土地に面したこの私道ってどうですか？

[ビギナーさん]

都内で一戸建てを考え、
先日いいなぁと思える土地を紹介してもらいました。

この物件は東道路に面した土地で
場所、環境的にとても惹かれています。
ただ、気になるのが道が狭いんです・・・。

土地に面した道路は私道（２項道路）で４ｍなく、
地主さんがその道路を所有しています。
(セットバックした方は持分があります）

今回購入を検討している土地は２区画の販売でセットバックするのですが、
それでも土地の前の道路は３ｍ弱、セットバックされていないところは
２ｍ弱しかないのです。
ですのでその私道は３ｍ弱、２ｍ弱、３ｍ弱といった凸凹の道です。

周辺の土地価格に比べ安いので、おそらくこの私道が問題なのではと
思いますが（いわく付の土地ではないことは確認済み）、
車が通るのは容易ではないというこの物件
やはり購入は見送った方がいいと思いますか？

文字だけで分かりにくいかと思いますが・・・
私道についての問題点などご意見お願いいたします。

[62: 匿名さん]

いや～。
それでも公道沿いを勧めます。

最悪持ち分が取得できる私道ですが、それ以外はパスしましょう。できるだけ。

[63: 田舎住民さん]

掲示板って若い人が利用するし、若くて戸建を建てる人って
ウチみたいな、安くて広い土地の買える地方在住者が多いから、
都内の土地事情とか、よくわかってない人が多いと思うよ。
都庁の不動産相談コーナーとかで、無料相談を受けてみるといいんじゃないかな。

[64: 匿名さん]

田舎者さんはどの書き込みがよくわからないと思いましたか？
おまえら素人はわかってないなぁと受け止められますので。

[65: 匿名さん]

田舎住民さんはどの書き込みがよくわからないと思いましたか？
おまえら田舎素人の若造ら解ってないなぁと受け止められますので。

[66: スレ主です]

こんばんは。
引き続き色々なご意見ありがとうございます。

先日区役所で調べましたが、２項道路の私道で間違いありませんでした。
ちなみに、無償の掘削通行承諾書はすでに仲介業者が得ています。
怖いのは私道の所有者から相続した人がその承諾書の存在を忘れている場合ですね。
もちろん譲渡される際も引き継がれるとの記載されていますが、
№５９さんのように不動産会社に渡ったりしたらどうなるか分からないんですね・・・

皆さんのご意見を読んでいて
勉強になるなぁと思うと同時に疑問に思ったのですが、
私道の共有持分がある道路沿いに住むのと
今回のように地主が道路を所有しているのとでは
どちらが問題になるのでしょう？

もちろん公道沿いに購入することが出来れば一番いいのですが
何度か書き込みしていますように都内では私道が多いのが現状です。
(都内以外は知らなくて・・・すみません）
いろいろなご意見を参考にしたり、サイトを見たりして
共有持分がある方がいいように思いましたが、
掘削など維持管理に問題が生じた場合、地主一人に承諾を得るよりも
共有している個々の方に承諾を得る方が大変なような気もしたのですが・・・
共有している場合は皆さん快諾してくれる事が多いのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら是非ご意見ください。

この私道が公道移管されることはあまり期待していません。
区役所に聞いてもなかなか難しいとのことでしたし、
簡単に公道移管できるのであれば都内でこんなに私道に面した物件は
ないと思うのです。
第３者から見ると、公道移管した方が色々な面でいいのに・・・と思うんですけどね。

[67: 契約済みさん]

スレ主さんの場合、土地評価額またはこれから建設しようとする
建物からする家賃×240か月分の現金があれば購入しても良いと
思われ。。。

[68: 匿名さん]

>60
古い価値観に縛られてるだけってのに、早く気付きましょう。身の丈に合った、公道に面している土地を買えば済む話ですよ。
最低でも、私道に持ち分を有するのは、権利社会のご時世では常識でしょう。昔の普通は、これからは通用しません。
人口減の時代、好んでリスクの高い土地を買うのは、不利益を被りたいだけとしか思えません。

>66
上記の通りです。そんな土地に拘るのが愚かです。
私道は、道路掘り返すのにも大事だということは理解しているようですが、それはとりもなおさずデメリット以外の何物でもないんです。

[69: 匿名さん]

68さん
私道に持ち分があるメリットは何ですか？
常識とおっしゃるけど。

[70: 匿名さん]

東京23区の土地事情を知らずに言っている人の言葉より、
良く知っている専門家に聞くほうがいいと思います。

[71: 匿名さん]

> 東京23区の土地事情を知らずに言っている人の言葉より、
> 良く知っている専門家に聞くほうがいいと思います。

話を聞いたって、リスクがなくなるわけじゃありません。
リスクは確率の問題で、運が良ければ何でもないけれど、
運が悪ければどうにもならない状況に陥ってしまいます。
専門家ほど”絶対”なんて言いませんよ。
確率が低くたって、トラブルの可能性はゼロにはなりません。
それを覚悟して、購入するかしないか、選ぶだけです。
購入するなら、多少のトラブルがあとあと生じても仕方がないという
気持ちになれるくらいは、心と財布の余裕が必要です。
どちらもギリギリなら、見送りましょう。

[72: 匿名さん]

道路は舗装されていますか？

[73: 通りすがり]

私道で、所有者が地主さんですか？その私道が４２条２項道路に認定されているってことですか？
都内では、あり得ることですね。
貴方が購入しようとしている土地の所有者と私道の所有者が一緒であれば、問題はないです。
元々が地主さんが同じで、私道部分のみが、地主さんになっているような場合も
通行地役権があなたにありますから、問題にはならないでしょう。
建て替えで、時間がかかりますが、同じ道路を使用している方達の世代交代が進まないと
４メートルにはならないかもしれませんね。
通行地役権があるかどうか？確認された方がいいと思います。

[74: 匿名さん]

通るしか権利が無いってのもリスクが高いと思うけどね。
穴を掘って配管を直すとか、陥没したのを舗装しなおすとか、
そういう状況も十分に考慮したほうがいいと思う。

[75: 匿名さん]

>>74

スレ主の>>66　を読むと
>ちなみに、無償の掘削通行承諾書はすでに仲介業者が得ています。

となってる。

[76: 匿名さん]

私道の42条2項道路って役所のさじ加減で
取り消されたりなんかされないよね？

[77: 匿名さん]

さじ加減も何も、廃止は出来ないはず。

[78: 匿名さん]

あと、単独で周辺全てを買い上げて、デベが周辺一体を開発する場合だけはこの限りではないが。

[79: 匿名さん]

通行地役権は万が一に備えて登記できるよね。
無償の掘削通行承諾書というのは、法的にどれほどの価値があるのかね？
他者に譲渡された時点で無効と言う可能性はないの？
承諾書だから、私道の所有者が承諾するのを一方的にやめたりできる可能性はないわけ？
承諾書は仲介業者が得てるんだよね。それは土地を買った物に譲渡される権利なのかな？
実印押してある？
公証役場でちゃんとした書類を作った方が良いと思うけどね。

[80: 匿名さん]

79さん
にゃるほどね。
筋の悪い不動産屋だとヨボヨボした私道の地主に
菓子折り持って認印だけでも押させているかも
しれないし

地目が公衆道路だと資産価値としては固定資産税は
ゼロ円なんで私道の地主は持分共有でもと思うけど
私道の地主にはメリットは無いからねぇ。。。

[81: 住まいに詳しい人]

そういう話ではなく、地主さんが、住宅を建てる目的の方に
土地を譲渡したしたわけですから、私道の所有権があるかないかは？問題ではないです。
私道を掘削して（勝手には掘れませんが）水道や下水、ガス等を自分に引き込みするのは
当然の権利です。仮に地主さんが他に変わった（第三者に譲渡下としても）としても同じです。
スレ主さん、場所は区画整理の計画か？何か町つくりの予定のあるところですか？
道路計画があるとか？