市街化調整区域の土地について

[匿名さん]

市街化調整区域の土地を考えています。何に注意が必要ですか？
一応、買える条件ではあるのですが、色々トラブルがあると聞いて不安になってしまいました。そこに住んでる方や、土地についてご存じの方アドバイス下さい。

[42: 匿名さん]

市街化区域だって、元は田んぼだったりの所多いんだからあんま地盤気にすること無くない？
（もちろん、地盤調査・地盤改良は必要ですが）

地盤の善し悪しで市街化と調整って分けられてるワケじゃないんだから。

[43: 匿名さん]

市街化区域、市街化調整区域とかは関係なく
田んぼとか沼とか避けるのが普通でしょ？
>>42さんはそういうの気にしないの？

[44: 匿名さん]

＞＞４３
そうじゃなくてですね、みなさんのお住まいの地域も都市計画にかかわらず昔は田んぼや沼だったところが
多いんじゃないかなと言うことです。
しっかりした造成・地盤改良・基礎改良をすることによって安全は住宅は建てられるでしょ。

[45: 匿名さん]

>>44
だからどうでもいいんですか？
改良しなくてもいい土地と改良に200万円掛かる土地だったら
どっちでも同じとは言えないでしょ？
金持ちだったらいいけど・・・・
良い地盤を探すのが土地探しです。

[46: 匿名さん]

良い地盤って言ってもそこに住んでる人の話や見た目じゃわからないからね。
不動産屋だって買い付けするなりしないと地盤調査もさせてくれないトコロ多いし。

地盤が悪いことが判明してる土地なら改良費も覚悟できるけど、そうでなくて買ってみたら地盤悪かった
ってことも多いと思うけど、どうしたら良い地盤の土地探しができますかね。

[47: 匿名さん]

そうなんです。私が買おうと思ってる土地も買ってから地盤調査になります。それによって、改良費が決まります。その金額によって白紙解除は出来るのでしょうか？

[48: 匿名さん]

>>47
出来ません。
だから事前に色々調べて良い地盤だと推測できる土地を探すのです。

[49: 匿名さん]

調整区域の土地を購入しました・・・もと田んぼ。地盤改良に100万円、それでも道一本はさんで、隣りは市外化区域、コンビニもスーパーも学校もすぐ側なので、将来手放す・・・（資産）とか考えなければ良い買い物だと思います。お値段は隣の市街化区域の1/3でしたもん。

ちなみに地銀ですが、ローンは満額普通にＯＫでした。ネット系銀行とかは「調整区域」ということで門前払いもありましたが、『都市計画法上、誰でも家を建てて良い調整区域』でしたので、そういうところは問題ないみたいです。不動産屋いわく。スレ主さんと同じ県かもしれませんが、うちの県はこういうところがたくさんあるみたい。

ちなみにその場合（一度宅地として許可が出ているので）今後建て替え、譲渡が出来なくなる、とかいう調整区域のデメリットは当てはまらないそうです。買ったときも安いから手放すときはもっと安いでしょうけど。

将来的に下水が普及する可能性がないみたいなので、浄化槽は必須でしたが、設置自体は済みでしたので、うちは気にしませんでしたよ。

あとは都市ガスが来ないのもオール電化にしたので問題なし。

水道やら浄化槽やらで100万円しないくらいでした。これも市街化区域よりは高いのかな？
・・・ご参考になれば。

[50: 登記は自分で]

＞登記簿についてお聞きしたいのですが、登記簿を載せるのに一カ所幾らという契約をするのでしょうか？複雑な土地で６カ所に分かれてました。

何をどうするのか内容がよくわかりませんが、所有権移転登記をするのでしたら、
自分でやれば登録免許税だけですみます。
税金額は土地評価額で決まります。

司法書士にお願いすれば、この税金以外に手数料がかかります。
値段は交渉次第ですが、１０〜２０万円程度ではないでしょうか。
あなたがどこまでの書類をそろえられるかで安くも高くもなります。

もし、農地でしたら農地転用手続きが別に必要ですし、
面積確定のために地積測量図も必要になるでしょう。
農地はｍ２単位ですが、宅地は小数点以下の面積も必要です。

こちらは土地家屋調査士に測量してもらいます。
値段は、境界が画定しているなら２０万円はかからないでしょう。
（面積とか杭の数で異なります）
（報酬はあなたとの交渉で決まります）

境界が確定していないと隣接地主との交渉などがあって、
相手に同意書を貰うまでの手間が加算されます。

地積測量図以外は自分でやりました。

[51: 匿名さん]

>地積測量図以外は自分でやりました。
現状のスレ主さんでは１００％無理。

[52: 匿名さん]

>49
誰でも家を建ててよい調整区域というのは行政側に確認済みですか？
旧既存宅のように客観的な基準がなくなってしまったんで伺いたい次第なんですが。
それにしても、道一本隔てて値段が三分の一は極端ですね。
家も市街化調整区域ですが、値段はほとんどかわりませんよ。
因みに、電気、都市ガス、水道すべて普及済み。
何故かマンションもバンバン建ってます。

[53: 匿名さん]

行政の怠慢で都市計画の見直しが進んでいないということです。
そういうところでは、担当官の裁量にすべてがゆだねられる傾向があり、
収賄事件に発展する場合もあります。

[54: 匿名さん]

>52

「都市計画法第３４条第１１号」という法律があり、市街化区域に隣接した、
調整区域に関して、同じように誰でも宅地を立てられるようにしましょう、
という法律です。

ただ、自治体が指定範囲をあまりに広範囲にしたため色々問題があり、現在は
エリアの縮小が進められているようです。うちの土地は縮小後もこのエリア内
ですが・・・ただ、いずれにせよ一度宅地として許可を取ってしまえば
その場所に関しては今後も宅地として利用できるそうです。

[55: 匿名さん]

>54

補足です。エリア決めは行政が行っているものです。

[56: 匿名さん]

ご意見ありがとうございます。まだまだ土地に関して検討中です。
私の検討中の土地は境にブロックと塀を売り主さんがやってくれるとのことでした。＜料金も売り主さんで＞
市街化区域の土地に比べると確かに３分の１程度の値段です。因みに、市街化区域までは２００メートル程です。

確かに、現況どんな書類が必要でなど０に近いくらいまったくわかりません。勉強します。今検討中の土地も大変魅力的ですがいざ買うとなっても、まだ一歩踏み込めずにいます。色々調べて少しずつですが知識が出来て、すぐに買わずに良かったと思います。やはり、知ってて買うのと知らずに買ってからあれこれ知るのでは気持ち的に違いますよね。探し初めはただ環境など土地の大きさなどだけでいいのがあったらすぐ買う勢いでしたが、一生の事なのでもう少し勉強してから買います。いつになるかわかりませんが・・・

[57: 匿名さん]

市街化調整区域に指定するのは、今後の地域全体の都市を計画する上で必要な事だから指定しているわけでしょ？
土地が安いから市街化調整区域に家を建てます！ってモラル的にどうなのかな。
現状、制度として抜け道があるにせよ、それを盾に自分さえよければ的な考えが蔓延すれば、いつまで経っても日本は無秩序な都市しか形成されない。

[58: 匿名さん]

>>57
自分さえ良ければ的な理由で、線引き（市街化区域・市街化調整区域の指定）が行われている地区が多いのも事実。

市長・議員や、その周辺の人によって決められている地域も、田舎では多い。
（市長・議員の身内が所有する土地の地域を、市街化区域に指定したり、調整地域なのに上下水を通したり）

行政によって、その　「無秩序な市街地形成」　が行われている地域があるのが現実。

[59: 匿名さん]

だから皆でルールを無視しましょう！
って事ですね。


素晴らしい。

[60: 匿名さん]

なにがルールを無視なの？
なにがルールだと思ってるの？

５７は抜け道とか言ってるけど、正規の許可が取れる開発許可は抜け道でもなんでも無いだろ？

条例、法律に則って許可が受けられれば、建築するに当たって何の問題も無い。

[61: 匿名さん]

実際脱法で新築するのが後を絶たない現状はあると思うよ
市街化調整区域は原則家を建てちゃダメな区域なわけだし、元々調整区域に住んでいた人たちへの救済措置が拡大解釈や脱法テクニックで本来の救済措置の趣旨を逸脱している事は確実にあると思うよ

都市計画法の趣旨
市街化調整区域という線引きをしている趣旨
救済措置の趣旨
これらを考えたとき、地域の住民としてそれでも調整区域を選ぶのかということだと思うね

[62: 建築中]

大手ＨＭの分譲地の一画に建築中です。
調整区域ですが土地も高いです。

[63: 匿名さん]

>>61
それはあなたのエゴです。

[64: 匿名さん]

正規の手続きをしてればそりゃ問題ないけどね。
でも、議員だとかお金だとかが動いて超法規的に認可される場合もあるわけです。
それでどこぞの市では逮捕者が出ましたね。

[65: 匿名さん]

>>市街化調整区域は原則>>家を建てちゃダメな区域
ぉぃぉぃ

釣りか？
市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であるので、裏返せば、市街化が前提の区域のことだ。

日本の国土全体を見ると、都市計画法（都市計画区域）に関係の無い面積の方が大きいのだがww

[66: 匿名さん]

公務員がＨＭから賄賂をもらって便宜を図っていたために法律に引っかかった。
これは犯罪だからしょうがない。

でも、その場所に土地・家を買った人たちに罪はない。

[67: 匿名さん]

>>市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であるので、裏返せば、市街化が前提の区域のことだ。

違うよ。食糧自給率を下げたくない場合は農地を調整区域にして宅地にできなくしたり、
市街と農地、林野を分けたかったり、あくまでも都市計画によるものだ。
市街化が前提なんて幼稚園児の言葉遊びみたいだ。

[68: 匿名さん]

それは勝手な思い込みだろ。
これは言葉遊びでも何でも無い。

だったらなんで、その都市計画が１０年位（短い地域では５年）の見直しの時に、
市街化調整区域が市街化区域に指定変えされるんだ？

抑制すると言う意味を良く勉強した方がいいな。

[69: ６８]

分かり易く説明すると、
関東であれば、国道１６号線沿いの市町村あたりの都市計画図を、３０年前の物と現在の物を比べてみるがいい。

昔は、ほとんどが調整区域だったエリアだが、現在は市街化区域だらけに指定変えされた何よりの証拠。

他のエリアも同様に、少なからず市街化区域が増えている例が多いだろう。

[70: 匿名さん]

>>68
顔真っ赤にしないで　

市街化調整区域　新築

ってワードで検索しなみなよ　原則新築はダメだってわかるから
それと線引き見直しの理由は全く別だからね　もう少し勉強したほうがいいよ

[71: 匿名さん]

>原則新築はダメ

と言われても、勝手に家を作っているわけではなく
国の許可を得ているのですから
そこに何の問題があるの？　ということです。

７０さんは調整区域に建てなければよいだけで、それはあなたの問題です。
わたしには関係ない。

[72: 匿名さん]

>>７０

勉強のし直しが必要なのはあなた。

ダメという言葉は都市計画法に載ってないし、
禁止するという言葉を使わず、市街化を　抑　制　とか、　原　則　建物の新築が出来ないと、わざわざ書いてあるその「抑制・原則」の言葉を勉強し直しな。

その為に、許可があるのです。

[73: 匿名さん]

言葉尻をとらえて、あーだ、こーだ、いっても意味ないぞ。
抑制ってのは、原則ダメってことだろ。
例外として、あじゃねこじゃね、ってかいてはあるがな。
でもって、その例外ってのを悪用する奴がいるんで問題がでてくる、って訳だ。
典型的なのが、農家の分家、ね。分家申請して第三者に住宅売っちゃう、って奴。
あとよ、根本的に勘違いがあるみてーだけど、線引き以前にも調整区域に住宅は建ってたんだぜ。
そこはよ、既存宅っていって、法改正以前は許可なんか要らんかったんだな。
要は既得権があったんだよ。だから、そういう処は値が極端に下がるつーことはないんだな。
前にレスあったように、値が三分の一なんてのは、あり得ん話だな。なんかカラクリあんじゃねーか。

[74: 匿名さん]

>>72
自分は都市計画に携わっていました。（今は違う部署）
他の方の言っている事が概ね正解です。
市街化調整区域なるものをわざわざ線引する意味を考えてみましょう。

[75: 匿名さん]

単純にさ　許可さえ受ければ新築できますよってのが制度の趣旨だとしたら、市街化調整区域なんて最初から設定する必要ないよね？

[76: 匿名さん]

調整区域でも宅地申請が通れば合法で家を建てられるんです。
他人がそれを自重しろと言うのはおかど違い。

嫌だったら政治家にでもなって法律を変えてください。

[77: 匿名さん]

ダメだこりゃｗ

[78: 匿名さん]

都市計画法が万全であり、何者に対しても完璧であると考えられる物ならば、あんな表現（抑制や原則）使わないんだよ。
むしろ、全面的に禁止の表現が使われるだろ。

法律自体ケースバイケースで、個々の状態を見極めて許可を出す為に、取ったのが、上の表現なの。

だから、都市とその近郊エリアなら、許可は下りずらいし、
逆に田舎では、市街化区域が狭すぎる為、
個々のケースで許可を下ろす権限を、各自治体に与えているわけ。

[79: 匿名さん]

市街化を抑制しようとしているところに、わざわざ新築するなって事だろ
合法だがモラルが欠如している

[80: 匿名さん]

実状を知らない奴はなんとでも言えるよな。

[81: 購入検討中さん]

自治体の運営の効率を考えたら住居は集中していた方がいい。節税にも繋がる。
何かあった時に優先順位を下げられる可能性もある。
いろいろな意味でリスクが高いから地価も安い。
住宅ローンも制限を受けることがある。

ここまで分かってるんだったら、あとは自己責任で買えばよいと思う。

[82: 匿名さん]

>>８０

そうなんだよ。
実情ってのは、都市部なら都市部の、田舎なら田舎の、
それぞれの実情があるから、それに対処出来る様に作ったのが今の法律だよ。

[83: 匿名さん]

>79
＞合法だがモラルにかける
意味不明だな。
自分でレスして恥ずかしくないか？
合法ってことはよ、行政がかけた規制をクリアしたってことだぞ。
モラルなんぞ何の関係あるんだよ、おい。
もしかして、何か、調整区域に建てる奴あ、どーあっても、モラルがねーとでも言いたいのか。
馬鹿なことぬかしてんじゃねーぞ。まぬけ！

[84: 匿名さん]

調整区域に建てる方らしい発言ですね。

やはり、一般人とはどこかが違うんでしょうか？

[85: 購入検討中さん]

>>83
こうやって、いわれのない差別を受けるのが市街化調整区域。
理屈じゃないんだよ。
こういうリスクを受け入れられれば、安価で土地が手に入る。

[86: 匿名さん]

貴方みたいに最後の一言を付ける人がやっぱりモラルがないんです。

[87: 匿名さん]

行政側の取り決めと実態の乖離があって、調整区域も選択肢にいれざるを得ないならともかく、
自分勝手な理由で調整区域に新規で家を建てる奴はモラルが無いな。

法律手続きに抜け穴があったとしても、調整区域はあたらしく家を建てて住むところではない。
まあ全体の利益より個々の利益を重視する奴は山ほどいるから、法律条例が例外例外を
盛り込むことでさらに難しくなるんだよ。

[88: 83]

合法とモラル、一見判り易そうで意味不明、って言いたかった訳です。
調整区域人に対する宣戦布告ってことでよろしいでしょうか？

[89: 匿名さん]

戦っても少数派だし負けるぞｗ

[90: 匿名さん]

>87
調整区域に限った話ではないですね。
それをいったら、市街化区域にも自分勝手に、モラルなく建てる人はたくさんいる。
法律に抜け穴があったとしても、市街化区域なら建ててもよろしいのデスカ？
つまり、調整区域に建てる人は強引に違法に自分の都合だけで、建てていると？
頭大丈夫デスカ？
法律ワカリマスカ？
日本語ヨメマスカ？
自分のレスリカイデキマスカ？

[91: 匿名さん]

他に選択肢が存在するなら、調整区域に新規建築は自分だけの都合だろ。

建築物の内容を議論してはいない。市街化区域内外を問わず非難される建築物は山ほどある。
現状の議論は新規に建築をする場所として可か否かだけだろ。

市街化区域内でも可住不可な地域は用途や条例、地区計画で存在するのは確かだが、
ここに家を建てようとするのは調整区域に家を建てるのと状況は変わらん。
抜け穴を使ってまで建築を許されない市街化区域内の事例を教えてくれよ。是非。