市街化調整区域の土地について

[匿名さん]

市街化調整区域の土地を考えています。何に注意が必要ですか？
一応、買える条件ではあるのですが、色々トラブルがあると聞いて不安になってしまいました。そこに住んでる方や、土地についてご存じの方アドバイス下さい。

[42: 匿名さん]

市街化区域だって、元は田んぼだったりの所多いんだからあんま地盤気にすること無くない？
（もちろん、地盤調査・地盤改良は必要ですが）

地盤の善し悪しで市街化と調整って分けられてるワケじゃないんだから。

[43: 匿名さん]

市街化区域、市街化調整区域とかは関係なく
田んぼとか沼とか避けるのが普通でしょ？
>>42さんはそういうの気にしないの？

[44: 匿名さん]

＞＞４３
そうじゃなくてですね、みなさんのお住まいの地域も都市計画にかかわらず昔は田んぼや沼だったところが
多いんじゃないかなと言うことです。
しっかりした造成・地盤改良・基礎改良をすることによって安全は住宅は建てられるでしょ。

[45: 匿名さん]

>>44
だからどうでもいいんですか？
改良しなくてもいい土地と改良に200万円掛かる土地だったら
どっちでも同じとは言えないでしょ？
金持ちだったらいいけど・・・・
良い地盤を探すのが土地探しです。

[46: 匿名さん]

良い地盤って言ってもそこに住んでる人の話や見た目じゃわからないからね。
不動産屋だって買い付けするなりしないと地盤調査もさせてくれないトコロ多いし。

地盤が悪いことが判明してる土地なら改良費も覚悟できるけど、そうでなくて買ってみたら地盤悪かった
ってことも多いと思うけど、どうしたら良い地盤の土地探しができますかね。

[47: 匿名さん]

そうなんです。私が買おうと思ってる土地も買ってから地盤調査になります。それによって、改良費が決まります。その金額によって白紙解除は出来るのでしょうか？

[48: 匿名さん]

>>47
出来ません。
だから事前に色々調べて良い地盤だと推測できる土地を探すのです。

[49: 匿名さん]

調整区域の土地を購入しました・・・もと田んぼ。地盤改良に100万円、それでも道一本はさんで、隣りは市外化区域、コンビニもスーパーも学校もすぐ側なので、将来手放す・・・（資産）とか考えなければ良い買い物だと思います。お値段は隣の市街化区域の1/3でしたもん。

ちなみに地銀ですが、ローンは満額普通にＯＫでした。ネット系銀行とかは「調整区域」ということで門前払いもありましたが、『都市計画法上、誰でも家を建てて良い調整区域』でしたので、そういうところは問題ないみたいです。不動産屋いわく。スレ主さんと同じ県かもしれませんが、うちの県はこういうところがたくさんあるみたい。

ちなみにその場合（一度宅地として許可が出ているので）今後建て替え、譲渡が出来なくなる、とかいう調整区域のデメリットは当てはまらないそうです。買ったときも安いから手放すときはもっと安いでしょうけど。

将来的に下水が普及する可能性がないみたいなので、浄化槽は必須でしたが、設置自体は済みでしたので、うちは気にしませんでしたよ。

あとは都市ガスが来ないのもオール電化にしたので問題なし。

水道やら浄化槽やらで100万円しないくらいでした。これも市街化区域よりは高いのかな？
・・・ご参考になれば。

[50: 登記は自分で]

＞登記簿についてお聞きしたいのですが、登記簿を載せるのに一カ所幾らという契約をするのでしょうか？複雑な土地で６カ所に分かれてました。

何をどうするのか内容がよくわかりませんが、所有権移転登記をするのでしたら、
自分でやれば登録免許税だけですみます。
税金額は土地評価額で決まります。

司法書士にお願いすれば、この税金以外に手数料がかかります。
値段は交渉次第ですが、１０〜２０万円程度ではないでしょうか。
あなたがどこまでの書類をそろえられるかで安くも高くもなります。

もし、農地でしたら農地転用手続きが別に必要ですし、
面積確定のために地積測量図も必要になるでしょう。
農地はｍ２単位ですが、宅地は小数点以下の面積も必要です。

こちらは土地家屋調査士に測量してもらいます。
値段は、境界が画定しているなら２０万円はかからないでしょう。
（面積とか杭の数で異なります）
（報酬はあなたとの交渉で決まります）

境界が確定していないと隣接地主との交渉などがあって、
相手に同意書を貰うまでの手間が加算されます。

地積測量図以外は自分でやりました。

[51: 匿名さん]

>地積測量図以外は自分でやりました。
現状のスレ主さんでは１００％無理。

[52: 匿名さん]

>49
誰でも家を建ててよい調整区域というのは行政側に確認済みですか？
旧既存宅のように客観的な基準がなくなってしまったんで伺いたい次第なんですが。
それにしても、道一本隔てて値段が三分の一は極端ですね。
家も市街化調整区域ですが、値段はほとんどかわりませんよ。
因みに、電気、都市ガス、水道すべて普及済み。
何故かマンションもバンバン建ってます。

[53: 匿名さん]

行政の怠慢で都市計画の見直しが進んでいないということです。
そういうところでは、担当官の裁量にすべてがゆだねられる傾向があり、
収賄事件に発展する場合もあります。

[54: 匿名さん]

>52

「都市計画法第３４条第１１号」という法律があり、市街化区域に隣接した、
調整区域に関して、同じように誰でも宅地を立てられるようにしましょう、
という法律です。

ただ、自治体が指定範囲をあまりに広範囲にしたため色々問題があり、現在は
エリアの縮小が進められているようです。うちの土地は縮小後もこのエリア内
ですが・・・ただ、いずれにせよ一度宅地として許可を取ってしまえば
その場所に関しては今後も宅地として利用できるそうです。

[55: 匿名さん]

>54

補足です。エリア決めは行政が行っているものです。

[56: 匿名さん]

ご意見ありがとうございます。まだまだ土地に関して検討中です。
私の検討中の土地は境にブロックと塀を売り主さんがやってくれるとのことでした。＜料金も売り主さんで＞
市街化区域の土地に比べると確かに３分の１程度の値段です。因みに、市街化区域までは２００メートル程です。

確かに、現況どんな書類が必要でなど０に近いくらいまったくわかりません。勉強します。今検討中の土地も大変魅力的ですがいざ買うとなっても、まだ一歩踏み込めずにいます。色々調べて少しずつですが知識が出来て、すぐに買わずに良かったと思います。やはり、知ってて買うのと知らずに買ってからあれこれ知るのでは気持ち的に違いますよね。探し初めはただ環境など土地の大きさなどだけでいいのがあったらすぐ買う勢いでしたが、一生の事なのでもう少し勉強してから買います。いつになるかわかりませんが・・・

[57: 匿名さん]

市街化調整区域に指定するのは、今後の地域全体の都市を計画する上で必要な事だから指定しているわけでしょ？
土地が安いから市街化調整区域に家を建てます！ってモラル的にどうなのかな。
現状、制度として抜け道があるにせよ、それを盾に自分さえよければ的な考えが蔓延すれば、いつまで経っても日本は無秩序な都市しか形成されない。

[58: 匿名さん]

>>57
自分さえ良ければ的な理由で、線引き（市街化区域・市街化調整区域の指定）が行われている地区が多いのも事実。

市長・議員や、その周辺の人によって決められている地域も、田舎では多い。
（市長・議員の身内が所有する土地の地域を、市街化区域に指定したり、調整地域なのに上下水を通したり）

行政によって、その　「無秩序な市街地形成」　が行われている地域があるのが現実。

[59: 匿名さん]

だから皆でルールを無視しましょう！
って事ですね。


素晴らしい。

[60: 匿名さん]

なにがルールを無視なの？
なにがルールだと思ってるの？

５７は抜け道とか言ってるけど、正規の許可が取れる開発許可は抜け道でもなんでも無いだろ？

条例、法律に則って許可が受けられれば、建築するに当たって何の問題も無い。

[61: 匿名さん]

実際脱法で新築するのが後を絶たない現状はあると思うよ
市街化調整区域は原則家を建てちゃダメな区域なわけだし、元々調整区域に住んでいた人たちへの救済措置が拡大解釈や脱法テクニックで本来の救済措置の趣旨を逸脱している事は確実にあると思うよ

都市計画法の趣旨
市街化調整区域という線引きをしている趣旨
救済措置の趣旨
これらを考えたとき、地域の住民としてそれでも調整区域を選ぶのかということだと思うね

[62: 建築中]

大手ＨＭの分譲地の一画に建築中です。
調整区域ですが土地も高いです。

[63: 匿名さん]

>>61
それはあなたのエゴです。

[64: 匿名さん]

正規の手続きをしてればそりゃ問題ないけどね。
でも、議員だとかお金だとかが動いて超法規的に認可される場合もあるわけです。
それでどこぞの市では逮捕者が出ましたね。

[65: 匿名さん]

>>市街化調整区域は原則>>家を建てちゃダメな区域
ぉぃぉぃ

釣りか？
市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であるので、裏返せば、市街化が前提の区域のことだ。

日本の国土全体を見ると、都市計画法（都市計画区域）に関係の無い面積の方が大きいのだがww

[66: 匿名さん]

公務員がＨＭから賄賂をもらって便宜を図っていたために法律に引っかかった。
これは犯罪だからしょうがない。

でも、その場所に土地・家を買った人たちに罪はない。

[67: 匿名さん]

>>市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であるので、裏返せば、市街化が前提の区域のことだ。

違うよ。食糧自給率を下げたくない場合は農地を調整区域にして宅地にできなくしたり、
市街と農地、林野を分けたかったり、あくまでも都市計画によるものだ。
市街化が前提なんて幼稚園児の言葉遊びみたいだ。

[68: 匿名さん]

それは勝手な思い込みだろ。
これは言葉遊びでも何でも無い。

だったらなんで、その都市計画が１０年位（短い地域では５年）の見直しの時に、
市街化調整区域が市街化区域に指定変えされるんだ？

抑制すると言う意味を良く勉強した方がいいな。

[69: ６８]

分かり易く説明すると、
関東であれば、国道１６号線沿いの市町村あたりの都市計画図を、３０年前の物と現在の物を比べてみるがいい。

昔は、ほとんどが調整区域だったエリアだが、現在は市街化区域だらけに指定変えされた何よりの証拠。

他のエリアも同様に、少なからず市街化区域が増えている例が多いだろう。

[70: 匿名さん]

>>68
顔真っ赤にしないで　

市街化調整区域　新築

ってワードで検索しなみなよ　原則新築はダメだってわかるから
それと線引き見直しの理由は全く別だからね　もう少し勉強したほうがいいよ

[71: 匿名さん]

>原則新築はダメ

と言われても、勝手に家を作っているわけではなく
国の許可を得ているのですから
そこに何の問題があるの？　ということです。

７０さんは調整区域に建てなければよいだけで、それはあなたの問題です。
わたしには関係ない。

[72: 匿名さん]

>>７０

勉強のし直しが必要なのはあなた。

ダメという言葉は都市計画法に載ってないし、
禁止するという言葉を使わず、市街化を　抑　制　とか、　原　則　建物の新築が出来ないと、わざわざ書いてあるその「抑制・原則」の言葉を勉強し直しな。

その為に、許可があるのです。

[73: 匿名さん]

言葉尻をとらえて、あーだ、こーだ、いっても意味ないぞ。
抑制ってのは、原則ダメってことだろ。
例外として、あじゃねこじゃね、ってかいてはあるがな。
でもって、その例外ってのを悪用する奴がいるんで問題がでてくる、って訳だ。
典型的なのが、農家の分家、ね。分家申請して第三者に住宅売っちゃう、って奴。
あとよ、根本的に勘違いがあるみてーだけど、線引き以前にも調整区域に住宅は建ってたんだぜ。
そこはよ、既存宅っていって、法改正以前は許可なんか要らんかったんだな。
要は既得権があったんだよ。だから、そういう処は値が極端に下がるつーことはないんだな。
前にレスあったように、値が三分の一なんてのは、あり得ん話だな。なんかカラクリあんじゃねーか。

[74: 匿名さん]

>>72
自分は都市計画に携わっていました。（今は違う部署）
他の方の言っている事が概ね正解です。
市街化調整区域なるものをわざわざ線引する意味を考えてみましょう。

[75: 匿名さん]

単純にさ　許可さえ受ければ新築できますよってのが制度の趣旨だとしたら、市街化調整区域なんて最初から設定する必要ないよね？

[76: 匿名さん]

調整区域でも宅地申請が通れば合法で家を建てられるんです。
他人がそれを自重しろと言うのはおかど違い。

嫌だったら政治家にでもなって法律を変えてください。

[77: 匿名さん]

ダメだこりゃｗ

[78: 匿名さん]

都市計画法が万全であり、何者に対しても完璧であると考えられる物ならば、あんな表現（抑制や原則）使わないんだよ。
むしろ、全面的に禁止の表現が使われるだろ。

法律自体ケースバイケースで、個々の状態を見極めて許可を出す為に、取ったのが、上の表現なの。

だから、都市とその近郊エリアなら、許可は下りずらいし、
逆に田舎では、市街化区域が狭すぎる為、
個々のケースで許可を下ろす権限を、各自治体に与えているわけ。

[79: 匿名さん]

市街化を抑制しようとしているところに、わざわざ新築するなって事だろ
合法だがモラルが欠如している

[80: 匿名さん]

実状を知らない奴はなんとでも言えるよな。

[81: 購入検討中さん]

自治体の運営の効率を考えたら住居は集中していた方がいい。節税にも繋がる。
何かあった時に優先順位を下げられる可能性もある。
いろいろな意味でリスクが高いから地価も安い。
住宅ローンも制限を受けることがある。

ここまで分かってるんだったら、あとは自己責任で買えばよいと思う。

[82: 匿名さん]

>>８０

そうなんだよ。
実情ってのは、都市部なら都市部の、田舎なら田舎の、
それぞれの実情があるから、それに対処出来る様に作ったのが今の法律だよ。

[83: 匿名さん]

>79
＞合法だがモラルにかける
意味不明だな。
自分でレスして恥ずかしくないか？
合法ってことはよ、行政がかけた規制をクリアしたってことだぞ。
モラルなんぞ何の関係あるんだよ、おい。
もしかして、何か、調整区域に建てる奴あ、どーあっても、モラルがねーとでも言いたいのか。
馬鹿なことぬかしてんじゃねーぞ。まぬけ！

[84: 匿名さん]

調整区域に建てる方らしい発言ですね。

やはり、一般人とはどこかが違うんでしょうか？

[85: 購入検討中さん]

>>83
こうやって、いわれのない差別を受けるのが市街化調整区域。
理屈じゃないんだよ。
こういうリスクを受け入れられれば、安価で土地が手に入る。

[86: 匿名さん]

貴方みたいに最後の一言を付ける人がやっぱりモラルがないんです。

[87: 匿名さん]

行政側の取り決めと実態の乖離があって、調整区域も選択肢にいれざるを得ないならともかく、
自分勝手な理由で調整区域に新規で家を建てる奴はモラルが無いな。

法律手続きに抜け穴があったとしても、調整区域はあたらしく家を建てて住むところではない。
まあ全体の利益より個々の利益を重視する奴は山ほどいるから、法律条例が例外例外を
盛り込むことでさらに難しくなるんだよ。

[88: 83]

合法とモラル、一見判り易そうで意味不明、って言いたかった訳です。
調整区域人に対する宣戦布告ってことでよろしいでしょうか？

[89: 匿名さん]

戦っても少数派だし負けるぞｗ

[90: 匿名さん]

>87
調整区域に限った話ではないですね。
それをいったら、市街化区域にも自分勝手に、モラルなく建てる人はたくさんいる。
法律に抜け穴があったとしても、市街化区域なら建ててもよろしいのデスカ？
つまり、調整区域に建てる人は強引に違法に自分の都合だけで、建てていると？
頭大丈夫デスカ？
法律ワカリマスカ？
日本語ヨメマスカ？
自分のレスリカイデキマスカ？

[91: 匿名さん]

他に選択肢が存在するなら、調整区域に新規建築は自分だけの都合だろ。

建築物の内容を議論してはいない。市街化区域内外を問わず非難される建築物は山ほどある。
現状の議論は新規に建築をする場所として可か否かだけだろ。

市街化区域内でも可住不可な地域は用途や条例、地区計画で存在するのは確かだが、
ここに家を建てようとするのは調整区域に家を建てるのと状況は変わらん。
抜け穴を使ってまで建築を許されない市街化区域内の事例を教えてくれよ。是非。

[92: 匿名さん]

だから、何度も言ってるでしょ？

田舎では、通用しないの。
とある市の都市計画は悲惨だよ。
市内に小学校が１３校あっても、市街化区域から通える小学校はわずか２校。中学校がある場所も調整区域。
都市計画図は、ほとんど真っ白。

役所の人に、なぜこんなに市街化区域が狭いのか尋ねた事があったが、
市としては、もっと市街化区域を広くしたい要望があっても、
予算や税収の関係か知らんが、県がそれを認めないそうだ

こんな現状をどう思うよ？

[93: 匿名さん]

他から入って行って調整区域に家を建てるのはやはり＊＊が低いと思う

[94: 匿名さん]

瀕死寸前の、サービスが良くない旧商店街とその周辺が市街化区域。

一方、郊外型ロードサイド店舗の進出により、利便性が格段に増し、
生活がしやすく、新住民が増える調整区域。

そんな例はいくらでもある。

都市計画ってなんなの。

[95: 匿名さん]

地方の田舎なんかは
どこもドーナツ化現象だらけで、市街化区域の街が古臭く
住んでる住民の高齢化が進んでますよね。

今では、郊外の調整区域の方が利便性が多く（大型スーパーがあり、幹線道路に近い）
土地も広かったりするんですよ。

[96: 匿名さん]

午前１０時に連続投稿お疲れ様です。

都市計画の趣旨をもう一度お考えください


＞市内に小学校が１３校あっても、市街化区域から通える小学校はわずか２校。中学校がある場所も調整区域。

この場合、
１３校全てを包含させるように市街化区域にして小学校や地域間道路等のインフラを満遍なく莫大なコストをかけて建設及び維持していくのを良しと考えるか

小学校が１３校にも分散するような＊＊を調整区域に指定して、長期的に市街化区域に＊＊を誘導。１３校に分散した小学校を数校に統合更に道路や下水道等のインフラの建設、維持費を最小限化していくのが良いのか

このあたりの考え方が、全く抜け落ちている。

[97: 匿名さん]

＊＊　→　集　落

[98: 匿名さん]

詳しい方におたずねしたいです

地方の県庁所在地の市ですが
市内最大の不動産屋が200区画の
新規分譲地を作りました
市が許可を出して開発した、
ということになると思いますが
地域は調整区域です

ここに家を建てる行為は、
非難されるものですか？

[99: 匿名さん]

家は農家だから調整区域です。関西やけど、１０反ぐらいに建坪７０坪の豚小屋やー市街化区域はお金持ちが住む場所だから、固定資産税は今の１０倍は取りなさい！都市計画税も１０倍取りなさい！でも消費税は上がるし、ガソリンも上がるし、倒産バンバンで高級料理店の予約は楽々！いい時代だなーｗ

[100: 匿名さん]

>>98
問題ありませんよ　しかし、個人があの手この手で新築するのとはわけが違いますが。

ネットを活用できる環境があるようなので一度都市計画法や地元都道府県の大規模開発行為に関する取扱基準等を調べる事をお勧めします。
個別事例に個人の思い込みフィルターが掛かってしまうと、説明するのも大変ですよ。言葉尻とったり、形成不利になるとまた違った事例（思い込みフィルター付き）を出してくる。延々エンドレスです。

大規模開発が良くて個人は非難される
都市計画法の趣旨を理解しないと延々理解できないでしょうね。

[101: 匿名さん]

市街化の密集地域の息苦しさに耐え切れず
郊外の調整区域で広々のんびり暮らしています。

役所申請も問題なくインフラも金かけて自分で手配しました。

ネットではモラル云々言われてますが、別にネットで批判されても自分は何とも思わず
現実生活では口だししてくる人もいないので、とても快適ですよ。

[102: 匿名さん]

>>９６

俺が９４だが、９５は書いてないぜ。

９６こそ「思い込みフィルター付き」だろ。

自分の意見に不利な事を書かれると、勝手に決め付けて、あの手この手で非難するヤツだ。

[103: 匿名さん]

↑　唯一反論できるのがこの話題だけだそうですｗ

[104: 匿名さん]

例えるなら
小学生が口喧嘩していて、負けそうになると
やれ、唾が飛んできた　やれ、唾が目に入った　声がでかすぎる　口が臭い等々　本論（といってもこの場合口喧嘩ｗ）から枝葉的に話題を派生させ必死に話題をそらそうとする行動だなｗ

[105: 匿名さん]

行政は市街化区域と調整区域で分けるなら、市街化区域の固定資産税および都市計画税、下水道料金を１０倍にしてもらいたい！金持ちが多いから、１世帯当たり市街化区域特別税として、年に１００万ぐらい取って欲しい！市街化区域に家を建てるなら住宅密集で火災時が危険なので、住宅密集税を創設して頂きたい！インフラ整備は賃貸住まいの人からも徴収しているので、市街化区に新築する場合は住宅取得税を１世帯１０００万円ぐらい取ってもらいたい！相続に関する課税は相続税を５０％にしてもらいたい。そうすれば日本の財政は健全化します。とにかく市街化区域にもっと増税をしてもらいたい。年収２０００万以上の所得者の税金は免除あるのみ！無税！宜しくお願いします。

[106: 匿名さん]

↑　こらこら、そんなこと書くと
また蟻の巣からいっぱい出てきますよ～

[107: 入居済み住民さん]

１５０坪の調整区域に大手ＨＭで４０００万円の家を建てたわ！もちろんキャッシュでの支払い～土地が安かったから外構に１０００万円かけたわ！これもキャッシュでね～市街化区域の建て売りも見たけど、ぼろーい、これが建て売りかー小さな土地にびっしり家がならんで、お隣と窓越しに握手出来るなーひでー住宅環境だーちなみに道路の反対側は市街化区域！市街化区域の奴って！フラットなんとか使うの！国も減税なんて止めて欲しいわ、ローン組まないと関係ナイジャン！所得税年２００万円払ってるが、住民税も高すぎー調整区域に住んでるなら、無税にしてくれー市街化区域の固定資産税を上げろ！１０倍にしろ！企業倒産ももっと気合を入れて倒産しろー共働き世帯の税金をもっと取れよー不景気は楽しいなールンルン

[108: 匿名さん]

>>105
>>107

ア　ホ　っぽい・・・

[109: 匿名さん]

>>108

そうかな～
夢見がちな小学生の作文みたいだけど、きっと賢い子なんだと思うよ。

[110: 匿名さん]

賢いと馬鹿は紙一重…。賢いけどマナー知らずだから無知なガキかな…

[111: 匿名さん]

きっと親が毎日毎日そうやって愚痴こぼしてんだよ。
子供って親の口真似うまいからね。気をつけよう。

[112: 匿名さん]

だな。最近、変な親多いからね…

[113: 周辺住民さん]

市街化区域の豚小屋はイヤーね！お墓の横の市街化区域もイヤーね！山の崖の近くの市街化区域もイヤーね！豚小屋の近くの市街化区域もイヤーね！河川の側の市街化区域もイヤーね！大水が出てこんな事は初めてだとよー温暖化で初めてが、２度３度とこれからは続くんだよー水につかる市街化区域もイヤーね！駅まで歩いて５分の調整区域もあるんだよー広々と１００坪以上で固定資産税はめちゃ安！家が建ってれば１０年に１回は建て替えも出来るんだぞー下水道は整備されていなから、水道料金も安いしさー河川に汚物を垂れ流し～臭くても知らねー環境破壊も合法的だぞ！市街化マニアは税金を沢山払って、敷地面積５０坪ぐらいの恥ずかしい場所で生活しなさい！エコキュートも騒音騒動が起きてるみたいだが、狭い土地で生活するからだよ！馬鹿じゃねーの！あともー少し～景気悪くならんかなー失業者１０００万人ぐらいが理想だなー小学生には関係ねーからなー

[114: 匿名さん]

夏休みですね。日食は見れましたか？

[115: 匿名さん]

住宅街のど真ん中に市街化調整区域などというヴァカげた制度は、新政権は即刻廃止にしてもらいたいですね。
住まう者にとって、悪条件ばかりじゃないですか！
山奥の保護すべきまとまった山林や田畑ならまだしも、首都圏の鉄道沿線でピンポイント的に点在している調整区域のことです。
かつてあった田畑はすべて青空駐車場ばかり、緑もなく、調整区域の意味がないですよ。
家はいろいろ規制がかかり、公園や下水道も整備してくれない。学校ではＢと勘違いされいじめに遭うなど、良いこと１つないです。

[117: 匿名さん]

都市計画なんて、ある程度は利権で決まるような物だよ。

調整区域は、その一帯を持ってる大地主の意向を無視できない。

その大地主がずっと農業等の家業を続けたかったり、土地は代々受け継いでいくべき物と考えてれば議員、市長にその旨（調整区域のままに）申し入れするだろうし、
その逆で、土地の処分をして行くつもりなら、少しでも高く売りたいから、市街化区域への編入を申し入れするだろう。

[118: 名無し]

マジスレです。埼玉県にお父さんが残した家がありまして、全部で１９０坪なんですが家が建てられる部分は７５坪、その他は調整区域です。父は単純に広い庭として、自家農作とかに使っていました。父が亡くなりこの土地を売りたいのですが不動産屋に３５０万円と言われました。これって妥当ですか？ちなみに井戸があり売るにはこれを埋めなくてはならないといわれています。

[119: 匿名さん]

>>118
細かい情報がなければ、なにもコメントできないが

まあ、しいて言えば
不動産屋が「この土地売ってください」と言ってきたら安いが
自分が売りたかったら、その金額で妥当なんでしょうね。

[120: 名無し]

ありがとうございました。固定資産税も安いし土地としての価値もあんまり無いという気はしていました。

[121: 匿名さん]

線引き前宅地なら、地域・環境によるけど、その土地の利便性と、同等の市街化区域の価格と比べて、５～７掛け位が多いと思う。

調整地域の評価額は、実際の取引価格の当てになりません。

[122: 名無し]

ありがとうございました。回りの市街化地区を見てみるとそれなりの値段で…５掛にしても３５０万円は安い気がします。不動産屋によって金額の差ってありますか？ほかの不動産屋にも査定してもらった方がいいですかね…これは農地の値段は０円として見なされているのですか？

[123: 匿名さん]

農地なら坪１万程度ではないの？

[124: 123]

家が建てられる部分は７５坪あったね。
仲介が坪１０万程度で買取が半額程度でないかな？
条件が良い場所だと良いね。

[125: 名無し]

皆さんありがとうございました。今もう一つの不動産屋に聞いてみてます。７５坪で家が建って、建物こそ建てられないけど広大な庭がついて、固定資産税も安いときたら単純に買う人はラッキーと思ってしまうのですが…素人考えですかね…

[126: 匿名さん]

その通り。
固定資産税が安くラッキーだと考え、わざと調整地域を探す人もいる。

一つ、ネックなのが、ローンだね。都市銀行だとほぼ無理で地方銀行でもダメな時がある。
労金なら、結構大丈夫だったりするけど。

[128: 匿名さん]

誰でも家を建てられる市街化調整区域だったら、ローンは普通に組めるよ。

[129: 匿名さん]

誰でも家を建てられる土地は市街化調整区域とは言わない。

土地評価額と建物予想評価額が住宅ローン額以上で
見合った定期収入があり、ローン延滞などしてなければ、
住宅ローン組める筈です。

[130: 126]

誰でも家が建築できる市街化調整区域もあるし、
都市銀行では、そもそもの融資条件の中に
「市街化区域内の物件」
ていう条項を設けている場合があるよ。

事実、俺のお客さんで、審査のテーブルに乗る前に、市街化区域内でないという理由でハネられた事もある。
（他の銀行では、何の問題も無く融資実行された）

[131: 匿名さん]

誰でも家が建築できる市街化調整区域もあるって間違ってない？
　↓
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_house/w005199.htm

[132: 131]

既存宅って答えは無しね。

[133: 匿名さん]

あなたの住む市町村が全てでは無いよ。

埼玉、茨城あたりだと、市街化調整区域内の区域指定制度ってのがある。

そのエリアに指定されていれば、自己用住宅や、その他該当建築物なら、誰でも許可が下りる。

既存宅地に付いては、法律上は廃止されたが、各都道府県の条例により、期限が猶予されている所もある。
（猶予期間が延長されてその期間が来たら、また延長という具合に）

[134: 匿名さん]

ローカルルールがあるのですね。
参りました。
誰でも建てられるなら地価高く無いですか？
それと、紆余曲折してる様ですね。
http://www.city.sakura.lg.jp/013570000_kaihatsushinsa/osirase-news/kui...

[135: 番長]

誰でも建てられるけど、インフラ整備は後回し。
さすがに電気や水道がないことはないが、下水道の整備が遅れたりとか。
まあその程度だから、実際価格差もほとんどないよ。
法律が有名無実となっている現状です。

[136: 匿名さん]

インフラ整備が整っている市街化調整区域もあるよ。
利便性と人気のある小学校区では、隣接の市街化区域と価格も、ほぼ変わらない


あくまでも、市区町村単位の要望の下、区域指定制度などの範囲が決められるから。

基本的には、都市計画の一部だから、都道府県単位で考えた時、
人口が急激に増えている都市部では、市街化調整区域＝建築出来ない地域
人口の伸びが緩やかだったり、減少している地域の市街化調整区域＝ある程度なんらかの緩和措置が執られる。

まあ、その他に未線引き地域もあるが。

[137: 匿名さん]

>>136
＞人口が急激に増えている都市部では、市街化調整区域＝建築出来ない地域
そうみたいですね。マンション板で人気？の横浜・青葉、田都沿線でも調整区域があって、当面解除される見込みはありません。高校野球で有名？な某学園も調整区域で、その地域に作った倉庫に除却命令が出るなど厳しいです。

[138: 入居済み住民さん]

普通に市街化調整区域で建売分譲１０棟とかあるし、全く利便性も劣ることなく土地が広くて安い物件もある。
もちろん将来の建替えも自由っていう許可はとってある場所。
そんなのいくらでもあります。

自分は土地だけ買って注文でやりましたが、利便性全く問題なし。
浄化槽等の費用入れて１本道挟んだ市街化区域の相場からすれば1/3程度の費用で広い庭付き家が建ちましたよ。

[139: 匿名さん]

道一本挟んだだけで利便性も全く問題なし。
それなのになぜ1/3の費用で家が建てられたのか良く考えてみましょう。
世の中うまい話はそうそうないんですよ。

[140: 匿名さん]

「市街化調整区域」とは、こういうもの。

この区域では、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われない。つまり、新たに建築物を建てたり、増築することが出来ない地域となる。ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、および公的機関による土地区画整理事業などによる整備等は可能である。既存建築物を除いては、全般的に農林水産業などの田園地帯とすることが企図されている。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B8%82%E8%A1%97%E5%8C%96%E8%AA%BF%E6%9...

少子高齢化で国や自治体が貧乏になっているので、
市街化調整区域のインフラ整備に税金を回したくないとなれば、
いくらこれまで特別に許可していた宅地でも、
これ以上はダメとされる可能性がある。

市街化区域の住民にすれば、市街化調整区域のインフラ整備に
税金をつぎ込むのは面白くないだろう。

海外では用途地以外に家を建てると、いくら不動産業者にだまされたと
主張する人が住んでいても、強制的に撤去というのは珍しくない。
（まあ、日本でも騙されたからといって免責にはならないが）

市街化調整区域の土地や建物を買う前には、
不動産業者の言うことを鵜呑みにするのではなく、
自ら所轄の役所に確認することをおすすめする。

[141: 物件比較中さん]

調整区域の田んぼが区画整理にはいりました。
そしたら１種中高層地域になり、タダみたいな値段が坪６０万いなりました。