アールブラン南品川レジデンス

[匿名さん]

モリモトの南品川物件再び。いかがでしょうか？

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-minamishinagawa-r/index.ht...
売主：株式会社モリモト
施工会社：北野建設株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

所在地：東京都品川区南品川3丁目1-18ほか（地名地番）
交通：京浜急行線「青物横丁」駅徒歩5分
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上8階
総戸数：67戸

[224: 匿名さん]

222さん
中央三井信託の１．７％の優遇はかなり惹かれますよね。
またインターネットだと繰上返済が手数料が無料だったり、
住宅ローンを利用しているとスーパー定期預金の金利が店頭表示より
０．２５％上乗せしてくれたりと色々魅力的な面も多そうです。
ただ家の近くにないと手数料がいちいちかかってしまいますから
度重なると結構な値段になってしまいますよね。

[225: （別物件）契約済みさん]

中央三井では指定の銀行口座から毎月無料で自動的に引き落としてくれるサービスをやってました。
但し、毎月１８日が返済日なのに対して、指定口座から引き落とされるのは６日です。
これがイマイチだったので、このサービスは使ってません。

また、ＡＴＭはゆうちょ銀行のＡＴＭが預け入れならば平日・土・日・祝日ともに手数料無料でした。
一般の人はゆうちょ銀行利用がいいんでしょうね。

私は新生銀行がメインなので、振込手数料やＡＴＭ等は気にせず、自分で振り込むようにしました。

[226: 匿名さん]

もう、ローン以外の話をする段階ではないのですかね・・

[227: 匿名]

徒歩１０分以内に病院が一通りあるのはメリットだと思う
青横の内科、耳鼻科、皮膚科、眼科、整形外科、品シーにもいろいろ、鮫洲との間に評判のいい小児科、夜間・休日診療所は新馬場
大井町には負けるけど不便はないですよ、総合病院近くにないのは痛いけどね

[228: 匿名]

こちらに買替え検討中です、マンションの資産価値は立地＋管理が重要では？
今のマンション築２３年、管理組合に「資産価値を下げないように」を連呼する爺さまがいます。
・廊下に自転車など物置くな
・ペット、ごみ出し、自転車置場、ピアノ、トラブルになりそうな事にはすぐ細則制定
・修繕積立の範囲でできる限り補修、リフォーム （外壁、排水管、玄関ドア、ベランダ防水、インターホン、防犯カメラなど補修済み）
・補修工事や管理費は相見積りを必ず取り、管理会社と割引交渉
他にもいろいろいろいろ・・・
管理会社と喧嘩するし正直うざいと思ってた
先日、不動産屋数社に売却査定して貰った時に
「ここのマンションは管理がいいって評判ですよね」「築23年にしては清潔感がある」「半年前にも売り出しあったが２週間で成約」など管理をベタ褒め、買い取りだとしてもいい値段付けて貰えた
今では爺さんに感謝、修繕費高いけど納得。
ここも管理のいいマンションになるといいな

[229: 匿名さん]

227さん
夜間・休日診療が近くにあるのは子供がいるご家庭にとってかなりのマンション選びの
メリットになるのではないでしょうか。場所によっては夜間の救急まで車で３０分位
かかる所もありますからね。
ここら辺の総合病院だと評判がいいのは、大井町の東芝病院か五反田の関東逓信病院、
大森の東邦医大かな。

[230: 購入検討中さん]

そこの管理会社名を教えていただけませんか。

[231: 228]

230さん
管理会社は大手ですが、可もなく不可もなくと評判の会社です
爺さん＋αの住民の管理組合がとても勉強家でした。
排水管や外壁工事の方法や資材、他のマンションの管理規約事例、管理人など人件費、資料や相見積りを沢山集めてました
管理会社が出す見積書の問題点や割高な部分を指摘できる位でした、随分費用も抑えられたと聞いてます
結局は住民のやる気次第な気がします
随分中古も見たけど、同じ築10年でも随分違いが感じられます

[232: 購入検討中さん]

なるほど、結構研究されていたってことですね。

分かりました。
ご回答、ありがとうございます。

[233: 228]

それと、管理費や修繕費の滞納も熱心に取り立ててました。売却の重要事項説明に明記するマンション全体の滞納額が少ないので、有利だとか。
全体滞納額は中古購入の際に必ずみんなチェック入るから。

[234: 購入検討中さん]

そういう方がこのマンションにもいたらいいなぁと思うけど
実際いたら、うるさく感じるのでしょうかね…

[235: 匿名さん]

やはりここもメリットデメリットありますね。
なかなかいいと思ったが私の評価では65点くらいでしょうか？
私には残念ながら、合格点に至りませんでした。

でもそこそこ人気ありそうですね。
悪くはないと思います。

以下全て私見です。
■メリット
・外観のデザイン
・セキュリティ
・買い物便利（イオン、OK）
・ルーバー面格子
・各種収納グッズ→いいですね。
・トランクルーム
■デメリット
・ハマーカフェのネオン
・閉塞感（下層階）
・ルームレイアウト（無駄に狭い部屋（４～4.5畳）→物置？）
　→その他レイアウトもイマイチ→ここがおしいです。
・E,Iのリビング・ダイニング形状（ヘンピで使いにくそう）
・バルコニーが狭い（ルーフバルコニー以外）
・真北の部屋
・部屋のカラーバランスが悪い。

[236: 匿名]

広さや価格は別にして、どのタイプが使い勝手などバランスが取れてると思いますか？
私は
・Ｄ　梁の影響が少なく、収納多い、リビングも家具が配置しやすそう
それかＭタイプです
逆に使い辛そうなのは
Ｅ、Ｉ、Ｐ、Ｗなど変形リビングに見えました
皆さんのご意見はいかがですか？

[237: 匿名さん]

DはHPにないです。
全部掲載してほしい。
確認できない（泣）

[238: 購入検討中さん]

Hタイプを検討しています。部屋の広さは物足りないから、オプションでサービスルームをDENにして、部屋の収納も少し拡張する予定です。道路沿いだから、騒音が気になっていたけど、現地を何回も見てきたら、特に気にするほどでもないようです。

[239: 匿名さん]

でもＩ、Ｐ、Ｗは、もう全戸終わってたようでしたよ。

[240: 匿名さん]

好みは人それぞれだからね。
いいと思います。
ただ、実際に住んだ時にどうか？
その感想を聞いてみたいです。

[241: 匿名さん]

住まにゃ分からん

[242: 匿名さん]

W、Pは1部屋のみですね。
ただ、リビングダイニング
凄く縦長で使いにくそうだけどね・・

[243: 匿名さん]

>238

あそこら辺はそんなに車の通りはないですよ。
逆に夜暗くて怖いくらいです。

サービスルームをDENにするのはいいですね。

サービスルーム（4畳→３畳）にしてドアは引き戸、
バルコニー側の洋室を少し広くして、
サービスルーム側に収納をもっていく。
私だったらこんな感じです。

[244: 購入検討中さん]

＞243さん
アドバイスありがとうございます！まさに同じことを考えています。間取り変更のオプション料金は高い気もしますので、お財布と相談しながら進めていきたいです(笑)。いずれにしても、Hタイプは将来的にレイアウト変更の適応性が高いタイプだと思いますので、とりあえず要望書を入れました。

[245: 周辺住民さん]

そりゃ一長一短あるから完璧なマンション何てないでしょうが
ここの場所（青物横丁）は生活しやすいと思いますよ。

[246: 匿名さん]

２３３さん
中古購入の際はみんな共用施設がきれいに扱われているとか、ゴミなど廊下におちて
いないかなどチェックされると聞いたことはありましたが、管理費などの
滞納も調べられるのですね。

実家のマンションでは管理費など滞納された人が掲示板に何号室の方
が滞納されていますと張り出されていたりしました。
ちょっとやりすぎなのではないかなと思ったこともありましたが、
それ以前に色々打診をしてそれでも払われなかったから最後の手段だったそうです。
そしてその後、払われたとか。

[247: 物件比較中さん]

ここは判断に迷いました。
周りを建物に囲まれ、
準工業地帯ということを考慮し、
将来もっと高い建物が建つ可能性もある。
買い物は便利ですが、それ以外が。

他物件と比較検討中ですが、
2LDKは実際に住むとすると
レイアウトとか使い勝手を考慮すると
現在はサンクタスの寄りです。
山の手線の大崎が使えるし。

ここは概観とかいいから、
もっとレイアウト考えてほしかった。
私の想定では、多分住みにくい。
残念です。

[248: 匿名]

確かにここは環境の変動要素があり、資産価値の維持が読みにくいのがネックですね。
サンクタスは自分さえ納得行けば、周囲の環境は大きく変わらないでしょうから、資産価値はある程度読めますが。あと、日照などマンション自体の住みやすさもサンクタスが勝っていると思います。

[249: 匿名さん]

247さん、248さん
サンクタス買いたきゃ買えば良いのでは。
どこも別に一長一短あるわけだしね。

それとも、サンクタスの営業さんかな♪

そいえば、今日OKストアの前でサンクタスの
ティッシュ配りしてましたね。

大変ですね、青物横丁まで遠征お疲れ様！

[250: 匿名さん]

物件比較中の人や、以前にもここの掲示板でサンクタスと比較されている方がいましたが、サンクタスに行ってみたくなりました。

[251: 匿名さん]

アールブランとサンクタスは売りが真反対の物件だから、迷うことが無くて良いですよね。
実際、両方のＭＲと現地を見れば、自分にどっちが合っているのか分かりますよ。
かくゆう私も両方見てから決めたクチです。

[252: 物件迷い中]

残ってる間取りでの比較なら、日照、部屋のレイアウト、設備や規模でサンクタスに資産価値を感じます。
逆にすぐに無くなった間取り（Ｂ、Ｃ、Ｄや上層階）ではリセール時の評価も他物件に劣らないのでは？売り値も安いしね。
サンクタスはリセール時に墓があるのと、大崎物件と競合しそうでこことどちらにするか迷ってます。

[253: 申込予定さん]

青横と新馬場では比較の対象にならないのが個人的なところ、京急なら特急と普通。新宿方面ならりんかい線使えばいいし。
また周辺環境もだいぶ違う。
大崎よりも大井町の方が使い勝手がよいと思うがどうでしょうか。
仕様がよくても新馬場のサンクタスは、検討対象にはなりませんね。まあその分安いというメリットはありそうだか価格は知らない。

[254: 匿名さん]

70㎡以上無いとリセールきついと聞いたことがあるが。

[255: 匿名さん]

どう考えても、生活利便性はアールブランだと思うのですが。
日光が浴びたくて南向きが良いとかベランダが広いとかディスポーザーが
付いているだとかが好きな人はサンクタスかな。

[256: 物件比較中さん]

アールブランが日当たりよく、レイアウトがよかったら、
圧勝だったと思うが、
レイアウトがイマイチ、周りにある程度高い建物が
あるからサンクタスとも迷う。

日当たり（南向き）と山の手の駅力をとるか？
買い物の利便性をとるか？

京急では新馬場と青物横丁では青物が圧勝だが。

アールブランの売り方はうまいよね。
１部屋しかない部屋多いから、あせってしまう。
う～ん。じっくり考えたい。

[257: 物件比較中さん]

シングル、少子化、高齢化。
70㎡以下がいいのでは？

[258: 匿名さん]

どちらの物件も迷っているヒマ無い気がしますが。

[259: 匿名さん]

確かにシングル、少子化、高齢化で、貸すにはいいかも知れませんね。

[262: 匿名さん]

なぜサンクタスはGWからずっと売っているのに完売
出来ないか良く考えてみてはいかがでしょうか？

[263: 匿名さん]

どこも一長一短あるってことですね。
完売はなかなか難しいのでしょうか？
大井町では早目に完売したのは
プラウドくらいでしたね。
アールブランはどうか？

[264: 物件検討中さん]

担当の営業の人が苦手です、、、
人気タイプと言われる部屋に要望を出しました。
その時はプレ価格と正式価格は変わらないと言ったのに、直後の話しの流れでハマー側の部屋については正式価格を下げるかもとの話。
販売１ヶ月も経たないうちに値下げですか？それを値下げのない部屋を買う人に言うの？
マンションなんて、所詮言い値とわかってましたが、感じ悪かったです

[265: 匿名さん]

>>256さん
新馬場は京急の普通のみ。大体１０分に１本の間隔。青物横丁は快特以外は止まるので
あまり京急の電車を待つことがありませんね。
ただ万が一京急が止まったしまったり、終電に乗り遅れてしまったりしたら
新馬場まではなんとか徒歩でいけるかもしれませんが、新馬場から青物横丁って
結構距離があるので歩くのは難しいかも。
ま、４０分もみれば歩けることは歩けますがね。
大体距離にして２．５キロちょっとかな。

[266: 匿名さん]

264さん
うちも同じような話聞きましたけど、後で知るより
良いのではと思います。理由は人気がない部屋を
正式価格を決める前に価格調整するとの事でした。

主人も早く完売して貰いたいと言ってましたので
仕方ないのでは。売れ残りになってしまっても
困りますからね。

[267: 匿名さん]

正式価格決定前だから別に値引きではないでしょ。どこのデベも
人気住戸と不人気住戸を見極めて価格決めていくし、別にモリモトが
特別なわけではなくどこでもやってる普通の事。
もし、自分が要望入れた部屋が価格下がらないという事であればそれは人気あるだろうし、
価格下がらない事に納得いかなければ、営業に言って価格下がった部屋を紹介してもらったら
良いのでは。販売が厳しい部屋を価格調整しているだろうから、部屋は残っているだろうし。
別にそれで安くなった部屋を買ってもらえるなら、デベとしては価格調整が
間違ってなかったという事で、早期完売に繋がるだけ。
モリモトがここ最近どの物件も人気があるのは、価格設定が絶妙だし、お買い得感があると
いう事。モリモト物件検討者の間では有名な話。ちなみに私も民事再生後のモリモト物件
購入しましたので。

[268: 申込予定さん]

値引された部屋はハンマ向きの低層だったりするので、逆に値引しないと売れないじゃないかと思っています。
値引されても、特に私には魅力を感じないので、ちょっと関係ないっていう気持ちがあります。

自分が要望出した部屋は値引されていないだったけど、何一つも不平な感じがありませんよ。
考え方だと思いますが、納得している値段と部屋ではあるので、他の部屋による影響は受けないほうがよいと、思っています。

[269: 申込み予定さん]

いよいよ今週末は正式価格発表と申込会ですね
来週は仮契約も控えていて、ご近所さんになる方とも会えそうで楽しみです、いろんな情報を交換できるといいな、よろしくです

[270: 匿名]

住宅エコポイントが復活するとの事ですが、2011年10月21日着工分からと報道で聞きました。こちらの物件は対象になるのでしょうか？
以前、聞いた時は基準は満たしているとは聞いたのですが。
１５万円分とはいえ、対象ならオプションでも付けようかと思いまして。
フラット３５Ｓも復帰予定で益々ローンを迷ってます。

[271: 匿名さん]

正式価格発表前だとしても、いきなり値引きはどうかなぁって正直思うよね。
短期間で売り切るのがモリモトのやり方なんだろうけど、まだ一年あるしね。
うーん、どうだろう。

[272: 匿名]

要望入らない部屋は、今さら設計変えるわけにも行かないから、魅力上げるには値段下げるしかないでしょ。
ここで客つかんでおかないと、本当に売れ残るから。

[273: 匿名さん]

まだ正式価格決まってないから、値引きじゃなくて価格調整
してるだけ。

要望が入らない部屋（不人気部屋）は値段を下げる。

野村、三菱、三井だってどこでもやってる話。

そんなに騒ぐことではない。

自分が買おうとしている物件が売れ残ることを望む人
なんているのかね？

まだ1年あるなんて、そんなのんきな事言ってるデべなんて
今ないよ。

特にモリモトは在庫を抱えたくない。だから価格調整し
早期完売を目指しているだけ。