アールブラン南品川レジデンス

[匿名さん]

モリモトの南品川物件再び。いかがでしょうか？

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-minamishinagawa-r/index.ht...
売主：株式会社モリモト
施工会社：北野建設株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

所在地：東京都品川区南品川3丁目1-18ほか（地名地番）
交通：京浜急行線「青物横丁」駅徒歩5分
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上8階
総戸数：67戸

[201: 匿名さん]

ここって〇天本社の近くですよね。あの会社は社食が充実していて社員は無料で食べられると前にテレビで見たような気がします。料理もしっかりおいしいらしい。一般人は入れないのでしょうか。一度食べに行ってみたいです。
青物横丁は品川区なんですか。大田区かと思っていました。昔の東海道の雰囲気が所々残っていていい街ですよね。

[202: 購入検討中さん]

約半数の部屋に要望書が出ているとか出ていないとか。
これは順調なのか。どうなんだろう。

[203: 匿名さん]

＞201さんへ

目黒駅も西小山駅も天王洲アイル駅も大森海岸駅も品川区です！！
お台場の船の科学館も品川区です！！
品川駅は港区です！！

[204: 匿名]

>197
価値は仕様よりも立地ですよ。
アールブラン南品川の立地と比べるとそれほど安く感じません。

[205: 匿名さん]

201さん
○天の社食は無料で食べられる事で有名ですよね！
しかも、朝・昼とも無料なんですよね。中にはフィットネスジムや自習スペース
があるとか。
社食が無料なのは、社長の、「同じ釜の飯を食べることで、会社を家族のように感じてほしい」
という理念からの様です。
社食は残念な事に一般開放していない様です。

[206: 匿名]

>204さん

立地って何ですか？
住所？
たんに電車駅からの距離？
近隣環境？
日の当たらない所でも立地がいいんですか？


こちらの立地はいいと思います。
駅は近い（品シーも）、イーオン近い、日が当たる、人も少ない、車も出入りしやすい。

[207: 匿名さん]

たんに電車駅からの距離いってるだけでしょ。

[208: 購入検討中さん]

ハナから投資用としての購入なら分からんでもないが、
取りあえず自身の居住用なら仕様もある程度は重要かと。
分譲仕様での各物件の違いなら、無駄な設備いらんから安いほうが良いって人もいるでしょう。
でも、賃貸と分譲となると違いが大きくないですかね。

[209: 購入検討中さん]

皆さん、どこのローン使います？やっぱ住信ＳＢＩ？

[210: 購入検討中さん]

住信やソニーは審査きついって聞くけど、ここは担保価値としてどんな評価なんでしょう、誰か仮審査した人いないですかね？

[211: 匿名さん]

提携ローンの方がいいか、ネット系のローンがいいか、
思案中です。
今はほとんどの方が変動金利でいくと聞きましたが、
確かに景気が良くなる兆しも見えないし、
金利も当分上がらないからですよね？

工事の重機だいぶ増えてきましたね。

[212: 購入検討中さん]

中古としての資産価値はどうなんでしょうね。青物横丁は中古物件少ないけど。

[213: 購入検討中]

中古で求められる条件のうち
・京急特急停車駅の青物横丁から徒歩５分以内
・５０戸以上
・幹線道路や線路沿いではない
を満たすここ５年以内に発売された物件が
・アールブラン南品川
・パークスクエア南品川（借地権を避ける人もいる、線路沿い）
・イトーピア南品川（買い値高い、不適合物件の為に建替え困難）
くらいですよね？
ここ数年でマンション乱立しなければ、中古供給が少ない町なのである程度の価値は残るのでは？
対抗馬は大井町やラグナ、クレストタワー、品川シーレジなど大規模物件だと思うけど、大井町は今の売値が異常＆乱立の為に１０〜１５年後は価値暴落？大規模は駅から遠い
マンション値下がり傾向にあるので何とも言い難いけど、損する額で言ったら少ない方になるのでは？と考えてます
楽観的でしょうか？

[214: 購入検討中さん]

ローン審査は皆さんどうでしたか？
うちは提携銀行なんとか優遇金利でＯＫ貰えました。
ご近所さんになる方、これからよろしくお願いします

[215: 匿名さん]

＞イトーピア南品川、適合物件の為に建替え困難
どういうことですか？

[216: 213]

イトーピア建設中？に旧東海道の高さ制限条例（４階建てまでしか建設不可）が施行になりました
当時、イトーピアを購入検討しましたが、建て替え時に８階→４階建てしか建てられないとすると、各戸の専有面積を激減＝現実的には建て替え不可
条例は変わるかもしれませんが、危ない橋は渡りたくないので購入を止めました。
こちらの物件のメリットである西向には高い建物建たない理由と同じです。

[217: No.216 by 213 さんへ]

そういうことだったのですね。
そうなると、イトーピアの物件は中古として売りづらくなるのでしょうね。

返信ありがとうございました。

[218: 購入検討中さん]

住宅ローンについて
提携銀行を利用するメリットはありますか？
モリモトの方で手続きを代行することを除き、
他にありますか？

少なくとも、銀行のホームページに公開している金利、手数料よりも下がらないとさほどメリットは感じないと思ってます。
単純比較した場合、ネット銀行の方が有利ですよね

[219: 匿名さん]

中央三井の1.7%優遇が良いと思いますが。
そんなに良いネット銀行ってありましたっけ？

あ、変動じゃなくて固定ってことですかね？

[220: 匿名]

住信ＳＢＩと比べた場合、あんまりメリットは感じられないけど無理矢理捻り出すなら
・住信ＳＢＩの事務手数料は返ってこないが、提携銀行の保証料は繰り上げ返済すれば返却される
・司法書士が一人なので登記手数料が安く済む（ＳＢＩの場合は抵当権登記は銀行指定、登録登記はモリモト指定の二人になるはず）
二番目の理由はモリモトや銀行との交渉次第でなんとかなるかもしれないけど。

[221: 購入検討中さん]

>219さん
変動を考えていました。
確かに−1.7%でしたら、私の知る限り最安になります。
まだ仮審査結果はでていませんが、検討してみます。

>220さん
SBIは、事務手数料が高いですね
別のマンションの時ですが、SBIが提携銀行であったとき事務手数料率が半分でした。金利はネット上の公表通りでした。団信が無料なのも魅力的です。
司法書士への支払いは考慮していませんでした。

[222: 購入検討中さん]

中央三井信託は優遇惹かれるけど、支店がこの物件や勤め先の近くにないんだよなあ。大森、渋谷、三田どこも遠い
提携ＡＴＭも手数料取るし、給与振込み縛りあったら、考えてしまうな。
三菱は青物横丁駅、横浜は品川駅内にＡＴＭあるから優遇次第かな

[223: （別物件）契約済みさん]

給与振込縛りはなかったですよ。

[224: 匿名さん]

222さん
中央三井信託の１．７％の優遇はかなり惹かれますよね。
またインターネットだと繰上返済が手数料が無料だったり、
住宅ローンを利用しているとスーパー定期預金の金利が店頭表示より
０．２５％上乗せしてくれたりと色々魅力的な面も多そうです。
ただ家の近くにないと手数料がいちいちかかってしまいますから
度重なると結構な値段になってしまいますよね。

[225: （別物件）契約済みさん]

中央三井では指定の銀行口座から毎月無料で自動的に引き落としてくれるサービスをやってました。
但し、毎月１８日が返済日なのに対して、指定口座から引き落とされるのは６日です。
これがイマイチだったので、このサービスは使ってません。

また、ＡＴＭはゆうちょ銀行のＡＴＭが預け入れならば平日・土・日・祝日ともに手数料無料でした。
一般の人はゆうちょ銀行利用がいいんでしょうね。

私は新生銀行がメインなので、振込手数料やＡＴＭ等は気にせず、自分で振り込むようにしました。

[226: 匿名さん]

もう、ローン以外の話をする段階ではないのですかね・・

[227: 匿名]

徒歩１０分以内に病院が一通りあるのはメリットだと思う
青横の内科、耳鼻科、皮膚科、眼科、整形外科、品シーにもいろいろ、鮫洲との間に評判のいい小児科、夜間・休日診療所は新馬場
大井町には負けるけど不便はないですよ、総合病院近くにないのは痛いけどね

[228: 匿名]

こちらに買替え検討中です、マンションの資産価値は立地＋管理が重要では？
今のマンション築２３年、管理組合に「資産価値を下げないように」を連呼する爺さまがいます。
・廊下に自転車など物置くな
・ペット、ごみ出し、自転車置場、ピアノ、トラブルになりそうな事にはすぐ細則制定
・修繕積立の範囲でできる限り補修、リフォーム （外壁、排水管、玄関ドア、ベランダ防水、インターホン、防犯カメラなど補修済み）
・補修工事や管理費は相見積りを必ず取り、管理会社と割引交渉
他にもいろいろいろいろ・・・
管理会社と喧嘩するし正直うざいと思ってた
先日、不動産屋数社に売却査定して貰った時に
「ここのマンションは管理がいいって評判ですよね」「築23年にしては清潔感がある」「半年前にも売り出しあったが２週間で成約」など管理をベタ褒め、買い取りだとしてもいい値段付けて貰えた
今では爺さんに感謝、修繕費高いけど納得。
ここも管理のいいマンションになるといいな

[229: 匿名さん]

227さん
夜間・休日診療が近くにあるのは子供がいるご家庭にとってかなりのマンション選びの
メリットになるのではないでしょうか。場所によっては夜間の救急まで車で３０分位
かかる所もありますからね。
ここら辺の総合病院だと評判がいいのは、大井町の東芝病院か五反田の関東逓信病院、
大森の東邦医大かな。

[230: 購入検討中さん]

そこの管理会社名を教えていただけませんか。

[231: 228]

230さん
管理会社は大手ですが、可もなく不可もなくと評判の会社です
爺さん＋αの住民の管理組合がとても勉強家でした。
排水管や外壁工事の方法や資材、他のマンションの管理規約事例、管理人など人件費、資料や相見積りを沢山集めてました
管理会社が出す見積書の問題点や割高な部分を指摘できる位でした、随分費用も抑えられたと聞いてます
結局は住民のやる気次第な気がします
随分中古も見たけど、同じ築10年でも随分違いが感じられます

[232: 購入検討中さん]

なるほど、結構研究されていたってことですね。

分かりました。
ご回答、ありがとうございます。

[233: 228]

それと、管理費や修繕費の滞納も熱心に取り立ててました。売却の重要事項説明に明記するマンション全体の滞納額が少ないので、有利だとか。
全体滞納額は中古購入の際に必ずみんなチェック入るから。

[234: 購入検討中さん]

そういう方がこのマンションにもいたらいいなぁと思うけど
実際いたら、うるさく感じるのでしょうかね…

[235: 匿名さん]

やはりここもメリットデメリットありますね。
なかなかいいと思ったが私の評価では65点くらいでしょうか？
私には残念ながら、合格点に至りませんでした。

でもそこそこ人気ありそうですね。
悪くはないと思います。

以下全て私見です。
■メリット
・外観のデザイン
・セキュリティ
・買い物便利（イオン、OK）
・ルーバー面格子
・各種収納グッズ→いいですね。
・トランクルーム
■デメリット
・ハマーカフェのネオン
・閉塞感（下層階）
・ルームレイアウト（無駄に狭い部屋（４～4.5畳）→物置？）
　→その他レイアウトもイマイチ→ここがおしいです。
・E,Iのリビング・ダイニング形状（ヘンピで使いにくそう）
・バルコニーが狭い（ルーフバルコニー以外）
・真北の部屋
・部屋のカラーバランスが悪い。

[236: 匿名]

広さや価格は別にして、どのタイプが使い勝手などバランスが取れてると思いますか？
私は
・Ｄ　梁の影響が少なく、収納多い、リビングも家具が配置しやすそう
それかＭタイプです
逆に使い辛そうなのは
Ｅ、Ｉ、Ｐ、Ｗなど変形リビングに見えました
皆さんのご意見はいかがですか？

[237: 匿名さん]

DはHPにないです。
全部掲載してほしい。
確認できない（泣）

[238: 購入検討中さん]

Hタイプを検討しています。部屋の広さは物足りないから、オプションでサービスルームをDENにして、部屋の収納も少し拡張する予定です。道路沿いだから、騒音が気になっていたけど、現地を何回も見てきたら、特に気にするほどでもないようです。

[239: 匿名さん]

でもＩ、Ｐ、Ｗは、もう全戸終わってたようでしたよ。

[240: 匿名さん]

好みは人それぞれだからね。
いいと思います。
ただ、実際に住んだ時にどうか？
その感想を聞いてみたいです。

[241: 匿名さん]

住まにゃ分からん

[242: 匿名さん]

W、Pは1部屋のみですね。
ただ、リビングダイニング
凄く縦長で使いにくそうだけどね・・

[243: 匿名さん]

>238

あそこら辺はそんなに車の通りはないですよ。
逆に夜暗くて怖いくらいです。

サービスルームをDENにするのはいいですね。

サービスルーム（4畳→３畳）にしてドアは引き戸、
バルコニー側の洋室を少し広くして、
サービスルーム側に収納をもっていく。
私だったらこんな感じです。

[244: 購入検討中さん]

＞243さん
アドバイスありがとうございます！まさに同じことを考えています。間取り変更のオプション料金は高い気もしますので、お財布と相談しながら進めていきたいです(笑)。いずれにしても、Hタイプは将来的にレイアウト変更の適応性が高いタイプだと思いますので、とりあえず要望書を入れました。

[245: 周辺住民さん]

そりゃ一長一短あるから完璧なマンション何てないでしょうが
ここの場所（青物横丁）は生活しやすいと思いますよ。

[246: 匿名さん]

２３３さん
中古購入の際はみんな共用施設がきれいに扱われているとか、ゴミなど廊下におちて
いないかなどチェックされると聞いたことはありましたが、管理費などの
滞納も調べられるのですね。

実家のマンションでは管理費など滞納された人が掲示板に何号室の方
が滞納されていますと張り出されていたりしました。
ちょっとやりすぎなのではないかなと思ったこともありましたが、
それ以前に色々打診をしてそれでも払われなかったから最後の手段だったそうです。
そしてその後、払われたとか。

[247: 物件比較中さん]

ここは判断に迷いました。
周りを建物に囲まれ、
準工業地帯ということを考慮し、
将来もっと高い建物が建つ可能性もある。
買い物は便利ですが、それ以外が。

他物件と比較検討中ですが、
2LDKは実際に住むとすると
レイアウトとか使い勝手を考慮すると
現在はサンクタスの寄りです。
山の手線の大崎が使えるし。

ここは概観とかいいから、
もっとレイアウト考えてほしかった。
私の想定では、多分住みにくい。
残念です。

[248: 匿名]

確かにここは環境の変動要素があり、資産価値の維持が読みにくいのがネックですね。
サンクタスは自分さえ納得行けば、周囲の環境は大きく変わらないでしょうから、資産価値はある程度読めますが。あと、日照などマンション自体の住みやすさもサンクタスが勝っていると思います。

[249: 匿名さん]

247さん、248さん
サンクタス買いたきゃ買えば良いのでは。
どこも別に一長一短あるわけだしね。

それとも、サンクタスの営業さんかな♪

そいえば、今日OKストアの前でサンクタスの
ティッシュ配りしてましたね。

大変ですね、青物横丁まで遠征お疲れ様！

[250: 匿名さん]

物件比較中の人や、以前にもここの掲示板でサンクタスと比較されている方がいましたが、サンクタスに行ってみたくなりました。