尼崎 THE RESIDENCEってどうですか？

[匿名はん]

12月中旬販売開始予定！！
まだまだ情報少ないので、
周辺環境などの情報を
お願いします。

所在地： 兵庫県尼崎市金楽寺町１丁目36番（地番）
交通：JR東海道本線(神戸線)「尼崎」駅徒歩8分
総戸数： 218戸
構造・階建て： RC14階建
間取り： 3LDK～4LDK+S（納戸）
完成時期： 2012年12月上旬予定
入居時期： 2012年12月下旬予定
売主：都市環境開発株式会社
施工会社：東海興業(株)
管理会社：都市環境開発(株)

[661: 匿名]

656です

夫婦共に35才。私が年収800万 妻が750万で子供が一人です。

家はまあそれなりで共働きなので、駅10分以内だけは譲れないだけで、マンションの内装云々には余りこだわりないです。尼崎についてネガティブな意見もありますが全く気にしないですし、子供も私学に入れてるので校区も気にしてないです。

MRを廻っていても、5000万はローン可能とか言われますが、老後の不安、災害リスクとかを鑑みても家に重きを置くつもりは…
住宅手当も二人で月額5万円を貰ってますがこの先もある保証ないですしね。

10年住んで、10年分の家賃の1000万円強を差し引いた価格で売れる力がある物件なのかそこで躊躇しています。客観的に見てどうなんでしょうね？

[662: 購入に前向きさん]

661さん

年収から考えるともっと良い所に住めそうですが、2500万購入として10年で1500万には下がらないとおもいます(^_^;)

何事も絶対はないですが、500万ぐらい目減りが妥当な所と思います。

[663: 匿名さん]

＞＞６６２
私が読んだ本によると、中古マンションの価格は、１日でも住めば１０％、
築１０年で２４％、築２０年で４０％の下落が３大都市圏の平均だそうです。
田舎とか地方都市はもっと悲惨みたいです。

ただ、最近はリーマンショック後の土地下落後に土地を仕入れたマンションが
どんどん経つので安いマンションがどんどん出てくるそうです。

逆に、平成１４年～平成２１年頃に土地を仕入れた中古マンションは、
リーマンショック後の地下下落後の安い新築マンションのせいで
値下がり幅が大きいようです。

ちなみに、バブル期の平成２年築のマンションは５年後の平成７年には５５％も下がったんですって。

[664: 匿名さん]

ここは中古じゃなくて新古だけどどうだろう？

デベロッパーが売れ残りを売り切る為に、かなりの数について
初期分譲価格から５００万～１０００万下げて
初めに買った方と裁判になってるそうですが・・・

意外と完成後の売れ残り物件を個別に価格交渉するのもありかも


イニシア塚口　サウスフィールド　尼崎市上坂部1丁目の中古マンション - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=28&md=...

価格：2,380万円
間取り：2SLDK
専有面積：70.55m2
築年月：2008/07
塚口　徒歩6分

[665: 購入に前向きさん]

663さん

便利な駅近くはそこまで下がらないと思います(^_^;)
上記にあるような駅前に何もないような駅は除くですけど。。。

他の新築マンションに比べると元々の価格、敷地面積、駅の利便性、駅近、今後の開発などから値下がり幅は少ないと予想しています。

[666: 匿名さん]

億ションは初めが高いから一気に下がるけど、2500万は初めが安いからそんなに下落しないんではって話は
軽自動車なんかはそうだけど、あれは回転コストを考えてそうなってると思う。

1997年当時の35才と、2011年の35才だと、平均年収で190万も下がったようです。
今は、35才平均で430万しかないそうです。

このマンションを中古で売る時の10年後～15年後の35才にとっての2500万は
今の私たちにとっての4000万～5000万くらいする感覚になるかも知れませんね。
今だったら築10年の中古で1500万って安いと思うけど15年後の1500万ってどうでしょうか。

考えればきりがないのが不動産購入ですので考えるだけ無意味かも知れません。

Amazon.co.jp： “35歳”を救え なぜ10年前の35歳より年収が200万円も低いのか:
NHK「あすの日本」プロジェクト, 三菱総合研究所: 本
http://www.amazon.co.jp/%E2%80%9C35%E6%AD%B3%E2%80%9D%E3%82%92%E6%95%9...

[667: 匿名さん]

イニシア塚口の掲示板みたら騒音問題やマナーの欠落が目に付きますね。
価格の安いマンションは住民の質（モラルやマナー）が気になるところです。
ここもリーズナブルだけどどうなることやら。掲示板も少し荒れ気味だし（^^;）
売却引越しの理由は転勤以外にも住民トラブルがかなり多いらしいので、
多少ムリしてでも高めのマンションの方がいいって話も聞きますね。

[668: 匿名さん]

今のご時世、デベロッパーも銀行も調子良くローンを通していきますが、やはりよくよく考えた方が良いと思います。
年収に対して４倍くらいのローンが妥当じゃないでしょうか。ＭＡＸでも５倍まででしょうね。
もちろん貯蓄があって頭金が入れらればＯＫですけど。
マンションは、駐車場代、管理費、修繕積立費もありますから、やはりそうではないでしょうか。
かくいう私も、そういう点から、ここのマンションを検討するしかないんです。

[669: 匿名さん]

>>667
イニシア塚口って、分譲当初は3,000万くらいが主流のマンションだっと思います。
ここよりは高い訳です。
あと戸数が多いので色んな住民がいるでしょう。
ここもイニシアより少ないですがそれでも200戸ですからね。
マンションである以上は上下階左右隣の騒音や駐輪、ゴミだしのマナー問題は
どこでもあると思います。
それ以上に低価格マンションの問題の中で一番解決できない大きな問題が
管理費・修繕積立金の未納問題です。
給食費のようにある一定年収以下だと免除されるとかで解決できる訳でありません。
支払う義務感に欠けてたり、生活苦で支払い能力がない方もいますからね。

[670: 匿名さん]

>>668
私も、ローン総額は年収の5倍以内、ローン完済時60才未満です。

会社員の友人で75歳とかまでローンを組んでるのがいるのですが、
将来年金も少なくなる世代なのにどうするのかと思ってしまします。
60代後半まで組んでる知人や同僚は結構多いです。

管理費や修繕積立金は支払い総額1000万は覚悟する必要があると思います。
将来の大規模修繕時の一時金なんかも発生する可能性ありますよね。
知人と話していても、修繕積立金はデベロッパーが売りやすくする為に、
当初は少なくしているところが大半なようですし
管理費は管理会社変更も実際はかなり難しいみたいです。

[671: 匿名さん]

２００戸もあり安い価格のマンション、管理組合が大変になります。話しが
纏まりますかね！

[672: 購入に前向きさん]

管理費、修繕積立金は未納が溜まると管理組合から競売にかけるので払わずに逃げ得はないですよ。

正直3000万〜のマンションもマナーは悪いですし、管理組合と管理会社がどこまで力を持てるかになると思います。

修繕積立金一時金は小規模マンションの方がリスク高いので、大規模であれば基本大丈夫な気がします。

DCは場所によって個数が違いますが、将来修繕積立金は棟によって異なるのかが少し疑問に思いました。

[673: 匿名さん]

ライオンズ三国に行った際に、20年後まで修繕計画が出来ていると言ってました。
それを元に、今の修繕積立金を決めているので、急に増えたりはしないと言ってましたが、ここでもそういう計画は出ているのでしょうか。見られた方いらっしゃいますか？

[674: 購入に前向きさん]

673さん

修繕計画は30年ぐらいまでしていました、たぶんどこの新築マンションもしているかと思いますよ(^_^;)

小規模(50戸以下)マンションは確認したほうが無難だけど。

[675: 匿名さん]

大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その2｜マンション口コミ掲示板・評判
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168249/

>>673
大京はマンション分譲戸数全国No1だそうですが、
それでも修繕積立金の値上げは普通に行われていますよ。
一度調べられてはどうでしょうか？

マンション管理会社の大京アステージは
大手だからそれなりにしっかりしてるとは思いますが・・・

「ライオンズマンション 修繕積立金 値上げ」の検索結果 - Yahoo!検索
http://search.yahoo.co.jp/search?p=%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%82%AA%E3%83%B...

[676: ６７３]

そうでしたか・・・すみません(◎_◎;)

[677: 検討中の奥さま]

修繕積立金、5年ごとに20％ずつあがるって聞きましたよ

[678: 購入検討中さん]

677さん

でも、うちは三国とか大阪市内とか神戸市内とか、いくつか新築マンションを見て回りましたけど、このマンションの修繕積立金の上がり方が一番少ないですよ。
他のマンションは修繕積立金等の値上げが不安なので見合わせましたが、このマンションの値上げ程度ならまだ良心的かなと思い、このマンションは他の条件も良いので、うちは前向きに検討中です。

[679: 匿名さん]

修繕積立金の値上げって、予定外の値上げされる場合が圧倒的に多いですよ。
新築時の予定通りっていう方が少ないです。
そして大手の方が当初の修繕計画と実際との差が少ないですよ。
中小とかだと販売の為だけに値上がり幅の少ない計画にしますからね。

だいたい、戸数も規模も同じなら、
よっぽど高級仕様だとか共用の温泉やプールがあるとか共用設備が充実してるとか以外なら
どんなマンションも工事にかかる費用は大して変わらないはずですから。

15年位前に購入した知人はマンションの理事も何回かしたことがあって、
5年くらいは何もなかったようですが、
機械式駐車場の設備の更新をするかしないかとか、
来客用の駐車場をなくして駐車場料金収入を管理費に充当するとか、
無料だった駐輪場代金をとって管理費に当てるとか、
不在時宅配ＢＯＸを設置するかとか、防犯カメラの設置台数を増やすとか、
もう色々やってきて大変だと言ってました。

この手の問題って絶対正しいとかの案がないから、最後は多数決なんだろうけど
面倒くさいでしょうね。

学校のＰＴＡにお金の問題がプラスされた状態でしょうかね。

[680: 匿名さん]

マンションといっても維持費は戸建と大差無い。
戸建と違うのは個人の意思ではどうにも出来ず、自分の意見と違っても強制される規則がある。

固定資産税・都市計画税　３５年平均・年１０万　計３５０万　
管理費・修繕積立金　３５年平均・月２万　計８４０万

今がどうとかなんてどうでもよくて、
総支払い額としては、最低限これくらいは覚悟すべきではないでしょうかね。

[681: 購入に前向きさん]

大規模な修繕は足場を組んで修繕しますが、この足場の費用が高いです。
足場の費用負担は戸数が多いほうが負担軽減になるイメージがあるけど違うのかな？

[682: 匿名さん]

足場に限らず、戸数による効果は高いと思います。
ここは200戸程度の中規模マンションなので、大規模修繕の工事費もある程度効果は見込めると思います。
戸数100戸未満の修繕工事はかなり割高らしいです。
管理費も設備も戸数が多いほど合理化されると思います。
あとは、マンション管理会社に中抜きをされないように理事会で監視していくことです。
管理会社のマージンなんて30～50％とも言われてるみたいです。

みなさん、管理会社にぼったくられないように勉強しましょうね。
ＰＴＡ、町内会、自治会と違って、自分の資産に直結しますから。


理事会レスキュー・ドットコム - 理事会レスキュー・ドットコム
http://www.mansion-rescue.com/
マンション理事会（管理組合理事長）お役立ち事典
http://e-sumigokochi.biz/
マンション管理組合入門
http://mansion.smi-le.net/
マンション管理組合適正化ネットワーク｜頑張る理事長、役員さんを応援
http://ekumiai.web.fc2.com/index.html

[683: 購入に前向きさん]

682さん

役に立つ情報ありがとうございますm(_ _)m

[684: 匿名さん]

こういう新古物件もあります。
JR東西線東寝屋川徒歩10分だけど、三井不動産ブランドで70㎡で2000万切る部屋もあいてます。


色々考えても、結局お金がないからね・・・
北新地から電車で26分まで条件悪くすると、こんなに良いマンションもあるんだよな。
でも梅田から近い方がいいし・・・

パークシティ梅が丘プラムヒルズ　間取りタイプ一覧｜SUUMO(スーモ)新築マンション
http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1060z2bsz1010z2kkkz1N003001...

[685: 購入経験者さん]

安くて広い、おまけに新築ときたら、何か得をした感があるのか知りませんが、もう１年以上も前の物件が今だに売れ残っているのには、それなりの訳があると思います。東寝屋川に永住目的なら良いかも知れませんね！
同じ価格なら駅前の中古物件をお勧めします。

[686: 匿名さん]

>>685
資産価値でしょうね。
駅徒歩5分圏内と10分前後では資産価値の維持率が全く違います。
賃貸に出した場合の家賃も違います。
あとは都心部から電車時間でしょう。
マンションの建設コストは、どの不動産会社でも建設会社へ下請に出すので余り変わりません。
地方と都市部でも大差はないです。
何と言っても土地代ですからね。
関西圏は商業規模の縮小で、大阪市内中心部ですらオフィスビル需要が無い為、中央区の本町とか御堂筋沿いにも新築マンションがバンバン建ってます。
郊外の地価や工場閉鎖で工業区域なんて下がりまくりですから。


年間40万程度のファッション代の為に、月3冊くらいは雑誌買ってますよね。
それを何年も見てると思います。
マンション買うときも、せめて20冊くらいは読んだ方がいいと思いますよ。
人がどう言おうと、自分自身が後悔しないマンション選びが必要ですからね。
あとは、自分の経済能力との妥協点を探るだけです。

Amazon.co.jp: 不動産: 本
http://www.amazon.co.jp/s/ref=nb_sb_noss_1?__mk_ja_JP=%83J%83%5E%83J%8...

[687: 住民主婦さん]

そのうち修繕積立金を滞納する人が出てきますよ。
以前住んでいたマンションでありました。
１戸で１００万円以上になったので、弁護士入れて、訴訟したけど、給料差し押さえられず、転売ってありました。
厳しいローンを組んでいる人はあり得ますよ。
今年の夏のボーナスは厳しいらしいし。

[688: 購入に前向きさん]

多少はどこのマンションでもあるよ。
額が100万超えてくると管理組合で物件差し押さえ、競売って流れになるから、逃げ得は無いです。
滞納していると中古でも中々売れません！

[689: 匿名さん]

>>688
逃げ得が無いなんて実態知らないでしょ？

頭金とかローン額、返済期間にもよるけど、
マンションの売却時の資産価値とローンの残額がトントンになるのって
一般的に15年以上経ってからですよ。

つまり、残債で返済できるなら、生活水準落として自分で売却したり、
任意整理したりできるけど、競売とかされてるのは、自力再建ができないからなんだよ。

当然、滞納管理費なんかは、本人が自己破産した段階で、管理組合というか他の区分所有者の
負担になる。

今、築30年とか25年のマンションが安く売られてる原因の一つは、
大規模修繕の費用が積立金では足りないから。

中古で買って直ぐに一時金取られたり、逆に高齢化で修繕をあきらめて、
外壁や防水工事やエレベーターの交換も出来ずに老朽化していくばかりだったりするからだよ。

購入金額の３５％が管理費や修繕積立金として将来掛かる事は想定すべきだよ。

[690: 購入検討中]

>>687
>>688
>>689

それってマンション全般のことで、このスレに関係ないことじゃん・・・！！
15年～30年先の話をしてもピンとこないし、検討版スレにそんなネガティブな話はいらない＞＜

[692: 購入検討中]

>>691

それって阪神尼崎近くのことで、このスレに関係ないことじゃん・・・！！
尼崎全般の話をしてもピンとこないし、検討版スレにそんなネガティブな話はいらない＞＜

ところでアンダーパスは2015年3月開通に予定変更したってホント？？
2013年春頃には開通するんじゃなかったかなぁ～！！

[693: 匿名さん]

これからネガティブな話題禁止ね！！！

[694: 契約済みさん]

教えてください(T_T)

このマンションを購入した方、得点OR値引きありましたか？？？

値引き一切しません！！！って言われて定価で購入しました。

[695: 契約済みさん]

販売が好調のようだから、値引きはないんじゃないですか？
もし値引きするとすれば、マンションの入居が始まってもまだ残っている部屋がある場合じゃないですか？
値引きしなくても、このマンションなら売れると思いますよ。
立地条件や間取りが良い割に手頃な価格ですから。
納得した人だけ購入すればいいと思います。

[696: 購入経験者さん]

アンダーパスができても、その周辺が発展する保証なんてありませんが、町の変化のきっかけにはなると思います。交通量が増えただけで終わる可能性もあります。

街の発展に期待したいものですね！

[697: 匿名]

開発事業は、景気に左右されますから、変更も仕方ないですよね(*_*)

[699: 匿名さん]

値引きってあると思いますよ。
売れにくい部屋や、あと少しになった場合、興味ある人の背中を押す一つになると思います。
他のマンションですが、今なら値段下げますからと言われました。

[700: 購入経験者さん]

竣工前のマンションで値引き販売なんて、
そうそうありえ無いと思うけど。。。

[702: 購入に前向きさん]

上の値引きがあったはたぶん嘘でしょう。

今現在で値引きはないような気がします、もしあるとしても3500万〜の部屋ぐらいじゃないかな。

[703: 匿名さん]

このマンションは、完成後も売れ残っていたら、間違いなく値引きされるでしょうね。

住友不動産なんかは、完成後の在庫があっても２年くらい値引きしなかったりします。
理由は、住友ブランドの付加価値で１戸辺りの利益率が高いので、少々の売れ残りがあっても採算が取れるそうです。

もう１つは企業体力の問題で、中堅デベロッパーは銀行からの借り入れで開発して、その投下資金を早期に回収して次の案件へ投資しなければならないですからね。

このマンションは完成前の値引きもする可能性はありますね。
このマンションは完成前の成約率は売れ行き好調の目安である７０％以上は確実でしょうね。
でも、どんなマンションも反響の無い部屋もあるし、このマンションの場合は値ごろ感や格安マンションが売りなので高価格帯のタイプは売れ残る可能性が高いです。
そのクラスの部屋だと、ＤＣとかあっちの方に流れるでしょう。
あとは、１０％～２０％とかの売れ残りの部屋だけの為に、モデルルームを維持したりする費用は中堅デベロッパーには厳しいと思いますよ。

ただ、売れ残りの部屋はなぜ売れ残りかというと、それだけ人気がないからね。

[704: 匿名さん]

100万の値引きを待つ為に、1年まったとして、その間の賃貸マンションの費用が100万じゃトントンですよね。

それだったら、他の方と同じ時期に入居したいですね。

でも、300万の値引きだったら余裕で待ちます。

社会学的、日本経済を基準に考えれば、これからも地価は下がるだろうし、少子化で中古物件の価格も今以上に下がるのは確実でしょうね。

あとは、自分の人生設計の時期とあうかだけの判断です。

余り深く考えたら、将来が恐ろしくてマンションなんて買えないし子供なんて埋めませんよね。

[705: 匿名]

先日の商談時に角部屋の上層階で話をしたら大きな声ではやったけど少しの値引きならの話は出ましたよ。
2000万円台の売れ筋は全くそんな気配は無かったですけど、やはり売りにくい部屋は早く売りたいようです
ここはマンション敷地内装がMRやからいつまでもずっとはMRを置いて置けないのも原因かな。

[706: 匿名さん]

値引きを待つのもいいけど、値引きする部屋は価格が高くてなかなか購入者が現れない場合や部屋の条件が悪くて人気がない部屋ばかりですね。
他のマンションでよく値引きの話が出ましたが、そういう部屋ばかりです。
自分が購入したいと思うような部屋は、値引きしなくてもすぐ売れちゃうんですよね。
このマンションは条件良くて人気がありそうだから、高い部屋しか残らないのでは？

[707: 購入に前向きさん]

最上階両端の部屋を狙うなら値引き交渉今でも出来そうですね。
自分は手が出なくて下層階ですが(^_^;)

[708: 匿名さん]

みなさん、この辺のことどう考えてますか？
つまり、安いのは確かだけど安いなりに理由はある訳で。


デベロッパーは設立8年、社員26名･･･
ゼネコンもパッとしないし･･･
就職するにはありえん会社だが･･･

もし倒産とかでマンションに欠陥があった時のアフターサービスとかは･･･
安いのは確かだが･･･



都市環境開発株式会社 | About Us
http://www.toshi-kan.jp/company/index.html

設立　平成16年4月5日
資本金　金5,400万円
代表者　代表取締役　根本竜司
従業員数　26名

東海興業株式会社ホームページ
http://www.tokaikogyo.co.jp/index.html

都市環境開発(株) - マイナビ2013
http://job13.mynavi.jp/13/pc/search/corp75120/employment.html

[709: 匿名さん]

東海興業ってこっちちゃいますか。
http://www.tokai-kogyo.co.jp/

企業の倒産を気にするのであれば、管理会社を気にする方が良いのでは。
マンションは管理で買えという話も良く聞きますし。

[710: 匿名さん]

エフ・ステージ尼崎、発表されていますね。
http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1060z2bsz1010z2ncz167704260...

ここは比較対象になるのではないでしょうか。