土地に面したこの私道ってどうですか？

[ビギナーさん]

都内で一戸建てを考え、
先日いいなぁと思える土地を紹介してもらいました。

この物件は東道路に面した土地で
場所、環境的にとても惹かれています。
ただ、気になるのが道が狭いんです・・・。

土地に面した道路は私道（２項道路）で４ｍなく、
地主さんがその道路を所有しています。
(セットバックした方は持分があります）

今回購入を検討している土地は２区画の販売でセットバックするのですが、
それでも土地の前の道路は３ｍ弱、セットバックされていないところは
２ｍ弱しかないのです。
ですのでその私道は３ｍ弱、２ｍ弱、３ｍ弱といった凸凹の道です。

周辺の土地価格に比べ安いので、おそらくこの私道が問題なのではと
思いますが（いわく付の土地ではないことは確認済み）、
車が通るのは容易ではないというこの物件
やはり購入は見送った方がいいと思いますか？

文字だけで分かりにくいかと思いますが・・・
私道についての問題点などご意見お願いいたします。

[22: 匿名さん]

セットバックすると私道の共有になるのかな？

[23: 匿名さん]

> セットバックするのに広いところが
> 道路幅3m弱というのは何でだろ？
> ４メートルになるんじゃないの？

道の両側の家がセットバックすれば４ｍになるけど、
片方の家だけがセットバックしてるんでしょ。
２ｍの道なら、１ｍずつセットバックすることになる。
簡単な話。

[24: 匿名さん]

>21

普通セットバックというのは、道路の中心線から2m離れなさい、ってことだから、
もともと2mしか幅がないところなら3mにしかなりません。
もう一方も2mずつ離れて初めて4m確保できます。

[25: 匿名さん]

No.20さんのご意見が正しいと思います。

セットバックしても、持分はありません。
つまり持分のない私道を通ることになります。
私道でも、歩行での通行は妨げられません。
自動車の通行までは保証されません。
建築にも支障をきたします。

かなりのリスクを覚悟するなら、購入もアリですが。

[26: 匿名さん]

私道は買い取るとしても高いものではないと思うけど、
誰かが全部買い取ってしまうと、他の人の権利がなくなるので
私道に面した家の数分の１を持ち分として所有権を得るのが普通だと思います。

[27: 匿名さん]

>>26
売ってくれればね。

[28: 物件比較中さん]

このスレを読んで見てとても勉強になります。

素朴な疑問としてスレ主様に聞きたいのですが、周辺の
土地価格に比べてどの程度安いのでしょうか？

今回の場所が私道の共有持分を得るとしたら結局周辺の
土地価格と同等になるかもしれませんよね。


＞都内は意外と私道が多いので最近はあまり抵抗がなくなりました。

→都内は意外と私道が多いと言いますが、共有持分が無い私道という
　意味でしょうか？

　都内ですと普通借地権もあるかと思いますので、普通借地権とも
　比較してみるのも良いかもしれないと思います。

[29: 匿名さん]

＞(セットバックした方は持分があります）
スレ主はそういっているので、私道に対しての持ち分は発生しますね。

あとは私道の残りの部分を持つ地主が、その私道沿いに住む人か
不在地主かによりますね。
私道沿いに住む人であれば、自分の家の増改築時のこともあるので、お互い様ということですが、
その私道沿いに住む人でない第三者が私道を所有している場合は、やっかいです。

[30: 匿名さん]

私道の持ち主がひどいと最悪ですよ。
とある場所では、道路所有者の地主が通行料を要求したり、クルマの通行を妨害（クギを打ち付けた板を道路に置くなど）して大騒ぎした例を知っています。
少しでも、持分を手に入れなくちゃ危険ですよ。
それも、共有者としての所有権登記登記をしたほうがいい。

[31: 匿名さん]

>29
>＞(セットバックした方は持分があります）
>スレ主はそういっているので、私道に対しての持ち分は発生しますね。

多分、持ち分の意味というか、役割を本当には理解していないのではないかと思います。
自分の土地をセットバックした部分については、確かに持ち分が発生するでしょうが、そこから先の私道部分については持ち分が無いままだろうと推察します。
即ち、将来通行や建て替えに支障の出る恐れが高い土地で、おまけに道路が狭いために車の出し入れしにくい、普通なら敬遠すべき土地ということでしょう。
問題が有るから相場より安いのでしょうが、それに飛びつくのはいかがなものか、という気はしますね。2ｍって、普通車が通るにはぎりぎりですけど、スレ主は奥様含めて運転上手ですか？

そこの家の子供が道路に自転車を止めたら、それだけで車が通れない土地なんて・・

[32: 匿名さん]

自動車使うのに出し入れが大変な土地なんて、環境良くてもあり得ないけどね。
自分のライフスタイルも少しは考えればいいのに・・・。

[33: 匿名さん]

位置指定はうけてます？
うけてなければ、建築確認とれませ。
一番大事なこと。

[34: 匿名さん]

二項道路と書いてあるよ。
位置指定じゃないね。

[35: 匿名さん]

位置指定道路じゃなくても私道持ち主の許可があれば建築確認はとれます

[36: 匿名さん]

想像するに、私道（2項道路）といってもスレ主さんのところは
公道から公道に抜けている道路じゃないのかな。
もちろん位置指定道路。

公の道路工事、水道管・ガス管の工事なんかのこともあるから、
私道の持ち主が同じ私道に面する家同士なら、お互い様って事で
車の出し入れや道の使い方には自然とルールが出来て、うまくいく場合も多い。

都内だと車の通り抜けの多い公道沿いより、私道沿いのほうが
静かでよい住環境が守られていることも多い。
コの字型の分譲地の袋小路の私道に比べると、私道での子供のボール遊びもなくて
ストレスは少ないかもしれない。

[37: 匿名さん]

二項道路として、認定されていれば、建て替えは問題ないんじゃない？

ただ、車を使う予定なら、前面道路が最低でも４．５ｍ（普通車同士のすれ違いができる、最低復員）は欲しいな。

[38: 匿名さん]

二項道路って公道じゃないの？
二項道路で私道って？？？

[39: 匿名さん]

位置指定道路は基本的に幅4メートルないとダメでしょ。
例外もあるけどね。
二項道路は私道です。位置指定も私道だけどね。
ただ、私道でも所有者の好き勝手にできる物ではないけどね。
位置指定よりも二項道路の方がまだ自由にできるかなぁ～

[40: 匿名さん]

分譲地の袋小路の私道は子供の遊び場になったりして、好き勝手に使われがちですよね↓

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/18309/

[41: 匿名さん]

狭い所が2m弱。
仮に1.9mとして、車幅がミラー入れて1.8mだとしたら、
左右の空きは5cm。
こすらない自信ある？

[42: 匿名さん]

セットバックすれば３ｍ弱になるのでは？
都内に住むなら、車に乗るのは休日だけかな？

[43: 匿名さん]

>>42
違う違う。
昔から建っている家でセットバックしていないところが２ｍ弱。
建て替えまではそのまんまです。

[44: 匿名さん]

あ～、そうか～。だったら厳しいね・・。
２ｍ弱の前の家が、家が狭くなるのがイヤで建て替えをせず、
リフォームだけを繰り返したら、ずっと２ｍ弱のままだしね。

[45: スレ主です]

皆さんのご意見を読んで本当に勉強になります。

この私道の共有持分はありません。
セットバックした部分だけの持分が発生するだけですので
そうなると№２０さんや他の方がおっしゃっているように
銀行が融資してくれないことがあるのですね。

共有持分でのトラブルも良くあると聞きますが、
それ以上に私道を一人の所有者が持っていることのほうが
厄介なんですね・・・
(ちなみに所有者は私道沿いには住んでいません）
物件を色々と見ていますが、今回のケースのような私道は何回かありました。
共有の私道負担がある物件は３回に１回はありますね。
だからあんまり抵抗がなくなっってしまったんですが。

道路については２ｍ弱というのは初めてですが、
４ｍないような道路は現在住んでいる周辺にも多く存在し
(４ｍある所あるかもしれませんが電柱が邪魔して４ｍないように感じます）
車の通行が激しいところもありますのでそれに比べたら
通行が少ないので落ち着くでしょうけど
出し入れは大変なのは必至です。

車のすれ違い出来る道路に面した物件、憧れますね。
他の物件も平行して探していますが
なかなか難しいです・・・

№２８さん、物件は周辺の借地権くらいの金額で販売されています。
共有持分を得られるかは微妙ですね・・・

[46: 匿名さん]

＞所有者は私道沿いには住んでいません

私道の所有者がその私道沿いに住んでいない第三者だと、
道路工事のたびに判子代を請求される可能性があります。
（ガス管・水道管・道路舗装工事など、工事自体は公の機関がタダでやってくれるのに）
たとえ１００分の１でも第三者が所有権を持っていたら、その第三者の判子が必要ですが、
第三者は自分の住む場所ではないので、判子をもらいに来ても押さない可能性もあるでしょう。
私道沿いに住む人が地主ならば、自分の住む場所の環境整備には積極的に協力しますが、
そこに住まない第三者にとっては、関係のないことですから。

持ち分が多ければ問題ないということではなく、多少に関わらず
第三者が私道を所有しているということが問題ではないでしょうか。

[47: 匿名さん]

４ｍ未満なので位置指定ではないですよね。

単なる２項道路なんでしょうが、それが建築基準法上の私道にあたるのでしょうか。

まず、建物が新築で建てられる道路かどうかは役所で確認されましたか。
（その道路の法的根拠は役所の念書や覚え書きを取っておいた方が）

共有持ち分をもっていないわけですから、周囲の半分ぐらいの価格になるのは妥当ですね。

いわゆる無道路地並（借地権割合が５～６割の場合）の価格です。

銀行の融資や将来の売却をお考えなら、あまりお勧めできませんね。

・法的なデメリット
・他人私道であることのデメリット
・狭い道路なので使い勝手、建築費上昇のデメリット
・売却や融資についてのデメリット

もっと安くないと魅力的ではないですね。

[48: 匿名さん]

>39
二項道路は公道の場合も私道の場合もあるのでは？

>47
二項道路の時点で既に建築基準法の道路だと思います。

[49: 匿名さん]

二項道路で認定されてれば、工事等の時に、道路所有者のハンコなんか必要ないんじゃないの？

[50: 匿名さん]

建築築基準法からすると家は建つけど、持ち分無しの私道は民法の問題があるんじゃないかな～

[51: 匿名さん]

怖い方に私道を売られるかと思うと心配です。
将来老朽化した下水道を直そうにも多額の判子代を請求されたり、工事が出来ず汲み取り屋さんのお世話になると言うのも

[52: 匿名さん]

私道の権利者が死亡等して、相続人もその私道の存在を忘れて、いつまで経っても公道移管できないで、
都市ガスも下水も整備できず、路面の保守もほったらかし、沿道の居住者が永遠に不便するほうが怖いと思う。

[53: 物件比較中さん]

バキュームカーの通行も地主から臭いと言われて拒否されたら汚物を
どうやって処理するんだろう・・・
まさかバケツに汚物を入れて公道まで運び出すわけにいかないし。

[54: 匿名さん]

２項道路でも私道であれば、制限はてんこ盛りです。

スレ主さん。ここは２項道路であることを役所で確認しましたか。

やはりここは断念して、ちゃんとした公道に接している土地を購入する
ことをお勧めするな～。

この土地は安かろう悪かろうでは。

[55: 匿名さん]

私道に面した土地なんて、都区内の住宅地にはいくらでもあります。
私道に面する土地の住人たちが、敷地と私道をセットで所有していれば
問題ないと思います。
私道沿いの住民以外の地主が、私道のみ所有しているのが問題なんだと思います。

[56: 匿名さん]

>55
だから、みんなそれが問題だと言っているではないか。
スレ読んでから書け。

[57: 入居済み住民さん]

最近は市町村も、道路整備の負担を嫌がっていて、４ｍ未満の幅員の道路をの寄付を嫌がっています。
（というか、絶対と言っていいほど寄付を受け付けないです）

セットバック（当然地権者の自己負担）が全て完了した４ｍ以上の幅員の通り抜け道路で、かつ抵当権などが全て抹消された状態にならないと、市町村への公道移管は不可能です。

通常、土地売買でローンを設定する場合、セットバックの私有地にも抵当を設定しますから、本元の道路所有が原因でなくて、セットバックの所有者が原因で何十年も（あるいは永遠に）公道移管できない可能性が大きい。

道路の補修も、地町村に「私道整備精度」（一部地権者の負担あり）の制度があるのはマシなほうで、大都市でなければ、土地所有者が、自ら道路の補修を全額負担で行っているのが現状だ。

これが、現実なんですよ。

[58: 入居済み住民さん]

「私道整備精度」→「私道整備制度」です。ごめん。
工事費の一部に補助金が出るんです。

[59: 匿名さん]

スレ主さんと同じような土地を
持っております。

セットバック以外の私道部分を地元の地主が所有していました。
（私道の所有者変更後も継承可能な掘削通行承諾は得ていました）
張り付いている家が地主所有の借地だったので安心していましたが、
借地と私道をセットで借地権買い取りの不動産会社の手に渡り、
通行等に条件がつけられるのではないかと肝を冷やしました。

我が家の場合はこの不動産会社から私道の持ち分の買い取りできましたが、
高額で買い取りを要求されたり、持分を売ってくれない可能性もありますから
土地購入時には私道の持ち分を絶対に取得しておくべきです。

ただし、持ち分があって我が家の場合は十数件の共有なので、
これからの維持管理にも問題はありありです。

[60: 55]

>56
あなたも地方の人？
スレを読んで、54に対して言ったんです。
公道沿いを買えばいいで済む話じゃないんですよ。

[61: 匿名さん]

>>59
＞張り付いている家が地主所有の借地だったので安心

借地ということは、地主自身が住んでいるわけではないのですよね。
やはり不在地主よりは、地主自身が住んでいるほうが安心なのでは・・。

[62: 匿名さん]

いや～。
それでも公道沿いを勧めます。

最悪持ち分が取得できる私道ですが、それ以外はパスしましょう。できるだけ。

[63: 田舎住民さん]

掲示板って若い人が利用するし、若くて戸建を建てる人って
ウチみたいな、安くて広い土地の買える地方在住者が多いから、
都内の土地事情とか、よくわかってない人が多いと思うよ。
都庁の不動産相談コーナーとかで、無料相談を受けてみるといいんじゃないかな。

[64: 匿名さん]

田舎者さんはどの書き込みがよくわからないと思いましたか？
おまえら素人はわかってないなぁと受け止められますので。

[65: 匿名さん]

田舎住民さんはどの書き込みがよくわからないと思いましたか？
おまえら田舎素人の若造ら解ってないなぁと受け止められますので。

[66: スレ主です]

こんばんは。
引き続き色々なご意見ありがとうございます。

先日区役所で調べましたが、２項道路の私道で間違いありませんでした。
ちなみに、無償の掘削通行承諾書はすでに仲介業者が得ています。
怖いのは私道の所有者から相続した人がその承諾書の存在を忘れている場合ですね。
もちろん譲渡される際も引き継がれるとの記載されていますが、
№５９さんのように不動産会社に渡ったりしたらどうなるか分からないんですね・・・

皆さんのご意見を読んでいて
勉強になるなぁと思うと同時に疑問に思ったのですが、
私道の共有持分がある道路沿いに住むのと
今回のように地主が道路を所有しているのとでは
どちらが問題になるのでしょう？

もちろん公道沿いに購入することが出来れば一番いいのですが
何度か書き込みしていますように都内では私道が多いのが現状です。
(都内以外は知らなくて・・・すみません）
いろいろなご意見を参考にしたり、サイトを見たりして
共有持分がある方がいいように思いましたが、
掘削など維持管理に問題が生じた場合、地主一人に承諾を得るよりも
共有している個々の方に承諾を得る方が大変なような気もしたのですが・・・
共有している場合は皆さん快諾してくれる事が多いのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら是非ご意見ください。

この私道が公道移管されることはあまり期待していません。
区役所に聞いてもなかなか難しいとのことでしたし、
簡単に公道移管できるのであれば都内でこんなに私道に面した物件は
ないと思うのです。
第３者から見ると、公道移管した方が色々な面でいいのに・・・と思うんですけどね。

[67: 契約済みさん]

スレ主さんの場合、土地評価額またはこれから建設しようとする
建物からする家賃×240か月分の現金があれば購入しても良いと
思われ。。。

[68: 匿名さん]

>60
古い価値観に縛られてるだけってのに、早く気付きましょう。身の丈に合った、公道に面している土地を買えば済む話ですよ。
最低でも、私道に持ち分を有するのは、権利社会のご時世では常識でしょう。昔の普通は、これからは通用しません。
人口減の時代、好んでリスクの高い土地を買うのは、不利益を被りたいだけとしか思えません。

>66
上記の通りです。そんな土地に拘るのが愚かです。
私道は、道路掘り返すのにも大事だということは理解しているようですが、それはとりもなおさずデメリット以外の何物でもないんです。

[69: 匿名さん]

68さん
私道に持ち分があるメリットは何ですか？
常識とおっしゃるけど。

[70: 匿名さん]

東京23区の土地事情を知らずに言っている人の言葉より、
良く知っている専門家に聞くほうがいいと思います。

[71: 匿名さん]

> 東京23区の土地事情を知らずに言っている人の言葉より、
> 良く知っている専門家に聞くほうがいいと思います。

話を聞いたって、リスクがなくなるわけじゃありません。
リスクは確率の問題で、運が良ければ何でもないけれど、
運が悪ければどうにもならない状況に陥ってしまいます。
専門家ほど”絶対”なんて言いませんよ。
確率が低くたって、トラブルの可能性はゼロにはなりません。
それを覚悟して、購入するかしないか、選ぶだけです。
購入するなら、多少のトラブルがあとあと生じても仕方がないという
気持ちになれるくらいは、心と財布の余裕が必要です。
どちらもギリギリなら、見送りましょう。