尼崎 THE RESIDENCEってどうですか？

[匿名はん]

12月中旬販売開始予定！！
まだまだ情報少ないので、
周辺環境などの情報を
お願いします。

所在地： 兵庫県尼崎市金楽寺町１丁目36番（地番）
交通：JR東海道本線(神戸線)「尼崎」駅徒歩8分
総戸数： 218戸
構造・階建て： RC14階建
間取り： 3LDK～4LDK+S（納戸）
完成時期： 2012年12月上旬予定
入居時期： 2012年12月下旬予定
売主：都市環境開発株式会社
施工会社：東海興業(株)
管理会社：都市環境開発(株)

[741: 購入検討中さん]

７３６さん

このマンションのすぐ近くの中古マンションですね。
この家賃が相場なら、賃貸に出すにしても十分住宅ローンの月々の支払い分を超えそうですね。
うちも前向きに検討しようかな。

[742: 購入に前向きさん]

駐車場も権利があれば他の機械式より安いので貸しやすいですよね(^_^;)

ただ賃貸は給湯器等の機械が壊れれば貸した側が交換しないといけないですし、畳・壁など補修を考えると補償金・敷引を高めにするか、家賃である程度取らないとしんどいとは思います(^_^;)

[743: 匿名さん]

賃貸はあくまで、貸主さんの希望の金額ですね。

シーズンを逃して借り手が見つかっていない物件ばかりということではないでしょうか？

あきらかに割高という意味でしょう。

この家賃で借りてくれる人はいませんという証拠のようなものですね。

[744: 契約済みさん]

駐車場はどうすれば良いか悩み中・・・１Ｆの9,000円なら確実、２Ｆの6,000円が希望だが万一抽選外れたらと思うと・・・。

[745: 購入に前向きさん]

駐車場全体では車持たない人多いみたいで余ってますよ(^_^;)

[746: 契約済みさん]

駐車場１Ｆってまだ空きあるんですかね？
3月中旬の時点で残り２枠なのでお早めに！みたいな感じでしたけど。

[747: 匿名さん]

お早目に！は不動産屋さんの常套文句ですやん。

[748: 購入検討中]

でも、本当に本当に残り２枠しかないのであれば『お早目に！は不動産屋さんの常套文句ですやん。』とか言ってられないんじゃないでしょうか！？

[749: 申込予定さん]

１Ｆ駐車場だけは無抽選枠が何台分かあったのだと思いますよ。
だから万が一外れたら困る人がそれを契約したのです。
全体としては各階共あいていると思います。

[750: ビギナーさん]

関東からの移転組みで検討中です。
こっちでは１割引とかザラなんですが、
関西の物件ってどうですか？
契約済みが多いのはどこでも同じ、
近所のマンション残り３とか売り込んでたけど、
３分の１が売れ残って
なんでも解約手数料なしで仮契約させてたんだってｗ

[751: 匿名さん]

ビギナーさん、

実際に何戸本契約に至っているのかは、事業主しか知らない最大の企業秘密ですよ。

現場の営業マンも詳しくは知らされていないでしょう。

最後は自分の勘を信じるしかありませんね。

ただ、これだけ競合物件がひしめいているエリアで、

本当にそこまで「バカ売れ」してると思いますか？

[752: ビギナーさん]

値引きで買いたいのもありますが、
もっと大事なのは入居開始からほとんど完売していること。
だっていきなり共益費、積立金不足に陥ってしまうんじゃコミュニティ崩壊ですよ。
だから中古にしときなさいとも言われてるんですが・・・
ほんと悩みます。

[753: 購入に前向きさん]

JR尼崎限定なら中古より新築の方が良いかなと思います、中古相場とあまり変わらない価格で販売しているので(^_^;)

[754: 匿名さん]

管理費と修繕積立金等は
未入居の部屋に関しては売主が負担ですよ。。。

[755: 匿名さん]

>>753
中古の売り出し価格見ても意味ないですよ。
指値で値引き交渉すれば、どんどん下がりますから。
冷やかしじゃなく、本気で買う気見せる為に、預金通帳のコピーとか源泉徴収のコピーとか、どれくらいの物件をどれくらいの値段で買いたいのかとかを提示すれば、仲介屋もオーナー側と値引き交渉とかしてくれますよ。

うちの弟も、Ｙａｈｏｏ不動産の価格から８００万くらい値引いて買ってました。
私は中古は気持ち悪いので嫌ですが・・・

[756: 購入に前向きさん]

元の価格にもよるし、安い価格帯の尼崎で800万の値引きはまずないでしょう。
ちなみに不動産屋で買おうと結構見学してましたが、良い物件は3日で値引きもなしで決まってました。

結局築浅で駅徒歩10分圏内、3LDKは2000万超えて来ます。

[757: 匿名さん]

ＪＲ尼崎周辺は、そもそも大規模マンションがほとんどないからね。
中古が市場に出回り始める築１０年以上のマンション自体がほとんどないから売買実績もほとんどない。

大阪駅からこれだけ近くて新快速も停まる主要駅なのに、数年前までほとんど手付かずだったからね。
これからどんどん再開発されていって、そのマンションが築１５年以上経って中古市場に大量に流れた時に、
初めて適正な市場価格がでるので、今は安い高いは誰にも解らない。

いわゆる収益還元法を元に、賃貸の家賃を元にマンションの価格を算出するくらいしか方法がないからね。
このマンションも１０年後に、平米単価２５万くらいの価値が維持できれば御の字ですけどね。

[758: 物件比較中さん]

ほとんど契約済みなんてウソ
だって空室だらけだったらだれも契約しないでしょ
最初からサクラつかって抽選なんて芝居するところもあるしね。
ためしに契約済みの3室ぐらいをピックアップして、ここが空いてたら契約するなだけど～ってやってみる
あら不思議、２～３日後に偶然キャンセルが。


まあどこもそんなもん、狐と狸の化かし合いですな

[759: 購入に前向きさん]

大量にマンションは出来ますが、要は需要があるかないかでしょ？
不便なマンションを買うよりは賢いし、結局便利な駅の駅近は何年先でも需要はあるでしょ。
同じ予算で他の所のほうがもっと将来性怖いけど。

[760: 物件比較中さん]

マンション供給量は明らかに過剰かと。
駅から遠ければ交通の便という点では不便ですが、
その分広くて安い、環境の面でもいいものが買えるとおもいます。
交通の便だけで需要があると考えるのは危険じゃないでしょうか。
このマンションの近辺も工業地帯であり、マンション開発がこれから進む可能性大。
供給が増えても需要は増えません。なにしろ日本全体が人口減少ですから。
少々交通の便が悪くても静寂や緑などの環境を重視する子育て層も確実に存在しますしね。
尼崎駅周辺は開発が始まったばかりで、最初に手を出すと高値つかみさせられそうな気がしています。

[761: ビギナーさん]

ロケーションがいいのに尼崎が豊中、千里なんかより安いのは
ガラが悪いからｗ。
住民層は明らかにアレでしょうねえｗ
あと地震のときの液状化マップが真っ赤ですね。
安いのは安いなりの理由があるんですね、当たり前ですけど。

[762: 購入に前向きさん]

(2011/04/19) マンション修繕積立金、実際は２倍必要　国交省が目安

　全国でトラブルの原因になっている分譲マンションの修繕積立金の目安を、国土交通省が１８日、初めて公表した。購入者に負担を感じさせないため、販売時に積立金が低めに設定され、改修時に不足する例が相次いでいる。同省が実例を検証したところ、現在の平均額の２倍必要になった。

　同省は、マンションの状態や価値を長期間維持するため、１２年おきに外壁の塗り替えや屋外の防水工事といった大規模な改修を呼びかけている。８４の実例の総費用をもとに、毎月の積立額の目安を算出した。

　マンションの戸数が多いほど１戸当たりの積立額は低くなる。１～１４階建てのマンションの１平方メートル当たりの平均月額は５０戸未満で２１８円、５０～１００戸未満で２０２円、１００戸以上では１７８円だった。現在の首都圏の新築マンションの平均は月９５円程度で、２倍の開きが出た。

　２０階以上の超高層マンションは戸数は多いものの、外壁の改修には特殊な足場が必要で、割高になる。１５～１９階は超高層と中低層の中間ぐらいが目安という。

　機械式の駐車場があると、さらに毎月１台当たり６０４０円（３段昇降式）～１万４１６５円（４段パズル式）が必要という。
　国交省は、これらをガイドラインにまとめて不動産業界に周知し、新築の販売時には消費者に説明するよう求める。分譲済みのマンションでも各管理組合で参考にするよう促していく。

大規模で自走式はやっぱりメリットあるみたい(^_^;)

[763: 購入に前向きさん]

供給が多いかは売れ行き次第だし、環境が良く広くてってどこ？三国はそこまで良くないし、三田？神戸北区？西区？それともバス通勤？

環境重視なら他で検討したら良いのでは？
結局価格と利便性、環境は尼崎市内ではマシなど調べて検討しているので。

あと豊中も場所により結構悪いですよ、中学校で薬や喧嘩の話は西宮まで伺ってましたし。ただ高級住宅街があるのでイメージは良いですが。

[764: 匿名]

(^_^;)

これ、トレードマークですかね

[765: 匿名さん]

中古になって値段が下がるとか、そんなのは１０年で３０％とかその程度だからどうでもいい。
東南海地震が一番のリスク。

もしあったら神戸～尼崎～大阪～堺～和歌山まで近畿地方の太平洋側の都市部は壊滅的なのは間違いない。
生命の危機は１％とか２％程度だとしても、災害から１年経っても
まだ生活がボロボロ状態な被災者が１００万人以上になると思う。

阪神の時の二重ローンを組んでまでマンションを再建した方も多かったけど生活は大変だったみたいだし・・・
１０年後とか２０年後のローンが半分以上残ってる段階で家が潰れたらもう債権は無理。
賃貸家賃とローンの二重払いなんて出来る訳ない。
それに地震と津波がくれば、逆に、西宮北部～川西～宝塚～池田～箕面～豊中北部～茨城～高槻とか、
郊外の方に人も流れるかも。

しかも、阪神大震災の時と違って、東北を見ても解るけど、国家予算や自治体、公金で都市を回復させる国力が
日本にはもうない。
民間だとどうだろう？

このマンションも地震と津波で、最低でも１世帯３００万程度の補修費は必要になるだろうし・・・

[766: ビギナーさん]

by 購入に前向きさん　、まわりのガラが悪かろうが＊＊な住人がいようが
薬が横行していようが本人次第ですよ
西成あいりん地区だって住めば都
別にここを否定しようなんて思ってないんです。
ただお値段が適切なのか、公表されてるように埋まっているのか
尼崎の世間のイメージでも値が下がっちゃうんだとしたらイメージも大事でしょう
資産ですから、将来売却するとき暴落なんていうのもかなわないし

[767: ビギナーさん]

by 匿名さん
今回の地震で関東の浦安は大規模液状化が発生
マンションの安全性は示されたが水道、下水が寸断されて
えらい目にあったんですよ
浦安のマリナーゼが夜な夜な糞尿袋を捨てにくると
倒壊するほどの地震は仕方ないですが、液状化が起こると
資産価値は一気に下がります。
浦安も相場が2割は下がったといわれてるんです
まあ災害については確率の問題ですから仕方ないといえば仕方ないですが

[768: 匿名さん]

尼崎の地域サイトです。

おもしろ過ぎます。

大阪DEEP案内> 兵庫県> 尼崎市
http://osakadeep.info/hyogo/amagasaki/

[769: 匿名]

ここの耐震は、評価なんでしょうか？

[770: 匿名さん]

ホントに売れてるマンションって、レスが少ないうちにほとんど完売してますよね。


この程度の規模のマンションのスレが、いつも上位にきてる所って、

ほとんど悲惨な売れ残り方してる気がする。

[771: ビギナーさん]

>>769
ごく一般的なレベルだと思います
床スラブ厚も３００ｍｍで売りにするのはいいけど２５０ｍｍは普通ですよ。
コンクリートの水セメント比もコンクリート強度も最近のマンションとしては平均レベルで
カタログで謳うほどのもんじゃないと思います。別に隠す必要もないですが。

[772: 匿名]

769です


見た目や雰囲気などで、かなり惹かれましたが、最近、耐震やマンション構造やセキュリティに重点を置いて考えてみるようにしています。
やはり、最後は構造かなと…


普通のマンションなんですね。レスありがとうございました(^-^)
他と再度比較してみます。

[773: 匿名さん]

安い部屋が販売開始されるようですね。
ＭＲ行ってみようかな？

[775: ビギナーさん]

>>774
鵜呑みにしないほうがいいですよ
どこも分譲は順調すぎるほど順調ですから
だって売れ残ってるマンションは購買意欲がそがれますからね
前出のように契約済みの２～３部屋に興味示してみてください
すぐキャンセルの知らせがくるようだと怪しいですよ
今は買い手市場ですから冷静に

[776: 購入検討中さん]

鵜呑みにしない方がいい、とはどの部分のことを言ってるのでしょうか？
未だ５０部屋以上？も空いているのに、わざわざ契約済みの部屋に興味示す人居てる？
先々週、ＭＲ見に行った時に、私はＡ２の５階以上が良かったが、契約済で無理と言われました。
部屋別に販売状況を明確にしているのは非常に親切な方法だと思います。
他でこんなところありました？

[777: 物件比較中さん]

ここの契約済みはうそではなく本当に契約されてるみたいですね。

試しに契約済みの部屋を２つ指定して
「ここかここが空いてたら即契約するんですが」
と言ってみたら７７６さんと同じく他の方が契約済みなので無理ですと言われました。
その日は「それならいいです」とすぐに帰ったんですが、
その後キャンセル出たとの連絡なんてきませんでしたよ。

1ヶ月ほどして再度ＭＲに足を運びましたが契約済みの部屋はやっぱり契約済みでした。
「空いてる部屋からしか選べません」とも言われましたし。

[778: 購入検討中]

>>775 ビギナーさん

あなたはどこのデベ？？
前スレも前々スレもネガティブと言うか、何とか別の物件に誘おうとしか思えません！

「尼崎 THE RESIDENCEってどうですか？」のスレに応えたら・・・！！

[779: 購入に前向きさん]

750、751と同一人物っぽいすね、751の意見をビギナーさんが延々と引っ張ってますし。関東から来た人が細かく書けるような内容じゃないし。
名前変えての一人芝居お疲れ様でしたm(_ _)m

[781: 匿名さん]

７７９さん、私が７５１ですが、７５０とは全くの別人ですよ。

私の意見は関東、関西に限らないと思いますが、

このマンションの売れ行きには疑問を持っています。

今の時期、ここまで売れているのが本当であれば、

なるほどかなり順調な部類でしょう。

ですがね、このマンション、最初の第一期が即日完売していないんですよ。

ほんとにそんなに順調なら、DC販売前の最初の一期ぐらい即日完売して、

当たり前だと思います。

売れてないのに売れているようにみせるのは簡単ですが、

完売してないものを完売したと言えば、罰せられます。

その辺がヒントかなと思います。

ただ本当に欲しいのであれば、掲示板の意見など参考にせずに

ご自分の判断で買えばよいだけの話だと思いますよ。

[782: 契約済みさん]

>>781さん
私は第一期で契約した者です。
第一期が即日完売しなかった理由は人気がないからではないですよ。
第一期は７０戸以上売り出したにも関わらず、ほとんど宣伝していなかったんです。
その頃、ＤＣは販売開始前にも関わらず、かなり宣伝してましたけど、このマンションはほとんど宣伝していなかったんですよね。
私はたまたま初めて見たフリーペーパーに載っていたのを見て、初めてＭＲに行って、家族全員気に入ってしまって、契約するならまだ注目されていない第一期しかないと思い、その場で契約しました。
それでも第一期だけでも６０戸近くは売れていたんじゃないかな？
契約会はかなり多くの人が来ていたので。

マンションのＨＰに販売・契約済状況を載せていますけど、776さん・777さんが話しているように、ここのマンションの営業は契約されていない部屋を契約済みとする嘘は付かないと思いますよ。
結構、いろいろなマンションを見て回りましたが、他のマンションの営業と違い、ここのマンションの営業は非常に良心的で誠実でした。
ＨＰに載せている通り、売れているんだろうと思います。

[783: 購入に前向きさん]

売れてるように見せてる所は現状売れていなくても第一期完売とかを全面に出していると思います。

最近は売れ行きどうなんでしょうか。
安い価格帯は申し込み入ってますかね？

[784: 匿名さん]

J尼買うなら、北でないと後々辛くない。
誤解しないように、別にネガじゃないから。
一生ここに住み続ける気がしないから・・・

[785: 匿名さん]

783さん、それは違います。

売れてないのに、「完売表示」は出せないんですよ。

出すと罰せられます。ユーザー側が判断できる唯一の基準とも言えます。

[786: 契約済みさん]

>>784さん
予算の関係もあったけど、駅南でも問題ないかなと思いました。
ＤＣは線路沿いでかなり騒さそうな割りに防音対策がされていないし、特にＤＣイースト？は真西向きだから西日がきつそうだし・・。
このマンションは工場が近くにあるけど、実際行ってみると騒音はそれ程気にならないんですよ。
平日は昼間は外出しているから関係ないし、家にいる夜間や休日は工場は静かですしね。
学区も尼崎市内ではましな方と、尼崎市内に住む友人に聞きましたし、公園・小学校・医療施設・買い物場所は近いです。
子育てはしやすい所と思います。
アンダーパスが出来たら、さらに便利になるでしょうしね。

駅北でなくても、全然問題なしです。

[787: 契約済みさん]

>>785さん
確かに他のマンションは「完売表示」が判断基準になるのでしょうが、このマンションの場合はＨＰに販売・契約済状況を載せていて、それがどの位売れているかの判断基準になります。
NO７８２で書きましたが、そのＨＰに嘘はないと思います。
完売することがそれ程大切なことなんでしょうか？

「２週間で１５戸を完売する」のと、「完売はしていないけど、２週間で７０戸以上売り出して、６０戸近く契約済みにする」のとでは、圧倒的に後者の方がマンションとしては人気があると思うのですが。

このマンションの販売力はこのマンションのＨＰが示しています。
完売にこだわることないと思うけど。

[788: 購入に前向きさん]

自分も予算の関係もそうですが、ベランダ目の前が公園だと夜まで騒いだりとかありそうなのと、土地の広さ、今後の発展も考えて南を選びました(^_^;)

[789: 契約済みの奥さま]

私も北のＤＣより南のレジデンスの方がいいなと思っています。

ＤＣも電柱がないとか雨の日でも駅から濡れずに？帰れるなど
確かに魅力的なところもたくさんありますが、
あれだけ大きな公園が目の前だとマナーの悪い人が夜中まで騒いでいたり
夏には花火とかする人もいそうだし、うるさいかなと。

Ｊ尼で買うなら北でないと…とは思いません。

７８２さんの仰る通り、第一期の時はほとんど宣伝していませんでしたよね。
私はＤＣのＭＲに行った時に初めてレジデンスの存在を知りました。
「南にも駅からの距離が同じくらいの新築ﾏﾝｼｮﾝができるなら行ってみよう」
と言う事で行った時は既に第2期の先着販売の時期でした。

そしてＤＣの営業さんよりレジデンスの営業さんはほんっといい人でした。
営業さんで決めるって事はありませんが、印象は良かったです。