アールブラン南品川レジデンス

[匿名さん]

モリモトの南品川物件再び。いかがでしょうか？

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-minamishinagawa-r/index.ht...
売主：株式会社モリモト
施工会社：北野建設株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

所在地：東京都品川区南品川3丁目1-18ほか（地名地番）
交通：京浜急行線「青物横丁」駅徒歩5分
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上8階
総戸数：67戸

[184: 購入検討中さん]

モデルルームの予約がとれたので、今度いく予定です。既にいかれた方にお聞きしたいのすが、住宅ローンの提携銀行でネット銀行はありましたか？

[185: 匿名]

うちがローン審査出したのは東京三菱ＵＦＪでした
デベが出してくれた資金概算表には他に横浜銀行と中央三井信託が載ってたけどネット銀行はなかったです、聞いてみたら提携してるかもしれませんが

[186: 購入検討中さん]

＞180さん

自殺って、どういうことですか？このマンションと何か関係がある話ですか？購入を前向きに検討していますので、すごく気になります。よかったら、教えてください。

[187: 匿名]

削除されたのは
このマンションとは関係ないコナミの側のマンションでそういう事があった、という書き込みでしたよ
それを言ったら、どこにも住めなくなりそう、ましてやサンクタスなんて、、、

[188: 匿名]

サンクタス近くで自殺があったのですか？
お墓のことを言っているのなら、それはまた違うと思うけど…、

[189: 購入検討中さん]

>185さん
ありがとうございます
単純な金利比較であればネット銀行の方がよいかなと思いました。
優遇がどの程度は担当者に確認して見ます。
交渉の余地があればいいんですが。。

[190: 購入検討中さん]

＞187さん
質問した186です。教えていただいてありがとうございました。

[191: 187]

＞190さん
三菱の優遇は変動全期間１.５〜１.６と聞きました。他はわかりません。提携は保証料高いですよね。ネット銀行は保証料なしで金利安いけど融資手数料が高かったり、登記の手数料が倍かかる場合（抵当権の設定に他の行政書士さん指定な銀行もありまして）もあって迷ってます

[192: 匿名さん]

横浜・中央三井なら1.7%優遇でますよ。

[193: 匿名さん]

183さん
品川シーサイドの品川シーサイド肛門科胃腸科クリニックの事でしょうか？
ここの病院はすごく有名で、地方からも痔の手術に来るとか。
父が以前こちらの病院でお恥ずかしながら痔の手術をしたのですが
先生がすごく丁寧に色々相談にのってくれて本当よかったと言っていました。
女性の方や若い方が多く通っている病院の様ですね。

[194: 匿名]

安いですね。
この価格でもあのアールブラン南品川より高いんですか？

[195: 匿名]

高いです。
アールブラン南品川は破格でした。
ちなみに立地は断然アールブラン南品川だね。

[196: 匿名さん]

アールブラン南品川は賃貸仕様で、梁がすごかったけどね

[197: 匿名さん]

アールブラン南品川＠247
アールブラン南品川レジテンス＠250
賃貸と分譲の仕様でこれしか変わらないのであれば安いでしょう。

[198: 匿名さん]

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001011102011...
この記事でもわかるね。

[199: 匿名さん]

宣伝記事かよ…

[200: 購入検討中さん]

なんか盛り上がりませんね。

[201: 匿名さん]

ここって〇天本社の近くですよね。あの会社は社食が充実していて社員は無料で食べられると前にテレビで見たような気がします。料理もしっかりおいしいらしい。一般人は入れないのでしょうか。一度食べに行ってみたいです。
青物横丁は品川区なんですか。大田区かと思っていました。昔の東海道の雰囲気が所々残っていていい街ですよね。

[202: 購入検討中さん]

約半数の部屋に要望書が出ているとか出ていないとか。
これは順調なのか。どうなんだろう。

[203: 匿名さん]

＞201さんへ

目黒駅も西小山駅も天王洲アイル駅も大森海岸駅も品川区です！！
お台場の船の科学館も品川区です！！
品川駅は港区です！！

[204: 匿名]

>197
価値は仕様よりも立地ですよ。
アールブラン南品川の立地と比べるとそれほど安く感じません。

[205: 匿名さん]

201さん
○天の社食は無料で食べられる事で有名ですよね！
しかも、朝・昼とも無料なんですよね。中にはフィットネスジムや自習スペース
があるとか。
社食が無料なのは、社長の、「同じ釜の飯を食べることで、会社を家族のように感じてほしい」
という理念からの様です。
社食は残念な事に一般開放していない様です。

[206: 匿名]

>204さん

立地って何ですか？
住所？
たんに電車駅からの距離？
近隣環境？
日の当たらない所でも立地がいいんですか？


こちらの立地はいいと思います。
駅は近い（品シーも）、イーオン近い、日が当たる、人も少ない、車も出入りしやすい。

[207: 匿名さん]

たんに電車駅からの距離いってるだけでしょ。

[208: 購入検討中さん]

ハナから投資用としての購入なら分からんでもないが、
取りあえず自身の居住用なら仕様もある程度は重要かと。
分譲仕様での各物件の違いなら、無駄な設備いらんから安いほうが良いって人もいるでしょう。
でも、賃貸と分譲となると違いが大きくないですかね。

[209: 購入検討中さん]

皆さん、どこのローン使います？やっぱ住信ＳＢＩ？

[210: 購入検討中さん]

住信やソニーは審査きついって聞くけど、ここは担保価値としてどんな評価なんでしょう、誰か仮審査した人いないですかね？

[211: 匿名さん]

提携ローンの方がいいか、ネット系のローンがいいか、
思案中です。
今はほとんどの方が変動金利でいくと聞きましたが、
確かに景気が良くなる兆しも見えないし、
金利も当分上がらないからですよね？

工事の重機だいぶ増えてきましたね。

[212: 購入検討中さん]

中古としての資産価値はどうなんでしょうね。青物横丁は中古物件少ないけど。

[213: 購入検討中]

中古で求められる条件のうち
・京急特急停車駅の青物横丁から徒歩５分以内
・５０戸以上
・幹線道路や線路沿いではない
を満たすここ５年以内に発売された物件が
・アールブラン南品川
・パークスクエア南品川（借地権を避ける人もいる、線路沿い）
・イトーピア南品川（買い値高い、不適合物件の為に建替え困難）
くらいですよね？
ここ数年でマンション乱立しなければ、中古供給が少ない町なのである程度の価値は残るのでは？
対抗馬は大井町やラグナ、クレストタワー、品川シーレジなど大規模物件だと思うけど、大井町は今の売値が異常＆乱立の為に１０〜１５年後は価値暴落？大規模は駅から遠い
マンション値下がり傾向にあるので何とも言い難いけど、損する額で言ったら少ない方になるのでは？と考えてます
楽観的でしょうか？

[214: 購入検討中さん]

ローン審査は皆さんどうでしたか？
うちは提携銀行なんとか優遇金利でＯＫ貰えました。
ご近所さんになる方、これからよろしくお願いします

[215: 匿名さん]

＞イトーピア南品川、適合物件の為に建替え困難
どういうことですか？

[216: 213]

イトーピア建設中？に旧東海道の高さ制限条例（４階建てまでしか建設不可）が施行になりました
当時、イトーピアを購入検討しましたが、建て替え時に８階→４階建てしか建てられないとすると、各戸の専有面積を激減＝現実的には建て替え不可
条例は変わるかもしれませんが、危ない橋は渡りたくないので購入を止めました。
こちらの物件のメリットである西向には高い建物建たない理由と同じです。

[217: No.216 by 213 さんへ]

そういうことだったのですね。
そうなると、イトーピアの物件は中古として売りづらくなるのでしょうね。

返信ありがとうございました。

[218: 購入検討中さん]

住宅ローンについて
提携銀行を利用するメリットはありますか？
モリモトの方で手続きを代行することを除き、
他にありますか？

少なくとも、銀行のホームページに公開している金利、手数料よりも下がらないとさほどメリットは感じないと思ってます。
単純比較した場合、ネット銀行の方が有利ですよね

[219: 匿名さん]

中央三井の1.7%優遇が良いと思いますが。
そんなに良いネット銀行ってありましたっけ？

あ、変動じゃなくて固定ってことですかね？

[220: 匿名]

住信ＳＢＩと比べた場合、あんまりメリットは感じられないけど無理矢理捻り出すなら
・住信ＳＢＩの事務手数料は返ってこないが、提携銀行の保証料は繰り上げ返済すれば返却される
・司法書士が一人なので登記手数料が安く済む（ＳＢＩの場合は抵当権登記は銀行指定、登録登記はモリモト指定の二人になるはず）
二番目の理由はモリモトや銀行との交渉次第でなんとかなるかもしれないけど。

[221: 購入検討中さん]

>219さん
変動を考えていました。
確かに−1.7%でしたら、私の知る限り最安になります。
まだ仮審査結果はでていませんが、検討してみます。

>220さん
SBIは、事務手数料が高いですね
別のマンションの時ですが、SBIが提携銀行であったとき事務手数料率が半分でした。金利はネット上の公表通りでした。団信が無料なのも魅力的です。
司法書士への支払いは考慮していませんでした。

[222: 購入検討中さん]

中央三井信託は優遇惹かれるけど、支店がこの物件や勤め先の近くにないんだよなあ。大森、渋谷、三田どこも遠い
提携ＡＴＭも手数料取るし、給与振込み縛りあったら、考えてしまうな。
三菱は青物横丁駅、横浜は品川駅内にＡＴＭあるから優遇次第かな

[223: （別物件）契約済みさん]

給与振込縛りはなかったですよ。

[224: 匿名さん]

222さん
中央三井信託の１．７％の優遇はかなり惹かれますよね。
またインターネットだと繰上返済が手数料が無料だったり、
住宅ローンを利用しているとスーパー定期預金の金利が店頭表示より
０．２５％上乗せしてくれたりと色々魅力的な面も多そうです。
ただ家の近くにないと手数料がいちいちかかってしまいますから
度重なると結構な値段になってしまいますよね。

[225: （別物件）契約済みさん]

中央三井では指定の銀行口座から毎月無料で自動的に引き落としてくれるサービスをやってました。
但し、毎月１８日が返済日なのに対して、指定口座から引き落とされるのは６日です。
これがイマイチだったので、このサービスは使ってません。

また、ＡＴＭはゆうちょ銀行のＡＴＭが預け入れならば平日・土・日・祝日ともに手数料無料でした。
一般の人はゆうちょ銀行利用がいいんでしょうね。

私は新生銀行がメインなので、振込手数料やＡＴＭ等は気にせず、自分で振り込むようにしました。

[226: 匿名さん]

もう、ローン以外の話をする段階ではないのですかね・・

[227: 匿名]

徒歩１０分以内に病院が一通りあるのはメリットだと思う
青横の内科、耳鼻科、皮膚科、眼科、整形外科、品シーにもいろいろ、鮫洲との間に評判のいい小児科、夜間・休日診療所は新馬場
大井町には負けるけど不便はないですよ、総合病院近くにないのは痛いけどね

[228: 匿名]

こちらに買替え検討中です、マンションの資産価値は立地＋管理が重要では？
今のマンション築２３年、管理組合に「資産価値を下げないように」を連呼する爺さまがいます。
・廊下に自転車など物置くな
・ペット、ごみ出し、自転車置場、ピアノ、トラブルになりそうな事にはすぐ細則制定
・修繕積立の範囲でできる限り補修、リフォーム （外壁、排水管、玄関ドア、ベランダ防水、インターホン、防犯カメラなど補修済み）
・補修工事や管理費は相見積りを必ず取り、管理会社と割引交渉
他にもいろいろいろいろ・・・
管理会社と喧嘩するし正直うざいと思ってた
先日、不動産屋数社に売却査定して貰った時に
「ここのマンションは管理がいいって評判ですよね」「築23年にしては清潔感がある」「半年前にも売り出しあったが２週間で成約」など管理をベタ褒め、買い取りだとしてもいい値段付けて貰えた
今では爺さんに感謝、修繕費高いけど納得。
ここも管理のいいマンションになるといいな

[229: 匿名さん]

227さん
夜間・休日診療が近くにあるのは子供がいるご家庭にとってかなりのマンション選びの
メリットになるのではないでしょうか。場所によっては夜間の救急まで車で３０分位
かかる所もありますからね。
ここら辺の総合病院だと評判がいいのは、大井町の東芝病院か五反田の関東逓信病院、
大森の東邦医大かな。

[230: 購入検討中さん]

そこの管理会社名を教えていただけませんか。

[231: 228]

230さん
管理会社は大手ですが、可もなく不可もなくと評判の会社です
爺さん＋αの住民の管理組合がとても勉強家でした。
排水管や外壁工事の方法や資材、他のマンションの管理規約事例、管理人など人件費、資料や相見積りを沢山集めてました
管理会社が出す見積書の問題点や割高な部分を指摘できる位でした、随分費用も抑えられたと聞いてます
結局は住民のやる気次第な気がします
随分中古も見たけど、同じ築10年でも随分違いが感じられます

[232: 購入検討中さん]

なるほど、結構研究されていたってことですね。

分かりました。
ご回答、ありがとうございます。

[233: 228]

それと、管理費や修繕費の滞納も熱心に取り立ててました。売却の重要事項説明に明記するマンション全体の滞納額が少ないので、有利だとか。
全体滞納額は中古購入の際に必ずみんなチェック入るから。