土地に面したこの私道ってどうですか？

[ビギナーさん]

都内で一戸建てを考え、
先日いいなぁと思える土地を紹介してもらいました。

この物件は東道路に面した土地で
場所、環境的にとても惹かれています。
ただ、気になるのが道が狭いんです・・・。

土地に面した道路は私道（２項道路）で４ｍなく、
地主さんがその道路を所有しています。
(セットバックした方は持分があります）

今回購入を検討している土地は２区画の販売でセットバックするのですが、
それでも土地の前の道路は３ｍ弱、セットバックされていないところは
２ｍ弱しかないのです。
ですのでその私道は３ｍ弱、２ｍ弱、３ｍ弱といった凸凹の道です。

周辺の土地価格に比べ安いので、おそらくこの私道が問題なのではと
思いますが（いわく付の土地ではないことは確認済み）、
車が通るのは容易ではないというこの物件
やはり購入は見送った方がいいと思いますか？

文字だけで分かりにくいかと思いますが・・・
私道についての問題点などご意見お願いいたします。

[2: 匿名さん]

融資を受ける際に問題になる場合もあります

[3: 入居済み住民さん]

スレ主と状況がまったく一緒というわけじゃないけど、この辺を読んでみて自分が納得出来るならいいんじゃない？

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/20349/

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/18550/

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/18452/

私ならトラブルが起きた時に面倒なので嫌だなと思うけど。

[4: 匿名さん]

消防車、救急車等が問題無くが入ってこれるか？
これ重要。

[5: 匿名さん]

セットバックして３ｍ弱はスルーしたほうが・・・

４トントラックが入れないと色々な工事が割高になります。

車庫入れはしにくいし・・・

土地価格は相場の半値位でしょう。

[6: 匿名さん]

私道と旗竿の竿部分とは、また違うんでしょうかね？

[7: 匿名さん]

>>06
意味がわからん？

[8: 06]

家の前の私道が狭いとダメなら、
旗竿地の竿部も４トントラックが入れないとダメなのかな～と思って。

[9: 匿名さん]

クレーン入れる？

[10: 匿名さん]

>>08
その通りです。

[11: 匿名さん]

車の出入りができない竿部分が何百メートルあるなら問題でしょ。

私道は買わないということですよね。
となると、増改築などのときは私道持ち主の許可を取らないとダメということですね。

私は却下～

[12: 匿名さん]

私道も買い取ればいいのかな？

[13: 匿名さん]

買い取っても細い私道なら意味ないと思うな～

[14: 匿名さん]

都内だと、細い道のほうが車の通り抜けがなくて
良かったりもするんですけどねぇ・・。

[15: 匿名さん]

それは普通に生活しているときの話だよ～
緊急時や改築なんかの時のことは無視するならそれで良いと思うな～

[16: 匿名さん]

でも私道も買い取れば、改築時の問題はないんでしょ？
狭い道でも公道までの距離が短ければ消防車のホースくらい届きそうだし。
都内で狭い私道や旗竿地の物件なんていくらでもありますよ。
特に23区内では、すべて良い条件の土地なんて、なかなか買えないから。

[17: 匿名さん]

私道の持ち分はあるんでしょ？

スレ主は車に乗る人ですか？
その道は通り抜け出来ますか？
出来ない道なら車庫入れは２ｍ弱の幅をバックすることになりますが…

[18: 匿名さん]

家に入るのに持ち分の無い私道を通らないといけない、ということなら、無条件で却下ですね。
後々、大変になる可能性が残りますので。

また、道路幅3m弱も却下材料ですね。日常の車の出し入れが不便なだけでなく、近所が火事になったら簡単に飛び火します。
ま、都内で手頃な価格の戸建ての土地なんて、横浜や千葉より都心から遠い八王子以遠あたりまで行かないと、なんでこんな土地買うの？みたいな所しか無いですけどね。

[19: スレ主です]

皆様、ご意見ありがとうございます。

こちらのサイトで私道についての問題点など勉強させて頂き、
出来れば避けたいと思っていましたが
都内は意外と私道が多いので最近はあまり抵抗がなくなりました。

もちろん、増築や再建築の際に所有者に許可を得なければならないこと、
通行の禁止をされたりすることがある等の将来的な不安はあります。
でもその不安を取り除く為に私道を買い取ることは予算的にも無理です・・・

融資に問題が出る場合もあるとのこと、私道の持分があっても
融資してくれない場合もあるのでしょうか？
(セットバックするのでその分の持分が発生します）

この私道は南北５０ｍほどの道路で、北は４ｍ私道につながり
南は５ｍほどの公道につながっています。
公道よりの角地から３軒目の場所を検討していますが、
やはり消防車や救急車が入れないかもしれない、というのは
問題ですよね。
狭い道は結構見てきましたが、ここまで狭いのは初めてです・・・。

車は乗りますので、皆さんのおっしゃる通り出し入れも
スムーズにはいかないなとは思っています。

引き続きご意見ありましたらお願いします。

[20: 匿名さん]

私道が問題なのではなく、私道の共有持ち分がないのが問題なんですよ。
セットバックの部分が貴方の財産になっているだけで私道の共有にはならないはずです。
私道がない場合、銀行はお金を貸してくれないことがあります。
なので、普通は私道の共有になるように不動産屋などが私道の持ち主に交渉するのが普通です。
私道の買い取りではなく、共有ですよ。
あとでトラブルになるかもしれない問題を回避しようとしない業者、地主は信用できませんね。
その地主はおそらく増改築の際、印鑑代を請求してくるでしょう。

そしてセットバックした部分は、セットバックすることで建築許可をもらったことになるので
あなたの自由には使えなくなります。建坪率や容積率においてセットバックの土地に意味があるだけです。

私道の通行は囲繞地通行権で問題ないですが、通行料を払えと言ってくるかもしれないですね。
これは土地の経緯で払う必要がないことが多いですが・・・・・。最初は一つの土地であれば払う必要ないです。
そして、私道ですから、自動車の通行が許可されるかどうかは何とも言えないでしょう。
それに道路幅3m弱から車を駐車するのは大変ではないですか？駐車場広く取ってあるの？

私道の共有ができないならやめるべきと思いますが・・・・。

[21: 匿名さん]

セットバックするのに広いところが
道路幅3m弱というのは何でだろ？
４メートルになるんじゃないの？

[22: 匿名さん]

セットバックすると私道の共有になるのかな？

[23: 匿名さん]

> セットバックするのに広いところが
> 道路幅3m弱というのは何でだろ？
> ４メートルになるんじゃないの？

道の両側の家がセットバックすれば４ｍになるけど、
片方の家だけがセットバックしてるんでしょ。
２ｍの道なら、１ｍずつセットバックすることになる。
簡単な話。

[24: 匿名さん]

>21

普通セットバックというのは、道路の中心線から2m離れなさい、ってことだから、
もともと2mしか幅がないところなら3mにしかなりません。
もう一方も2mずつ離れて初めて4m確保できます。

[25: 匿名さん]

No.20さんのご意見が正しいと思います。

セットバックしても、持分はありません。
つまり持分のない私道を通ることになります。
私道でも、歩行での通行は妨げられません。
自動車の通行までは保証されません。
建築にも支障をきたします。

かなりのリスクを覚悟するなら、購入もアリですが。

[26: 匿名さん]

私道は買い取るとしても高いものではないと思うけど、
誰かが全部買い取ってしまうと、他の人の権利がなくなるので
私道に面した家の数分の１を持ち分として所有権を得るのが普通だと思います。

[27: 匿名さん]

>>26
売ってくれればね。

[28: 物件比較中さん]

このスレを読んで見てとても勉強になります。

素朴な疑問としてスレ主様に聞きたいのですが、周辺の
土地価格に比べてどの程度安いのでしょうか？

今回の場所が私道の共有持分を得るとしたら結局周辺の
土地価格と同等になるかもしれませんよね。


＞都内は意外と私道が多いので最近はあまり抵抗がなくなりました。

→都内は意外と私道が多いと言いますが、共有持分が無い私道という
　意味でしょうか？

　都内ですと普通借地権もあるかと思いますので、普通借地権とも
　比較してみるのも良いかもしれないと思います。

[29: 匿名さん]

＞(セットバックした方は持分があります）
スレ主はそういっているので、私道に対しての持ち分は発生しますね。

あとは私道の残りの部分を持つ地主が、その私道沿いに住む人か
不在地主かによりますね。
私道沿いに住む人であれば、自分の家の増改築時のこともあるので、お互い様ということですが、
その私道沿いに住む人でない第三者が私道を所有している場合は、やっかいです。

[30: 匿名さん]

私道の持ち主がひどいと最悪ですよ。
とある場所では、道路所有者の地主が通行料を要求したり、クルマの通行を妨害（クギを打ち付けた板を道路に置くなど）して大騒ぎした例を知っています。
少しでも、持分を手に入れなくちゃ危険ですよ。
それも、共有者としての所有権登記登記をしたほうがいい。

[31: 匿名さん]

>29
>＞(セットバックした方は持分があります）
>スレ主はそういっているので、私道に対しての持ち分は発生しますね。

多分、持ち分の意味というか、役割を本当には理解していないのではないかと思います。
自分の土地をセットバックした部分については、確かに持ち分が発生するでしょうが、そこから先の私道部分については持ち分が無いままだろうと推察します。
即ち、将来通行や建て替えに支障の出る恐れが高い土地で、おまけに道路が狭いために車の出し入れしにくい、普通なら敬遠すべき土地ということでしょう。
問題が有るから相場より安いのでしょうが、それに飛びつくのはいかがなものか、という気はしますね。2ｍって、普通車が通るにはぎりぎりですけど、スレ主は奥様含めて運転上手ですか？

そこの家の子供が道路に自転車を止めたら、それだけで車が通れない土地なんて・・

[32: 匿名さん]

自動車使うのに出し入れが大変な土地なんて、環境良くてもあり得ないけどね。
自分のライフスタイルも少しは考えればいいのに・・・。

[33: 匿名さん]

位置指定はうけてます？
うけてなければ、建築確認とれませ。
一番大事なこと。

[34: 匿名さん]

二項道路と書いてあるよ。
位置指定じゃないね。

[35: 匿名さん]

位置指定道路じゃなくても私道持ち主の許可があれば建築確認はとれます

[36: 匿名さん]

想像するに、私道（2項道路）といってもスレ主さんのところは
公道から公道に抜けている道路じゃないのかな。
もちろん位置指定道路。

公の道路工事、水道管・ガス管の工事なんかのこともあるから、
私道の持ち主が同じ私道に面する家同士なら、お互い様って事で
車の出し入れや道の使い方には自然とルールが出来て、うまくいく場合も多い。

都内だと車の通り抜けの多い公道沿いより、私道沿いのほうが
静かでよい住環境が守られていることも多い。
コの字型の分譲地の袋小路の私道に比べると、私道での子供のボール遊びもなくて
ストレスは少ないかもしれない。

[37: 匿名さん]

二項道路として、認定されていれば、建て替えは問題ないんじゃない？

ただ、車を使う予定なら、前面道路が最低でも４．５ｍ（普通車同士のすれ違いができる、最低復員）は欲しいな。

[38: 匿名さん]

二項道路って公道じゃないの？
二項道路で私道って？？？

[39: 匿名さん]

位置指定道路は基本的に幅4メートルないとダメでしょ。
例外もあるけどね。
二項道路は私道です。位置指定も私道だけどね。
ただ、私道でも所有者の好き勝手にできる物ではないけどね。
位置指定よりも二項道路の方がまだ自由にできるかなぁ～

[40: 匿名さん]

分譲地の袋小路の私道は子供の遊び場になったりして、好き勝手に使われがちですよね↓

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/18309/

[41: 匿名さん]

狭い所が2m弱。
仮に1.9mとして、車幅がミラー入れて1.8mだとしたら、
左右の空きは5cm。
こすらない自信ある？

[42: 匿名さん]

セットバックすれば３ｍ弱になるのでは？
都内に住むなら、車に乗るのは休日だけかな？

[43: 匿名さん]

>>42
違う違う。
昔から建っている家でセットバックしていないところが２ｍ弱。
建て替えまではそのまんまです。

[44: 匿名さん]

あ～、そうか～。だったら厳しいね・・。
２ｍ弱の前の家が、家が狭くなるのがイヤで建て替えをせず、
リフォームだけを繰り返したら、ずっと２ｍ弱のままだしね。

[45: スレ主です]

皆さんのご意見を読んで本当に勉強になります。

この私道の共有持分はありません。
セットバックした部分だけの持分が発生するだけですので
そうなると№２０さんや他の方がおっしゃっているように
銀行が融資してくれないことがあるのですね。

共有持分でのトラブルも良くあると聞きますが、
それ以上に私道を一人の所有者が持っていることのほうが
厄介なんですね・・・
(ちなみに所有者は私道沿いには住んでいません）
物件を色々と見ていますが、今回のケースのような私道は何回かありました。
共有の私道負担がある物件は３回に１回はありますね。
だからあんまり抵抗がなくなっってしまったんですが。

道路については２ｍ弱というのは初めてですが、
４ｍないような道路は現在住んでいる周辺にも多く存在し
(４ｍある所あるかもしれませんが電柱が邪魔して４ｍないように感じます）
車の通行が激しいところもありますのでそれに比べたら
通行が少ないので落ち着くでしょうけど
出し入れは大変なのは必至です。

車のすれ違い出来る道路に面した物件、憧れますね。
他の物件も平行して探していますが
なかなか難しいです・・・

№２８さん、物件は周辺の借地権くらいの金額で販売されています。
共有持分を得られるかは微妙ですね・・・

[46: 匿名さん]

＞所有者は私道沿いには住んでいません

私道の所有者がその私道沿いに住んでいない第三者だと、
道路工事のたびに判子代を請求される可能性があります。
（ガス管・水道管・道路舗装工事など、工事自体は公の機関がタダでやってくれるのに）
たとえ１００分の１でも第三者が所有権を持っていたら、その第三者の判子が必要ですが、
第三者は自分の住む場所ではないので、判子をもらいに来ても押さない可能性もあるでしょう。
私道沿いに住む人が地主ならば、自分の住む場所の環境整備には積極的に協力しますが、
そこに住まない第三者にとっては、関係のないことですから。

持ち分が多ければ問題ないということではなく、多少に関わらず
第三者が私道を所有しているということが問題ではないでしょうか。

[47: 匿名さん]

４ｍ未満なので位置指定ではないですよね。

単なる２項道路なんでしょうが、それが建築基準法上の私道にあたるのでしょうか。

まず、建物が新築で建てられる道路かどうかは役所で確認されましたか。
（その道路の法的根拠は役所の念書や覚え書きを取っておいた方が）

共有持ち分をもっていないわけですから、周囲の半分ぐらいの価格になるのは妥当ですね。

いわゆる無道路地並（借地権割合が５～６割の場合）の価格です。

銀行の融資や将来の売却をお考えなら、あまりお勧めできませんね。

・法的なデメリット
・他人私道であることのデメリット
・狭い道路なので使い勝手、建築費上昇のデメリット
・売却や融資についてのデメリット

もっと安くないと魅力的ではないですね。

[48: 匿名さん]

>39
二項道路は公道の場合も私道の場合もあるのでは？

>47
二項道路の時点で既に建築基準法の道路だと思います。

[49: 匿名さん]

二項道路で認定されてれば、工事等の時に、道路所有者のハンコなんか必要ないんじゃないの？

[50: 匿名さん]

建築築基準法からすると家は建つけど、持ち分無しの私道は民法の問題があるんじゃないかな～