匿名さん]

がんばれば少しは取り返せる気はするけど
そのための気力体力時間は新しく建てる方に費やしたいところ。でしょうね。
それまでの打ち合わせなどは実費として人工換算すると結構するものです。
100万なら取り戻したいけど、50万だと苦労して取り戻しても苦労に見合う額にはまずならない気はする。
今後の犠牲者を減らすことにもなるだろうし
どっかにチクっておくのはいいと思います。チクり先は県とかなのかな？

[33: 相模原のＫ]

スレ主さんはひどい業者と関わってしまったようですが、私も同じようなトラブルに会ったので人事とは思えません。私も簡単な請求書１枚で契約金として支払った１００万円を没収されそうになり、いくら交渉しても全く態度が変わらないので、本人訴訟で民事裁判を起こして約５０万円を取り返しました。ですからもしも裁判をするような事になった場合には色々とアドバイス出来ると思います（労力が馬鹿にならないので、あまりお奨めはしませんけれども）。さて、工務店の中には請負契約の解約を売買契約の手附放棄による解約と同じ感覚でとらえている所が少なからずあるようですが、民法の規定で、請負契約は損害賠償すればいついかなる理由でも解約が出来ることになっていますから、かかった経費をちゃんと出してもらって差額はぜひ取り戻しましょうよ。なぜ民法で売買契約の手附放棄による解除というのが認められているのかというと、契約時と状況が変わって、不要になったり、支払いが困難になったような場合に無理をしてまで契約を履行しないで済むようにするためなのだそうです。それに対してなぜ請負契約は手附放棄では契約解除が出来ずに損害賠償しなければないのかというと、仕事の完成間近かに手附放棄で解除された場合に請負側が大きな損害を蒙ってしまう可能性があるからです。こうやって請負側も法律で保護されている訳ですから、請負契約の解除において経費の差額の返金を請求することに全く負い目を感じる必要はないのです。

今回の場合スレ主さんの方にも事情があったとは言え、設計が完了していないのに請負契約をさせてしまう事自体がおかしいと思うし、重要事項の説明をしなかった建築士（と建築士事務所）は行政指導を受ける可能性があると思います。ですから建築士法違反を持ち出して交渉するのは、やってみて損はない手だと思いますよ。それと、自力での解決が困難だと感じたならば、早く行政に相談した方が良いです。私も色々な所に相談をしましたが、建築請負契約の解約トラブルは、消費者センターなどよりも事業免許を管轄している都道府県庁の建設課（都道府県庁によって名称が違うのでご注意下さい）の方が頼りになると感じました。もし弁護士に相談されるような場合は、建築紛争に詳しい人でないと全然ダメです。

スレ主さん、確かに我々素人には不動産取引きについての勉強が必要ですが、ここで簡単に諦めてしまっては本当に勉強になったとは言えませんよ。精一杯納得いくまで努力しましょうよ。同じトラブルになった者として、影ながら応援しています。

[34: 解約希望]

相模原のＫさん、詳しいご説明感謝いたします。
本当は弁護士に相談しようとまで考えていたのですが、仰るとおり、この手の問題に詳しい弁護士でないと話にならないことはわかり、しかも労力に見合わないとは思っています。

ただ、相手の態度がこちらをバカにしているのが納得出来ず、とりあえず行政に報告しようと思っています。

質問して申し訳ありませんが、実は私は神奈川なのですが、市ではなく県の建築課に行けば良いでしょうか？

[35: 匿名さん]

相談は県にした方がいいです。

>設計が完了していないのに請負契約をさせてしまう事自体がおかしい
設計業務も請負の一部なので、契約してから業務開始です。
設計が完了してから契約では設計事務所の経営は成り立ちませんよ。

[36: 匿名さん]

実質的には設計施工の契約てことやね

[37: 解約希望]

みなさんありがとうございます。

取りあえず、県のホームページから、建築の担当部署であろう所へ、メールにて相談しました。

次のＨＭとの事もあり時間が無いので、状況によっては電話→訪問して相談、と進めたいと思います。

建築士法にて重要事項説明の義務ができたことは悪徳業者を是正させる為に、少しは効果があるものと信じ頑張りたいと思います。

[38: 解約希望]

それから相模原のＫさん、スレで拝見して勝手に応援しておりました。

私も似てはいませんが悪徳業者に捕まったので、裁判の行方が気になっておりましたが、主張が認められて本当に良かったです。

本当にお疲れさまでした。

[39: 匿名さん]

今までナアナアで、「請負契約→建設のみの請負契約」的なものに錯覚されてきてたものが
この法改正によって実は「設計・監理・建設という三位一体の請負契約」という姿が見えてきたということか。
まだこの法令の存在知らない業者も多いだろうね。

[40: 匿名さん]

どうでもいい事だけど、
３３が改行つけないのはこのスレを読む人たちへの嫌がらせですか？

[41: 匿名さん]

してるやん、2回も。

[42: 匿名さん]

一級建築士なんてその程度の資格です。
たいしたやつなんていないよ。

[43: 匿名さん]

>42
たいした奴は居るだろｗ

[44: 匿名さん]

>>43さん

例えばどこにいますか？

[45: 匿名]

無資格で、ミス有りの構造計算して工務店に申請させる人より良いのでは？某建材問屋は、ひどい管理です。

[46: 匿名さん]

ほとんど同様のトラブルで苦労したものです。契約金50万と言う金額も同じなので、もしや同じ工務店では？
と思いましたが、地域が分からないので偶然ということで。

建築士法の観点で、私も「カード」を得ました。管轄は国交省なので相談しても、役所は業者に指摘や注意はできても契約そのものには関知しません。しかし、違反と言う公的機関の見解を得れば、裁判に有利。つまりカード1枚です。その他たくさんの手を尽くし、たくさんのカードを得ました。景品表示法違反、訪問販売法違反などなど。ローンの組ませ方も問題ありとして金融庁にも通報。内容証明による意思表示も大事です。
消費者センターと宅建協会(土地のあっせんや紹介が絡んでいたので）に裁判外調停をお願いしました。それらの結果は不調。でもそれでいいのです。相手業者が金の亡者と言う実績を得るのですから。裁判外調停の努力など、そういう積み重ねは裁判ではとても有利になります。すべて努力と評価され、裁判官の心証は圧倒的にこちらに傾きます。あとはここがキモです。とどの詰まり「消費者の法律」だけで本来勝ちです。「契約したんでしょ」と言う業者の論理は民法。消費者の法律はその上を行きます。私は相手業者が牙をむいた時点で徹底的にやってやろうと決めたので、とことんやりましたが、消費者契約法　特に9条あたりをみれば、相手がどんな経費をせびってきても、びた一文払う必要のないことが分かります。

結局裁判になれば、預けてしまった50万だけでなく、逆に業者責任による違約金を載せ、こちらの経費を載せ、賠償を載せることになります。私の場合「裁判しかないという状況になっちゃいましたよ」と、間に入ってくれた公的機関が伝えてくれたのですが、業者はその翌日50万きっちり振り込んで来ました。
もしよければその業者を教えてください。力になれるかもしれません。

[47: 匿名さん]

ひどい話に思わず反応してしまいました。
その後どうなったのかお伺いしたいです。

[48: 匿名さん]

各県にある建築安全課か、国交省の建築安全課に相談しましょう。

また約款に記述がなくても、旧四会連合約款はベースになると思います。

悪質業者に負けずに、頑張りましょう！！

[49: 匿名さん]

なぜ、名前を公表してはいけないの？
被害増えるじゃん。

[50: 通りすがり]

この場合、地元の行政庁（市役所など）の建築係へ報告をした方がいいですね。
重要事項説明義務違反は、れっきとした法令違反です。
余は、平面ﾌﾟﾗﾝの作成費用程度でしょうから、５０万は高いですよね。
それ以前に、契約の際の法令違反とすれば、費用は負担しなくても良いかもしれません。
業務停止や建築士の行政処分もありますので、報告はした方が良いと思います。
＊ていっても、この内容は2009年、4年以上前ですから、もう解決したのかもしれませんが。

[51: 匿名さん]

売り建ては、れっきとした注文住宅であるが、設計した建築士から説明を受けることは無い。
これも違反かい？

[52: 匿名さん]

あれれ、回答が無い。
これだけ住宅業者が見てるのに。

[53: 匿名さん]

やはり、違反ですか。
建売、売り建ては、建築士が表に出て来ない。
欠陥住宅ができるわけだ。

[54: 通りすがり]

NO.51さんへ
建売などは、発注者は不動産業者ですよね、となると設計側の重要事項説明は、不動産側に説明します。
設計受託契約、工事監理受託契約の際に行うこと。
売り建ては、土地を売ってから建物を計画するとなると、施主はだれなのでしょうか？。
あくまで、設計契約をお客様としているのであれば、説明義務はお客にする必要があります。
ただ、契約上設計側が、不動産等業者とする場合は、不動産業者に対して説明義務はあります。
お客様と、不動産とでの契約上は一式建売と同じ内容で、ただ売ってから建物を計画するだけのことでしたら、説明をするのは不動産業者へするのが一般的かと思います。
ただ、建物の構造的なものや、仕様等の説明については、使う側に説明するのが一般的でしょう。

[55: 匿名さん]

>54
建売は基本その通り。
但し、青田売りで建築途中の説明をするとして契約したものは別。
売り建ては、形式上は完全な建築請負契約ですから、施主は購入者。
建築士に説明責任があります。

[56: けんちく君]

余は、請負契約上だれかと言うことでは？
契約者が、売り主（不動産業者等）か施主でどちらに説明義務があるかでしょう。
売り建ても、契約上どうかで判断は分かれるかもしれません。
法文では、あくまで契約を建築主とあります。
建築主の解釈でわかると思います。
ただ、不動産業者にも重要事項説明義務ありますよね。
結果、設計者がするか、不動産業者がするか、施主からすれば、説明を受けること自体かわりません。

[57: ＤＩＹ]

ＮＯ55さんへ
売り建てで、建築主と設計契約をしていれば、建築主（居住者）に説明義務ありますよね。
ただ、契約上そうでなければ、必ずしも建築主（居住者）ではないと思います。
建築請負契約をだれとしたかです。
購入者でも、そういう契約をしていなければ、説明する方は異なるのかと思います。
契約と、実質注文的な計画で進めるのは、別なものかもしれません。
売り建ては、建築条件付きなどに結構多いですよね。
その場合、土地購入と、建築請負契約をきちんと購入者とすれば、説明するのは購入者になります。

[58: 匿名さん]

購入者が施主でなければ、建売です。
建売の青田売りは、建築確認後でなければ出来ません。
売り建ては、建築確認前に建売と同じものを売るために便宜的に建築請負契約を交わすのもです。
従って、注文住宅と同じく、施主は購入者にしなければなりません。
さもなければ、建築確認前の青田売り（違法行為）になるんです。

[59: 匿名さん]

土地決済のために請負契約なんて、、、

とりあえず土地・建物で仮審査を通しておいて、
土地決済時に土地売買契約のみで１つめのローンを通しておいて、
建物の打合せが完了したら請負契約して２つめのローンを走らせる。

手数料が余計にかかる部分もあるけど、
これがいちばんの安全策だったと思うんだけど、
、、、そういうわけにはいかなかったのでしょうか？

[60: 設計屋]

青田売り、建築条件付きなどのものが結構違反でありますよね。
結局のところ、重要事項説明は、だれにせよする必要性はあるものです。
法律で定められたからではなく、どんなことをするのか、どういった内容で契約するのか、だれがするのかなど、通常は説明はしますよね。
でないと、設計契約しても、実際は他の人物が業務をしているなんてこと、不動産業者や工務店などでは、多々あることです。
窓口は自分で、実行部隊は外注。
外注先の方は、表には出てこない、という業務体系も多い。
なんで重要事項説明が法律で定めれられたのか、理由があるからですよね。

[61: 匿名さん]

住宅業界には、建売の消費税は総額ではなく建物のみに掛かり、売り建ての仲介手数料は土地のみなのだが、それを盗ろうとする詐欺師がいる。

[62: 匿名さん]

悪徳業者さん、声が出なくなりましたね。

[63: 匿名さん]

現場に来ない建築士はカスのカス

[64: けんちく君]

現場にこない建築士、いっぱいいますよね。
作り手（大工さんなど）側から、注文や質疑があがると、答えきれないという、そんな場面も多々あるようです。
それが嫌なのか、プライドもあるようで、逃げるような建築士います。
私も以前務めていた会社でも、出来ないような物件がくると、逃げるように避けて、担当を拒否するなんてこと、ありましたね。
結局、自分がやらせて頂きました。
結果、そういう部分での実力も、それなりにつきました。
その建築士は、今でもそういうスタイルのようです。
いるんです、そういう建築士がいっぱいね。
でも、それを見分けて、依頼するお客様、大変ですよね。
建築士の維持、もう少し変えていかないと、そんな建築士がまだまだ増えます。

[65: 匿名さん]

監理する者が現場に来ないって、違法ですよね。

[66: 匿名さん]

建築士のお仕事は設計だけでなくて、構造計算や建築確認申請、工事監理などありますが、それら全てを一人の建築士が担当している場合って稀じゃないですか？それに、建築施工管理技士という工事の施工管理に特化した資格もあり、この有資格者は工事監理業務も出来ますから、建築士ではなくて建築施工管理技士が工事監理を行っている場合もあるでしょう。
ですから、設計した建築士が現場に来なくても一概に違法と断定はできないと思います。但し、工事監理者として書類上に名前が記載されているのに、一度も現場に足を運ばないような建築士は名義貸しと言って違法だと思いますが。

【補足】
工事の施工管理と工事監理の違いがわかりずらいと思うので補足します。
施工管理：施工計画、行程管理、品質管理、安全管理など、工事現場の一切を取り仕切るお仕事。いわゆる現場監督。
工事監理：建築士法第２条第７項により規定されている業務で、工事を設計図書と照合し、それが設計図書の通りに実施されているかどうかを確認すること。上記の品質管理≒工事監理でしょうか？この工事監理については、国土交通省からガイドラインが出ていますのでご参考まで。
http://www.icas.or.jp/download/pdf/kouzi_kanri.pdf

[67: けんちく君]

設計者が行う、工事監理業務は、基本的には現場に行くだけではないですよね。
書類等で判断して了承することもあります。
ただ、現場に行く行為は、設計図書通りにできているかのほかにも、現場が周囲に影響を及ぼしているようなことが無いよう、確認することも必要と思います。
それが、施工管理業務の範囲内かもしれませんが、あくまでその計画に伴う一通りの内容については、設計者側も大まかな確認作業も必要と思います。
一人の建築士が一通りの内容をするのは、稀ではなく、出来るんですよね。
結局は、出来るけどやらない、出来ないからやらない、この両者が大まかに分かれるでしょう。
工事監理の監は管ですよね、工事管理、工事監理ではないですよね。
設計者が行う監理を、建築施工管理技士ができるのでしょうか？。
有資格者は工事監理業務もできるとは、工事管理業務のことですよね。
現場に足を運ばない建築士は、名義貸しだけではなく、書類に建築士名がでていても、設計業務をしていない建築士もいますよ。
それがいわゆる名義貸しといわれる建築士ですよね。
工事監理も、名前だけで監理していない人もいます、それも名義貸しではなく、業務をしていないということですよね。

[68: 匿名さん]

監理建築士の名貸しは犯罪ですか？
現場に来ないというのは名貸しと同義だと思います。

[69: けんちく君]

監理建築士？管理建築士？。
工事監理は、確認申請上最終的には、記載しなければなりません。
ただ、工事施工者側で、建築士がいた場合は、監理者変更にてその方が監理をすることもできます。
そういう意味では、一概に名義貸しと位置付けるのは異なると思います。
名義貸しは、実際はその方が業務をしてなく、他の第三者が行い、書類上名前を借りるようなことですよね。
工事監理で、現場に来なく、業務を遂行していないのも、一理該当すると思いますが、それはその方以外が代行して、監理者の名前だけ借りているのであれば、名義貸しのように感じますが、業務を実情していないのであれば、ただ契約違反にもなりますよね。
監理のやり方も、現場に来ればいいだけではなく、工事管理者等から報告や、状況写真等でも判断や指示はできます。
現場に来ないのが名貸しとは一概には言えないようにも思うのですが。

[70: 匿名さん]

自分が設計して監理建築士になっているものは、責任を持って週一回でも見るのが建築士ではありませんか？

[71: けんちく君]

現場にいかなくても良いとはいってませんよ。
一概に、現場に来ないのが名貸しと同義ではないということです。
現場あっての仕事です、いくらペーパーの上で評価されても、建物ができての前提です。
又、責任を持つというのは、現場に行くだけではありません。
諸官庁との協議、技術面での検討事項、材料の選定確認作業、書類の確認作業等、現場以外にも多々あります。
ちなみに、設計する建築士と、現場監理する建築士は別々でも、法律上は問題はありません。
責任を持つということ、ご存じですか？
現場が始まることは、建て主にも責任というものがあるんです。