オープンシステムについてご意見聞かせてください

[麗華]

ハウスメーカーや工務店を利用せずにオープンシステムで
家を建てた方にお聞きいたします。
オープンシステムで家を建てた感想を聞かせてください。

[121: 入居済み住民さん]

上手く行く場合がある事は否定しない。

実態としては裁判の例もすでにいくつか有り、相談者も多いのは間違いない(よろず相談より)。
したがって『従来のメーカーや工務店より優れたシステム』『欠陥や瑕疵を排除する方式』
とまで言い切るのは無理だと思います。

結局、業界全体が、かなり酷いことにかわりありません。
富士ハウス以外でも同様な被害があるようですし。

ホームレスになる人の前職の一位は
建築業だそうで、確か半分だと最近図書館で知りました。
他者を思いやりながら、仕事ができる業界とは思えないです。

[122: 入居済み住民さん]

ＯＳで契約直前まで検討して、結局工務店に一括請負で施工したものです。
感じた事は
理念は良い　施主を騙そうとしているとかインチキ集団では決してない。
で何故ＯＳを辞めたかというと、デメリット（施主の負担や責任の不明確化等々）を超えるメリットがないと感じたから。
私の依頼しようとした設計事務所では、通常の設計・監理は総額の１０％でＯＳにすると２０％になりました。予算が３０００万だと６００万は設計事務所に行くことになります。
景気が良くて金額の大小で仕事を選り好みできる状況であれば、ＯＳのいう中間マージン云々が圧縮され安価になると思いますが、現在の景気が悪い状況では、各社仕事を取るため必至で値段をさげてきます。
設計事務所で詳細まで規格を決定して、数社で入札形式（半分は施主が連れてくる）することで、材質等を落とさずに家を建てることは可能だと思います、手抜き防止には毎日現場に足を運んでくれる設計事務所に監理を依頼することで対応しました。

結局何が言いたいかというと
本来工事関係者が貰う金額が、設計事務所側に流れるだけ
ということです。

景気がよくなり、元請け工務店が強気な商売が可能状況であれば、メリットが生じるとは思います。

[123: 匿名さん]

うちもやめました。
施工現場見たけど、かなりひどい木材を使ってたりしたんで。
中間マージンがないとはいえ、それだけの利益が設計事務所にいって、
さらにメーカーより安くなるのはなぜかということを良く考えた方がいいよ。
それにそれだけ払っても責任の所在が設計事務所にないということも考えた方がいい。

[124: 匿名さん]

なぜ工務店やHMが分離発注を採用せず、一括請負の業態にするか？
それは「委託契約」の分離発注より「一括請負」のほうが儲かるから。
施主からは下請けを叩く前の値段で見積もり
その後下請けを叩いた分の差額はすべて元請の利益。
これを分離発注の「委託契約」でやると刑法に抵触し後ろに手が回る。
しかし、「請負契約」の場合、嘘の見積もりを出しても建設業法違反ではあるが、罰則規定が無い
ため違法だが罰則が無いからやりたい放題という訳。
かつてのサラ金のグレーゾーン金利と同じこと。

＞中間マージンがないとはいえ、それだけの利益が設計事務所にいって、
＞さらにメーカーより安くなるのはなぜかということを良く考えた方がいいよ。
＞それにそれだけ払っても責任の所在が設計事務所にないということも考えた方がいい。

その論理が正しければ、逆に言えば工務店やHMも「一括請負」でなく、「委託契約」の分離発注にすれば
責任を回避しつつ同じ売り上げが手に入るのであるから、多くの業者が参入するはず。
しかし現実にはそうならないのは上記のからくりがあるから。
日本の住宅業界は、無知な消費者からのピンハネが工務店やHMのかなりの収入源になっているということ。
ちなみに欧米では分離発注が主流。

[125: 匿名さん]

分離発注が悪いといっている訳ではない。
責任を持つわけでもないのにかなり法外な設計監理料を取る設計事務所やOS団体が良くないといっている。
もっと適正価格で分離発注が得意な設計事務所はある。
法外な設計監理料を取って、かつ安くあげるためには見えないところで調整してるわけだよ。

[126: 入居済み住民さん]

No.122 さん
これはオープンシステムに否定的建築士が述べる論理です。よくご存知で。
結局、建築士が儲けるために考えた方便であると。
No.123さんも同じ論理と思います。

[127: 入居済み住民さん]

No.124さん
契約の理論はとても難しく、たとえば最近では派遣と請負の契約などの
類似契約による不当な中間搾取(偽装請負)などが
やっと一般的に理解されつつあるのが実態です。

そんな中でどれだけの施主が裏を見抜いて、オープンシステムの本を読めるでしょうか。
“建築革命”だそうで、きれい事ばかり書いてあります。　
革命など起こっているように見えません。

事件事故等あっても本部は責任とりません。　
そこも正直に書かれているところが憎めないのですが。

[128: 入居済み住民さん]

No.119 さん
『かなりのハイスペックの家にしましたが、某HMのでほぼ同じ仕様の見積もりより
1000万円以上安く上がりましたので、成功といえると思います。』　
総額おいくらでしょうか
そこまで安くなるとは信じがたいです。　
オープンシステム会員ですら『安くなるとは限らないよ。』と説明する人多いです。
構造部等、見えにくい部分で相当な手抜きの予感がします。　素人騙すのは簡単ですから。
気がつかない人も多いし。

住宅は受注生産品であり、薄利多売不可能と思います。　
家電や車と違い安くなる事は有りえないと説明する相談窓口がありますが同感。

[129: 匿名さん]

価格面は置いとくとして、一括発注でも分離発注でもそれぞれの利点はある。
ただ責任の所在としては、自分が業者を選んだなら自分の責任でもあるでしょう。

よく検討するべきでした

[130: 入居済み住民さん]

No.125さん
私としては、オープンシステム建築士全てが
若干高くともそれに見合った仕事を確実にしていれば、問題も無いと考えます。

しかし、前記どおり、本部に会員建築士の業務監視や指揮命令など、ほとんどしていないようですし
オープンネットの社員5,6人位(でしたか？)だけで、
全国の会員建築士全員の仕事が正常かを見る事は不可能。
したがって、詐欺師を事前に察知する能力は無く、当たりはずれの落差も大きいはずです。
しかし、機関誌などでそこまでうかがい知る事は不可能です。

■いずれにせよ、姉歯さん出現で建築士の信頼性は地に落ちました。
建築士は正義の味方、建築士が第三者的な視点で監理(管理)、検査をするから安全なんて有りえないです。
結局、狭い世界の工事業者と裏で何を打ち合わせていてもわかりません。

建築士性善説は今、全く説得力を持ちません。
オープンシステムも打撃を受けているのでは無いでしょうか？

[131: 入居済み住民さん]

No.129 自己責任論はよく無いと思います。　

検討してもすべての情報まではわからないから施主が様々に酷い目に会わされる業界。
強いて言えば、国民が無関心過ぎた責任はあるかも知れないが。
業界優先の愚民化政策があったかも知れない。

大震災、(神戸ですら、新築欠陥3階建てがあるらしい。)富士ハウス問題などで
ようやく腰を上げ法律が変わってきた。庶民はなめられている証拠。

アスベストは70年前のナチスドイツですら理解し規制していた。　
それだけで、どんな業界かわかると言うもの。
金儲け最優先業界の弊害まで自己責任にされてはたまらん。

[132: 119]

＞総額おいくらでしょうか
＞そこまで安くなるとは信じがたいです。　
128さん

某S大手輸入住宅系HMの見積もりは5200万円でしたが、私の家は4000万円でした。（外溝、登記費用、税金等すべて込み）
仕様がHMの見積もりとは、全く同じではなかったですですが、（同じにしたくてもHMでは扱っているものが限られるためできないため）当該HMのものは布基礎だったり、断熱材が繊維系ウールだったりと、HMの仕様がむしろ劣るスペックも多く、それも加味すれば、もっと差が出るかもしれませんが、サッシなどは回転式木製サッシでHMのほうがよいものもありましたのでであくまで参考です。
しかしながら、かなりよい参考になると思います。
私の家が安いのか、HMが高いのかは言及しません。
現在の私の家の下記仕様をご参考にご判断ください。

主な仕様

床面積１５１㎡、２×６工法、ベタ基礎、地盤柱状改良（杭32本5m深）、外壁全面天然石張り（コッツウォールズストーン調）、
ペラ社製木製輸入サッシ（LOWEガラス防火ガラス網なし）、ウレタン吹き付け断熱（壁約120ｍｍ、屋根裏約180mm）、加湿機能付24時間セントラル空調、熱交換一種換気システム、エコキュート370L、カナダ製輸入キッチン（木製面材、天然石天板）室内壁全面ドライウォール仕上げ、　ウォールナット床材（無垢１８ｍｍ厚全面張り　オスモオイル塗装仕上げ）、木製室内ドア、木製断熱玄関ドア、イペ材ウッドデッキ約10㎡　等々。

超高気密高断熱住宅で非常に快適です。（神奈川県）

前述のとおりOSの事務所に４５０万円ですので他の専門業者へ３５００万円強ということになります。
　前にも書きましたが、別にOSにすることを推奨しているわけでありません。（他のOSの事務所のことは体験してませんから知りません）しかし私の場合は満足し、成功でした。

　責任の話が出ていますが、おっしゃるっとおり設計事務所には施行の瑕疵担保責任は無いです。
しかし各施行は一括請負でないというだけで、個別請負ですから、専門業者には瑕疵担保責任はあります。
よって個別の不具合は、各業者が直してくれます。不具合が複合したときの為に（例えば修理の為に他の業者が工事したところを壊して直す場合等）保証はOS専門の損害保険に加入します。
当該事務所はこの保険があるからOSに加盟していると言っていました。
（掛け金50万円で施工の瑕疵、現場での事故、盗難等、10年躯体保証）この保険がどの程度機能するのかは使う場面がまだないので正直判りませんが、一応大手の損害保険会社がやっているそうです。

＞構造部等、見えにくい部分で相当な手抜きの予感がします。　素人騙すのは簡単ですから

そんな気配は全く感じませんでしたが、わたしが騙されてるかもしれないですね。それは判りません。おっしゃるっとおり素人ですから。
ただ、各業者への支払いは業者によっては、相見積もりこそ取りましたが別に値切ったわけではないです。

[133: 入居済み住民さん]

スレ違いで申し訳ないですが・・・。

132さん
その仕様で込み込み4000万はムチャお安いですね～。
ウチも151㎡であれこれこだわりましたが、そんな値段ではできていませんよ。
大手ＨＭの方に値段は近いですね。ウチは地場の工務店でしたが・・・。
仮にその仕様でお願いするとさらに高いのは間違いないです。
確かに構造とか施工は価格では見えないので判断できませんけどね。
しかし羨ましいぐらい素敵な仕様ですね。

[134: 匿名さん]

自分が見学したのは東京のOS事務所だけど、
木工事の金額がやたら安かったな。
２バイの柱にひびが入っててもこの程度なら大丈夫といってた。
大丈夫と言われても気分悪いよね。
メーカーよりずっと粗悪な、見ると萎える材料を使ってたよ。
スペックは高高住宅で気密検査付き、木の窓や無垢の床やドライウォール、自然石、輸入キッチンに洗面台と
素人目には良いものばかり使うようだけどね。
施工現場はいくつも見ることが大事。

[135: 匿名さん]

一括発注のメリットは結局コスト以外無いと思うが、

家の大部分を占める住設と大工の手間賃はそう分離発注では
安くはならない。

とくに、住設はメーカーに大量発注しないとこだと、仕入れ値はあまり
割引にならない。

分離発注では大量発注は不可能であるから、結局安くならないし、
責任の所在、保証など、問題が山ずみ。

結局、相当安くならないと意味はないが、現実的には
無理なんでしょ。

[136: 119]

＞自分が見学したのは東京のOS事務所だけど、
＞木工事の金額がやたら安かったな。
＞２バイの柱にひびが入っててもこの程度なら大丈夫といってた。
＞大丈夫と言われても気分悪いよね。。メーカーよりずっと粗悪な、見ると萎える材料を使ってたよ。

そうですかあ。それはやめてよかったですね。
ところで、細かいことですが、木工事は大工の仕事ですが
大工が柱を支給しているということですか？
普通、分離発注の場合、建材業者に材料は手配して売買契約を結び、大工とは工事請負契約を結ぶと思うのですが、そういうのもあるんですね。
いずれにしても、もしその柱が気に入らないなら、その業者だけ入れ替えればよいのではないでしょうか？
それが分離発注の良いところだとおもいます。
逆に一括請負のほうがそれができませんよね。一括請負契約書を結んでしまった以上、どの建材業者を使うかは元請の裁量ですから。
ちなみに私の家は２×６建材（スプル－ス）および構造用合板等で３１５万円でした。
建材商社から手配しました。問題の無い建材に私には見えましたが、
差し付けない範囲で写真付けてみました。

[137: 匿名さん]

>一括発注のメリットは結局コスト以外無いと思うが、

>家の大部分を占める住設と大工の手間賃はそう分離発注では
>安くはならない。


>とくに、住設はメーカーに大量発注しないとこだと、仕入れ値はあまり
>割引にならない。

>分離発注では大量発注は不可能であるから、結局安くならないし、


大手HMと違い大量発注のメリットは確かに分離発注には無い。
しかしそれはわずかなもの
建材費は総費用の３割から５割程度でそのうち安くても1割程度であるから（３０％～５０％）x１０％＝３％～５％
のコスト削減に過ぎない。
しかもその差額は一括請負の場合施主には還元されるとは限らない。

逆に大手HMは、大規模な住宅展示場やテレビCM、広告、営業所の家賃、営業マンの人件費等に莫大な
経費が掛かっている。

ちなみに首都圏住宅展示場一棟の維持費は年間数千万円。（建設費別）
売れ筋月間住宅雑誌A４版見開き（２ページ）カラーで一回１００万円～２００万円
年間１０棟契約する営業マン年収に福利厚生費、交通費等をたすと一人約８００万円～１０００万円
これらを積算するとスケールメリットなど簡単に吹き飛ぶ。

[138: ノリン]

あれま…いつの間にかこんな事に…

オープンシステムは、本来のピュアＣＭ方式より素人に優しいです。

でも、ＣＭ方式でマネージメント業務を十分出来る建築士は、限られているでしょうね…

でも、オープンシステムには、マニュアルがあるのと、他の事務所と意見交換して、ＣＭ方式の勉強を熱心にして、現場に密に通って経験積んでいれば、ある程度信用出来ますかな…

何を選んでも自己責任が付きまとうのだから、好きにすれば良いだけ。

[139: ノリン]

何を選んでもって言うのは、一括請負かオープンシステムかその他の方法かと言うこと。

[140: 匿名さん]

木工事というのは木工事部分のことをいっていたわけで、細かいですね。
自分は自分が見学したOS事務所の施工現場の感想を述べただけで、
あなたが依頼した神奈川の事務所はあなた的に満足したという感想でいいのではないですか？
業者は変えられるといっても、荒れた肌に厚化粧でごまかすようなその事務所の姿勢が疑問だったので、
自分的にそのOS事務所は却下でした。