グランドメゾン百道浜Villa

[匿名さん]

売主：（売主・売主代理人）積水ハウス株式会社　福岡マンション事業部施工会社
（売主）福岡地所株式会社
管理会社：西部ガスリビング株式会社
施行会社：松尾建設株式会社

百道浜のグランドメゾンです。9階建て45戸で藤崎駅徒歩14分。御意見お聞かせ下さい。

[694: 匿名さん]

百道浜は治安の良さも売りですね。
福岡は残念ながら、治安が悪いのは事実です。飲酒運転もなかなか減らないしね。
交番も近くて、地域で防犯の取り組みをしている点は安心材料です。
駅が近いと不特定多数の人が周辺をウロウロしますからね。ドームやビーチの観光客のルートとはここは外れてますから。

[695: 匿名]

やっぱりここのスレは主婦が多そうだな。

この時間帯になると静か。

[696: 匿名さん]

ネガが退散したからじゃない？赤坂に逃げちゃった。

[697: 匿名さん]

自作自演やなりすまし、煽りと見られる投稿は、管理者によって削除されてます。
みなさんも発言には気をつけましょう

[698: 匿名さん]

そうですね。落ち着いてマンションについて情報交換しましよう。

[699: 匿名さん]

住宅ローンはF銀が多いのでしょうか？

[700: 匿名]

700ハリ！

[701: 匿名]

みなさん、スレが1000を超えたら管理担当が出てきて封鎖になるようですよ。

大切に行きましょう！

[702: 匿名さん]

Part２とかつくればいいのでは？
ライオンズ百道のときもアンチがいっぱいですぐ１０００超えてましたよ。

[703: 匿名さん]

699
固定か変動かで迷ってます

[704: 匿名さん]

固定だと何年でどれくらいですか？

[705: 匿名さん]

ローンでギリギリの生活じゃないでしょうから、しばらく繰り上げ返済しながら変動でいいんじゃないですか？様子見ながら固定に切り替えたら。

[706: 匿名さん]

固定金利から変動金利には変更可能だけれど、逆は可能ですか？
以前は不可であったような記憶。

[707: 匿名さん]

できますよ。変動⇒固定

[708: 匿名さん]

変動で組んでおいて、ローン控除がある内に繰り上げで返済し終わる予定です。10年でローンの支払いを終えて、その後は教育費に充てます。変動の方はF銀の０．９７５にしますか？所得制限があるようですが、保証料がないのがいいですよね。

[709: 匿名さん]

住友信託や三菱ＵＦＪの0.775は？

[710: 匿名さん]

保証料とかありません？
保証料は金利０．２％に相当するらしいです。
保証料なしの0.775なら凄いですね。

[711: 匿名さん]

あー保証料はあります。

[712: 匿名さん]

スレ違いでは？

[713: 匿名さん]

公式ＨＰ、2月27日付け更新で、残戸２６。２日くらいで１６戸も契約になるハズはありません。
実際は、あまり売行きが芳しくないようです。演出に騙されないように。

[714: 匿名さん]

それって一般販売戸数だろ。

[715: 匿名さん]

良い物件だが、行き過ぎた擁護や残戸数の件といい、本当に気持ちが引く。残念でなりません。

[716: 匿名さん]

とうの昔に先着順の一般販売になっています。
公式HP残戸（契約済み）プラス商談中（ローン審査中とか）数戸で、
２０戸くらい残っていると見るのが妥当でしょう。

[717: 匿名さん]

26戸と10戸の違いは、単純に申込手続き中の方じゃないですか？
16戸も手続き中かな？と疑いたくもなりますが、仮押さえの人もいる思うので。
仮押さえって、入金しなくても1､2カ月は粘れたはずですし。

[718: 匿名さん]

先日もらった価格表と営業さんの話しによると、最終契約までいってないのが残り20戸で、うち申し込み済み(手付金を払っての抑え)が7件です。抑えれるのは1週間〜長くて10日くらいと聞きました。これで間違いないと思いますよ。

[719: 匿名さん]

一週間抑えるだけで契約前に手付なの？
即完物件なら別だけど、これだけゆっくりしか売れてないのに？

百道浜は好きなんで興味はあるんですけど、すぐ手付って言われると困るなぁ

[720: 匿名さん]

グランドメゾン倶楽部で優先販売した残りが一般販売。
だから一般販売された最初から販売戸数は２６戸ですよ。
残戸数とは違いますよ。

部屋を押さえるのは申し込み金でしょう。

[721: 匿名さん]

信用ある場合はとられないような気・・・
今までに２回検討の為に部屋を押さえた事あるけど、お金は発生してません。

[722: 購入検討中さん]

ここって土地と建物の比率どれくらいなんですか？

[723: 匿名さん]

>722　物件概要のところに載っていますよ。


敷地面積

2394.06㎡



建築面積

930.16㎡

[724: 購入検討中さん]

＞７２３
すみません
購入金額に占めると土地と建て物の内訳を知りたかったんです。

[725: 匿名さん]

>720
物件概要への記載内容をよく理解されていませんね。物件概要に記載されている残戸は、更新日時点の
未契約の部屋の戸数。公式ＨＰによれば、２月２７日時点で未契約が２６戸と言うこと。
契約の仕掛かりが何戸あるかは、物件概要への記載内容ではわかりませんが。
一般販売移行後に物件概要の内容を記載するSUUMOで、本日の更新でまだ残戸３５となっていますので、
先行販売では多くても１０戸しか契約に至らなかったことが予想できます。

[726: 匿名さん]

それは延べ床面積と購入する部屋の持分で変わるのでは？

[727: 匿名さん]

725 なるほど〜。じゃ718さんの情報が最新ですね。

[728: 匿名さん]

申し込み金なくて部屋を押さえられるところって一見売れてるように見えて在庫管理めちゃめちゃじゃないですか？
じぎょうのサンリヤンがそんな感じでした。

[729: 匿名さん]

結構タイムラグがあるみたいですね。スレで完売情報が流れても物件概要ではまだ残り3戸とかなってる時がありますもんね。ただHPやSUUMOの情報だけを見ても現状は解らないでしょう。

[730: 匿名]

で、あと何戸残ってるのかな。

[731: 匿名さん]

残り20戸で、うち申し込み済み(申込金を払っての抑え)が7件らしいですよ。
こういう場合残り13戸って言うのかな？

内覧会までに契約できたらオプションが安くなるみたいですけど。
これからあったかくなるしのんびり現地見学して決めたらいいんじゃないですか。

今日は雪が積もってますが天気がすごくよくて百道浜周辺は気持ちいい気候です。

[732: 匿名さん]

＞７３１
公式ＨＰが、嘘の記載とおっちゃっているようなものですよ。

[733: 匿名]

ありがとうございます。

入居前に完売するといいですね☆

[734: 匿名さん]

ＨＰはリアルタイム更新じゃないから情報が遅いのはみなさん知ってるのでは？そんなむきにならなくても。

[735: 匿名さん]

積水の公式ＨＰの情報は、毎週月曜日に更新しており他社に比べ信頼度が高い。
商談中数戸を考慮すれば、販売の実態がほぼ把握できます。
２日前更新の公式ＨＰの残戸が２６戸で、「あと１０戸ですよ。」なんて、情報操作や
演出と言われますよ。

[736: 匿名さん]

でもここ、HPはずっと26戸のままで変わってませんよ。
私が契約済み、申し込みが入っていないのが10戸くらいとおおよそで書いたのが混乱の元だったかもしれません。すみません。
正しくは残り20戸で、申し込み済みが7戸。(10万払って1週間押さえてる状態)。残りが13戸です。
この前の日曜の価格表見て確認しました。不安なら積水にお電話されてご確認ください。

[737: 匿名さん]

＞736さん
申し込み中を除いた残りの戸数って読み取れましたし、本気で考えてる人は直接セキスイに連絡するでしょうから大丈夫ですよ〜。だってここは匿名掲示板。だいたいでいいと思います。

[738: 匿名さん]

ここは土地を積水と福岡地所が福岡市のコンペで勝ち取ってるから、その分百道浜のGMとしては分譲価格が低め。
土地取得額は5億2500万円で、この土地の評価額は6億1050万円。(25.5万×2394・06㎡)
8500万安い計算。25.5万/㎡は同じ百道浜4丁目の地価公示額。
ちなみに、前の戸建の土地は㎡あたり約29万6500円。(248.63㎡、7360.6万円)
これで計算し直すと約7億984万。(29.65万×2394.06㎡)
1億8500万ほど安い計算。まぁ、利益乗せてるから何とも言えないけど。
でも、建築条件付きの土地はそんなに利益乗せないはず。建物で儲けるから。
25.5万/㎡の基準値はもっと北側だから、このマンションの評価はもう少し高そうです。
少なくとも1億くらい安いと見てもいいと思いますけど、いかがでしょうか？
建物は草香江などの他のGMと比較しても全く遜色ないので、土地の値段分お買い得のような気がしています。

[739: 匿名さん]

737さん
ありがとうございます。こんなにもめるとは想像もせず。。。以後気を付けます。

[740: 匿名さん]

ちょっとネンチャクっぽかったですよね。
営業さんからの情報は貴重なので気軽に書き込みしていいと思いますよ〜。

[741: 匿名さん]

>>738
２，４００㎡の土地から２５０㎡程度の土地がいくつ取れますか？　
戸建て用地にしようとすれば道路部分も必要なのでは。
広いマンション用地も、区画された戸建て用地も、単位面積あたり同じ地価とは
考えにくいと思うのですが、どうですか？

[743: 匿名さん]

741
そうですね。単純比較はできませんが、あくまであの前の土地価格を見て比較材料としただけです。
百道浜4丁目とはいえ結構広いですから。ですから、29.65/m2とまではいかないでしょうけど、滅茶苦茶違うとも考えにくいですよね。ですから、1億ほどお得かと思っただけです。

[744: 匿名さん]

なるほど〜。なんでお得か納得。ありがとうございます。

[745: 匿名]

四丁目でも、北側の戸建群と、南側のマンション群では、土地の値段は変わるでしょうね。

[746: 匿名]

戸建 ＞ 25.5/m ＞ マンション群 という考えが正解でしょう。

[747: 匿名さん]

25.5/㎡の場所はネクサスやアトモスのある所ですよ。
同じマンション立地ですが。かなり北側になります。
こちらの方が地下鉄の駅に近く便利な様な気がしますが、そんなもんですかね。
いずれにせよ百道浜最後の土地ですから、希少性はあるでしょう。コンペもかなりの数のデベが応募したみたいです。
積水と福岡地所が百道浜の開発を牽引してきましたが、ここが総仕上げになりますね。

[748: 匿名さん]

とてもユニークなアートや世界的建築家の建築物がたくさんあって散策するのが楽しみです。

[749: 匿名さん]

ちなみに百道最後の土地ではなさそうですよ。

[750: 匿名さん]

まだどこか土地は残ってますか？

[751: 匿名さん]

749
じゃあ、どこ？ 具体的にお願いします。

[752: 匿名さん]

おしえて！おしえて！

[753: 匿名さん]

職場が百道浜で自転車であちこち行くけど、マンションが立ちそうな空き地は見たことないですよ。
明日見に行きますので、教えて下さい。

[754: 匿名さん]

Googleマップ開いて待ってるので教えてください。

[764: 匿名さん]

そうでしょう。あまりに酷かったですからね。
少しマンションについて話しましょう。
食洗機、床暖房、ミストサウナ、ダッチオーブンなどなど設備仕様は充実してますが、他にはどんな設備があった方がいいんですかね？浄水器はOPみたいですが。

[765: 匿名]

逆に、百道浜に新築マンションが建つとするとどこの場所が一番好きですか？

[766: 匿名さん]

せっかくガスなので、ビルトインの電子コンベックをつけます。あと、タープかな。

[767: 匿名さん]

いまの場所以外なら百道浜に住むつもりはなかったです。

[768: 匿名さん]

草香江はバルコニーのロールスクリーンが標準みたいですけど、ああいうのはこっちにはつけられないのでしょうか？

[769: 匿名さん]

こちらの物件にも似合いそうですね。ロールスクリーン

[770: 匿名さん]

ただバルコニーは共有部分だからロールスクリーンはむつかしいでしょうね。

[771: 匿名さん]

だからタープかな。

[772: 匿名さん]

765
百道浜ならこの辺がいいですね。
東側は学校があってうるさそうだし、ドーム帰りの観光客のルートになる。
北側は海風が強いし、タワーやオフィスビル周辺はゴチャゴチャしてる印象。
中央は図書館や博物館、公園メインで場所がない。
小学校、中学校にもほど近く、地下鉄も使える西側がいいと思います。

[773: 匿名さん]

どこでも好きな場所でいいなら図書館の場所がいいです。
南側が公園で東側が石畳みの道路挟んで博物館。敷地も広々。
でも図書館がなくなるのは困りますけど。

[774: 匿名さん]

ウォーターサーバー派なので浄水器はついてない方がいいです。

[776: 匿名さん]

オプションは前にも書かれてましたが、内覧までに契約するのと、内覧後とは大分金額が違いました。でも、ほとんどが標準装備ですから、あまりオプションはつける必要なさそうです。

[777: 匿名さん]

残戸が典型ですが、人気物件であるとの演出を感じます。
来週月曜日のＨＰの物件概要の改訂が楽しみです。
ここに書かれていることが本当であれば、残戸はどんなに多くても２０戸以下のハズ。

[779: 購入検討中さん]

土地の取得単価もあるとは思うんですが、他のＧＭに比べても安いと思える価格は、積水自体がこれくらいじゃないとここは売れないって思ってるからじゃないんですか？
高くても売れるんなら、土地が安くても売り出し価格は高く売ればいいはずと思うけどどうなんですか？

[780: 匿名さん]

７７９さんのおっしゃるとおりですね。慈善事業じゃなく、ビジネスですから。
安いのではなく、今の相場を反映した分譲価格なんです。それに、今が底とも限りませんよ。

[781: 匿名さん]

779さん、的を射ています。
正直、善戦していますが売れ行きは良くないと思います。人気物件は事前販売で七割くらいは売れ一般販売2-3ヶ月で完売しています。
3月に入居出来ないのが厳しくなった原因と思います。

[783: 匿名さん]

＞779
そんなこと言って利益を上乗せしてたらボッタクリって言いませんか。
きちんとした会社なら原価率、利益率から値付けの計算式が決まっています。
セキスイさんくらいの企業はそうそうボッタクったりしませんよ。

良心的な値付けとは受け取れませんか。

[784: 匿名さん]

人気物件で売れ行きの良かった高宮テラスも立地の良さからしたらそんなに高くないという声もあり、売れないから安くしてるとは限らないのでは？
確かにひところの百道浜からしたら人気は落ちてるのかも知れませんね
でも人気あるから買うって人ばかりでもないし、この立地は万人うけするとは思いませんので，生活スタイルに合う人にとってはお買得ということでしょう
よく比較で登場する大濠、西新、高取より優れてるとも思いませんが、違った良さもあると思います
駅近でないのと、地震時のデメリットが許容範囲であればいいと思います

[785: 匿名さん]

デメリットの基準が良く分からんのだが駅近のメリットというのは福岡市民全てが天神か博多に地下鉄で通勤しているという前提の価値観だよね？天神に出掛けるときは車ではなく必ず地下鉄を利用するということかな？災害も地震だけ？事件や事故は気にしないの？子供目線で？なんとなく独身か学生が賃貸探すときの感覚に似てない？

[786: 購入検討中さん]

住宅を選ぶ際、学校　買い物　交通　公園　静かさ　安全　防犯　等色々とポイントがあると思います。
この百道浜Villaは、多くはクリアできていないと思います。
ただし、人それぞれで重要度は変わってくるので、一概には言えませんが、
多くの人に受け入れられるマンションとは言い難いと思います。

周辺に、これまの高額マンションが立ち並び、それを購入する力をもっている人が
揃って住んでいる地域で、賃貸住宅も少ない。
大濠　西新　高取　とは違う環境面のメリットが強くあるとおもいます。
完全にセレブな地域と言えるのではないでしょうか。

そのセレブに仲間入りすると考えると良い面も多くあると考えられます。
逆に、やっと購入　背伸びして購入　する大多数の中流層には、
引越し後に、その周辺の人達との付き合いなど、
軽くショックを受ける可能性がありますよね。

周辺環境も合わせて購入する。と考えると怖い部分かもですね。

[787: 匿名さん]

我が家のとっては学校　買い物　交通　公園　静かさ　安全　防犯どれも満足いく物件だと思えますので申込み予定です。

お金持ちの方もいますがそんなにセレブの街ではないですよ。

ＵＲの賃貸もたくさんあるし、駐車場は高級車ばかりじゃなく軽自動車も停まってます。

住宅ローン払ったら軽自動車さえも余裕のない家計ならちょっと苦しいかもしれません。
背伸びしてまで購入する必要はないと思います。

[788: 匿名さん]

GMにしては安いのは間違いないね。

[789: 匿名さん]

あ。我が家「に」とって。です。

[791: 匿名さん]

でも、折角買うのであれば近いに越した事ないのでは？

[793: 匿名さん]

＞791
あまり駅に近い雰囲気は好きではないので
ここはほどよく駅から離れていると思います。
徒歩２０分以上だと不便だと感じます。
それにここは天神、博多駅バスも便利だし。

それよりもこの設備のＧＭをこのお値段でっていうところに惹かれます。