23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？ 【その59】

[代理]

23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。
マンション価格に影響を与える、様々なテーマについてディスカッションしてください。

[822: 匿名さん]

昨日東京カンテイ発表のマンション価格。
都心独り負けは変わらず・・・
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201108.pdf

都心６区前年比▲5.2%（ピーク比▲1,220万円）
城南・城西▲2.1%（ピーク比▲327万円）
城北・城東▲1.4%（ピーク比▲69万円）
さいたま+2.7%（ピーク比▲17万円）

[823: 匿名さん]

本格的に終わりの始まり。

そんな感じ。

ユーロも100円切り確実！



NY株急落、一時約530ドル安

時事通信 9月23日(金)5時0分配信

　【ニューヨーク時事】22日午後のニューヨーク株式相場は、世界的な景気悪化懸念から急落、優良株で構成するダウ工業株30種平均は一時、前日終値比約530ドル近く下げた。午後3時31分現在は、486．19ドル安の1万638．65ドルで推移している。ハイテク株中心のナスダック総合指数は104．74ポイント安の2433．45。

[824: 匿名さん]

原油が６．３％も下落、米国10年国債利回りはついに１．７１５％に。

週明けには日本国債に買いが入って、10年国債利回りは下落する。

超円高、永久デフレ時代が来ましたよ。

工場の海外流出で、地方、郊外、近郊の地価が暴落して、
資産デフレも進む。
土地は早めに処分して現金化しよう。

[825: 匿名さん]

海外進出ができない企業は、中小企業を中心に廃業が増えるでしょう。

[826: 匿名さん]

日経に新宿のオフィスビルの凋落ぶりが紹介されています。

2012年以降、東京駅周辺に最新の大型オフィスビルが次々に竣工して、とどめを刺すことになります。

[827: 匿名さん]

多くの企業が便利な所に集まると仕事の効率も上がるし、日本の国際競争力向上にもつながる。良い傾向だな。どんどん東京駅の周辺にオフィスビルを作ろう。

[828: 匿名さん]

でもオフィスビルの隣には住みたくないな。
職場まで歩いて１０分とか冗談じゃないよ。

[829: 匿名さん]

東京駅から半径２ｋｍ～５ｋｍの範囲内がベストかも。

[830: 匿名さん]

いちばんの落ち目地域な、それ。

[831: 匿名さん]

>>830
理由を言わないと単なる嫉妬だと思われるよ。
ヒント：帰宅難民問題

[832: 匿名さん]

災害時に公共交通がストップし、ターミナル駅や幹線道路に人があふれる帰宅困難者問題。石原知事が２２日、無理な帰宅を抑えるため、条例で企業に物資の備蓄を促す都条例を定める意向を表明した。首都直下地震が起きれば、最悪の場合、都内に約４５０万人の帰宅困難者が出ると想定される。利用客の多い駅を抱える自治体からは「企業側の協力を得やすくなる」と歓迎の声があがった。
帰宅が困難になった場合の企業での対応について、石原知事は２２日の定例記者会見で、可能な人は職場にとどまることが望ましいとの考えを示した上で、従業員が職場で過ごすのに必要な備蓄を企業に「法律で決めるわけにはいかないが、条例で促す措置を取った方がいい」と語った。
都では、「徒歩による一斉帰宅の抑制」という目的を条例に掲げ、企業に一定量の備蓄を促すことを検討。首都直下地震だけでなく、東海、東南海、南海の「三連動地震」も想定する。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/tokyo23/news/20110923-OYT8T00087.htm

[833: 匿名さん]

東京駅から半径２ｋｍ～５ｋｍは帰宅難民にならず、
オフィス街、ターミナル駅周辺のパニックにも巻き込まれず
ちょうど良い距離。
これから需要が高くなって行くでしょう。

[834: 匿名]

内陸側もね。

[835: 匿名さん]

内陸に余ってる土地ある？建て替えすら進まないし。

[836: 匿名さん]

>>835
木造住宅密集地帯
いわゆる
業火ベルト地帯のことですか？

権利関係が複雑だから動きがないのでは？

[837: 匿名さん]

少なくとも環七より内側にすべきだろう。

[838: 匿名さん]

とりあえず、米国の不動産が上がらないと話になりませんね。

ケースシラー指数です。

その前に、先行指数として、米国株価の下落が止まらないと
ダメです。ダウ平均です。ダウの１０年チャートをみると、
あと１年は止まらない気がしてきますね。

しかし、谷底付近では値動きも少ないですから、今買っても
大きく損をするという感じもしません。もう十分に安いです
よね。坪単価よりも、不動産ですから、ここぞという出会い
を大切にしたいですね。巨大緑地を南側に持つマンションと
か、坂の上の１種低層住宅地など、１０年に一度出るかどう
かという立地を目指すなら、いつでも買えるように準備して
おくべきでしょう。

[839: 匿名さん]

>>838
米国の不動産価格と日本は関係ないでしょ。

80年代のバブルの時は日本が上がって、その金が米国に流れ込んで低迷している米国の不動産を買い支えたよ。
2000年代は立場が逆になったけど。
今度は日本のマネーはアジアに向かうでしょうが、

[840: 匿名さん]

東南アジアでは、商社が大急ぎで工業団地の整備を進めています。

[841: 匿名さん]

日本の2010年代はアメリカの1990年代みたいな感じになって、
アメリカの2010年代は日本の1990年代みたいになるのでは？

簡単に言うと、1990年代の日米の立場が入れ替わった感じ。

[842: 匿名さん]

>>835

結局山手線の内側ってことになっちゃいますね。

[843: 匿名さん]

経常赤字を垂れ流したがら他国からの資金の流入でどうにか過剰消費＝分不相応な生活を維持する欧米スタイルは崩壊しました。
これからは、欧米は質素な生活に努めて、経常赤字を減らしていって分相応な消費を行うようになります。
欧米の消費は最終的に現在の10%程度減るでしょう。

これからのマーケットは新興国、特にアジアです。
消費地に近いところで生産するのは企業の合理的な行動です。

[844: 匿名さん]

これから、日本の輸出型製造業はアジアを中心に流出して行き、国内は空洞化していく。
しかし、海外投資のリターンは毎年日本に戻ってくる。
つまり、輸出減で貿易収支は赤字、資本収支は黒字になる。
日本の最終目標は、資本収支の黒字＞貿易収支の赤字で、永久経常黒字国になり、最強通貨を維持し続けること。
これが出来れば、単純労働の担い手として移民を受け入れる必要もなく、人口は徐々に減っていくものの、そこそこの幸福感は維持できる。

[845: 匿名さん]

簡単に言えば、頭脳と蓄えたお金の運用で食べていくってことだね。

[846: 匿名さん]

頭脳集団は東京駅周辺の最新オフィスビルに勤め、東京駅から半径５ｋｍ圏内に集住し、お互いに切磋琢磨しあう。これが10年先の近未来予想図。

[847: 匿名さん]

欧米は金融センターと言う合法的な賭博場を開設して、世界中のお金を集めて虚飾の繁栄を貪っていただけ。東京は違った形のアジアの金融センターを目指せば良いと思う。地道に努力していけば、最強通貨である円は元とともにアジアの基軸通貨になれるかもしれない。

[848: 匿名さん]

継続的な投資での欧州支援は限られている＝中国国家外為管理局長
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110923-00000232-reu-bus_all

[849: 匿名さん]

産業の空洞化について
アゴラ 9月23日(金)15時20分配信
上海を中心とする華東地区では、これから、日系自動車メーカーの市場獲得、巻き返しを狙って、進出が相次ぐという話がある。何れにしろ、世界で一番売れている市場で、車を作るのがメーカーとして正しい動きではないだろうか？日本に自動車産業を残せるかどうかは、日本で自動車が売れるかどうかにかかっている。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110923-00000002-agora-soci

[850: 匿名さん]

大崎に引っ越してきたら自動車は不要になった。
だから買わないです。

[851: 匿名さん]

丸の内勤務以外は、皆ぎりぎりの生活になりそうだな。

都心は、丸の内勤務のエリートのための高級マンション、
それ以外の郊外は、低所得者サラリーマン向けの
大衆アパートが乱立する世の中になる。

[852: 匿名さん]

結局、山手線の内側ってことになっちゃいますね。

[853: 匿名さん]

郊外、近郊の地価が暴落したら困るんですが？ｗ

[854: 匿名さん]

給与水準が低い人はデフレが続いたほうが生活が楽なんじゃない？
でも、消費税上げはきくだろうな。

[855: 匿名さん]

しかしまあ、不動産いじり好きな連中は品がないね。
地域がどこでもさ。

[856: 匿名さん]

そうですね、山手線の内側。資産を守るためにはマストの選択ですね。

[857: 匿名さん]

首都圏出身者も親の不動産まで入れたら何らかの形で不動産を持つようになったから、自分が持っている郊外、近郊に肩入れしちゃうんだろうな。

[858: 匿名さん]

週明けユーロは98円までイク！

[859: 匿名さん]

どんどんいきたまえ。

[860: 匿名さん]

＞自分が持っている郊外、近郊に肩入れ

いや、そこそこ金がある人間を含め、圧倒的多数は近郊、郊外に住んでるんだから、当たり前。
資産としては、都心などどうでもいいというのが大部分。
困るのは含み損かかえる会社と間抜けな不動産ころがしかねｗ

[861: 匿名]

そのどうでもいい都心地価が下がったら身びいきする郊外も芋ヅル式に値下がり必至なんですけど(笑)。

[862: 匿名さん]

東京カンテイ

都心６区前年比▲5.2%（ピーク比▲1,220万円）
城南・城西▲2.1%（ピーク比▲327万円）
城北・城東▲1.4%（ピーク比▲69万円）
さいたま+2.7%（ピーク比▲17万円）

引き続き一人負けですがｗ
で、必死なのね。

[863: 匿名さん]

イモヅルのツルはあんまないようですね。

[864: 匿名さん]

日本が成長し都心が値上がりするには生産性を高めなくてはいけない。
↓
生産性を高めるには、非効率の代表、マヌケな不動産屋は淘汰されなくてはいけない。
↓
都心が回復しても、ここにいいるマヌケな不動産屋はもうリストラ済み。

すごいジレンマ抱えてるな（ｗ

[865: 匿名さん]

近郊、郊外の地価が暴落するのは時代の流れだからあきらめるしか無いですね。

[866: 匿名さん]

首相は国連で円の健全性をアピール、さらに円高を進める意向。
ただし、急激な上昇にはストップ。

＜野田首相＞国連演説「日本を再生」　財政健全化など強調
毎日新聞 9月24日(土)2時22分配信
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110924-00000001-mai-pol

[867: 匿名さん]

>>862

都心は２００９年に一度上昇してますからね。前年同期比では下がっていますが、
長期的にはそんなに差はありません。あと、都心では商業地の割合が高いので合算
すると下落幅が大きいですが、都心住宅地は下落してません。地価LOOKを見ればわ
かる。

長期的にみると人口減少時代ですが、中央区や豊洲などの人口増加を見ると、郊外
は本当に危険だとおもいます。人がどんどん居なくなるでしょう。

[868: 匿名さん]

工場の空洞化で郊外にこれと言った職が無くなりますからね。
けっこう大きな人口移動が始まるのでは？

[869: 匿名さん]

空洞化とは真ん中から穴が空くんだよ。笑




でも世田谷あたりは少し減ったほうが住み心地良くなるな。

[870: 匿名さん]

取り敢えずは郊外から近郊のアパート地帯への移動が活発になるだろうな。もっと都市部の仕事を増やす必要がありますね。

[871: 匿名さん]

外周区の人口はかなり増えるが、職がない人の割合が高くなる。
アパート経営者はホクホクになるが、
治安の悪化が心配。

[872: 匿名さん]

子供がいる人は大変。
外周区は待機児童数が爆発的に増えていくでしょうね。
各区の予算の多くが待機児童対策に消えるな。

[873: 匿名さん]

都心で瓦礫に囲まれながらがんばってくださいね。
ライフラインは5年くらい復旧しないかも。

[874: 匿名さん]

近郊のアパートで惨めな生活するより、
家族で外国に移住して、そこで自分の技術を生かしたほうが幸せだと思うけど。

[875: 匿名さん]

その欧米が疲弊している。
アジアに行くには勇気が必要。
老後の余生を楽しむのとはわけが違う。

[876: 匿名さん]

しかし、今までとまったく違う職（たぶん、都市部のサービス業）に従事するのも勇気がいる。時代の変わり目を生き抜くのは大変ですね。確かに、中国で永住は腰が引けますね。

[877: 匿名さん]

タイ、インドネシア方面なら移住する人は多いんじゃない？

[878: 匿名さん]

日本から何十万人くらいの人が海外に移住するんだろう？

[879: 匿名さん]

現在の海外永住者数は４０万人程度だから１００万人くらいまでは増えるんじゃない？

[880: 匿名さん]

海外に移住して、移転した工場にそのまま勤める人が半分くらいで、残り半分が転職って感じじゃない。

[881: 匿名さん]

外周区の人口はかなり増えるがって、まだまだ外周区でいいとこに住むには金が要るよ。
外周区とか郊外とか一括りにする話ではなく、地域差が出るだけのこと。

海外に移住して、移転した工場にそのまま勤める、、、日本人にいい給料払ってたら意味がない。
日本企業にくっついて海外に行かざるをえない人間の給料は、現地人並にしないとね。
管理職以上は別だろうが。

[882: 匿名さん]

>>881
いわゆる近郊のアパート地帯の人口が増えるのです。
山手通り沿いと環七沿い。
治安も悪化します。

[883: 匿名]

日本の中ならほぼどこも可能性一緒だから。

[884: 匿名さん]

移転した海外の工場で引き続き仕事ができるのは技能工だけ、
単純作業員は失職して、
近郊のアパート地帯に流れ込むと予想。

[885: 匿名さん]

大連市が日本人町を作るらしいよ。

[886: 匿名さん]

ローソン大連市に進出。2016年末までに150～200店舗を目指す。

[887: 匿名さん]

日韓で一つの経済圏（自由貿易圏）を作る計画も進んでいるよ。

[888: 匿名さん]

単純作業員は失職したら、近郊のアパートにも住めないだろうね。

それに工場作業員なんて、近郊にはもはやあまり住んでないから（工場がすでにあんまない）。

[889: 匿名さん]

＞大連市が日本人町

おお、戦前の日本人みたいだな。
うんうん、もっと日本人街を作れば、海外でも日本人は食っていけるかもな。
ロスの韓国人街みたいに、でかいのをあちこちに作ろう。

[890: 匿名さん]

>>888
サービス業だよ。
飲食店とかビラ配りとか、路上で何か販売するとか、
渋谷、新宿、池袋に行けばいろいろな仕事があるじゃない。
職に就くまでは失業保険が入るし、
本当に職が見つからなかったら生活保護もあるし。

[891: 匿名さん]

近郊のアパート地帯からなら、渋谷、新宿、池袋は自転車で行ける距離。結構便利だよ。

[892: 匿名さん]

郊外、近郊は団塊の世代が多いから将来的には介護の仕事がめちゃくちゃ増えるんじゃない？
でも、まだまだ先の話で、今すぐは間に合わないけど。

[893: 匿名さん]

団塊って、もう定年退職者出始めてるだろ？
全然先の話じゃないじゃん。

[894: 匿名さん]

実際被災地からけっこう引っ越してきて、8月のアパート市場は活況だったよ。たぶん外周区の人口は増えていると思うよ。

[895: 匿名さん]

空洞化で近郊のアパートは空き室が無くなっちゃうんじゃない？
ただし、高い家賃は取れません。

[896: 匿名さん]

余りまくってたから、特需だねｗ
人生何があるか分かんないね。

[897: 匿名さん]

生活保護もそうだけど、こういうのは自治体による借り上げに近いだろ。
なので、地域相場のまま貸し出されてるはず。
大家にとっては、有難い話だな。

[898: 匿名さん]

>>897
例えば相模原市で失職した人の面倒を杉並区がみると仮定した場合。
杉並区」はアパート家賃の補助なんかしないだろ。

[899: 匿名さん]

生活保護の人は支給額で入れるアパートに入るんだよ。
あくまでその範囲で借りれるというだけのこと。
その意味では、相場の高いところには、こういう人たちは住めない。

[900: 匿名さん]

正社員の失職だから、退職金が出るんじゃない？
近郊のアパート家賃ぐらい、しばらくは負担できるだろ。
失業手当もでるし。

[901: 匿名さん]

生活保護支給額
23区の場合、18―19歳単身者で食費や光熱費、衣料などの生活扶助と住宅扶助特別基準額の合計で１カ月14万500円です。

[902: 匿名さん]

>>900
東電、初の希望退職募集へ　１割削減、年金カットで１０００億円捻出
産経新聞 9月24日(土)21時55分配信
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110924-00000547-san-bus_all

[903: 匿名さん]

地震の総括として、

首都圏マンション　震災による「内陸シフト」はまだ発生せず
NEWS ポストセブン 9月25日(日)7時5分配信
3月11日の東日本大震災を契機に、首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の新築・中古分譲マンション市場には、どのような変化が起きているのか。今回は、2011年5月末までのデータを基に、首都圏のマンション販売戸数・販売価格の動向、そしてマスコミで騒がれている「内陸シフト（マンション開発や購入者ニーズの湾岸エリアから内陸エリアへのシフト）」は本当に起きているのか、東京カンテイの市場調査部主任研究員の井出武氏が解説する。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110925-00000003-pseven-bus_...

[904: 匿名さん]

その１：マンション価格について

現在のところ新築・中古ともに「下がっていない」というのが、結論だ。新築マンションの価格（平均坪単価）は、むしろ上昇している。これは、震災の影響でマンション供給立地に偏りが生じたため（湾岸エリアの手ごろな価格の新築物件が減少したため）であり、価格は事実上、変化がないと見るべきであろう。
中古マンションの平均坪単価に関しても、震災の前後で大きな変化は生じていない。首都圏の中古マンション価格は今年の1月以降から若干下落傾向にあり、震災後もそのトレンドが続いている。

[905: 匿名さん]

その２：マンション供給エリアについて

大震災の影響により、マンション開発の中心が湾岸エリアから内陸へシフトするのではないか、との見方もあるが、現在のところ、そうした「内陸シフト」は起きていない。湾岸エリアのマンション開発計画や、着工・分譲予定が相次いで見送られる一方、内陸エリアの計画の多くが予定どおりに進んでいることから、デベロッパー各社がマンション開発を内陸へシフトしたように見えるだけだ。
東京都の湾岸5区（江戸川区、江東区、港区、中央区、品川区）と、内陸5市区（世田谷区、三鷹市、国分寺市、府中市、立川市）に分け、両エリアの新築マンション分譲戸数と中古マンションの流通事例数の割合を比較してみた。その結果、新築マンションについては、湾岸5区エリアの分譲戸数の割合は震災後も増加傾向にあり、「内陸シフト」は見られない。

[906: 匿名さん]

その３：中古市場について

中古マンションの売事例数の割合も、内陸5市区が約70％、湾岸5区が約30％と、震災前からほとんど変化はない。
仮に、震災を機に、マンション購入希望者の間で内陸エリアの物件に対するニーズが急速に高まっているならば、動きの早い中古物件では、内陸エリアの流通事例数の割合が高まるはずだが、現在のところ、そうした動きは見られない。

[907: 匿名さん]

その４：今後の見通しについて

マンション開発には、用地の取得から着工、販売まで、早くて1年、通常は2年以上の期間を要する。
大手デベロッパーは都心や湾岸エリアの開発に注力しており、内陸・郊外エリアの用地取得に動いていないところが多いが、郊外のマンション開発を得意とする中堅デベロッパーの中には今後、内陸志向を強めていくケースが出てくるかもしれない。

[908: 匿名さん]

今後のマーケットの中心テーマは
「超円高と、郊外の空洞化が不動産市場に与える影響」
こっちに変わるでしょう。

郊外が主体の中堅デべは振れてもらいたくないテーマ。

[909: 匿名さん]

まあ、不動産の動きはゆっくりだから、あわてることはない。

株が上がってからでも十分間に合うから、キャッシュを温存
して高見の見物が正しい態度じゃないかな。来年３月の企業
決算とか、想像しただけで怖いですよね。

[910: 匿名さん]

確かにね。
欧州の財政不安の結末がどうなるかも分からない。
アメリカもダブルディップリセッションに陥る可能性も否定できない。

まぁ、凄い気に入った物件が出てこない限り
待ちの姿勢でもいいかもね。

[911: 匿名さん]

限られた土地は東京駅から半径５ｋｍ圏内くらいのものでしょう。
２０１２年から東京駅周辺にオフィスビルが大量に竣工し始めて、
そこで働く人たちがかなり増えますからね。
他は待ったほうが良いですね。

[912: 匿名さん]

超円高を利用して日本企業のグローバル化と巨大企業化が進むでしょう。

[913: 匿名]

また念仏か…

[914: 匿名さん]

直下型地震がいつ来てもおかしくないのに、不動産は買えないよ。

東京は壊滅的な被害を受ける。
規模が大きすぎて復興は不可能。

[915: 匿名]

正論だけど、仕事や学校があったらおいそれと脱出もできないよ。危険は東京に限った話じゃないし。
引っ越しも購入も地震後、と考えたらその先にローン組める奴何割残るんだろうね。
最長30年後は20代が50代。

[916: 匿名さん]

将来不安がある人は都心部のマンション借りて自分をみがけばよろしい。

[917: 匿名さん]

＞２０１２年から東京駅周辺にオフィスビルが大量に竣工し始めて
大手町を知らない田舎者でしょうか？
すでに東京駅周辺ではかなりの数の高層ビルが竣工済で入居も済んでますけど。
確かに今も建設が続いてますが、主だったところはもう完成済です。

[918: 匿名]

まあ感覚として、同時テロの２年後２００３年、リーマンショックの１年後２００９年、を思い出すと良い。

もうダメだー世界が終わるから早く逃げろ！っていう位絶望的な気分の時が買い時と言える。例えば、ギリシャが飛んで、１ドル６０円切るようなことがあればチャンスと言えるだろう。指値で売り出し価格の２割引で不動産を買えます。

練習として、５年に１度位くる、トヨタ株のストップ安を買う練習をすると良いでしょう。そしてその株を翌日の寄成で全部売却するのです。

これをやれば不動産を買うタイミングがつかめるだろう。完全に心理ゲームです。ちなみに私が最近マンションを買ったのは２００２年と２００９年です。次回は来年か再来年です。今年底入れはあり得ません。

[919: 匿名さん]

東京オフィスビル市場を襲う“2012年ショック”
http://diamond.jp/articles/-/6533

[920: 匿名さん]

2012年にオフィスビル開発のピーク到来
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/column/20100518/541225/

[921: 匿名さん]

オフィスの新規供給量はいまだ増加傾向。
2012年には「2003年問題」を超える大量供給が予定
http://xoc.xymax.co.jp/pdf/xoc4102.pdf