土地に面したこの私道ってどうですか？

[ビギナーさん]

都内で一戸建てを考え、
先日いいなぁと思える土地を紹介してもらいました。

この物件は東道路に面した土地で
場所、環境的にとても惹かれています。
ただ、気になるのが道が狭いんです・・・。

土地に面した道路は私道（２項道路）で４ｍなく、
地主さんがその道路を所有しています。
(セットバックした方は持分があります）

今回購入を検討している土地は２区画の販売でセットバックするのですが、
それでも土地の前の道路は３ｍ弱、セットバックされていないところは
２ｍ弱しかないのです。
ですのでその私道は３ｍ弱、２ｍ弱、３ｍ弱といった凸凹の道です。

周辺の土地価格に比べ安いので、おそらくこの私道が問題なのではと
思いますが（いわく付の土地ではないことは確認済み）、
車が通るのは容易ではないというこの物件
やはり購入は見送った方がいいと思いますか？

文字だけで分かりにくいかと思いますが・・・
私道についての問題点などご意見お願いいたします。

[42: 匿名さん]

セットバックすれば３ｍ弱になるのでは？
都内に住むなら、車に乗るのは休日だけかな？

[43: 匿名さん]

>>42
違う違う。
昔から建っている家でセットバックしていないところが２ｍ弱。
建て替えまではそのまんまです。

[44: 匿名さん]

あ～、そうか～。だったら厳しいね・・。
２ｍ弱の前の家が、家が狭くなるのがイヤで建て替えをせず、
リフォームだけを繰り返したら、ずっと２ｍ弱のままだしね。

[45: スレ主です]

皆さんのご意見を読んで本当に勉強になります。

この私道の共有持分はありません。
セットバックした部分だけの持分が発生するだけですので
そうなると№２０さんや他の方がおっしゃっているように
銀行が融資してくれないことがあるのですね。

共有持分でのトラブルも良くあると聞きますが、
それ以上に私道を一人の所有者が持っていることのほうが
厄介なんですね・・・
(ちなみに所有者は私道沿いには住んでいません）
物件を色々と見ていますが、今回のケースのような私道は何回かありました。
共有の私道負担がある物件は３回に１回はありますね。
だからあんまり抵抗がなくなっってしまったんですが。

道路については２ｍ弱というのは初めてですが、
４ｍないような道路は現在住んでいる周辺にも多く存在し
(４ｍある所あるかもしれませんが電柱が邪魔して４ｍないように感じます）
車の通行が激しいところもありますのでそれに比べたら
通行が少ないので落ち着くでしょうけど
出し入れは大変なのは必至です。

車のすれ違い出来る道路に面した物件、憧れますね。
他の物件も平行して探していますが
なかなか難しいです・・・

№２８さん、物件は周辺の借地権くらいの金額で販売されています。
共有持分を得られるかは微妙ですね・・・

[46: 匿名さん]

＞所有者は私道沿いには住んでいません

私道の所有者がその私道沿いに住んでいない第三者だと、
道路工事のたびに判子代を請求される可能性があります。
（ガス管・水道管・道路舗装工事など、工事自体は公の機関がタダでやってくれるのに）
たとえ１００分の１でも第三者が所有権を持っていたら、その第三者の判子が必要ですが、
第三者は自分の住む場所ではないので、判子をもらいに来ても押さない可能性もあるでしょう。
私道沿いに住む人が地主ならば、自分の住む場所の環境整備には積極的に協力しますが、
そこに住まない第三者にとっては、関係のないことですから。

持ち分が多ければ問題ないということではなく、多少に関わらず
第三者が私道を所有しているということが問題ではないでしょうか。

[47: 匿名さん]

４ｍ未満なので位置指定ではないですよね。

単なる２項道路なんでしょうが、それが建築基準法上の私道にあたるのでしょうか。

まず、建物が新築で建てられる道路かどうかは役所で確認されましたか。
（その道路の法的根拠は役所の念書や覚え書きを取っておいた方が）

共有持ち分をもっていないわけですから、周囲の半分ぐらいの価格になるのは妥当ですね。

いわゆる無道路地並（借地権割合が５～６割の場合）の価格です。

銀行の融資や将来の売却をお考えなら、あまりお勧めできませんね。

・法的なデメリット
・他人私道であることのデメリット
・狭い道路なので使い勝手、建築費上昇のデメリット
・売却や融資についてのデメリット

もっと安くないと魅力的ではないですね。

[48: 匿名さん]

>39
二項道路は公道の場合も私道の場合もあるのでは？

>47
二項道路の時点で既に建築基準法の道路だと思います。

[49: 匿名さん]

二項道路で認定されてれば、工事等の時に、道路所有者のハンコなんか必要ないんじゃないの？

[50: 匿名さん]

建築築基準法からすると家は建つけど、持ち分無しの私道は民法の問題があるんじゃないかな～

[51: 匿名さん]

怖い方に私道を売られるかと思うと心配です。
将来老朽化した下水道を直そうにも多額の判子代を請求されたり、工事が出来ず汲み取り屋さんのお世話になると言うのも

[52: 匿名さん]

私道の権利者が死亡等して、相続人もその私道の存在を忘れて、いつまで経っても公道移管できないで、
都市ガスも下水も整備できず、路面の保守もほったらかし、沿道の居住者が永遠に不便するほうが怖いと思う。

[53: 物件比較中さん]

バキュームカーの通行も地主から臭いと言われて拒否されたら汚物を
どうやって処理するんだろう・・・
まさかバケツに汚物を入れて公道まで運び出すわけにいかないし。

[54: 匿名さん]

２項道路でも私道であれば、制限はてんこ盛りです。

スレ主さん。ここは２項道路であることを役所で確認しましたか。

やはりここは断念して、ちゃんとした公道に接している土地を購入する
ことをお勧めするな～。

この土地は安かろう悪かろうでは。

[55: 匿名さん]

私道に面した土地なんて、都区内の住宅地にはいくらでもあります。
私道に面する土地の住人たちが、敷地と私道をセットで所有していれば
問題ないと思います。
私道沿いの住民以外の地主が、私道のみ所有しているのが問題なんだと思います。

[56: 匿名さん]

>55
だから、みんなそれが問題だと言っているではないか。
スレ読んでから書け。

[57: 入居済み住民さん]

最近は市町村も、道路整備の負担を嫌がっていて、４ｍ未満の幅員の道路をの寄付を嫌がっています。
（というか、絶対と言っていいほど寄付を受け付けないです）

セットバック（当然地権者の自己負担）が全て完了した４ｍ以上の幅員の通り抜け道路で、かつ抵当権などが全て抹消された状態にならないと、市町村への公道移管は不可能です。

通常、土地売買でローンを設定する場合、セットバックの私有地にも抵当を設定しますから、本元の道路所有が原因でなくて、セットバックの所有者が原因で何十年も（あるいは永遠に）公道移管できない可能性が大きい。

道路の補修も、地町村に「私道整備精度」（一部地権者の負担あり）の制度があるのはマシなほうで、大都市でなければ、土地所有者が、自ら道路の補修を全額負担で行っているのが現状だ。

これが、現実なんですよ。

[58: 入居済み住民さん]

「私道整備精度」→「私道整備制度」です。ごめん。
工事費の一部に補助金が出るんです。

[59: 匿名さん]

スレ主さんと同じような土地を
持っております。

セットバック以外の私道部分を地元の地主が所有していました。
（私道の所有者変更後も継承可能な掘削通行承諾は得ていました）
張り付いている家が地主所有の借地だったので安心していましたが、
借地と私道をセットで借地権買い取りの不動産会社の手に渡り、
通行等に条件がつけられるのではないかと肝を冷やしました。

我が家の場合はこの不動産会社から私道の持ち分の買い取りできましたが、
高額で買い取りを要求されたり、持分を売ってくれない可能性もありますから
土地購入時には私道の持ち分を絶対に取得しておくべきです。

ただし、持ち分があって我が家の場合は十数件の共有なので、
これからの維持管理にも問題はありありです。

[60: 55]

>56
あなたも地方の人？
スレを読んで、54に対して言ったんです。
公道沿いを買えばいいで済む話じゃないんですよ。

[61: 匿名さん]

>>59
＞張り付いている家が地主所有の借地だったので安心

借地ということは、地主自身が住んでいるわけではないのですよね。
やはり不在地主よりは、地主自身が住んでいるほうが安心なのでは・・。