オープンシステムについてご意見聞かせてください

[麗華]

ハウスメーカーや工務店を利用せずにオープンシステムで
家を建てた方にお聞きいたします。
オープンシステムで家を建てた感想を聞かせてください。

[501: 共済便乗保険商法を許さない会]

>>499 匿名さん
登録料と称する、わけの分からない料金取られます。
これで事故(事故とは何？初期とは違い瑕疵とは表現しなくなった。建築士による欠陥、瑕疵、失敗は想定外らしい。)
が起きた時、補償が受けられるそうだけど、保険料とは言わない。　
施主と契約関係の無いイエ●トが、他人の新築を登録して何するの？　
間取り等、秘密にすべき個人情報ばかりですし。

[502: 匿名さん]

中には真面目な建築士さんも居るとは思いますが　
それでも保証の問題は常にあると思います

[503: 匿名さん]

保証がないという大きなリスクを知りながら、素人の施主に説明することなくCM分離発注方式を採用する建築士に真面目な人がいるとは思えませんけれど。

[504: 評判気になるさん]

>>503　法律がどうにかしてくれていると考えているのかな？

[505: 匿名さん]

まとめ(仮)

◆保証◆
1.保証スキームが不当、不透明な裏保険制度。(関係する大手保険会社も“骨抜きの保険”と研究結果で認識している。)
36ページ前後⇓　瑕疵保証のあり方に関する研究会報告書
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/01/010803/02.pdf
瑕疵保証のあり方に関する研究会報告について◆国土交通省
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/01/010803_.html

2.OS建物補償共済会の財務情報など非公開。 (透明性が売りなのに肝心な部分が不透明)
3.共済に便乗した(取り締まる根拠法が無い業態)詐欺的保険商法。

◆管理監督◆
1.イエヒトには責任が無い。【オープンシステムを履行する保証は無い】
2.全ての設計士(イエヒト会員)が、管理監督を保証するのは無理。

◆イエヒトは意味不明◆
1.家づくりをしていないのに『イエヒトの家づくり』と品質保証まがいの宣伝。
2.施主主導はウソ。会員設計士の弁護や利益優先。
3.会員設計士に営業させる、マルチまがい？

[506: 匿名さん]

　　■まとめ補足■

『大手保険会社との共同開発の“保険”であり安心』と宣伝しながら、
実は保険では無く共済金集めをし、裏で建築士が自分の為に再保険をかけている。(オープンシステム建物補償共済会)

いわゆる、共済便乗保険商法と言う手法では無いか？
施主の為の保険では無く、施主に保険の申請権が無いのは事実。

[507: 匿名さん]

ただ今、プラスエム設計にて建築中の者です。
代表のY氏について全てにおいて説明しない、未だにイエヒトについて何も説明がない状況です。
また、所属設計士も高齢でアイデアがなく、全く頼りになりません。
本日もトラブルがあり、保証について調べている最中ここにたどり着きました。
工事中に設計ミスや地震等による災害が発生した場合、保証されないというのは
未だに変わっていないのでしょうか。

[508: 共済便乗保険商法を許さない会]

>>507 『工事中』が要点なのでしょうか。
NTKの規約を良く読むと、過失は、
NTKによる保証されないとありますね。
それ以前に『設計ミス』は有り得ないのが前提のようです。
過去の投稿も御参考ください。
しかし下記のような説明は多々ありますが？

----引用
補償範囲には工事中、引渡し後を通じ3種類の制度で大切な建物を守ります。

工事中

・工事期間中に、不測かつ突発的な事故が発生し、建設中の目的物や工事用の仮設物に損害が生じた場合、復旧の補償。

・作業員の現場での事故に対する補償
◆・設計上のミスによる事故や欠陥に対する補償
・建設マネージメントミスによる不具合に対する補償
・建築主の現場見学中の事故に対する補償
・通行人や近隣など第三者への事故に対する補償

[509: 共済便乗保険商法を許さない会]

>>507 代表ですらイエヒト(オープンシステム？)を説明しない(できない)？　
それは矛盾に気が付いて来た良い傾向とも受け取れます。

実体験を　ぜひとも御聞かせ下さい。力の限り応援致します。

[510: 匿名さん]

ハウスメーカーの利益を建築家がとるだけやん。

[511: 評判気になるさん]

私もプラスエムで建てました。すでに完成しましたが、507氏の言うとおりですね。
社長は風呂敷を広げるのがうまいです。契約までは打ち合わせに同席しますが、契約したら同席もしません。
上棟のときに来てましたが、全くこちらには挨拶もせずに、こちらの用意した弁当だけ食って帰りました。残念でした。

価格が見えるといいますが、プラスエムの設計料については説明がありません。しれっと予算配分に記載されます。こちらから説明を求めないと内訳を教えてくれません。

そしてこれもまた507氏の言うとおりで、提案力がありません。社長はどんな家でもできると言いますが、こちらの希望を叶えるような提案はありませんでした。

仕方なく自分たちで調べて内装材から建材、設備まですべてピックアップして、これで作ってくださいとお願いをしました。

挙げ句の果に予算のかなりのオーバー。見積もり取るまで予算が見えないのは怖い。社長は余裕のある予算ですねと最初は言ってたけど、実際は全然足らなかった。

見積もりも数社から取ると言ってましたが、実際は1社のみ。そりゃそうですよね。発注するかどうかわからないとこに真面目に見積もり出しませんよね。設計士も、ここで契約決めればもっと見積もりが安くなりますって。それって競争原理働かないじゃん。

出来上がった家は満足だけど、それは自分たちでほとんど選んで決めたから。それで建築費の2割以上が設計監理費で取られるからなにか納得がいかない。満足度は低くなる。

うちの場合はそんな感じでした。やり直せるなら工務店さんでお願いしたいです。たぶんもっと安くできたと思います。プラスエムは設計管理費が高すぎる。

[512: 共済便乗保険商法を許さない会]

>>511　　オープンシステムの見本となるべき共通の代表者ですよね。
イエヒトとプラスエムは。　他の会員のレベルが推測できます。

　私はプラスエムではありませんが、
511さんが示した部分は、ほぼ同様です。　
契約までは誠実そうに振る舞いますが
その後はいいかげんの極み。

競争原理働かない...これも感じました。
仲良しの大工さんと仕事した方がやり易い～
と私の方の設計士も言ってました。

予算もかなりオーバー。
『施主主導』と言っても我々は素人。
◆◆
保証書は、建築業界の誰に見せても変だと言いますから御注意を。

金融庁等から許認可を受けた保険や共済の会社名が書いて無いのでは？
担当設計士が保証すると書いてあるだけ。

これは保証書が無くても法令的に当たり前。
イエヒトが保証とも書いてないから
オープンシステム補償も大風呂敷。建築士など業者が安心なだけです。
業者はオープンシステム補償の認識無かったりもする。

北海道で紛争が多いのは、雪害防止の為
1階だけ鉄筋コンクリートの混構造が理由では？

木造対、鉄筋の大工が上手く作業しないと
構造の違いから、つなぎ目に瑕疵が出来やすいのでしょう。
設計通りには行き難いので。

[513: 通りがかりさん]

CASE1：株式会社本間総合計画（宮城県仙台市）
2000年から分離発注方式を導入し、戸建て住宅から、中規模な集会施設、マンションの大規模修繕工事までを分離発注で行なっています。従来の設計監理に加え、分離発注のマネジメント業務で、工事費の約20%の業務報酬を得ています。これだけの報酬を得ても、総費用で１割以上も安くなる金額で完成した建物もあり、分離発注で建築主にも大きなメリットを提供しています。

CASE2：株式会社プラスエム設計（鳥取県米子市）
分離発注による新築戸建住宅で1棟あたり約500万円の業務報酬を得て、年間4,000万円程を売り上げていました。さらに2014年からマーケティングを始め、度重なるテストを繰り返し、昨年は2億円まであと一歩というところまで受注を伸ばしています。
　また、プラスエム設計の飯塚オフィスは、福岡県糸田町の多目的施設の建築計画で行われた、公募型プロポーザルに分離発注で臨み見事勝利しました。

　このような「分離発注+マネジメント業務」　をオープンシステムと言います。オープンシステムは25年前に開発され、全国で住宅に限らず様々な建物が5,000以上建設されています。この手法では建築主が業種ごとに各専門業者と契約をします。設計事務所は、設計監理業務のほかにも建築主の分離発注を支援するマネジメントでさらに報酬を得ています。

「マネジメントと言うけれど、設計事務所が現場監督をするのでしょう？」
「興味はあるけど、何から手を付けていいのかわからない」
株式会社イエヒトは、このような不安を解消し分離発注を行う設計事務所を支援しています。
また、マーケティングサポートにより顧客獲得もお手伝いします。

[514: 匿名さん]

現場管理の責任者か又は同等の現場を仕切る人を常駐させるならOK
不在なら実質管理不能で、管理は施主がやるしかないのだから
それでいいならOK、出来ないなら無理。

非常に単純な話です。

[515: 情報提供者]

＞現場管理の責任者か又は同等の現場を仕切る人を常駐させるならOK
それは難しい注文です。
現実として、そういった体制を取っている工務店、又は大工さんは皆無です。
常駐させるなら、それだけの経費を施主が負担しなければなりませんよ。
単純な話ではないです。

[516: 情報提供者]

それと、現場は常に3種類位の複合行程、複合作業で進行しています。
それぞれの作業に立ち会いとなると、一現場に複数人の現場管理者が必要となってきます。
そうなると、莫大な現場経費が必要になってきます。
単純な話では済ませないですよね。

[517: 匿名さん]

現場管理者はＨＭなどでは時々要所だけ駐在、建売などではほぼ不在
専業監督職者を持たない工務店では大工棟梁が兼任するので、ほぼ常駐。

ＨＭなどでも監督者の常駐は当然無いが、それでも随時代役となる者は居る
(何か不測の事態に対処する連絡役だけでも必要)
もし誰も居なければ、現場がスムーズに進行しないのは当たり前になる。

何かと不測の事態に対応出来るよう、通常建築業者は見知りの下請け同士を使い
管理者不在時でも連絡を取り確認し、対処出来るようにしている。
これをしないで知らない者同士の下請けだけに現場を任せていたら
現場は上手く廻らなくなるのが当然です。

つまりは管理者かその代役となる者は常駐必須、そうでなければ施主が代わりに
対応しなければならないのは当たり前です。
その当たり前を省くから経費が多少浮くので安くなると思われるなら
しっかり覚悟して取り組めばいい。

[518: 情報提供者]

現場管理を常駐し、管理者に責任を持たせるのは理想の形だが、現実問題としては皆無だし無駄も多い。
その代わり、各専門業者がしっかりとしていれば現場は問題なく進みそうだが、実はそうではない。
専門業者は各現場の中の複雑なネットワークの中で飛び入りで参加し作業することになる。
その複雑なネットワークの中で飛び入りで参加すると、現場内のネットワークが乱れることで各業者間でトラブルが起きる。
それぞれの専門業者がいくらしっかりしていても、現場のネットワークが乱れてしまえば良い仕事はできない。
欠陥工事を生む原因ともなる。
そういった業者間のトラブルを防ぐには、現場内の複雑なネットワークを熟知して、各専門業者を操ることができる人間が必要となってくる。
その役割を果たすのが【良い現場監督】である。
【良い現場監督】は段取りが上手い。
つまり、現場の複雑なネットワークを熟知していてネットワークの流れを上手く操る。
だから、各専門業者はいい仕事ができ、他の専門業者とのトラブルも起きない。
ところが、オープンシステムにはこの【良い現場監督】は存在しない。
代わりに、ど素人の【悪い現場監督】しかいない。
【悪い現場監督】すなわち、オープンシステムでは施主がその役割を果たすことになる。
ど素人であるが故、現場の複雑なネットワークが理解できず、各業者間をトラブルに巻き込み、実力のある専門業者でも100％の実力を発揮できないような状況を我が家の工事現場に自身で作っていく。
段取りの悪さから欠陥工事が生じた場合、それは【悪い現場監督】の責任となり、結果的には施主の責任となる。
欠陥工事が工事途中で見つかれば幸いだ。
【良い現場監督】は早期発見早期解決する能力を持っているが、【悪い現場監督】は発見する能力がないから、完成してからの発見になるケースが多い。
オープンシステム側の管理もあるが、責任を持たない管理だ。つまり、無責任管理体制。
常識的に判断すれば、オープンシステムは制度上からすでに破たんしていると言わざるを得ない。

契約関係も制度上からは破綻しているが、またの機会に。

[519: 匿名さん]

大手ＨＭでも零細工務店でも、建築中は管理者不在時も滞りなく現場が進むように
日頃から下職との連携を持っている。
単純に毎回顔なじみの業者が集まって仕事をしていれば、大半の段取りは何時も通りに進み
何か不明点やトラブルがあれば、その時点で管理者に連絡をして確認を取ることができる。
これは設計担当・施工担当者が常駐しない、小さな住宅工事現場では必須のものです。

それを担当者常駐必須の大きな建設現場同様に、見知らぬ業者同士を並べて監督者不在で
作業をさせればどうなってしまうのか、火を見るより明らかである。

[520: 情報提供者]

制度上、【悪い現場監督】しかいないオープンシステムで、良い建物を作ろうなんてバカなことを考えること自体がバカげている。

[521: 戸建て検討中さん]

オープンシステム、全然安くない。
逆に高いくらい。ＨＭなんか、同じグレードでアフターもサービスも充実してて価格はオープンシステムと変わらない。

工務店が一番安く済むと思うよ。

[522: 戸建て検討中さん]

顧客満足度１２０％を謳ってるけど、顧客の満足度調査もせずによく言えるなと思う。Ｙ社長はここ数年、メルマガなどでマーケティング、マーケティング言ってるけど、顧客獲得ばっかりに注力してる感じがする。

工事費の２０％も報酬取ってて、顧客満足度は工務店やＨＭと比べてどうなんだろうね。

[523: まじゅ]

オープンシステムで現在建築が進んでいます。
契約時の見積りより、どんどん追加工事で金額が膨らみ、安心のシステムのはずが反社会的組織に関わってしまったかのような恐ろしいシステムだと思い知らされました。

仕事を取るために低い見積り額を提示し、工事が進んでから追加せざるを得ない仕組みです。
その上、何か問題が生じると(設備の破損や下請け業者の不誠実な施工など)これらは契約した施主の責任となり、オープンシステムを取り仕切っている工務店には、何のとがめもありません。

結局、ハウスメーカーでの建築が耐震性や費用の面からも安心できるのだと、遅ればせながら実感しているところです。

[524: 共済便乗保険商法を許さない会]

>>511　まじゅさん　たいへんですね。
過去の書き込みは読まれましたか。　
正におっしゃるとおりです。
『追加せざるを得ない仕組み』
ここは早急に打てる手があるかも知れません。

簡単に支払ってしまうと、追徴金を認めた事になりますから。
出来上がりを確認してから支払うのが理想ですが....

[526: 戸建て検討中さん]

西日本豪雨、すごい被害ですね。オープンシステムで建築中のお宅もあったのではないでしょうか。でも保険に入ってるから安心ですね。

[527: 名無しさん]

自然災害で、簡単に保険は出ない。

[528: リフォーム検討中さん]

絶対にやめた方がいいです。
宝塚市でオープンシステムを使ってリフォームを行った施主ですが、トラブルになっております。
トラブルになった際に、責任の所在が曖昧で、建築士には全く責任がいかないように契約書に記載されています。
説明では、各職人との間でトラブルが起こった際は、真ん中に入って解決するように動くとありますが、ただの努力します程度のものです。
施主としては、話すところは建築士な訳ですから、その建築士が責任とは違う場所にいるとなると、解決するものも解決しないというわけです。
また、工事の工程や実際の工事内容が正確に実施されているかを管理する人間が、工務店を挟まないオープンシステムの場合は設計士になります。
設計した人間と工事を管理する人間が同じということは、設計段階のミスや検討の甘さをいくらでも隠せるということです。
実際、私の場合はその部分で問題になりました。
そして、運悪くそのミスが施主に見つかってしまった場合は、予備費で計上してこようとします。
つまり、建築士のミスでも職人のミスでも、施主が無知であれば予備費で計上できてしまうということです。
オープンシステムは、価格は安くなることもあると思いますが、それ以上にトラブルが起きた時が問題になります。
特に、施主側にトラブル解決に要する知識や時間、弁護士などの専門家に相談する費用などがなければ、話になりません。
家やインテリアに興味がなく、ただ住めれば良いという考え方であれば、おススメできるかもしれません。
ただ、少しでもこれから建てる家に夢や希望があるのであれんば、絶対にやめた方が良いと思います。

[529: 匿名さん]

建築士は現場監理を行う、監理によって是正すべき問題が見つかれば、施工業者が修正を行う。

施工業者が現場管理を行い、是正すべき問題が発生した場合、管理者を置いた施工業者の責任において修正される。

建築士が現場管理を行い、是正すべき問題が発生した場合、管理者を置いた施主の責任において修正を行う。


建築士には監理能力が求められ、その遂行責任はあるが、決して施工責任を負うものではない。

施工業者が責任施工を行う場合は、施工業者が現場管理者を置き、施工業者が施工責任を負う。

施主が現場管理者を置き施工責任を施主とした場合、最終的な施工責任は施主が負うものとなる。

[530: 匿名さん]

＞529
つまり、オ－プンシステムの場合、施主が、直接、施工業者と契約をするので、現場管理は施主が行い、最終責任は全て施主が負うことになるんだね。
恐いシステムですね。

[531: リフォーム検討中さん]

>530
契約の際はその説明はありませんので、非常に悪質です。
もし自分で現場管理をして下さいと言われれば、オープンシステムを利用する人間はいないと思います。
設計監理はもちろんですが、現場管理も建築士が行う旨の説明がされますが、契約書には現場管理に関してマネジメントという記載がありますが、努力義務みたいなものです。
現場管理でのトラブルの責任の所在は、施主と施工業者にあるという訳です。
たとえその施工が建築士のミスであっても、建築士は謝罪しませんし責任はないと言ってきます。
そもそも破綻しているシステムです。

[532: 匿名さん]

施主が施工の最終責任を負う仕組みだと事前説明され、施主が納得の上であれば
本来そのシステム自体に問題はないと思う。

ただ説明され理解した場合、誰がそれで家を建てるかなという気はします。

私は工務店と建築士を別々に自分で選んで家を建て、一部知り合いの業者を下請けに入れて貰いましたが
流石に施工業者を個別にして、責任元（元請けと解釈してもいいのかな）を施主とする勇気はありませんね。

[534: 疲れた]

[ご本人様からの依頼の為、削除しました。管理担当]

[535: 瑕疵が起きやすく保証され難い不良システムを許さない会]

>530 疲れたさん　私もですが、御互い励まし合いませんか。

[536: 瑕疵が起きやすく保証され難い不良システムを許さない会]

>534 疲れたさん　すみません。アンカー間違えました。

[538: 評判気になるさん]

オープンシステムは設計士の取り分が多すぎる。２０００万の家なら、そのうち約４００万が設計士の取り分。施主の年収くらいの金額を払う割には大した提案力もない。コスパ悪すぎ。

オープンシステムで３割安くなると宣伝するが、設計監理料は倍くらい高いことを言わないところがいやらしい。しかもオープンシステムでは工務店の建築費用にはかなわない。

価格が視えるって言ってる割には設計監理料はオープンになっていない。説明ないしにしれっと見積りに入れ込んでくる。

[539: 瑕疵が起きやすく保証され難い不良システムを許さない会]

>538　評判気になるさん　おっしゃるとおりです。
保証の財源も全く見えませんから、不十分なので公開したくないのでしょう。

[540: 瑕疵が起きやすく保証され難い不良システムを許さない会]

　自治体で採用しているところがあるね。　広告塔は問題だ。

[541: 匿名さん]

やめた方がいい
後悔してます
工務店の方が良心的

[542: 匿名]

ここのYさんが担当で雨漏りがしました。
新築でこんなことになってたいへん落胆しました。

[543: 匿名さん]

分離発注で家を建てた事を他人に言いたくないよ。住宅関連の仕事してる人達は分離発注のヤバさが分かってるから「分離発注やっちゃったんだー」と蔑んだ目で見られるし、住み替えで売りに出す時だって分離発注で建築したと言えばケチな奴が建てた安物物件扱いで資産価値もダダ下がり。
大手ハウスメーカーなら世間の信頼性が高く中古物件も高値で売りに出せるし客も付きやすい。セコく安く建てようとして騙された馬鹿な奴扱いだよ、分離発注やる奴は馬鹿って世間では定着してるわ。これから分離で建てる人は影で笑いもんになるの覚悟した方がいいよ。

[544: 匿名]

542さん　私の方も雨漏りしましたが、瑕疵では無いと言い張られ保証されません。
(雨漏りなどの瑕疵は、立証は難しく施主の立証責任ですし。)

そもそも、契約どおり定期検査に来ませんし、
イエヒトは説明にあるような正式な代理建築士も立てません。

[545: 評判気になるさん]

プラスエムはホームページをリニューアルしたが、建築事例は過去の焼き直しだな。目新しい事例なし。

[546: 匿名]

　違法では無いと言い張るのだろうが、誰の目にも怪しい。

　正当に保証できるだけの財源があるなら、初期の共済会から
いくら保証の為の準備金がたまっているのか公開してほしい。
　皆さんも質問してみてほしい。　たぶん、誰も答えられません。

　透明性が売り物なのでしょうに...
隠す必要があるならば、財政破綻してるか、ポケットに入れて脱税しているかの
どちらかなのでは？　

　

[547: 評判気になるさん]

>>545
過去の栄光（栄光でもないけど）にすがりだしたら終わりだよな

[548: HMにお勤めさん]

>>544 匿名さん
私は今建築中です。瑕疵ではないと言われたら泣き寝入りでしょうか？
今から心配しています。

[549: 匿名さん]

施主が瑕疵だと立証出来たとして、誰にどれだけの責任があるとして
その瑕疵を修復させるのかが、次の課題になります。

例えば窓枠からの雨漏りなら、外壁施工、水切り板金、防水シート、サッシ枠取り付け等々
複数の作業行程の中から、何が施工不良で原因となっているのかを見極めるのは施主の仕事です。

原因を見極める前から各担当業者を呼んで補修させたところで、原因と関係無いものを直しても
雨漏りは収まりませんし、正しい施工をしていながら再びやり直しさせるなら、費用請求されるのが当然でしょう。

やるからには施主の真価と責任遂行能力も問われているということです。

[550: 匿名]

安く無い、保証無い、人気無い
立派な家がいいならHM
普通の家なら工務店
DIY好きならオープンシステムの家
全て自己責任