グランドメゾン百道浜Villa

[匿名さん]

売主：（売主・売主代理人）積水ハウス株式会社　福岡マンション事業部施工会社
（売主）福岡地所株式会社
管理会社：西部ガスリビング株式会社
施行会社：松尾建設株式会社

百道浜のグランドメゾンです。9階建て45戸で藤崎駅徒歩14分。御意見お聞かせ下さい。

[662: 匿名さん]

639さん、分かりやすい説明ありがとうございました。
他に思いつくメリットとしては、、、
１ 区役所を初めとした行政機関が近い
2 電線が地中化されているので街並みが綺麗
3 消防署、急患センターが百道浜にある(近すぎてうるさい訳ではない)
4 学生は西新周辺に住むので、静か
5 パチンコ屋や居酒屋などが近くにない
6 大小多くの公園や広場が点在している
7 戸建の多いエリアなので将来、マンションが立つ可能性が低い
8 タワー周辺にはコンビニや飲食店が多く、ちよっとした買い物は事足りる。

[663: 匿名さん]

662ですが、642さんの挙げられている欠点も検証してみます。
○冬の海風が寒い
⇒確かに寒いかもしれません。ただ、川沿いの道を生活の中で使わない限りあんまり関係ない気がします。
普通は反対側(東側)の道から出ると思うので。

○藤崎駅まで徒歩１４分
⇒地下鉄メインの人は少しきついかもしれません。自転車で駅まで行けば5分。運動だと思えれば14分は平坦で丁度いいぐらいかも。バスが百道浜4丁目とクリニックゾーンの2ルートを使えます。バス停まではすぐです。

○埋立地なので地震の際の液状化・津波の懸念
⇒これは埋立地ですので仕方ないですね。多くのメリットと引き換えです。これが嫌な人は海沿いを避けて高台に住まれて下さい。ただ、このマンションの場所は福岡市の洪水ハザードマップでは安全なエリアでしたよ。藤崎あたりの方が水害リスクは高めでした。津波は西方沖の時もないですし、福岡は元々地震の非常に少ない地域です。

○スーパーが遠い（買い物が不便）
⇒ボンラパスというスーパーが自転車5分のところにあります。あとはTNCの中にはお店が沢山あります。車があれば、マリナタウンやホークスタウン内のレッドキャベツが便利です。
○塩害の懸念
⇒外壁やテラスの床に塩害に強いタイルを使用してあります。共用部もタイル仕様です。
ここは海というより室見川の河口ですからあまり塩害を気にしすぎる必要はない気がしますが。

[664: 匿名]

ここは非の打ちどころが無いということか？？

どなたか反論する者はいないもんかね？？

[665: 匿名さん]

だれか　残り戸数を知ってる人いませんか？？？？

営業さん！教えてくれ～～～

[666: このレス気になる！]

No.4
by 匿名　2011-09-01 14:39:50

私は、まず最初に管理会社が引っ掛かかります。妹が住むタワマン、築数年でここの会社から別会社に変更したんだよねー。
サービスが不安だわ。

[667: 匿名]

隣のＵＲはそこそこ古いみたいですが、立て替えとかは無いんでしょうか？

[668: 匿名さん]

>666

今後の参考のためにその妹さんのタワマンはどこの管理会社に変えたのかぜひ教えて下さい。

[669: 匿名さん]

〉667
建て替えってよっぽど問題がなければ築４０年超えたあたりから検討すると思います。ＵＲはまだ築２０年くらいじゃないですか。

建て替えるとしても百道浜には街並み協定みたいなのがあるので、商業地区みたいな奇抜な建物が壁ギリギリで建つってことはほとんどないかと。敷地内に植える木まできまってます。

[670: 匿名さん]

先週末に価格表を見せてもらいましたが、契約済み、申し込み済みでないのは残り10戸でした。
管理会社は4の書き込みがあったので聞いてみましたが、西部ガスリビングという大手でしたよ。
積水だし、変なとこには頼まないでしょう。
週5勤務で、時間は忘れましたが、午前中から17時位まで勤務という話でした。
詳しくは営業さんにお尋ね下さい。

[671: 匿名さん]

百道浜4丁目は建築協定など、かなり細かく決まっています。植栽の割合なんかも決まっているので、ここもかなりグリーンが多くゆったりとした作りです。URや県職員の住宅も20〜30年後に建て代わる可能性はゼロではないと思いますが今の高さ(5階くらい)までしか土地の広さ的に建てられないとの事でした。
日当たりも建物から上手く抜けるようにv字型にとってあります。他の建物の圧迫感は全然ありません。

[672: 匿名さん]

３・１１と人口減の影響で、これから先もっと厳しくなる可能性が高いのに、
営業トークやノー天気な書き込みが多いこと。
信じる人は、_ _ _ _ _、数年後、明確になるでしょう。

[674: 匿名さん]

福岡はまだ暫く人口増加が続きますよ。2030年くらいに160万くらいまでいくのかな？テレビで言ってて記憶が曖昧ですが。九州中から福岡に若者が集まります。福岡は支店経済ですから、常に転勤族の方々はいる訳で。
百道浜は転勤族に人気ですよ。家賃が高くても、大企業は家賃補助が大きいから大丈夫です。福岡以外の方々も百道浜には驚かれます。
埋立地や震災の事を気にしすぎると、買い時を誤りますよ。2012年はマンションの買い時という事は間違いないですから。
各種減税の縮小、消費税のアップ、その前の駆け込み需要。後はご自身で考えられて判断することです。色々難癖つけて、一生賃貸暮らしでは嫌ですからね。100％の物件はないですから。ここは満点ではないかもしれませんが、合格点は十分にあげていいと思いますよ。

[675: 匿名さん]

百道浜でも猿田彦神社の猿のお面を飾りますか？

[676: 匿名]

の、の、の、の、のこり１０っ件！！！！

すごかじゃなかですか！！このマンション～～ｳｷｬｷｬヾ(>▽<)ゞヾ(▽^ )ゞヾ( >▽)ゞｳｷｬ

[677: Ｘ]

ＳガスＬか、、、大手は使えんかもしれんな。

役所仕事されたらどうしようかね・・・

[678: 検討中]

維新の会が政権取ったら九州統一じゃけん。

[679: 匿名さん]

>677
入居後の様子を見て使えないようなら
どなたかの妹さんのタワマンのように他社に変えたらいいのでは？
管理会社変えるのって大変なことなんでしょうか？

[680: 購入検討中さん]

672をはじめとしたネガを書き込む人達へ
私もここを検討中ですが、20年後にいくらでか貸せるかや売れるかも一つの大切な指標ですが、
それより20年間でどんな生活を送れるかが大切だと思いません？
子育て、教育、海が近くのゆとりのある生活。百道浜で暮らす毎日はきっと素敵だと思いますよ。
マンション自体もさすがGMとあって文句ありませんし。マンションについては誰もネガりませんもんね。
百道浜、GMに住み、毎日の生活に満足感を得ることができると思います。
家は人生の半分以上を過ごす場所ですからね。

[681: 周辺住民さん]

>675 飾ってますよ～。明日は初庚申の日ですね。

[682: 匿名さん]

ネガの人たちはネットの世界の住民ですからね。

[683: 匿名さん]

管理組合で変えたらいいですよ。よっぽどひどかったらね。
ここの住居者さんには弁護士やなんかもいそうだから、管理組合強そうだしね。
そんなにひどいのはレアケースだよ。◯人社とかじゃないし。

[684: 匿名さん]

ここの擁護、程度が過ぎている内容が散見される。それと、不動産屋の売れている様に見せる演出に
飲まれてような印象さえ受ける。価格表の申し込み状況なんて、いかようにもなりますよ。

福岡市の人口は、２０２５年がピークでその後減少に転じると、福岡市が公式発表
しています。当たり前です、日本の中で福岡市のみ人口が増えるハズはないでしょう。
増して、50年にも満たない歴史・近くに鉄道無し・埋立地で、どこまで人口減を阻止できるか、
大いに疑問。
http://www.city.fukuoka.lg.jp/plan/kanren/pdf/shiryo/s1/singisiryo9.pd...

[685: 匿名さん]

リゾートチックでいいやないですか～まだ、いい部屋残ってるかな～

[686: 匿名さん]

＞６７４
大企業は、社宅についての補助を削減中。福岡市の人口も、日本中で漏れず１０数年後から減少する。
何も知らない、幸せな奴。

[687: 匿名さん]

>684 データありがとうございます。
ではそのころには子育ても終わってるので、また気に入った場所に住み替えます。
老後のための余力残してますから。

[688: 匿名]

なるほど～　死亡率があがるのか。

でもまずは赤坂でもネガってる６８４自身が消えるかもな。

[689: 匿名]

おいおい、のこり１０件は嘘なんかい？？

[690: 匿名さん]

本当でしょう。残り１０件です。

[692: 匿名]

街灯が多いのも百道浜ならではの魅力だよねーーーーー！

[693: 匿名さん]

>681 ありがとうございます。明日早起きして猿買いに行きます。

[694: 匿名さん]

百道浜は治安の良さも売りですね。
福岡は残念ながら、治安が悪いのは事実です。飲酒運転もなかなか減らないしね。
交番も近くて、地域で防犯の取り組みをしている点は安心材料です。
駅が近いと不特定多数の人が周辺をウロウロしますからね。ドームやビーチの観光客のルートとはここは外れてますから。

[695: 匿名]

やっぱりここのスレは主婦が多そうだな。

この時間帯になると静か。

[696: 匿名さん]

ネガが退散したからじゃない？赤坂に逃げちゃった。

[697: 匿名さん]

自作自演やなりすまし、煽りと見られる投稿は、管理者によって削除されてます。
みなさんも発言には気をつけましょう

[698: 匿名さん]

そうですね。落ち着いてマンションについて情報交換しましよう。

[699: 匿名さん]

住宅ローンはF銀が多いのでしょうか？

[700: 匿名]

700ハリ！

[701: 匿名]

みなさん、スレが1000を超えたら管理担当が出てきて封鎖になるようですよ。

大切に行きましょう！

[702: 匿名さん]

Part２とかつくればいいのでは？
ライオンズ百道のときもアンチがいっぱいですぐ１０００超えてましたよ。

[703: 匿名さん]

699
固定か変動かで迷ってます

[704: 匿名さん]

固定だと何年でどれくらいですか？

[705: 匿名さん]

ローンでギリギリの生活じゃないでしょうから、しばらく繰り上げ返済しながら変動でいいんじゃないですか？様子見ながら固定に切り替えたら。

[706: 匿名さん]

固定金利から変動金利には変更可能だけれど、逆は可能ですか？
以前は不可であったような記憶。

[707: 匿名さん]

できますよ。変動⇒固定

[708: 匿名さん]

変動で組んでおいて、ローン控除がある内に繰り上げで返済し終わる予定です。10年でローンの支払いを終えて、その後は教育費に充てます。変動の方はF銀の０．９７５にしますか？所得制限があるようですが、保証料がないのがいいですよね。

[709: 匿名さん]

住友信託や三菱ＵＦＪの0.775は？

[710: 匿名さん]

保証料とかありません？
保証料は金利０．２％に相当するらしいです。
保証料なしの0.775なら凄いですね。

[711: 匿名さん]

あー保証料はあります。

[712: 匿名さん]

スレ違いでは？

[713: 匿名さん]

公式ＨＰ、2月27日付け更新で、残戸２６。２日くらいで１６戸も契約になるハズはありません。
実際は、あまり売行きが芳しくないようです。演出に騙されないように。

[714: 匿名さん]

それって一般販売戸数だろ。

[715: 匿名さん]

良い物件だが、行き過ぎた擁護や残戸数の件といい、本当に気持ちが引く。残念でなりません。

[716: 匿名さん]

とうの昔に先着順の一般販売になっています。
公式HP残戸（契約済み）プラス商談中（ローン審査中とか）数戸で、
２０戸くらい残っていると見るのが妥当でしょう。

[717: 匿名さん]

26戸と10戸の違いは、単純に申込手続き中の方じゃないですか？
16戸も手続き中かな？と疑いたくもなりますが、仮押さえの人もいる思うので。
仮押さえって、入金しなくても1､2カ月は粘れたはずですし。

[718: 匿名さん]

先日もらった価格表と営業さんの話しによると、最終契約までいってないのが残り20戸で、うち申し込み済み(手付金を払っての抑え)が7件です。抑えれるのは1週間〜長くて10日くらいと聞きました。これで間違いないと思いますよ。

[719: 匿名さん]

一週間抑えるだけで契約前に手付なの？
即完物件なら別だけど、これだけゆっくりしか売れてないのに？

百道浜は好きなんで興味はあるんですけど、すぐ手付って言われると困るなぁ

[720: 匿名さん]

グランドメゾン倶楽部で優先販売した残りが一般販売。
だから一般販売された最初から販売戸数は２６戸ですよ。
残戸数とは違いますよ。

部屋を押さえるのは申し込み金でしょう。

[721: 匿名さん]

信用ある場合はとられないような気・・・
今までに２回検討の為に部屋を押さえた事あるけど、お金は発生してません。

[722: 購入検討中さん]

ここって土地と建物の比率どれくらいなんですか？

[723: 匿名さん]

>722　物件概要のところに載っていますよ。


敷地面積

2394.06㎡



建築面積

930.16㎡

[724: 購入検討中さん]

＞７２３
すみません
購入金額に占めると土地と建て物の内訳を知りたかったんです。

[725: 匿名さん]

>720
物件概要への記載内容をよく理解されていませんね。物件概要に記載されている残戸は、更新日時点の
未契約の部屋の戸数。公式ＨＰによれば、２月２７日時点で未契約が２６戸と言うこと。
契約の仕掛かりが何戸あるかは、物件概要への記載内容ではわかりませんが。
一般販売移行後に物件概要の内容を記載するSUUMOで、本日の更新でまだ残戸３５となっていますので、
先行販売では多くても１０戸しか契約に至らなかったことが予想できます。

[726: 匿名さん]

それは延べ床面積と購入する部屋の持分で変わるのでは？

[727: 匿名さん]

725 なるほど〜。じゃ718さんの情報が最新ですね。

[728: 匿名さん]

申し込み金なくて部屋を押さえられるところって一見売れてるように見えて在庫管理めちゃめちゃじゃないですか？
じぎょうのサンリヤンがそんな感じでした。

[729: 匿名さん]

結構タイムラグがあるみたいですね。スレで完売情報が流れても物件概要ではまだ残り3戸とかなってる時がありますもんね。ただHPやSUUMOの情報だけを見ても現状は解らないでしょう。

[730: 匿名]

で、あと何戸残ってるのかな。

[731: 匿名さん]

残り20戸で、うち申し込み済み(申込金を払っての抑え)が7件らしいですよ。
こういう場合残り13戸って言うのかな？

内覧会までに契約できたらオプションが安くなるみたいですけど。
これからあったかくなるしのんびり現地見学して決めたらいいんじゃないですか。

今日は雪が積もってますが天気がすごくよくて百道浜周辺は気持ちいい気候です。

[732: 匿名さん]

＞７３１
公式ＨＰが、嘘の記載とおっちゃっているようなものですよ。

[733: 匿名]

ありがとうございます。

入居前に完売するといいですね☆

[734: 匿名さん]

ＨＰはリアルタイム更新じゃないから情報が遅いのはみなさん知ってるのでは？そんなむきにならなくても。

[735: 匿名さん]

積水の公式ＨＰの情報は、毎週月曜日に更新しており他社に比べ信頼度が高い。
商談中数戸を考慮すれば、販売の実態がほぼ把握できます。
２日前更新の公式ＨＰの残戸が２６戸で、「あと１０戸ですよ。」なんて、情報操作や
演出と言われますよ。

[736: 匿名さん]

でもここ、HPはずっと26戸のままで変わってませんよ。
私が契約済み、申し込みが入っていないのが10戸くらいとおおよそで書いたのが混乱の元だったかもしれません。すみません。
正しくは残り20戸で、申し込み済みが7戸。(10万払って1週間押さえてる状態)。残りが13戸です。
この前の日曜の価格表見て確認しました。不安なら積水にお電話されてご確認ください。

[737: 匿名さん]

＞736さん
申し込み中を除いた残りの戸数って読み取れましたし、本気で考えてる人は直接セキスイに連絡するでしょうから大丈夫ですよ〜。だってここは匿名掲示板。だいたいでいいと思います。

[738: 匿名さん]

ここは土地を積水と福岡地所が福岡市のコンペで勝ち取ってるから、その分百道浜のGMとしては分譲価格が低め。
土地取得額は5億2500万円で、この土地の評価額は6億1050万円。(25.5万×2394・06㎡)
8500万安い計算。25.5万/㎡は同じ百道浜4丁目の地価公示額。
ちなみに、前の戸建の土地は㎡あたり約29万6500円。(248.63㎡、7360.6万円)
これで計算し直すと約7億984万。(29.65万×2394.06㎡)
1億8500万ほど安い計算。まぁ、利益乗せてるから何とも言えないけど。
でも、建築条件付きの土地はそんなに利益乗せないはず。建物で儲けるから。
25.5万/㎡の基準値はもっと北側だから、このマンションの評価はもう少し高そうです。
少なくとも1億くらい安いと見てもいいと思いますけど、いかがでしょうか？
建物は草香江などの他のGMと比較しても全く遜色ないので、土地の値段分お買い得のような気がしています。

[739: 匿名さん]

737さん
ありがとうございます。こんなにもめるとは想像もせず。。。以後気を付けます。

[740: 匿名さん]

ちょっとネンチャクっぽかったですよね。
営業さんからの情報は貴重なので気軽に書き込みしていいと思いますよ〜。

[741: 匿名さん]

>>738
２，４００㎡の土地から２５０㎡程度の土地がいくつ取れますか？　
戸建て用地にしようとすれば道路部分も必要なのでは。
広いマンション用地も、区画された戸建て用地も、単位面積あたり同じ地価とは
考えにくいと思うのですが、どうですか？

[743: 匿名さん]

741
そうですね。単純比較はできませんが、あくまであの前の土地価格を見て比較材料としただけです。
百道浜4丁目とはいえ結構広いですから。ですから、29.65/m2とまではいかないでしょうけど、滅茶苦茶違うとも考えにくいですよね。ですから、1億ほどお得かと思っただけです。

[744: 匿名さん]

なるほど〜。なんでお得か納得。ありがとうございます。

[745: 匿名]

四丁目でも、北側の戸建群と、南側のマンション群では、土地の値段は変わるでしょうね。

[746: 匿名]

戸建 ＞ 25.5/m ＞ マンション群 という考えが正解でしょう。

[747: 匿名さん]

25.5/㎡の場所はネクサスやアトモスのある所ですよ。
同じマンション立地ですが。かなり北側になります。
こちらの方が地下鉄の駅に近く便利な様な気がしますが、そんなもんですかね。
いずれにせよ百道浜最後の土地ですから、希少性はあるでしょう。コンペもかなりの数のデベが応募したみたいです。
積水と福岡地所が百道浜の開発を牽引してきましたが、ここが総仕上げになりますね。

[748: 匿名さん]

とてもユニークなアートや世界的建築家の建築物がたくさんあって散策するのが楽しみです。

[749: 匿名さん]

ちなみに百道最後の土地ではなさそうですよ。

[750: 匿名さん]

まだどこか土地は残ってますか？

[751: 匿名さん]

749
じゃあ、どこ？ 具体的にお願いします。

[752: 匿名さん]

おしえて！おしえて！

[753: 匿名さん]

職場が百道浜で自転車であちこち行くけど、マンションが立ちそうな空き地は見たことないですよ。
明日見に行きますので、教えて下さい。

[754: 匿名さん]

Googleマップ開いて待ってるので教えてください。