23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？ 【その59】

[代理]

23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。
マンション価格に影響を与える、様々なテーマについてディスカッションしてください。

[878: 匿名さん]

日本から何十万人くらいの人が海外に移住するんだろう？

[879: 匿名さん]

現在の海外永住者数は４０万人程度だから１００万人くらいまでは増えるんじゃない？

[880: 匿名さん]

海外に移住して、移転した工場にそのまま勤める人が半分くらいで、残り半分が転職って感じじゃない。

[881: 匿名さん]

外周区の人口はかなり増えるがって、まだまだ外周区でいいとこに住むには金が要るよ。
外周区とか郊外とか一括りにする話ではなく、地域差が出るだけのこと。

海外に移住して、移転した工場にそのまま勤める、、、日本人にいい給料払ってたら意味がない。
日本企業にくっついて海外に行かざるをえない人間の給料は、現地人並にしないとね。
管理職以上は別だろうが。

[882: 匿名さん]

>>881
いわゆる近郊のアパート地帯の人口が増えるのです。
山手通り沿いと環七沿い。
治安も悪化します。

[883: 匿名]

日本の中ならほぼどこも可能性一緒だから。

[884: 匿名さん]

移転した海外の工場で引き続き仕事ができるのは技能工だけ、
単純作業員は失職して、
近郊のアパート地帯に流れ込むと予想。

[885: 匿名さん]

大連市が日本人町を作るらしいよ。

[886: 匿名さん]

ローソン大連市に進出。2016年末までに150～200店舗を目指す。

[887: 匿名さん]

日韓で一つの経済圏（自由貿易圏）を作る計画も進んでいるよ。

[888: 匿名さん]

単純作業員は失職したら、近郊のアパートにも住めないだろうね。

それに工場作業員なんて、近郊にはもはやあまり住んでないから（工場がすでにあんまない）。

[889: 匿名さん]

＞大連市が日本人町

おお、戦前の日本人みたいだな。
うんうん、もっと日本人街を作れば、海外でも日本人は食っていけるかもな。
ロスの韓国人街みたいに、でかいのをあちこちに作ろう。

[890: 匿名さん]

>>888
サービス業だよ。
飲食店とかビラ配りとか、路上で何か販売するとか、
渋谷、新宿、池袋に行けばいろいろな仕事があるじゃない。
職に就くまでは失業保険が入るし、
本当に職が見つからなかったら生活保護もあるし。

[891: 匿名さん]

近郊のアパート地帯からなら、渋谷、新宿、池袋は自転車で行ける距離。結構便利だよ。

[892: 匿名さん]

郊外、近郊は団塊の世代が多いから将来的には介護の仕事がめちゃくちゃ増えるんじゃない？
でも、まだまだ先の話で、今すぐは間に合わないけど。

[893: 匿名さん]

団塊って、もう定年退職者出始めてるだろ？
全然先の話じゃないじゃん。

[894: 匿名さん]

実際被災地からけっこう引っ越してきて、8月のアパート市場は活況だったよ。たぶん外周区の人口は増えていると思うよ。

[895: 匿名さん]

空洞化で近郊のアパートは空き室が無くなっちゃうんじゃない？
ただし、高い家賃は取れません。

[896: 匿名さん]

余りまくってたから、特需だねｗ
人生何があるか分かんないね。

[897: 匿名さん]

生活保護もそうだけど、こういうのは自治体による借り上げに近いだろ。
なので、地域相場のまま貸し出されてるはず。
大家にとっては、有難い話だな。

[898: 匿名さん]

>>897
例えば相模原市で失職した人の面倒を杉並区がみると仮定した場合。
杉並区」はアパート家賃の補助なんかしないだろ。

[899: 匿名さん]

生活保護の人は支給額で入れるアパートに入るんだよ。
あくまでその範囲で借りれるというだけのこと。
その意味では、相場の高いところには、こういう人たちは住めない。

[900: 匿名さん]

正社員の失職だから、退職金が出るんじゃない？
近郊のアパート家賃ぐらい、しばらくは負担できるだろ。
失業手当もでるし。

[901: 匿名さん]

生活保護支給額
23区の場合、18―19歳単身者で食費や光熱費、衣料などの生活扶助と住宅扶助特別基準額の合計で１カ月14万500円です。

[902: 匿名さん]

>>900
東電、初の希望退職募集へ　１割削減、年金カットで１０００億円捻出
産経新聞 9月24日(土)21時55分配信
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110924-00000547-san-bus_all

[903: 匿名さん]

地震の総括として、

首都圏マンション　震災による「内陸シフト」はまだ発生せず
NEWS ポストセブン 9月25日(日)7時5分配信
3月11日の東日本大震災を契機に、首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の新築・中古分譲マンション市場には、どのような変化が起きているのか。今回は、2011年5月末までのデータを基に、首都圏のマンション販売戸数・販売価格の動向、そしてマスコミで騒がれている「内陸シフト（マンション開発や購入者ニーズの湾岸エリアから内陸エリアへのシフト）」は本当に起きているのか、東京カンテイの市場調査部主任研究員の井出武氏が解説する。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110925-00000003-pseven-bus_...

[904: 匿名さん]

その１：マンション価格について

現在のところ新築・中古ともに「下がっていない」というのが、結論だ。新築マンションの価格（平均坪単価）は、むしろ上昇している。これは、震災の影響でマンション供給立地に偏りが生じたため（湾岸エリアの手ごろな価格の新築物件が減少したため）であり、価格は事実上、変化がないと見るべきであろう。
中古マンションの平均坪単価に関しても、震災の前後で大きな変化は生じていない。首都圏の中古マンション価格は今年の1月以降から若干下落傾向にあり、震災後もそのトレンドが続いている。

[905: 匿名さん]

その２：マンション供給エリアについて

大震災の影響により、マンション開発の中心が湾岸エリアから内陸へシフトするのではないか、との見方もあるが、現在のところ、そうした「内陸シフト」は起きていない。湾岸エリアのマンション開発計画や、着工・分譲予定が相次いで見送られる一方、内陸エリアの計画の多くが予定どおりに進んでいることから、デベロッパー各社がマンション開発を内陸へシフトしたように見えるだけだ。
東京都の湾岸5区（江戸川区、江東区、港区、中央区、品川区）と、内陸5市区（世田谷区、三鷹市、国分寺市、府中市、立川市）に分け、両エリアの新築マンション分譲戸数と中古マンションの流通事例数の割合を比較してみた。その結果、新築マンションについては、湾岸5区エリアの分譲戸数の割合は震災後も増加傾向にあり、「内陸シフト」は見られない。

[906: 匿名さん]

その３：中古市場について

中古マンションの売事例数の割合も、内陸5市区が約70％、湾岸5区が約30％と、震災前からほとんど変化はない。
仮に、震災を機に、マンション購入希望者の間で内陸エリアの物件に対するニーズが急速に高まっているならば、動きの早い中古物件では、内陸エリアの流通事例数の割合が高まるはずだが、現在のところ、そうした動きは見られない。

[907: 匿名さん]

その４：今後の見通しについて

マンション開発には、用地の取得から着工、販売まで、早くて1年、通常は2年以上の期間を要する。
大手デベロッパーは都心や湾岸エリアの開発に注力しており、内陸・郊外エリアの用地取得に動いていないところが多いが、郊外のマンション開発を得意とする中堅デベロッパーの中には今後、内陸志向を強めていくケースが出てくるかもしれない。

[908: 匿名さん]

今後のマーケットの中心テーマは
「超円高と、郊外の空洞化が不動産市場に与える影響」
こっちに変わるでしょう。

郊外が主体の中堅デべは振れてもらいたくないテーマ。

[909: 匿名さん]

まあ、不動産の動きはゆっくりだから、あわてることはない。

株が上がってからでも十分間に合うから、キャッシュを温存
して高見の見物が正しい態度じゃないかな。来年３月の企業
決算とか、想像しただけで怖いですよね。

[910: 匿名さん]

確かにね。
欧州の財政不安の結末がどうなるかも分からない。
アメリカもダブルディップリセッションに陥る可能性も否定できない。

まぁ、凄い気に入った物件が出てこない限り
待ちの姿勢でもいいかもね。

[911: 匿名さん]

限られた土地は東京駅から半径５ｋｍ圏内くらいのものでしょう。
２０１２年から東京駅周辺にオフィスビルが大量に竣工し始めて、
そこで働く人たちがかなり増えますからね。
他は待ったほうが良いですね。

[912: 匿名さん]

超円高を利用して日本企業のグローバル化と巨大企業化が進むでしょう。

[913: 匿名]

また念仏か…

[914: 匿名さん]

直下型地震がいつ来てもおかしくないのに、不動産は買えないよ。

東京は壊滅的な被害を受ける。
規模が大きすぎて復興は不可能。

[915: 匿名]

正論だけど、仕事や学校があったらおいそれと脱出もできないよ。危険は東京に限った話じゃないし。
引っ越しも購入も地震後、と考えたらその先にローン組める奴何割残るんだろうね。
最長30年後は20代が50代。

[916: 匿名さん]

将来不安がある人は都心部のマンション借りて自分をみがけばよろしい。

[917: 匿名さん]

＞２０１２年から東京駅周辺にオフィスビルが大量に竣工し始めて
大手町を知らない田舎者でしょうか？
すでに東京駅周辺ではかなりの数の高層ビルが竣工済で入居も済んでますけど。
確かに今も建設が続いてますが、主だったところはもう完成済です。

[918: 匿名]

まあ感覚として、同時テロの２年後２００３年、リーマンショックの１年後２００９年、を思い出すと良い。

もうダメだー世界が終わるから早く逃げろ！っていう位絶望的な気分の時が買い時と言える。例えば、ギリシャが飛んで、１ドル６０円切るようなことがあればチャンスと言えるだろう。指値で売り出し価格の２割引で不動産を買えます。

練習として、５年に１度位くる、トヨタ株のストップ安を買う練習をすると良いでしょう。そしてその株を翌日の寄成で全部売却するのです。

これをやれば不動産を買うタイミングがつかめるだろう。完全に心理ゲームです。ちなみに私が最近マンションを買ったのは２００２年と２００９年です。次回は来年か再来年です。今年底入れはあり得ません。

[919: 匿名さん]

東京オフィスビル市場を襲う“2012年ショック”
http://diamond.jp/articles/-/6533

[920: 匿名さん]

2012年にオフィスビル開発のピーク到来
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/column/20100518/541225/

[921: 匿名さん]

オフィスの新規供給量はいまだ増加傾向。
2012年には「2003年問題」を超える大量供給が予定
http://xoc.xymax.co.jp/pdf/xoc4102.pdf

[922: 匿名さん]

まあ来年、再来年で勝負が決して、
新宿、渋谷、池袋が凋落だね。
マンション買う場合は考慮しましょう。

[923: 匿名さん]

みなさん、新宿、渋谷、池袋凋落後の不動産市場をイメージしましょう。

[924: 匿名さん]

誰か、918の２００２年底入れ説に反論しないの？
以前ならマンション価格の変動グラフ付きで反論されたものだが。

[925: 匿名さん]

>>924
超円高で工場空洞化
近郊、郊外の地価暴落間近
こんな状況で何を悠長なこと言ってるの？

[926: 匿名さん]

都心部関連スレの伸び方がすごい状況になってますｗ

[927: 匿名]

>922&923

…で、どこに我田引水したいの？城東教授(笑)

[928: 匿名さん]

明日の朝、目が覚めたら1＄69円とか…。

あーやだ！

[929: 匿名]

暴落っていうのは暴騰しないと無理だよね。ここ２０年の地価指数をみればもうすでに充分下がっている。不動産の利回りが回復して現実的な数字に落ち着いて来ている。

底入れの時期はわからないけど、いまの地価とそう変わらないと思うよ。つまり気に入った物件があればいつでも買い時だと思います。

[930: 匿名さん]

もっと落ちるんじゃないの？

[931: 匿名さん]

>>929
50年前に比べると近郊、郊外は暴騰してるじゃない。
空洞化で昔に戻るの。

[932: 匿名さん]

新宿、渋谷、池袋凋落説に対して反論がまったく無いですね。
そうなるって事ですか？

[933: 匿名さん]

城東教授に何言っても無駄ってみんな知ってるからだよ

何年念仏続けてるんだ

早く川向こうのアパートを廻すことに専念しろよ

[934: 匿名さん]

>>929

暴落どころか、首都直下型地震で数秒でゼロになるさ。



乗せられたら負け！

それが不動産の常識。

[935: 匿名さん]

東京株、午前は１４０円安　世界景気の減速懸念で一時、半年ぶり８４００円割れ

産経新聞 9月26日(月)11時4分配信

　連休明け２６日の東京株式市場は、世界的な景気減速懸念によるリスク回避姿勢が強まり、日経平均株価は２営業日続落した。下げ幅は一時１８０を超え、取引時間中としては東日本大震災後の３月１５日以来、半年ぶりに８４００円台を割り込む場面もあった。

　日経平均の午前の終値は、前週末終値比１４０円９０銭安の８４１９円３６銭。東証１部市場全体の値動きを示す東証株価指数（ＴＯＰＩＸ）は、同１３・５３ポイント安の７３１・０１。

　この日の東京市場は、寄り付き直後こそ、割安感に伴う買い戻しも一部に見られたが、欧州債務問題と世界景気の減速懸念を背景に、株などのリスク資産から資金を引き揚げる動きが加速。一方、東京外国為替市場では、対ユーロで１ユーロ＝１０２円台をつけるなど、円高が進行し、これを嫌気する形で輸出関連銘柄が大きく売られた。日経平均は前場半ばから下げ幅を拡大し、一時は１８５円安の８３７４円まで売り込まれた。

[936: 匿名さん]

景気の減速懸念なんて時期に増税できるのかなあ。

[937: 匿名さん]

エネルギー消費効率が悪い住宅に課税するとか歓迎^^

[938: 匿名さん]

オール電化物件は消費効率が良いのかな？
深夜電力を使ってくれるから。

[939: 匿名さん]

電力消費してるからアウト！

[940: 匿名さん]

新宿、渋谷、池袋凋落説に対する反論は結局無かったね。

[941: 匿名さん]

都心オフィス、鍵は「防災」　２０１２年大量供給で競争激化
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110925-00000000-fsi-bus_all

[942: 匿名さん]

結局

上昇組：湾岸タワマン
下落組：内陸部
超下落組：内陸部タワマン

[943: 匿名さん]

帰宅難民問題の影響が大きいね。

[944: 匿名さん]

9月21日国土交通省発表の地価
やはり武蔵野台地勢が強い。
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2011/05.html

（住宅地ベスト）
1.武蔵野市　▲0.2%
2.三鷹市　▲0.5%
3.杉並区　▲0.6%

（住宅地ワースト）
1.文京区 ▲2.9%
2.台東区 ▲2.7%
3.墨田区 ▲2.4%

（商業地ベスト）
1.杉並区　▲0.8
1.葛飾区　▲0.8%
3.武蔵野市　▲0.9%

（商業地ワースト）
1.渋谷区　▲5.8%
2.港区　▲4.5%
3.台東区　▲4.1%

[945: 匿名さん]

武蔵野市、三鷹市、杉並区は武蔵野台地御三家。

[946: 匿名さん]

「住んでみたい街ランキング2011」の最新版。
http://monitor.macromill.com/researchdata/20110513town11/index.html
吉祥寺が1位。順位上昇は、恵比寿、目黒、池袋、中野、高円寺、渋谷、三鷹、たまプラーザ、荻窪、武蔵小杉。
西側・高台・ＪＲ沿線の人気が高まる傾向。

[947: 匿名さん]

地震活動期に入ったから、帰宅困難エリア（山手通りより外側）のマンション買う人は少なくなるでしょうね。

[948: 匿名さん]

新宿、渋谷、池袋凋落説に対する反論はいっこうに出てこないね。

[949: 匿名さん]

「東日本大震災後、テレビや雑誌などで徒歩帰宅を想定し、両手の空くリュックタイプのビジネスバッグやトートバッグが売れているとの特集を目にしましたが、実際に見かけることはあまりありません。本当にはやっているのでしょうか？」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110926-00000092-san-soci

[950: 匿名さん]

ブランド品売り上げ回復もテイゾウ情報ですから。

[951: 匿名]

まあギリシャ国債の利回りが１３６パーセントになってるんで、様子見したくなるのも当然ですね。

しかし、日本だけじゃなくアメリカまでゼロ金利で量的緩和をしてますからね、お金じゃぶじゃぶやってますからね。ひとたび懸念が払拭されれば、眠ってたお金が暴れだすのは必定です。資産効果で、金が金を呼びますね。

そうなっては後の祭りです。もう買えません。今は比較的住みたい所が選べるよい時代だと思います。

[952: 匿名さん]

多摩ＮＴの建て替え高層化で郊外マンションの過剰に拍車がかかりそうだよ。

建て替えで戸数が倍々ゲームみたい。

[953: 匿名]

>948

新宿渋谷池袋が凋落するとして、逆にどこが盛り上がるって話も出てこないように思うが。
東京駅の周りにオフィスが建つ（埋まるかは保証の内じゃない）北千住に出来るオフィスに移る企業がある

くらい？長期的には一律下がるだけって気が。東京駅の近くというだけで高額の賃料設定できるご時世ではない。城東言わずもがな。

[954: 匿名さん]

東京駅周辺は再開発で活況を呈しているぞ。たまには都心まで出かけてみると良いよ。

[955: 匿名]

日本には、上がる理由がない。
デフレは続くよ、どこまでも。

[956: 匿名]

↑で？

ビルが建つ≠儲かる、って話なんだけど。

[957: 匿名さん]

>>955
近郊、郊外の地価暴落は確定的でしょう。

インタビュー：日本の為替政策は生産にリスク＝ゴーン日産ＣＥＯ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110927-00000566-reu-bus_all

[958: 匿名]

>955

おっしゃる通り。

[959: 匿名さん]

>>956
便利なところにビルが建つ→企業がそこに集まる→そこが発展する
簡単な話ですよ。

[960: 匿名さん]

ゼロサムゲーム
東京駅周辺が発展する＝渋谷・新宿・池袋が凋落する

渋谷、新宿、池袋から外に広がる近郊、郊外の地価が暴落する。

簡単なお話だよ。

[961: 匿名]

>959

学生か？幸せな人だ。
森ビルあたりが店子の賃料ダンピングとの攻防に必死な現実をご存知ない。
三段論法の二段目で足踏みしてるのが今の日本です。東京駅目指すの通り越して外国行っちゃう(笑)

[962: 匿名]

>960

＝東京駅から半径何キロにマンション買うわけ？？？
女の視点がすっぽり抜けてますけど。

[964: 匿名さん]

渋谷・新宿・池袋と同じ運命を東京駅周辺がたどるわけが無いだろｗ
その時は日本が終わる時だよ。

もうちょっと冷静に世の中を見たほうが良いよ。

[965: 匿名さん]

渋谷・新宿・池袋は高度経済成長時代にできたおまけみたいなもんだよ。
歴史ある東京駅周辺とは同列に語れません。

[966: 匿名]

>964・965

そもそも新宿渋谷池袋横並びにする時点で『わかってない』。
ギネスに載る世界最大乗降客数駅からどのくらい人が減ったら『凋落』と呼べるのか共感の得られるご説明プリーズ。

[967: 匿名]

東京駅盲信者が『いつかはクラウン』ってくらいアナクロに見える…

[968: 匿名さん]

>>966
10年後は半分くらいになるんじゃない？

[969: 匿名さん]

新宿から郊外に延びている沿線で不動産買っちゃった人はかわいそう。

[970: 匿名]

>968

そのころ東京駅含め他の駅は？

>969

それは「郊外がかわいそう」なのであって新宿つけるのは誤読を招く誘導でしょ。東京駅中心だって郊外は下がるよ。

[971: 匿名さん]

東京駅だろうが新宿駅だろうが中央線が一番便利だし台地で安全だよ。

[972: 匿名さん]

円を書いてみればわかるけど東京、新宿、池袋、渋谷で半径５キロの
円を書くと渋谷半径５キロが一番価値が高そう

http://www.nanchatte.com/map/circleService.html

池袋、渋谷、新宿が凋落するってのは埋立地から行くのには不便な
だけど東京を代表する場所だから自己肯定のための願望でしょう。

[973: 匿名さん]

まあ、空洞化は割高な真ん中から起きてるわけで、下落幅も割高だからこそ大きい。
世田谷杉並辺りももう少し下がるでしょうけど。
とりあえずみんなもっと外側に移動中ですね。
だって安いし安全なんだもの。

[974: 匿名]

安全。値段が？地震が？

[975: 匿名さん]

渋谷から郊外に延びている沿線で不動産買っちゃった人はかわいそう。

[977: 匿名さん]

残念な地域が混じってるな。
やっぱりかわいそう。