長期優良住宅について

[購入検討中さん]

長期優良住宅について教えてください。
ローン減税の優遇もありますが、
いまひとつ長期優良住宅の条件がわかりません。

工務店で建てるとダメなんでしょうか？

[82: 申込予定さん]

補助金が目当てで仕様を上げる場合はメリットが無い場合があると思いますが、標準でクリアしている場合は申請した方が得だと思います。国で決めたことなので建築法と同じく最低限の基準として参考としています。

[83: サラリーマンさん]

>81
そうですね。長期優良住宅は安心を保障するものではありませんからね。
法律の趣旨は、誘導基準にあった建物を建てて、構造耐力上主要な部分、住宅の雨水の浸入を防止する部分、
給水又は排水の設備の維持保全をちゃんと（所有者が）やりなさいよ。ってことですから。
所得税の優遇措置等はその義務に対するおまけです。
設計者や施工者になんの義務もありません。

[84: サラリーマンさん]

昨今、住宅エコポイントやら減税処置等で長期優良住宅がもてはやされてますが、長期優良の本当の姿を皆さんご存知ですか？　家を建てる/建てている方は、以下にあまり知られていないコトも列記しますので、是非ご覧下さい。



「長期優良住宅」というくらいだから、丈夫で長持ち！っと国が太鼓判を押すわけです。ってことは、以前の木造は、例えば鉄筋住宅等に比べて、劣化が早く、年々資産価値も下がり＝固定資産税も下がり、、となってたましたが、長期優良住宅は、価値も下がらず、固定資産税も下がらず結果的に納税額が増えるわけです。　初期の減税や優遇なんてものの数年で食ってしまいます。　それに減税や優遇も、庶民にはあまり恩恵の無い話なのです。言わば得するのは金持ちだけです。その金持ちでも最終的には損なのです。　減税やエコポイントなどの甘い言葉でうやむやにされてますが、要は単なる増税なのです。　マヂで。　「ホントか？」とお思いの方は是非詳しく勉強して下さい。　じゃないとホントに「大損」します。　ちなみに私は先日完成しましたが、長期優良の申請はしてません。



先ほど「大損」と言った理由がもう一つあります。　これが実は一番重要で、長期優良の申請をして認可が下りると、以下の義務が発生します。

①定期メンテナンス

例えば塩ビ配管の耐用年数が10年なら、10年後に配管交換です。もちろん柱やら床材やら邪魔なものは剥がしてどかしてです。　これを指定部材について全て行います。　耐用年数が5年なら5年後。　30年後とかには何百万という費用になってるでしょう。　長期優良非申請の家なら、せいぜい外壁塗りなおしたりで、数十万でしょう。

②メンテナンス記録の30年間保管

指定部材をメンテナンス（点検、交換）した記録を個人で30年間保管しないといけません。　エアコンの保証書すら失くしてしまうのに、、。　数百万の点検、交換記録ですから、膨大な量です。

そして上記の義務を怠った場合、以下の罰則があります。

①30万円以下の罰金

②長期優良の取り消し

③さかのぼっての減税分の差額を徴収

「さかのぼって」とは、例えば5年で交換しないといけない部材があったのに、15年後に交換してない事がバレたら、過去１０年分の減税分の差額が追加徴収されます。①の罰金とは別に、ですよ。

上記の義務と罰則の話は、クルマの車検に近いですね。　車検証は個人で保管。車検切れがバレると道交法違反で罰金取られる、みたいな。　ただ車検は国から通知が来ますが、メンテは通知来ません。



以上の話（義務と罰則）は、国交省や各市町村も宣言していることです。　ただ、メリットばかりがもてはやされ

、デメリットはあまり世間に知れ渡ってないのが問題なんですが、、。



皆さん、どうかよく考えてから申請して下さい。

[85: 購入検討中さん]

うちも長期優良住宅で新築予定です。
固定資産税の事は前から気になっていたのですが、本当に他の木造住宅の様には下がっていかないのでしょうか？詳しい方いらっしゃいましたら教えてください！！

[86: 匿名さん]

長期優良住宅の優遇措置ですが、基本的に、
1.住宅ローン減税の「優遇」
2.登録免許税の控除の「優遇」
3.不動産取得税の控除の「優遇」
4.固定資産税の控除の「優遇」
の四点です。

新しく控除が増えた訳ではないです。
以前からあった控除を少し拡充した（出来てないのもありますが）ものばかりです。

１．まず、住宅ローンの優遇ですが、年末の借り入れ残高の「最大優遇幅の拡大」が
その内容です。
注意して頂きたいのが「最大」の所でして、元からそこまでの控除に達しない方（かなりの方が当てはまると
思います）は、はっきり言って「関係ない」のが現状です。
長期を受けない方は一年目が借り入れMAX5000万に対して、税金控除が1.0％で最大控除が
500万円。受けた方だと借り入れMAX5000万に対して、控除が1.2％で最大控除が600万円。

例えば、年収400万円、扶養家族が二人の人で各種保険に全く入ってない方（いるのか？）で試算しますと、
所得400万×0.1+120万＝160万が給与所得控除。それに扶養控除が38×2で76万ですので、
400-160-76＝164万が課税対象額。これに所得税率をかけると、164×0.1＝16.4万円になります。
で、住宅ローンを2500万借り入れしていたとして、長期なし2500万×1％＝25万円分控除
長期あり2500万×1.2％＝30万円分控除になるので、どちらも16.4万の税金が全額帰って来る事になります。
しかし、他にも保険は入っているでしょうし、ご結婚されていれば配偶者控除もつくかもしれません
からそもそもこんなに税金は払わないでしょう。（さらに定率減税で帰ってきた額からも税金引かれますし）
帰って来る額は「変わらない」んです。　（配偶者控除は今後どう転ぶか分かりませんが）

２．次に、登録免許税ですが、
所有権の移転登記と保存登記の減税措置のみの適用です。
新築ですからそもそも「移転」はしないので、完成した時の保存登記のみの適用になるのですが、
そもそも保存登記は「家屋の固定資産評価」（役所が決めます。）の0.15％が金額です。
ですから、役所が「長期優良住宅と通常住宅の資産価値を一緒にしてくれたとして」、
家屋が1000万の価値が付いたとすると（大体売買価格の1/3から半分位が目安です）、
「なし」1000万×0.0015＝15000円
「あり」1000万×0.001＝10000円
で、差額5000円になります。でも本当は固定資産価値が変わらないなら長期優良住宅にする意味がないのですが。

３．　不動産取得税の控除ですが、
「なし」課税標準額から1200万を控除した金額×3％
「あり」課税標準額から1300万を控除した金額×3％
ですので、固定資産価格が「1300万を超えていれば」最高3万円の差額が出ます。
もちろん取得税なので一回コッキリの支出です。

４．　最後に固定資産税控除ですが、
固定資産評価額×1.4＝固定資産税です。
これを「三年ごと」に見直しながら計算していくのですが、（ですから木造は10年たつと金額はないような
物って言うのですが）それに関わる税金を三年間1/2にする減税措置は当初からあります。
それが長期をとると三年間の減税措置が五年に延びる訳です。と言う事は、三年目までは税額は一緒。
四年目からの二年間だけ差が出るのですが、四年目の見直しの際、「役所が長期優良住宅と一緒」
な事をしてくれたとして双方同じだけ資産価値が下がったとして、
「なし」　800万×3％＝24万
「あり」　800万×3％÷2＝12万
12万×2で24万お得な計算です。
評価額を高く保つ為の「長期」と「一般」の評価額が同じであればですが。。。

因みに評価額はかなり高めに見てるつもりです。
木造住宅新築で1000万の価値がついた住宅ってほとんど見たことありません。
ちなみに知人は新築時で評価額約700万でした。（普通のサラリーマン一家）
その時の僕の感想は「高っ！！」でした。
三年後は少なくても100万以上は下がるはずです。

ですので、僕の印象としては、鉄骨住宅or都心マンションを、年収700万以上の方が扶養家族無し（独身）で、
生命保険等一切入らず、住宅ローンを5000万以上借り、繰り上げ返済を10年間全くしない。
のであれば収支トントンかなあ？？？位の勢いです。いや、それでも損かも。。。

一般のサラリーマンが木造新築を建てて長期を建てた人と比べると、
住宅ローン控除額は変わらず、
登録免許税が2千円前後高くなり、
不動産取得税は1円も払わず、
固定資産控除で4、5年目だけ多めに払うも6,7年目には取り返し、
その後はずーっと少なめで10数年後には建物の固定資産税は無いに等しくなっている。
のではないかと思われます。

逆に長期優良木造住宅を建てると、
住宅ローン控除は変わらず、
登録免許税は2千円前後得をし、
不動産取得税は無しの人と変わらず、
固定資産控除で4、5年目だけおいしい思いをするも、6年目からはすぐに取り返され、
その後ずーっと固定資産税を多めに支払っていく。。。
ってな事になるのではないでしょうか。


もちろんこれは行政が「長期優良住宅と一般住宅の評価額に差をつければ」が前提条件です。
ですので、ありえないですが、もし「長期優良住宅の評価額を一般住宅と同じ評価」にしたらどうなるか？
一般のサラリーマンだと4、5年目の固定資産だけ得をする。しかし、長期優良住宅の申請手数料で
結局収支トントンになっちゃう（or少し損をする）のが正解だと思います。

ご参考になったでしょうか？

[87: 匿名さん]

>>85
下がって行ったら辻褄が合わないですよ。

その論拠は、例えばマンションは木造戸建てに比べて固定資産税が高いです。それは「木造はもろくて早く悪くなる」「鉄骨は丈夫で長持ち」というのが国の解釈なので、木造は10年、20年で減価償却するのに対し、鉄骨は60年かけて償却します。　丈夫で長持ちなんだから、長くキチっとした額を払ってね、ってことです。

それが、「長期的に優良！」と国が太鼓判を押した住宅を、「もろい」と評される旧木造と同じにできますか？　マンション並みとは言いませんが、それなりの税金取らないと辻褄が合わないでしょ？　まぁ鉄骨住宅の減価償却を見直す、と言うなら理解できますが、そんな話は聞いてません。

よって長期優良の申請はしない方がいい、、とは言いませんが、危機感持って勉強された方がいい　とは言えます。

[88: 87です]

>>85　追加

長期優良は申請したら、基本的に取り消しできません。　基本的に　ですが。

[89: 購入検討中さん]

エコポイント30万と比較して
長期優良が100万戻ってくるとして、そこから20万くらい申請費用が必要で
申請期間が2.3ヶ月としたらその分家賃が15万として、そこからエコポイントを轢けばお得分は35万くらい。
30年のメンテナンスを35万で縛られるのはもったいない？

[90: 足長坊主]

長期優良住宅だからといって固定資産税の評価額が下がりづらいという事はない。長期優良住宅も一般住宅も一緒じゃ。
アフター履歴管理をせねば、長期優良住宅の認定は取り消されるのは事実じゃ。じゃが、税制優遇期間10年後は取り消されても、痛くもかゆくもないじゃろ。

[91: 87です]

>>89

100万戻ってくる？？て何？

100万―20万―15万―30万=35万？　すみません、計算式がよくわかんないです、、。
（ちなみにエコポイントは申請に4万かかります。実質26万ｐです。）

計算式はよく分かりませんが、長期のメンテを30年分キッチリやったら、建物費用の2割～半額くらい
かかる、という専らの予想です。うちは1600万弱なので300万～800万ですかネ。
（金額の問題だけでなく、そんだけ部材の交換させて、エコだのCO2だの、、本末転倒も甚だしいと思うんですが。定期的に建築屋に仕事与えて、経済政策だ、と言うなら分からなくもないですが。固定資産税も結果的に増税だし）

こういう言い方すると大変失礼ですケド、申請する人の気が知れないです。

ちなみにうちは長期の条件満たしてますが申請してません。どう考えても、申請しない方が損する、という結論に達しないからです。

[92: 匿名さん]

＞90
1行目の論拠は何じゃ？　初期の評価額は同じじゃろうが、経年減点補正率まで同じ、という論拠は何じゃ？　国交省、総務省、市町村にでも確認したんかの？　わしはしたが、そんな明確な回答は無かったぞよ。


取り消される時は、罰金が発生する時じゃ。　痛くないことはないじゃろ？
最初に申請費用払って、10年分のメンテして、挙句に罰金払って取り消し、、、　おぬしの「痛くも痒くもない」という試算を明記してみよ。

[93: 足長坊主]

現行法では長期優良住宅も一般住宅も評価額の経年変化は同じじゃ。さような返事は町役場の資産税課でも電話で教えてくれるずら。
長期優良住宅の10年後の有料メンテを断る事は個人の自由じゃ。罰金もない。たまたま税制優遇が終わった時に気変わりするだけでごいす。

[94: 匿名さん]

>91
いまうちが検討しているHMは５件分だけ１００万補助？がでるそうです。
この１００万は本来はHMにはいるものだそうですが、そのHmはそのまま契約者に戻しますよと言ってましたので
いろいろ端折りすぎて書いてしまいましたかもしれません。

[95: 購入検討中さん]

No.85です。
「木のいえ整備促進事業（長期優良住宅普及促進事業）」で補助金100万円貰えるんですよね？うちも申請するなら貰いたいと思ってます！あと、うちは現金で新築するので、そちらでも所得税の還付をして貰えるようです（住宅ローン減税ではない）。
補助金もらえて、所得税の還付もあれば申請した方がお得ですか？？

[96: 92]

>93
①現行法には「長期優良」に関する記載は無いずら。経年原点補正率なんて尚更無いずら。国が指針出してないのに、何でその下の市町村が勝手にそんなコト言えるずら？　もしホントに「同じじゃ」と答えるなら、本文を付け加えて再度電話するずら。その回答をレスしてくんろ。楽しみにしておるぞよ。その役所をレスってくれればワシが直接聞いたるがの。

②10年後の有料メンテのくだりも間違いずら。対建築屋に断るのは自由じゃが、その旨、行政に変更届は出さねばならん。国もアホウじゃないから、そんな詐欺みたいなコトは通らん。これも行政に確認して「詐欺を防止する為、徹底調査しますよ。」との回答だったずら。　だから結局罰金ずら。（限りなく30万に近い額）

[97: 匿名さん]

>95　住宅ローン減税で所得税返ってくるのに、もう返してもらう所得税無いがな。

住宅ローン減税とは、年調の時の住宅ローンの残高の～％分が、納めた所得税から返ってくる、というものです。
分かりやすく言うと、例えば所得税が毎月2万くらい引かれてる人は、年額で約24万ですね。
で、年調時のローン残高が2500万として、
長期優良の人は、その1.2％　→30万　＝差し引き全額返ってくる。
一般の人は、1.0％　→25万　＝差し引き全額返ってくる。

よって普通のサラリーマンなら別に得しません。

だから住宅ローン減税を適用したら、返ってくる所得税は残ってません。
（貴方がもっと高収入なら別ですが☆）

[98: 92]

補足しておきますが、私が長期申請しない理由は2つあり、1つは「固定資産税（減価償却）で損」、2つ目は「メンテで損」です。

1.　現行法に長期に関する記載が無いのだから、「一般と同じ」という記載も無ければ、逆に「一般より高い」という記載も当然ありません。故に1.に関しては、私のレスは推論です。だから一切断定してません。
で、その推論の根拠は、
①鉄骨と木造で減価償却（経年減点補正）で違う。　参照>87
②軽量鉄骨が出だした時、最初は鉄骨で一緒くただったのが、その後重量と軽量で見直しかかりました。（だから重量鉄骨より軽量鉄骨の方が固定資産税やや安い。その考え方は言わずもがな、ですよね）
なので、「旧木造と長期が同じであるはずがない。しかも国が認可してるのに。」と考えるのが自然です。　だから、「それは知ってる。でも旧木造と同じになると踏んでるからいいんだ。」とそこまで分かっている人はいいんです、そうすれば。　でも実際周知されてなくて、知らない人が殆どなので「長期優良の申請はしない方がいい、、とは言いませんが、危機感持って勉強された方がいい　とは言えます。」ってことです。

2.　メンテがバカにならない。　先述の通り、税金優遇だけ受けて10年後トンズラ、なんてできないコトことくらい想像つきますよね？　だから大なり小なりメンテは免れません。　屋根、断熱材、構造躯体（柱）、基礎などなど。容易にメンテできない事も想像つきますよね？　仮に見直されたとしても、メンテのルールが根本的に変わるとは考えにくい、よって長期申請すると損する見通し、です。

[99: 匿名さん]

住民税から10万戻ってくるでしょ。

[100: 足長坊主]

100番目げっとんずら。

最近の議論は同じ事の繰り返しずらなぁ。

もちろん、長期優良住宅でないのにそうだと申告すれば、罰則もあるかもしれんが、長期優良住宅の10年後の有料メンテナンスを経済的理由で断る事はできるずら。でなければ、長期「優良」住宅ではなく、長期「有料」住宅に改名せんといかんずら（久々のヒットずらなぁ）。

それから、町役場の資産税課は税金徴収の最前線部隊ゆえ、そこが言われた「現行法では長期優良住宅も一般住宅も経年経過による評価額の変動は同じです」というお答えは正しいずら。どこの市町村かはご迷惑がかかるといかんゆえ、差し控えるずら。

というのも、わしのレスは国の住宅政策に大きな影響を与えておるような気がするずら。例の「地域材活用木造住宅振興事業」の2,200万円の補助金がまだ頂けないのも、わしのレスが原因なような気がするずら。

[101: もんもん]

足長さん、いつも意見を拝見させていただいてます 相談なんですが、長期優良住宅のメリット、デメリットを素人の私にわかりやすく教えてくれませんか？ 年収500万程です フラット35Sをローンをくむ予定です

[102: 足長坊主]

もんもん殿は確か九州の御仁ずらな？
わしは今は長野県におるずら。
なぜわしが長野県のような首都圏におるかと言うと、国の住宅政策会合に参加しやすいためずら。そんなわしが長期優良住宅のデメリット等言える訳がないずら。我が子を悪く言う親はおらんずら。
メリットは今さら書くまでもないずら。

ただ、せっかくずら、もう少し書くずら。

長期優良だと自然と住宅エコポイント30万円分を頂けるずら。さらに住宅ローン金利を20年間も国が一部を負担するずら。3000万円で380万円お得ずら。その他税制優遇は言うまでもないずら。
それから補助金は国産材の柱を使えば120万円もらえるずら。

[103: 匿名]

国産材の柱？補助金？ 始めて聞きました 詳しくききたいです あと、長期優良住宅にする場合、メーカーの標準柱は杉材になってますが、それで問題ないのですか？ 足長さん、私は九州です

[104: 足長坊主]

やはり九州ずら。わしはPCに詳しいゆえ、皆さんのレスの履歴からどこの電信柱からインターネットを引き込んでいるかがわかるずら。

杉は国産材じゃから、120万円げっとんずら。詳しくは国土交通省のホームページで「木のまち、木の家促進事業」「推進事業」じゃったかの？で検索したらよろし。

[105: 匿名さん]

>住宅ローン金利を20年間も国が一部を負担
>3000万円で380万円お得

ローン控除は１０年だろ？
3000万円借りてただただローン控除貰うより、繰り上げ返済した方が、トータルで有利でしょ？
ローン控除は無いよりはあった方がいいけど、ただ10年ローン控除満額貰い続けても、元金減ら
さずに利息払い続けて、繰り上げ返済もしないと結局損でしょ？
何の根拠で言ってるの？

[106: 足長坊主]

380万円はローン控除とは別にもらえるお金ずら。20年間、金利を国が負担してくれるずら。

[107: キッコロゾ]

長期優良盛り上がってますね。正しい情報もあれば適当なのもあって楽しいですね。長期に否定的な人は金が無いからでしょ？

[108: サラリーマンさん]

にゃははは。キッコロゾさん、的を得てますね。
総じて、金持ち優遇政策だってことにそろそろ気づくべきですね。

[109: 匿名さん]

お金持っていればそもそもこれっぽちの税の優遇は不要でしょう。
折角建てる家を少しでも長期間住むために、スクラップアンドビルドをなるべくせずに
環境負荷も軽減できるようしている政策なので、お金の多少には関係ないでしょうね。

色んなスレでお金持っている事自慢する人がいるけど、そんなにお金持っていても了見
狭い人が多すぎ。豊かではない証拠だよね。

[110: 匿名さん]

お金はいくらあってもありすぎることはないし節約するに越したことは無いのよ。
あなたもお金持ちになれば分かるよ。

[111: 匿名さん]

もちろんお金は欲しいですけど、お金しか持っていない人にはなりたくないですから。
本当のお金持ちがこんなところで暇つぶししているとは思えないので、大した事ないでしょ。

[112: 匿名さん]

ここはあなたのような貧乏人と私のような資産家しかないと思いますが、いかがでしょうか。
中流層は忙しくて来る暇ないでしょうね。

[113: サラリーマンさん]

そうそうお金持ちの人だったらこの程度の税の優遇でローン組むとは思えませんからねー。
結局ローン組んでも出来るだけ早めに元金減らしておかないと、10年待ってから繰り上げじゃ
損するんだから、何の節約にもならないしね。
だからわざわざここを覗きに来るような人は、大したお金持ちではないと言うわけ。
単なる節約好きな人でしょ。
悪い事じゃないけどね。

[114: いつか買いたいさん]

ここのコミュニティーに出没する自称高額所得者さんや資産家さんって、
子供には絶対にこう言う大人にはならないようにって言って聞かせたい
方たちばかり。
お金だけ持ってしまうと欲で膨らんで、品位とかって抜け落ちるものな
んですね。
良い勉強になります。

[115: 匿名さん]

資産家・・・
こんなとこで言う事か？
キモ過ぎて背筋凍った
暇つぶしに中傷って最低だね。

[116: 匿名さん]

112って他にも出没してなかった？
どこ行っても荒らしてるねー
かき混ぜるのが好きなんだろうけど、こんなにかき混ぜるのは
インスタントスープ飲む時ぐらいにしてよ

それからフーッってしてゴクゴクとね！

[117: 匿名さん]

それはかなりバイアスのかかった意見ですね
あなたの中にお金持ちに対する妬みフィルターがあるからそうしたうがった見方になるのです
かなり昔からある貧乏人特有の考えといいますか、未だに罹患者が耐えない伝染病のようなものですね
私としましても普段あなたのような方と接する機会はありませんので、ある意味よい勉強になりますよ

[118: 匿名さん]

違いますって全体を言っているんじゃなくて・・・
感度も抜けちゃうんですね。

[119: 匿名さん]

＞罹患者が耐えない
何に耐える？猫舌でしたか？
だったら我慢せずにもっとフーッってしてください。
あと良くかき混ぜてね。

[120: 匿名さん]

それはかなりバイアスのかかった意見ですね
あなたの中に貧乏人に対する妬みフィルターがあるからそうしたうがった見方になるのです
かなり昔からある資産家特有の考えといいますか、未だに罹患者が絶えない伝染病のようなものですね
私としましても普段あなたのような方と接する機会はありませんが、勉強にはなりません

[121: 匿名さん]

＞97さん
月万円の所得税って、かなり払ってますよね。
でも仮にローン残高のに対する還付金額がが所得税超えていたら住民税からも
戻ってくるので長期優良で+0.2％恩恵受ける人は多いと思うのですが・・・

[122: 121]

＞月万円の所得税
失礼
月2万円の所得税
打ち損じました。

[123: 購入検討中さん]

住民税からも控除してもらえるのって今だけですか？

[124: 121]

住民税からの控除は１０年間で、所得税の控除期間と同じです。
でも+0.2％の優遇は、来年の入居までです。
あくまでもローン残高に対してなので、ローン残高が毎年減っていくので
所得税+住民税の控除から所得税だけの控除になるタイミングが来たりします。
住民税控除は所得税額で控除しきれない部分を補っていると考えて下さい。
得をするという話ではないです。

住民税控除を受ける場合には、毎年確定申告が必要です。

しかし、扶養控除が廃止され所得税が増税されるみたいなので、年収と借入額
によっては現時点では住民税からもギリギリ還付されそうな方も、所得税のみの
還付になりそうな情勢です

[125: 匿名さん]

サラリーマンの年末調整では、住民税返ってこないんですか？
無知ですいません。

[126: 匿名さん]

年末調整では住民税の還付は受けられません。
住民税からも還付を受ける方は毎年確定申告が必要です。
また、ローン控除自体が最初の年は確定申告が必要です。

[127: 匿名さん]

それは知りませんでした。
どうもありがとう。

[128: 匿名]

さっきからみてるけど、本当に金持ちかな？って方ばかりですね

[129: 匿名]

金持ちはRCで家を建てるよ。

[130: 匿名さん]

ちょっと荒れてきましたね。

長期優良住宅で昨年家を建てた者です。
皆さんの書き込みをみて、我が家の見積書を見ましたが、長期優良住宅の申請費用は取られていません。
諸費用に入っているはず、と言われるかもしれませんが、申請することが決まっていない時点の最初の見積書と申請をお願いしてからの見積書を比較して、取られていないことは明白です。

私の知っている工務店で、もっとすごい話があります（我が家を施工した工務店じゃないです）。
ここの工務店のある設計士は、契約後に、客に何も言わないで、長期優良住宅の申請をして、お客に喜ばれたとのこと。ここの工務店は、もともと性能が高いので、特別なことをしないでも基準をクリアできたと思いますが、関係書類の作成と申請は大変だったと思います。良心的といえばそれまでかもしれませんが、同情しました・・・

[131: 匿名さん]

長期優良住宅使用のモデルハウスと一般仕様のモデルハウスで耐震実験を行ったところ、長期優良住宅の家が崩壊したという記事をどこかで見ましたが、詳しい話を知っている人はいますか？

[132: 匿名さん]

この話は、我が家を施工した工務店の社長から聞きました。
ネットで検索すれば、結構いっぱい出てきます。

http://www.iesu.co.jp/article/2009/11/20091115-2.html

長期優良住宅の耐震性の基準は、耐震等級２です。
それで、耐震等級１の家と比較して実験したとのことです。
実験は、公開で行われたそうですが、耐震等級１の方が先に倒壊すると説明して、
いざ、実験したら、耐震等級２の長期優良住宅の方が先に倒壊してしまうという、誠にバツの悪い結果に。
耐震等級１の家は、早期に土台との接合部が破壊され、固定されていない建物がユラユラ揺られている状態に。
一方、耐震等級２の家は、基礎と建物ががっちり固定されていたので、衝撃が建物そのもののに及び、倒壊することになったというもの。

「木構造のことを理解しないお役人が、基礎と土台・柱をガッチリつなぐよう基準で定めたことで、逆に地震の被害が甚大なものになりかねないという事実が、今回の実験で解明したのでは」

とのことです。現場を知らない役人のつくる基準なんて、こんなものですが、これに従わなければならないのが、つらいところ。

[133: 匿名さん]

それではこの問題が解決しない限りは、長期優良住宅は採用しないほうが良いということですね

[134: 足長坊主]

形あるものは壊れるずら。これをピタゴラスの原理と言うずら。

確か最近はやりの耐力壁面材の家がもろくも倒壊したという実験の事じゃろ？

伝統的な筋交いの家が強かったそうじゃな。

[135: 匿名さん]

>>132
昔の優れた建築は、柱が束石からずれても力をゆれ流して倒壊しない、
一方、現代の建築は、基礎と建築物がつながっているので、力がモロに建築物にかかって倒壊ですか。

[136: 賃貸住まいさん]

＞135
地震にだけ強ければ良い建築何ですかね？
長期優良住宅は地震についてのみ強い家を持てめているのでは無いと思いますが？？？
＞134
あの実験棟は、普通に見てどうぞ倒壊して下さいと言う典型の間取りですよ。
この場合は、いわゆる「強い家」が机上での事に過ぎなかったと言うだけで、必ずしも
どんな地震や間取りに対してもこの実験結果が全てではないと言う事は誰でも分かって
ますよ。
まあ、あのプラン描いた人は相当焦ったでしょうけど・・・

[137: 匿名さん]

この実験に使った住宅はいずれも、耐力壁には木製の筋かいを用いています。
木造住宅（在来工法）は、伝統的な筋交いだけでは、強度が不十分なため、
金物を使って、強度を上げてきましたが、想定（計算上）どおりの強度が得られていなかった
ということのようです。

[138: 匿名さん]

この実験は、基礎がなく、鉄骨の台の上に住宅を載せて実験しています。
実際の家は、基礎の上に家が載っていますので、耐震等級１の家は、
恐らく、基礎からずれた時点で、倒壊でしょう。
なので、耐震等級２の家の方がキケンというわけではありません。

> いわゆる「強い家」が机上での事に過ぎなかったと言うだけで

というように、計算より強度が無かったということです。
自信たっぷりで、設計がまずい実験をしたために、
役人は、赤っ恥をかいたことになりますが。

> 地震にだけ強ければ良い建築何ですかね？

確かに、寿命が長い家とは、地震に強いだけではありません。
耐震性を規格でクリアしている大手ＨＭにとって、
有利になるようにしているというのは、偏見でしょうか。
在来の工務店では、構造計算だけで、大変でしょうから。

> それではこの問題が解決しない限りは、長期優良住宅は採用しないほうが良いということですね

このように問題はあり、不完全であるにしろ、構造なり、断熱性なり、一定の基準で計算して、
長期優良住宅の条件をクリアした家の方が、性能としては上だと考えていいと思います。
何もなく、地震に強いとか、暖かい家とか、言っているよりは、信頼できます。
ただ、不十分な点もあることは、わかっておいた方がいいでしょう。

[139: 賃貸住まいさん]

ふつうの工務店などで長期優良住宅仕様にした場合、少しお金が余計に掛かるでしょうから、
メリットとデメリットを良く考えて採用すれば問題無いかと。

基本的には根拠の無い「強くて長持ち」よりは何らかの根拠がある方が説得力がありそうな
気がするので、長期優良住宅のメリットの方に引かれますけどね。

[140: 匿名さん]

性能が高い家を作っている工務店、ＨＭで長期優良住宅にするのがいいと思います。
特別なことをしなくても、長期優良住宅仕様になりますので、大幅なコストアップはないでしょう。
また、構造計算や断熱性能の評価などが慣れているようなところで、申請費用を取られなかったり、
取られてもわずかであれば、補助金のメリットは十分にあります。
性能が高い家を作っている工務店であれば、後々のメンテについても、
大きな問題が出ないでしょう。
逆に、今までに長期優良住宅仕様の家の経験が少ないような工務店では、
補助金目当てで採用しようとすると、それなりのリスクが出てくる可能性があります。
相手を見極める必要があります。

[141: 賃貸住まいさん]

ＨＭ等の営業の方でしょうか？
確かに大手は標準的に対応ですね。
しかしその理論だと、もともとそう言ったところよりも安い会社で検討しにくいですよね。

[142: 匿名さん]

違います。ＨＭ等の営業であれば、こどもの日のこんな時間帯に書き込みをしていませんよ。
大手ハウスメーカーの内実を知ってから（知らされてから）、偏見をもつようになった者です。
住宅の性能については、大手ＨＭが得意な耐震性能が残り、大手ＨＭが苦手な気密性能値（Ｃ値）は
入っていません（間違っていたらごめんなさい）。

> しかしその理論だと、もともとそう言ったところよりも安い会社で検討しにくいですよね。

そう思います。ローコスト住宅の会社で、長期優良住宅仕様にしてもらうというのは、
リスクがあると思っています。

[143: そうなの？]

気密に関しては、科学過敏症の関係もあって無くなったんでしょ。気密検査のためにワザワザ換気穴を塞ぐなら意味がないし。逆に熱交換換気システム必要になるから、工務店を考慮して気密性は無くしたんじゃないの？

[144: 匿名さん]

>>142
ローコストメーカーに長期優良住宅仕様にするとリスクがあるって、何を根拠に
講釈垂れてんの？
長期優良住宅認定物件なのに、リスクがあるのか？

[145: 購入検討中さん]

長期優良住宅の補助金対象となる工務店と間取り等打合せ中の者です。皆さんの意見を聞かせてください。
建物の要望を伝え、打合せをしていたら、こちらとしては希望をしていないのに長期優良住宅仕様の建物になりました。こちらの要望が長期優良住宅にほぼ準じていたらしかったので、そのようになってしまったようです。
工務店側は、追加費用なしで長期優良住宅の認定を受けられるのだから、補助金も貰えるし、第三者機関による証明にもなるし、受けたほうが良いと強く勧めてきます。しかし、補助金を貰える代わりに付随する義務を考えると、目先の補助金を貰うのが長い目で見て得なのか悩みます。
建物の点検やメンテナンスをする必要があるのは理解していますし、そのようにするつもりなのですが、下記サイトに書いてあるとおりの交換義務付けだと、困るかなと。
http://heisei-hitorigoto.seesaa.net/archives/20100215-1.html

[146: 足長坊主]

>>145殿
心配致すでないずら。世の中、法律を守ってばかりでは生きては行けぬずら。30万円の罰金があるとのウワサは聞いておったが、さすがのわしも知らんかったずら。「知らぬ」で押し通せば、許してもらえるかもずら。

ところで、これまでは長期優良住宅に関しては住宅そのものの推進を図る事業支援がメインじゃったが、今後は長期優良住宅に伴った先導的住宅ローンが検討されておるずら。

「ノンリコース型住宅ローン」ずら。これは、もしこのローンを使って住宅を購入した場合、ローンが破綻しても、購入者は担保物件を差し出せば、他の資産に被害が及ばないというものじゃ。長期優良住宅は一般住宅に比べ、資産価値が落ちにくいという前提があるから実現した「大安心なローン」ずら。

既に国交省はこの住宅ローンの精度設計・検証をする事業に2000万円を補助するそうじゃ。わしもこの2000万円をげっとんすべく奮闘中ずら。

これからは住宅は「建てる」、「買う」ではないずらよ。「住宅ローン商品を買う」時代ずら。さぁ、さぁ、そうと決まれば、早速、住宅展示場へゴーずら。

[147: 匿名さん]

>>143

高高前提の話です。でなければ、おっしゃる通りです。

>>144

訂正します。
長期優良住宅仕様の施工経験に乏しい工務店では、追加費用も出てくるし、後々支障が出る可能性が（経験豊富な工務店より）高いので、リスクがあるという意味です。

[148: 購入検討中さん]

省エネ法と気密について

省エネ基準からC値（気密性能）が抜けた（ように見える）のは、
住宅の技術が向上し、普通に建てればそこそこの気密性能になるため、
「だったら、基準からはずして手続きを簡素化しちゃおうよ。」
という意図であったと聞いています。

気密にとくにこだわった施工をしなくても、在来工法でも平均で5.5、
２×４工法だと２くらいの数値がでているそうで。

昨年度の法改正までの基準が、Ⅳ地域では5ですから、
まあ、すでに気にするほどでもないということですね。

計画換気（特に第3種換気）の場合に気密性能が重要であることは
変わっておらず、計画換気自体はシックハウス法で義務付けられていますので
気密が必要なくなったわけではないようです。

計画中の我が家も、「最低限2くらいの性能はほしい」と思いながら、気密測定を
やる予算がもったいないので実際どうなのかわからないのが残念です。

[149: 契約済みさん]

長期優良住宅にすると 補助金100万円がもらえるとネットサーフィンしてたら書いてましたがほんとですか？

[150: 匿名さん]

普及型だと、１００万まで補助金がもらえるのは、本当。
義務もあるから、検討した方がいいよ。

[151: なに？]

義務ってなんです？
しないと罰金かな？

[152: 契約済みさん]

義務？
僕も気になりますね。
補助金もらうにはどうしたらいいのですか？
ＨＭの担当に言えばいいのですか？
役所に申請をしなければいけないのですか？
？？？
わからないことだらけです。

[153: 入居済み住民さん]

HM、工務店に長期優良住宅の申請をしてもらいます。
申請はかなり大変なので、手数料を取られますし、HM、工務店には、長期優良住宅仕様のための追加工事の料金も発生しますので、丸々１００万トクするということにはなりませんが、施工HM、工務店に、申請してもらえるか、聞いて見るといいでしょう。

[154: 契約済みさん]

国土交通省のＨＰみましたが、補助金の申請はもう終了したみたいですが？

[155: 匿名さん]

であれば、施工する工務店、HMが枠を確保していなければ、今年度はムリです。
次年度の申請になります。
ただ、年度後半に枠を返上するところが出てくるので、工務店、HMが長期優良住宅に対応していれば、確保できることがあります。いずれにしろ、工務店、HMで申請するので、聞いてみるといいと思います。

[156: 地元不動産業者さん]

http://www.cyj-shien22.jp/

ここは受付中ですよ（ただし工務店の年間着工数が５０棟以下
図面を早く確定させないといけませんが
簡単な流れとしては
図面確定→技術的審査の書類作成→技術的審査依頼（設計性能評価はいりません）ここで二週間→所管行政庁に認定通知の発行依頼（一週間かかります）そのあと補助金申請→降りたら着工
行政庁に提出する際確認の写しが必要になることがあるので技術的審査いらいかけたら確認提出してください


なんだかんだ時間かかります（着工までに2ヶ月はかかる

[157: 匿名]

長期優良住宅で建てた場合、点検は何年目に行うんでしょうか？

[158: 地元不動産業者さん]

戸建の場合

１・２・５・１０年目ここから先は５年ごと
メーカーによって違うと思いますが
建てるメーカーの維持保全計画書を確認してみて下さい

維持保全するのに毎年自分なりに修繕費の積み立て金額も記載します

例：毎年５万円づつ積み立てを行う

来月には２００万円の補助金始まる可能性があるのでぜひ検討してみて下さい

[159: 匿名]

>>158 さんありがとうございます。長期優良住宅仕様にすると後々大変なのでしょうか？

[160: 地元不動産業者さん]

施行されてまだ一年しか経ってないので後々の事はわかりません
ただメリットはたくさんあると思ってます
登記費用の減額・ローン控除の拡大・固定資産税の５年間半額など
建物の仕様はメーカーによって同じ長期優良でもちがうと思うのでオープンハウスなどに行って自分で情報を得てみてはいかがでしょうか

[161: 購入検討中さん]

>>158
２００万円？先導的モデル事業ではなくても補助金出るんでしょうか？

[162: 匿名さん]

> 長期優良住宅仕様にすると後々大変なのでしょうか？

普通に建てても、長期優良住宅仕様になる工務店があります。
私の地域では、少なくとも１０ぐらいは知っています。
そういうところで建てれば、安心だと思います。

[163: 地元不動産業者さん]

>158
２００万円の補助金は先導モデルです

通常の長期優良よりも仕様が厳しいです

例えば設計性能評価の取得・コンクリート強度の制限・国産材の使用などです

まもなくかと思いますが　総理変わっちゃって大臣も変わると少し遅れるかもしれません


長期優良住宅仕様で建てる前に必ず認定取得するには費用が追加でいくらかかるか聞いて下さい
認定通知書がないと全くメリットがありません


大手の場合やりたがらない場合が多いと聞きます（着工まで時間がかかる為

[164: 匿名]

先導モデルは初めから装備を付ける予定があればお得だよ
枠が余ったので話がまわってきた。ラッキー

[165: 購入検討中さん]

長期優良住宅にしようかと思ってましたが、
デメリットも多いんですね。
メンテが必要なのは理解してますが、どのくらいの金額がかかるのやら…。
どうしようか迷ってます。

[166: 匿名さん]

標準仕様でも、長期優良住宅の仕様になる工務店を選べば、デメリットはありません。
補助金以外に

> 登記費用の減額・ローン控除の拡大・固定資産税の５年間半額など

のメリットはあります。

[167: 購入検討中さん]

>>166
定期的なメンテナンスを実施しなかった場合の法的なペナルティについては如何お考えですか？

[168: 匿名さん]

まず、長期優良住宅仕様レベルで、後で不具合が出るような施工の工務店はやめた方がいいでしょう。
その上で、定期的なメンテナンスは、そこの工務店の標準が記載されるでしょうから、
大きな問題にならないと思います。

http://housebuildingintokyo.seesaa.net/article/122489609.html

[169: 購入検討中さん]

>>168
長期優良住宅"仕様"で建てることはもはや必須だとは思いますが、
メンテナンス計画に縛られる結果、割高になりそうで心配です。
もちろん自動車と同様定期的な点検及び補修が必要なのは必須ですが、
例えば衛生配管ですが、定期検査の際に不具合が発見されたら適宜補修ではなく、
一律20年程度に1度更新する等というのは相当な出費が強いられるのではないでしょうか？
確かに理想論としては大変素晴らしいと思うのですが、
相当経済状況に余裕がある方でないとこの制度は選択しづらいように思います。
如何お考えでしょうか？

[170: 匿名さん]

業者でなく、素人です。以下を鵜呑みにしていました。
http://adsd.sblo.jp/category/723368-1.html
１．認定を受けた計画に基づき建築をし、建築完了後は、計画に基づいてメンテナンスを行う。
２．認定長期優良住宅の建築やメンテナンスの状況に関する記録を作成・保存する。
この２点が必要ということで、定期的な点検及び補修以外に、
衛生配管を一律20年程度に1度更新する義務とそれを怠った場合の罰則というのが、
法的に規制されているんでしょうか。
メンテナンス計画の提出とその記録が義務化されていると思っていました。

[171: 匿名]

私がビルダーさんから聞いたのは、
『認定を受けてもその後の維持管理にはそれなりのお金がかかります。基準をクリアするためのメンテナンスを怠ってそのレベルを維持できなくなると、長期優良住宅の認定を取り消されてしまいます。』
という説明です。

だいぶかみ砕いた説明で細かいことは調べないとわかりませんが、認定レベルを維持してくための費用を今後負担できるかできないか……がポイントのようです。

長期優良住宅レベルの家を建てることと認定申請をすることは、必ずしもセットというわけではないようですね。

罰則＝認定の取り消し。ということかな？と思いますが、どうなんでしょうか。

[172: 匿名さん]

役所から報告を求められたときに、報告をしなかったり、
虚偽の報告をした場合には、罰則があります（30 万円以下の罰金に処せられることがあるそうです）。
また、認定を受けても、提出したメンテナンス計画に従って維持管理を行わないで、
役所から改善を求められても、従わない場合は、認定が取り消されます。

長期優良住宅の仕様は、さほど高いレベルではありませんので、
このクラスの家を普通に建てている工務店であれば、
維持管理が大変だとは思いません。
工務店が、施工経験のない仕様で、無理して、長期優良住宅仕様にすると、
後々、不具合が出る心配はあるかと思います。
業者選びが大事で、技術が高く、管理がしっかりしている業者なら、
そんなに心配しなくていいと思っていますが。

長期優良住宅の申請は、結構面倒で、しかも、申請時期の問題で、工期が限定されますので、
ビルダーにとっては、メリットはあまりありません。
なので、デメリットをいろいろ言うビルダーがいるようです。
いずれにしろ、業者選びも含めて、自己責任ですね。

[173: 購入検討中さん]

>『認定を受けてもその後の維持管理にはそれなりのお金がかかります。基準をクリアするためのメンテナンスを怠ってそのレベルを維持できなくなると、長期優良住宅の認定を取り消されてしまいます。』
この事に言及していないHMが多い気がします。
もちろん技術力不足や経験不足、コスト低減の為等で長期優良住宅取得を敬遠したいケースもあるのでしょうが、
むしろアピールポイントにしているHMから、この注意事項が聞かれない気がします。
メンテナンス予算の概算まで立てて提案すべきだと思いますね。

[174: 匿名さん]

まずは、ビルダーの実力を見極めることですね。
長期優良住宅の事業が始まる前から、
普通にその程度の家を建て、
普通に維持管理しているビルダーなら、
何の心配もないと思っています。
そんなに特別にレベルが高い家でもないですよ。
長期優良住宅仕様だと、メンテナンス予算が増えるなんて、
ちょっと考えられないです。
もし、そういう心配があるようなビルダーであれば、
敬遠した方が無難でしょう。

[175: 購入検討中さん]

長期優良住宅として新築後の維持管理の費用は、
当然ながら施主負担ですよね？
長期優良住宅の申請をしていない場合は、
何か不具合があった際や、自発的なタイミングで当該箇所を治せばいいだけですが、
もし長期優良住宅の申請をした場合は、
法令に基づく維持管理計画に沿ってメンテナンスを実施しないといけないので、
健全な維持管理が出来る反面、何ら問題のない箇所であっても定期的に取替や補修等を行うので、
長期優良住宅ではない物件と比較すると、引渡後の維持管理に関わるコストは高くなるケースが多いと思うのですが、
如何でしょうか？

[176: 匿名さん]

維持管理計画の内容は、法令で決まっているわけでなく、
申請者が提出した計画に基づくものです。
メンテナンスの状況に関する記録を作成・保存し、
役所から報告を求められたときに報告しないと、
問題になりますので、その点は注意が必要です。

そもそも、長期優良住宅は、図面審査するだけで、
現場検査すら行われていません。
とても、そこまで出来ないというのが実態かと思いますが、
申請時にすら、その程度です。
だからと言って、いい加減にやってもらっては困るので、
信頼できるビルダーに建ててもらうのが大事です。

また、長期優良住宅程度の要件のレベルを維持するのに、
特別にコストが高くなるとは思えません。
ただ、申請手数料と同じように、役所に出すメンテナンス記録の提出に、
手数料を取るビルダーがいるかもしれません。

この制度のいちばんの問題点は（以下、引用）、
設計者は、図面と申請までで現場は関与しない・・
というシステムの会社も非常に多いので、
よほど施工管理、品質管理がしっかりした会社でない限り、
施工時には目を光らせていないと、
長期優良住宅の工事に必要なことをしていなかった・・
というトラブルが生じる危険性が高い制度だと言うことを知っておく必要があります。

なので、ビルダーによっては、問題が生じる可能性はあります。

[177: 土地勘無しさん]

話が噛み合ってない感じがするなｗ

[178: 171です]

メンテナンスについての部分が噛み合ってないのだと思うんですが、重要な部分なんですよね…。

私がビルダー(標準仕様で長期優良住宅レベルだそうです)から受けた説明は、175さんの書いてらっしゃる内容の通りだと思います。

“不具合が生じての補修・メンテナンス”とは別の、“長期優良住宅ゆえに必要となるメンテナンス”があり、費用は施主負担。それを負担できるかどうか、先まで見通した上で申請を考えた方がいい。それを承知した上での申請なら、問題はありません…ということ。

176さん、「維持管理は法令ではなく申請者の提出した計画に基づく」ということですが、ビルダーの施工精度は確かなものと仮定して、169に書かれているような衛生配管の一律交換などはどういった扱いになるのでしょう。
もしご存知でしたら教えてください。よろしくお願いします。

[179: 匿名さん]

認定が取り消されたとしても、税制優遇期間終了後なら実質的には問題ないね。

[180: 匿名さん]

それを言っちゃあ、おしまいよ、ですが、実際には、そういう面もあるかと思います。

> 176さん、「維持管理は法令ではなく申請者の提出した計画に基づく」ということですが、ビルダーの施工精度は確かなものと仮定して、169に書かれているような衛生配管の一律交換などはどういった扱いになるのでしょう。

定期的な衛生配管の一律交換を義務づけているわけではありません。申請時にどのような維持保全計画を提出しているか、ということによります。定期点検の結果によって、一律交換が必要であれば交換、といった内容が一般的でないでしょうか。交換の基準は、一般と変わらないでしょうし、もし変わったとしても、確認のしようがありません。

通常の住宅と変わるのは、長期優良住宅の仕様を維持するために特別なメンテナンスが必要というわけでなく（もし、それが必要になるレベルの施工しかできないビルダーならやめた方がいいでしょう）、定期点検を義務づけている点です。例えば、無償点検は、１年以内しかしないビルダーであれば、その後の点検（維持管理計画がどのような内容で提出しているかによりますが）、は有償となり、長期優良住宅の認定を受けたが為の出費になります。その点は、確認しておく必要があります。
また、長期優良住宅仕様を商売道具として利用することしか考えていないビルダーには、長期優良住宅にしたばっかりに不要な出費が伴うということはあると思います。

http://www.ads-network.co.jp/seinou-kiso/mini-01.htm

[181: 匿名さん]

> “不具合が生じての補修・メンテナンス”とは別の、“長期優良住宅ゆえに必要となるメンテナンス”があり、

とは、具体的には、どういった内容でしょうか。