尼崎 THE RESIDENCEってどうですか？

[匿名はん]

12月中旬販売開始予定！！
まだまだ情報少ないので、
周辺環境などの情報を
お願いします。

所在地： 兵庫県尼崎市金楽寺町１丁目36番（地番）
交通：JR東海道本線(神戸線)「尼崎」駅徒歩8分
総戸数： 218戸
構造・階建て： RC14階建
間取り： 3LDK～4LDK+S（納戸）
完成時期： 2012年12月上旬予定
入居時期： 2012年12月下旬予定
売主：都市環境開発株式会社
施工会社：東海興業(株)
管理会社：都市環境開発(株)

[651: 匿名さん]

準工業地域だから安いんですけどね。

[652: 購入に前向きさん]

価格が上がるのは無理があると思う、要は賃貸で同等のマンション売るまでの期間住んだとして値下がり幅が賃貸料と比較して元が取れているか、取れていないかと思います。

我が家は子供が増えたのでどちらにしろ広い家に引っ越ししないとダメで、中古で最初見てましたがマシなマンションは結局2000万近くになりました。

[653: 匿名さん]

ここ、準工業でもないでしょ？
工業地域とでていたと思いますが・・・

[654: 匿名さん]

物件概要見たら、工業地域でしたね。

工業地域（こうぎょうちいき）は、都市計画法による用途地域の一つで、主に工業の業務の利便の増進を図る地域である。
住宅は建てることができるが、どんな工場でも建てられるため住むには適さない。
Wikiより。

準工業地域より悪い？感じですが、現在工場地帯なら仕方ないのでは。
これ以上、工場が増えていくことは無いでしょうから。

[655: 物件比較中さん]

ここの2500万そこそこで検討してたら
伊丹や豊中のいい街の物件は　無理でしょう。
しかも　2500万くらいでローン審査微妙なんていってたら・・・・。

[656: 匿名]

諸費用込みで予算3500万から4000万でJR沿線で駅徒歩10分以内の物件で探していたらたまたまこの物件が目につき、家にお金をかけるのもどうかなと思いこの物件の価格に惹かれて気になっていました。

結構、そういう人も多いかなとこの物件は思っていたけど違うのかな？

[657: 匿名さん]

648です。
車を持っていないのでレンタカーでたまに通るだけですが
43号線より南側はかなり住みたくないです。
阪神線にはかなり抵抗があります。

三田に関してはJRで大阪駅から35分なので考えましたが、
駅からバスで10分とかありえないのでやめました。

はっきりいって、通勤で考えているので主要駅じゃなくてもよくて
阪急の各駅停車も考えてます。

[658: 匿名さん]

すいません。
648じゃなくて647でした。

ライオンズ三国、ブランズ三国は見に行きました。
阪急三国駅でレンタル自転車を借りて周辺を散策しました。
住環境は中の中でしたが安い部屋はほとんど埋まってました。

西淀川区に関しては正直キツイと思いました。

やっぱり、2500万前後というのは厳しいでしょうか。
大阪～神戸間は人気だし価格も高いですね。
嫁が神戸の大学だったので出来れば、大阪～神戸間が良かったです。

逆に、大阪～奈良間、大阪～和歌山間は
同じようなマンションでも2000万きりもありますが
どうも乗り気になれません。

大阪～京都間は人気がない割りにそこそこ高いです。

[659: 匿名さん]

647です。

>>652

中古って本当に安いのは安いですよね。
ただ、いつ出てくるか解らないし、値引き交渉がいります。

当初、築10年以内の中古も考えていて、実際に2300万⇒1800万まで
値引きするとの回答もありました。

仲介屋さんも本当に買う気のある客じゃないとオーナーさんと交渉してくれないし
中古の価格設定が本当に良く解りません。

同じマンションの同じような間取りでも500万以上違ったりするし。

でも、ローンが払えなくなったりして、築浅物件も売りに出ますのでこれからも要注意です。

[660: 匿名さん]

647です

>>656
凄いですね。
MAX4000万で探している方は尼崎のマンションでは少数派だと思います。

私も住宅に全精力を傾けるような買い方はしたくないです。

私は去年頭に結婚して、私が31歳・520万、嫁が27歳270万の年収で
子供はいません。将来的に子供は1人又はMAX2人まで考えてます。

マンションは2500万プラス、諸費用150万、
駐車場代が安ければ軽自動車購入120万、家具家電50万の出費で考えてます。

不動産の営業マンは3500万までローン組めますよとか営業トークしてきますが
全くの論外です。
嫁は専門職じゃないし、中小企業なので、育児休暇とかは取れないので辞めることになると思いますし
6歳くらいから働き出しても派遣社員で年収240万とかそんな感じになると思います。

大阪から電車で1時間、駅から徒歩15分であれば、奈良の方だと120㎡の戸建てが買えます。

でも、資産価値を考えて出来るだけ都心に考えてます。

よく一生住む気だから資産価値は考える必要がないと言う方がいますが
そうでしょうか？

私は、今の時代どうなるか解らないと思ってるし、安定するとは思えないので。

一応そこそこの大手に勤めてますが、会社だって潰れるかも知れないし給料も減るかもしれないし、
いきなり全国転勤になるかもしれないし、３組に１組が離婚してるならうちもかもとか（新婚ですが）、
天災だってどうなるか解らないしと思っています。

実際うちは8.5万のアパートですが、住宅手当が月3万後半出てたのが
今年から2万以上減らされます。
独身寮もなくなったり、借り上げ社宅も転勤族以外なくなったり・・・

売却せざるを出ない可能性って絶対あると思ってて
その時に、買った価格の半分とかだとありえないですよね。

現実に、川西の駅からバス10分くらいのとこだと、2000年築の戸建てが
新築時の半額で売ってたりするし、色々考えてしまいます。

[661: 匿名]

656です

夫婦共に35才。私が年収800万 妻が750万で子供が一人です。

家はまあそれなりで共働きなので、駅10分以内だけは譲れないだけで、マンションの内装云々には余りこだわりないです。尼崎についてネガティブな意見もありますが全く気にしないですし、子供も私学に入れてるので校区も気にしてないです。

MRを廻っていても、5000万はローン可能とか言われますが、老後の不安、災害リスクとかを鑑みても家に重きを置くつもりは…
住宅手当も二人で月額5万円を貰ってますがこの先もある保証ないですしね。

10年住んで、10年分の家賃の1000万円強を差し引いた価格で売れる力がある物件なのかそこで躊躇しています。客観的に見てどうなんでしょうね？

[662: 購入に前向きさん]

661さん

年収から考えるともっと良い所に住めそうですが、2500万購入として10年で1500万には下がらないとおもいます(^_^;)

何事も絶対はないですが、500万ぐらい目減りが妥当な所と思います。

[663: 匿名さん]

＞＞６６２
私が読んだ本によると、中古マンションの価格は、１日でも住めば１０％、
築１０年で２４％、築２０年で４０％の下落が３大都市圏の平均だそうです。
田舎とか地方都市はもっと悲惨みたいです。

ただ、最近はリーマンショック後の土地下落後に土地を仕入れたマンションが
どんどん経つので安いマンションがどんどん出てくるそうです。

逆に、平成１４年～平成２１年頃に土地を仕入れた中古マンションは、
リーマンショック後の地下下落後の安い新築マンションのせいで
値下がり幅が大きいようです。

ちなみに、バブル期の平成２年築のマンションは５年後の平成７年には５５％も下がったんですって。

[664: 匿名さん]

ここは中古じゃなくて新古だけどどうだろう？

デベロッパーが売れ残りを売り切る為に、かなりの数について
初期分譲価格から５００万～１０００万下げて
初めに買った方と裁判になってるそうですが・・・

意外と完成後の売れ残り物件を個別に価格交渉するのもありかも


イニシア塚口　サウスフィールド　尼崎市上坂部1丁目の中古マンション - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=28&md=...

価格：2,380万円
間取り：2SLDK
専有面積：70.55m2
築年月：2008/07
塚口　徒歩6分

[665: 購入に前向きさん]

663さん

便利な駅近くはそこまで下がらないと思います(^_^;)
上記にあるような駅前に何もないような駅は除くですけど。。。

他の新築マンションに比べると元々の価格、敷地面積、駅の利便性、駅近、今後の開発などから値下がり幅は少ないと予想しています。

[666: 匿名さん]

億ションは初めが高いから一気に下がるけど、2500万は初めが安いからそんなに下落しないんではって話は
軽自動車なんかはそうだけど、あれは回転コストを考えてそうなってると思う。

1997年当時の35才と、2011年の35才だと、平均年収で190万も下がったようです。
今は、35才平均で430万しかないそうです。

このマンションを中古で売る時の10年後～15年後の35才にとっての2500万は
今の私たちにとっての4000万～5000万くらいする感覚になるかも知れませんね。
今だったら築10年の中古で1500万って安いと思うけど15年後の1500万ってどうでしょうか。

考えればきりがないのが不動産購入ですので考えるだけ無意味かも知れません。

Amazon.co.jp： “35歳”を救え なぜ10年前の35歳より年収が200万円も低いのか:
NHK「あすの日本」プロジェクト, 三菱総合研究所: 本
http://www.amazon.co.jp/%E2%80%9C35%E6%AD%B3%E2%80%9D%E3%82%92%E6%95%9...

[667: 匿名さん]

イニシア塚口の掲示板みたら騒音問題やマナーの欠落が目に付きますね。
価格の安いマンションは住民の質（モラルやマナー）が気になるところです。
ここもリーズナブルだけどどうなることやら。掲示板も少し荒れ気味だし（^^;）
売却引越しの理由は転勤以外にも住民トラブルがかなり多いらしいので、
多少ムリしてでも高めのマンションの方がいいって話も聞きますね。

[668: 匿名さん]

今のご時世、デベロッパーも銀行も調子良くローンを通していきますが、やはりよくよく考えた方が良いと思います。
年収に対して４倍くらいのローンが妥当じゃないでしょうか。ＭＡＸでも５倍まででしょうね。
もちろん貯蓄があって頭金が入れらればＯＫですけど。
マンションは、駐車場代、管理費、修繕積立費もありますから、やはりそうではないでしょうか。
かくいう私も、そういう点から、ここのマンションを検討するしかないんです。

[669: 匿名さん]

>>667
イニシア塚口って、分譲当初は3,000万くらいが主流のマンションだっと思います。
ここよりは高い訳です。
あと戸数が多いので色んな住民がいるでしょう。
ここもイニシアより少ないですがそれでも200戸ですからね。
マンションである以上は上下階左右隣の騒音や駐輪、ゴミだしのマナー問題は
どこでもあると思います。
それ以上に低価格マンションの問題の中で一番解決できない大きな問題が
管理費・修繕積立金の未納問題です。
給食費のようにある一定年収以下だと免除されるとかで解決できる訳でありません。
支払う義務感に欠けてたり、生活苦で支払い能力がない方もいますからね。

[670: 匿名さん]

>>668
私も、ローン総額は年収の5倍以内、ローン完済時60才未満です。

会社員の友人で75歳とかまでローンを組んでるのがいるのですが、
将来年金も少なくなる世代なのにどうするのかと思ってしまします。
60代後半まで組んでる知人や同僚は結構多いです。

管理費や修繕積立金は支払い総額1000万は覚悟する必要があると思います。
将来の大規模修繕時の一時金なんかも発生する可能性ありますよね。
知人と話していても、修繕積立金はデベロッパーが売りやすくする為に、
当初は少なくしているところが大半なようですし
管理費は管理会社変更も実際はかなり難しいみたいです。

[671: 匿名さん]

２００戸もあり安い価格のマンション、管理組合が大変になります。話しが
纏まりますかね！

[672: 購入に前向きさん]

管理費、修繕積立金は未納が溜まると管理組合から競売にかけるので払わずに逃げ得はないですよ。

正直3000万〜のマンションもマナーは悪いですし、管理組合と管理会社がどこまで力を持てるかになると思います。

修繕積立金一時金は小規模マンションの方がリスク高いので、大規模であれば基本大丈夫な気がします。

DCは場所によって個数が違いますが、将来修繕積立金は棟によって異なるのかが少し疑問に思いました。

[673: 匿名さん]

ライオンズ三国に行った際に、20年後まで修繕計画が出来ていると言ってました。
それを元に、今の修繕積立金を決めているので、急に増えたりはしないと言ってましたが、ここでもそういう計画は出ているのでしょうか。見られた方いらっしゃいますか？

[674: 購入に前向きさん]

673さん

修繕計画は30年ぐらいまでしていました、たぶんどこの新築マンションもしているかと思いますよ(^_^;)

小規模(50戸以下)マンションは確認したほうが無難だけど。

[675: 匿名さん]

大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その2｜マンション口コミ掲示板・評判
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168249/

>>673
大京はマンション分譲戸数全国No1だそうですが、
それでも修繕積立金の値上げは普通に行われていますよ。
一度調べられてはどうでしょうか？

マンション管理会社の大京アステージは
大手だからそれなりにしっかりしてるとは思いますが・・・

「ライオンズマンション 修繕積立金 値上げ」の検索結果 - Yahoo!検索
http://search.yahoo.co.jp/search?p=%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%82%AA%E3%83%B...

[676: ６７３]

そうでしたか・・・すみません(◎_◎;)

[677: 検討中の奥さま]

修繕積立金、5年ごとに20％ずつあがるって聞きましたよ

[678: 購入検討中さん]

677さん

でも、うちは三国とか大阪市内とか神戸市内とか、いくつか新築マンションを見て回りましたけど、このマンションの修繕積立金の上がり方が一番少ないですよ。
他のマンションは修繕積立金等の値上げが不安なので見合わせましたが、このマンションの値上げ程度ならまだ良心的かなと思い、このマンションは他の条件も良いので、うちは前向きに検討中です。

[679: 匿名さん]

修繕積立金の値上げって、予定外の値上げされる場合が圧倒的に多いですよ。
新築時の予定通りっていう方が少ないです。
そして大手の方が当初の修繕計画と実際との差が少ないですよ。
中小とかだと販売の為だけに値上がり幅の少ない計画にしますからね。

だいたい、戸数も規模も同じなら、
よっぽど高級仕様だとか共用の温泉やプールがあるとか共用設備が充実してるとか以外なら
どんなマンションも工事にかかる費用は大して変わらないはずですから。

15年位前に購入した知人はマンションの理事も何回かしたことがあって、
5年くらいは何もなかったようですが、
機械式駐車場の設備の更新をするかしないかとか、
来客用の駐車場をなくして駐車場料金収入を管理費に充当するとか、
無料だった駐輪場代金をとって管理費に当てるとか、
不在時宅配ＢＯＸを設置するかとか、防犯カメラの設置台数を増やすとか、
もう色々やってきて大変だと言ってました。

この手の問題って絶対正しいとかの案がないから、最後は多数決なんだろうけど
面倒くさいでしょうね。

学校のＰＴＡにお金の問題がプラスされた状態でしょうかね。

[680: 匿名さん]

マンションといっても維持費は戸建と大差無い。
戸建と違うのは個人の意思ではどうにも出来ず、自分の意見と違っても強制される規則がある。

固定資産税・都市計画税　３５年平均・年１０万　計３５０万　
管理費・修繕積立金　３５年平均・月２万　計８４０万

今がどうとかなんてどうでもよくて、
総支払い額としては、最低限これくらいは覚悟すべきではないでしょうかね。

[681: 購入に前向きさん]

大規模な修繕は足場を組んで修繕しますが、この足場の費用が高いです。
足場の費用負担は戸数が多いほうが負担軽減になるイメージがあるけど違うのかな？

[682: 匿名さん]

足場に限らず、戸数による効果は高いと思います。
ここは200戸程度の中規模マンションなので、大規模修繕の工事費もある程度効果は見込めると思います。
戸数100戸未満の修繕工事はかなり割高らしいです。
管理費も設備も戸数が多いほど合理化されると思います。
あとは、マンション管理会社に中抜きをされないように理事会で監視していくことです。
管理会社のマージンなんて30～50％とも言われてるみたいです。

みなさん、管理会社にぼったくられないように勉強しましょうね。
ＰＴＡ、町内会、自治会と違って、自分の資産に直結しますから。


理事会レスキュー・ドットコム - 理事会レスキュー・ドットコム
http://www.mansion-rescue.com/
マンション理事会（管理組合理事長）お役立ち事典
http://e-sumigokochi.biz/
マンション管理組合入門
http://mansion.smi-le.net/
マンション管理組合適正化ネットワーク｜頑張る理事長、役員さんを応援
http://ekumiai.web.fc2.com/index.html

[683: 購入に前向きさん]

682さん

役に立つ情報ありがとうございますm(_ _)m

[684: 匿名さん]

こういう新古物件もあります。
JR東西線東寝屋川徒歩10分だけど、三井不動産ブランドで70㎡で2000万切る部屋もあいてます。


色々考えても、結局お金がないからね・・・
北新地から電車で26分まで条件悪くすると、こんなに良いマンションもあるんだよな。
でも梅田から近い方がいいし・・・

パークシティ梅が丘プラムヒルズ　間取りタイプ一覧｜SUUMO(スーモ)新築マンション
http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1060z2bsz1010z2kkkz1N003001...

[685: 購入経験者さん]

安くて広い、おまけに新築ときたら、何か得をした感があるのか知りませんが、もう１年以上も前の物件が今だに売れ残っているのには、それなりの訳があると思います。東寝屋川に永住目的なら良いかも知れませんね！
同じ価格なら駅前の中古物件をお勧めします。

[686: 匿名さん]

>>685
資産価値でしょうね。
駅徒歩5分圏内と10分前後では資産価値の維持率が全く違います。
賃貸に出した場合の家賃も違います。
あとは都心部から電車時間でしょう。
マンションの建設コストは、どの不動産会社でも建設会社へ下請に出すので余り変わりません。
地方と都市部でも大差はないです。
何と言っても土地代ですからね。
関西圏は商業規模の縮小で、大阪市内中心部ですらオフィスビル需要が無い為、中央区の本町とか御堂筋沿いにも新築マンションがバンバン建ってます。
郊外の地価や工場閉鎖で工業区域なんて下がりまくりですから。


年間40万程度のファッション代の為に、月3冊くらいは雑誌買ってますよね。
それを何年も見てると思います。
マンション買うときも、せめて20冊くらいは読んだ方がいいと思いますよ。
人がどう言おうと、自分自身が後悔しないマンション選びが必要ですからね。
あとは、自分の経済能力との妥協点を探るだけです。

Amazon.co.jp: 不動産: 本
http://www.amazon.co.jp/s/ref=nb_sb_noss_1?__mk_ja_JP=%83J%83%5E%83J%8...

[687: 住民主婦さん]

そのうち修繕積立金を滞納する人が出てきますよ。
以前住んでいたマンションでありました。
１戸で１００万円以上になったので、弁護士入れて、訴訟したけど、給料差し押さえられず、転売ってありました。
厳しいローンを組んでいる人はあり得ますよ。
今年の夏のボーナスは厳しいらしいし。

[688: 購入に前向きさん]

多少はどこのマンションでもあるよ。
額が100万超えてくると管理組合で物件差し押さえ、競売って流れになるから、逃げ得は無いです。
滞納していると中古でも中々売れません！

[689: 匿名さん]

>>688
逃げ得が無いなんて実態知らないでしょ？

頭金とかローン額、返済期間にもよるけど、
マンションの売却時の資産価値とローンの残額がトントンになるのって
一般的に15年以上経ってからですよ。

つまり、残債で返済できるなら、生活水準落として自分で売却したり、
任意整理したりできるけど、競売とかされてるのは、自力再建ができないからなんだよ。

当然、滞納管理費なんかは、本人が自己破産した段階で、管理組合というか他の区分所有者の
負担になる。

今、築30年とか25年のマンションが安く売られてる原因の一つは、
大規模修繕の費用が積立金では足りないから。

中古で買って直ぐに一時金取られたり、逆に高齢化で修繕をあきらめて、
外壁や防水工事やエレベーターの交換も出来ずに老朽化していくばかりだったりするからだよ。

購入金額の３５％が管理費や修繕積立金として将来掛かる事は想定すべきだよ。

[690: 購入検討中]

>>687
>>688
>>689

それってマンション全般のことで、このスレに関係ないことじゃん・・・！！
15年～30年先の話をしてもピンとこないし、検討版スレにそんなネガティブな話はいらない＞＜

[692: 購入検討中]

>>691

それって阪神尼崎近くのことで、このスレに関係ないことじゃん・・・！！
尼崎全般の話をしてもピンとこないし、検討版スレにそんなネガティブな話はいらない＞＜

ところでアンダーパスは2015年3月開通に予定変更したってホント？？
2013年春頃には開通するんじゃなかったかなぁ～！！

[693: 匿名さん]

これからネガティブな話題禁止ね！！！

[694: 契約済みさん]

教えてください(T_T)

このマンションを購入した方、得点OR値引きありましたか？？？

値引き一切しません！！！って言われて定価で購入しました。

[695: 契約済みさん]

販売が好調のようだから、値引きはないんじゃないですか？
もし値引きするとすれば、マンションの入居が始まってもまだ残っている部屋がある場合じゃないですか？
値引きしなくても、このマンションなら売れると思いますよ。
立地条件や間取りが良い割に手頃な価格ですから。
納得した人だけ購入すればいいと思います。

[696: 購入経験者さん]

アンダーパスができても、その周辺が発展する保証なんてありませんが、町の変化のきっかけにはなると思います。交通量が増えただけで終わる可能性もあります。

街の発展に期待したいものですね！

[697: 匿名]

開発事業は、景気に左右されますから、変更も仕方ないですよね(*_*)

[699: 匿名さん]

値引きってあると思いますよ。
売れにくい部屋や、あと少しになった場合、興味ある人の背中を押す一つになると思います。
他のマンションですが、今なら値段下げますからと言われました。

[700: 購入経験者さん]

竣工前のマンションで値引き販売なんて、
そうそうありえ無いと思うけど。。。