長期優良住宅について

[購入検討中さん]

長期優良住宅について教えてください。
ローン減税の優遇もありますが、
いまひとつ長期優良住宅の条件がわかりません。

工務店で建てるとダメなんでしょうか？

[82: 申込予定さん]

補助金が目当てで仕様を上げる場合はメリットが無い場合があると思いますが、標準でクリアしている場合は申請した方が得だと思います。国で決めたことなので建築法と同じく最低限の基準として参考としています。

[83: サラリーマンさん]

>81
そうですね。長期優良住宅は安心を保障するものではありませんからね。
法律の趣旨は、誘導基準にあった建物を建てて、構造耐力上主要な部分、住宅の雨水の浸入を防止する部分、
給水又は排水の設備の維持保全をちゃんと（所有者が）やりなさいよ。ってことですから。
所得税の優遇措置等はその義務に対するおまけです。
設計者や施工者になんの義務もありません。

[84: サラリーマンさん]

昨今、住宅エコポイントやら減税処置等で長期優良住宅がもてはやされてますが、長期優良の本当の姿を皆さんご存知ですか？　家を建てる/建てている方は、以下にあまり知られていないコトも列記しますので、是非ご覧下さい。



「長期優良住宅」というくらいだから、丈夫で長持ち！っと国が太鼓判を押すわけです。ってことは、以前の木造は、例えば鉄筋住宅等に比べて、劣化が早く、年々資産価値も下がり＝固定資産税も下がり、、となってたましたが、長期優良住宅は、価値も下がらず、固定資産税も下がらず結果的に納税額が増えるわけです。　初期の減税や優遇なんてものの数年で食ってしまいます。　それに減税や優遇も、庶民にはあまり恩恵の無い話なのです。言わば得するのは金持ちだけです。その金持ちでも最終的には損なのです。　減税やエコポイントなどの甘い言葉でうやむやにされてますが、要は単なる増税なのです。　マヂで。　「ホントか？」とお思いの方は是非詳しく勉強して下さい。　じゃないとホントに「大損」します。　ちなみに私は先日完成しましたが、長期優良の申請はしてません。



先ほど「大損」と言った理由がもう一つあります。　これが実は一番重要で、長期優良の申請をして認可が下りると、以下の義務が発生します。

①定期メンテナンス

例えば塩ビ配管の耐用年数が10年なら、10年後に配管交換です。もちろん柱やら床材やら邪魔なものは剥がしてどかしてです。　これを指定部材について全て行います。　耐用年数が5年なら5年後。　30年後とかには何百万という費用になってるでしょう。　長期優良非申請の家なら、せいぜい外壁塗りなおしたりで、数十万でしょう。

②メンテナンス記録の30年間保管

指定部材をメンテナンス（点検、交換）した記録を個人で30年間保管しないといけません。　エアコンの保証書すら失くしてしまうのに、、。　数百万の点検、交換記録ですから、膨大な量です。

そして上記の義務を怠った場合、以下の罰則があります。

①30万円以下の罰金

②長期優良の取り消し

③さかのぼっての減税分の差額を徴収

「さかのぼって」とは、例えば5年で交換しないといけない部材があったのに、15年後に交換してない事がバレたら、過去１０年分の減税分の差額が追加徴収されます。①の罰金とは別に、ですよ。

上記の義務と罰則の話は、クルマの車検に近いですね。　車検証は個人で保管。車検切れがバレると道交法違反で罰金取られる、みたいな。　ただ車検は国から通知が来ますが、メンテは通知来ません。



以上の話（義務と罰則）は、国交省や各市町村も宣言していることです。　ただ、メリットばかりがもてはやされ

、デメリットはあまり世間に知れ渡ってないのが問題なんですが、、。



皆さん、どうかよく考えてから申請して下さい。

[85: 購入検討中さん]

うちも長期優良住宅で新築予定です。
固定資産税の事は前から気になっていたのですが、本当に他の木造住宅の様には下がっていかないのでしょうか？詳しい方いらっしゃいましたら教えてください！！

[86: 匿名さん]

長期優良住宅の優遇措置ですが、基本的に、
1.住宅ローン減税の「優遇」
2.登録免許税の控除の「優遇」
3.不動産取得税の控除の「優遇」
4.固定資産税の控除の「優遇」
の四点です。

新しく控除が増えた訳ではないです。
以前からあった控除を少し拡充した（出来てないのもありますが）ものばかりです。

１．まず、住宅ローンの優遇ですが、年末の借り入れ残高の「最大優遇幅の拡大」が
その内容です。
注意して頂きたいのが「最大」の所でして、元からそこまでの控除に達しない方（かなりの方が当てはまると
思います）は、はっきり言って「関係ない」のが現状です。
長期を受けない方は一年目が借り入れMAX5000万に対して、税金控除が1.0％で最大控除が
500万円。受けた方だと借り入れMAX5000万に対して、控除が1.2％で最大控除が600万円。

例えば、年収400万円、扶養家族が二人の人で各種保険に全く入ってない方（いるのか？）で試算しますと、
所得400万×0.1+120万＝160万が給与所得控除。それに扶養控除が38×2で76万ですので、
400-160-76＝164万が課税対象額。これに所得税率をかけると、164×0.1＝16.4万円になります。
で、住宅ローンを2500万借り入れしていたとして、長期なし2500万×1％＝25万円分控除
長期あり2500万×1.2％＝30万円分控除になるので、どちらも16.4万の税金が全額帰って来る事になります。
しかし、他にも保険は入っているでしょうし、ご結婚されていれば配偶者控除もつくかもしれません
からそもそもこんなに税金は払わないでしょう。（さらに定率減税で帰ってきた額からも税金引かれますし）
帰って来る額は「変わらない」んです。　（配偶者控除は今後どう転ぶか分かりませんが）

２．次に、登録免許税ですが、
所有権の移転登記と保存登記の減税措置のみの適用です。
新築ですからそもそも「移転」はしないので、完成した時の保存登記のみの適用になるのですが、
そもそも保存登記は「家屋の固定資産評価」（役所が決めます。）の0.15％が金額です。
ですから、役所が「長期優良住宅と通常住宅の資産価値を一緒にしてくれたとして」、
家屋が1000万の価値が付いたとすると（大体売買価格の1/3から半分位が目安です）、
「なし」1000万×0.0015＝15000円
「あり」1000万×0.001＝10000円
で、差額5000円になります。でも本当は固定資産価値が変わらないなら長期優良住宅にする意味がないのですが。

３．　不動産取得税の控除ですが、
「なし」課税標準額から1200万を控除した金額×3％
「あり」課税標準額から1300万を控除した金額×3％
ですので、固定資産価格が「1300万を超えていれば」最高3万円の差額が出ます。
もちろん取得税なので一回コッキリの支出です。

４．　最後に固定資産税控除ですが、
固定資産評価額×1.4＝固定資産税です。
これを「三年ごと」に見直しながら計算していくのですが、（ですから木造は10年たつと金額はないような
物って言うのですが）それに関わる税金を三年間1/2にする減税措置は当初からあります。
それが長期をとると三年間の減税措置が五年に延びる訳です。と言う事は、三年目までは税額は一緒。
四年目からの二年間だけ差が出るのですが、四年目の見直しの際、「役所が長期優良住宅と一緒」
な事をしてくれたとして双方同じだけ資産価値が下がったとして、
「なし」　800万×3％＝24万
「あり」　800万×3％÷2＝12万
12万×2で24万お得な計算です。
評価額を高く保つ為の「長期」と「一般」の評価額が同じであればですが。。。

因みに評価額はかなり高めに見てるつもりです。
木造住宅新築で1000万の価値がついた住宅ってほとんど見たことありません。
ちなみに知人は新築時で評価額約700万でした。（普通のサラリーマン一家）
その時の僕の感想は「高っ！！」でした。
三年後は少なくても100万以上は下がるはずです。

ですので、僕の印象としては、鉄骨住宅or都心マンションを、年収700万以上の方が扶養家族無し（独身）で、
生命保険等一切入らず、住宅ローンを5000万以上借り、繰り上げ返済を10年間全くしない。
のであれば収支トントンかなあ？？？位の勢いです。いや、それでも損かも。。。

一般のサラリーマンが木造新築を建てて長期を建てた人と比べると、
住宅ローン控除額は変わらず、
登録免許税が2千円前後高くなり、
不動産取得税は1円も払わず、
固定資産控除で4、5年目だけ多めに払うも6,7年目には取り返し、
その後はずーっと少なめで10数年後には建物の固定資産税は無いに等しくなっている。
のではないかと思われます。

逆に長期優良木造住宅を建てると、
住宅ローン控除は変わらず、
登録免許税は2千円前後得をし、
不動産取得税は無しの人と変わらず、
固定資産控除で4、5年目だけおいしい思いをするも、6年目からはすぐに取り返され、
その後ずーっと固定資産税を多めに支払っていく。。。
ってな事になるのではないでしょうか。


もちろんこれは行政が「長期優良住宅と一般住宅の評価額に差をつければ」が前提条件です。
ですので、ありえないですが、もし「長期優良住宅の評価額を一般住宅と同じ評価」にしたらどうなるか？
一般のサラリーマンだと4、5年目の固定資産だけ得をする。しかし、長期優良住宅の申請手数料で
結局収支トントンになっちゃう（or少し損をする）のが正解だと思います。

ご参考になったでしょうか？

[87: 匿名さん]

>>85
下がって行ったら辻褄が合わないですよ。

その論拠は、例えばマンションは木造戸建てに比べて固定資産税が高いです。それは「木造はもろくて早く悪くなる」「鉄骨は丈夫で長持ち」というのが国の解釈なので、木造は10年、20年で減価償却するのに対し、鉄骨は60年かけて償却します。　丈夫で長持ちなんだから、長くキチっとした額を払ってね、ってことです。

それが、「長期的に優良！」と国が太鼓判を押した住宅を、「もろい」と評される旧木造と同じにできますか？　マンション並みとは言いませんが、それなりの税金取らないと辻褄が合わないでしょ？　まぁ鉄骨住宅の減価償却を見直す、と言うなら理解できますが、そんな話は聞いてません。

よって長期優良の申請はしない方がいい、、とは言いませんが、危機感持って勉強された方がいい　とは言えます。

[88: 87です]

>>85　追加

長期優良は申請したら、基本的に取り消しできません。　基本的に　ですが。

[89: 購入検討中さん]

エコポイント30万と比較して
長期優良が100万戻ってくるとして、そこから20万くらい申請費用が必要で
申請期間が2.3ヶ月としたらその分家賃が15万として、そこからエコポイントを轢けばお得分は35万くらい。
30年のメンテナンスを35万で縛られるのはもったいない？

[90: 足長坊主]

長期優良住宅だからといって固定資産税の評価額が下がりづらいという事はない。長期優良住宅も一般住宅も一緒じゃ。
アフター履歴管理をせねば、長期優良住宅の認定は取り消されるのは事実じゃ。じゃが、税制優遇期間10年後は取り消されても、痛くもかゆくもないじゃろ。

[91: 87です]

>>89

100万戻ってくる？？て何？

100万―20万―15万―30万=35万？　すみません、計算式がよくわかんないです、、。
（ちなみにエコポイントは申請に4万かかります。実質26万ｐです。）

計算式はよく分かりませんが、長期のメンテを30年分キッチリやったら、建物費用の2割～半額くらい
かかる、という専らの予想です。うちは1600万弱なので300万～800万ですかネ。
（金額の問題だけでなく、そんだけ部材の交換させて、エコだのCO2だの、、本末転倒も甚だしいと思うんですが。定期的に建築屋に仕事与えて、経済政策だ、と言うなら分からなくもないですが。固定資産税も結果的に増税だし）

こういう言い方すると大変失礼ですケド、申請する人の気が知れないです。

ちなみにうちは長期の条件満たしてますが申請してません。どう考えても、申請しない方が損する、という結論に達しないからです。

[92: 匿名さん]

＞90
1行目の論拠は何じゃ？　初期の評価額は同じじゃろうが、経年減点補正率まで同じ、という論拠は何じゃ？　国交省、総務省、市町村にでも確認したんかの？　わしはしたが、そんな明確な回答は無かったぞよ。


取り消される時は、罰金が発生する時じゃ。　痛くないことはないじゃろ？
最初に申請費用払って、10年分のメンテして、挙句に罰金払って取り消し、、、　おぬしの「痛くも痒くもない」という試算を明記してみよ。

[93: 足長坊主]

現行法では長期優良住宅も一般住宅も評価額の経年変化は同じじゃ。さような返事は町役場の資産税課でも電話で教えてくれるずら。
長期優良住宅の10年後の有料メンテを断る事は個人の自由じゃ。罰金もない。たまたま税制優遇が終わった時に気変わりするだけでごいす。

[94: 匿名さん]

>91
いまうちが検討しているHMは５件分だけ１００万補助？がでるそうです。
この１００万は本来はHMにはいるものだそうですが、そのHmはそのまま契約者に戻しますよと言ってましたので
いろいろ端折りすぎて書いてしまいましたかもしれません。

[95: 購入検討中さん]

No.85です。
「木のいえ整備促進事業（長期優良住宅普及促進事業）」で補助金100万円貰えるんですよね？うちも申請するなら貰いたいと思ってます！あと、うちは現金で新築するので、そちらでも所得税の還付をして貰えるようです（住宅ローン減税ではない）。
補助金もらえて、所得税の還付もあれば申請した方がお得ですか？？

[96: 92]

>93
①現行法には「長期優良」に関する記載は無いずら。経年原点補正率なんて尚更無いずら。国が指針出してないのに、何でその下の市町村が勝手にそんなコト言えるずら？　もしホントに「同じじゃ」と答えるなら、本文を付け加えて再度電話するずら。その回答をレスしてくんろ。楽しみにしておるぞよ。その役所をレスってくれればワシが直接聞いたるがの。

②10年後の有料メンテのくだりも間違いずら。対建築屋に断るのは自由じゃが、その旨、行政に変更届は出さねばならん。国もアホウじゃないから、そんな詐欺みたいなコトは通らん。これも行政に確認して「詐欺を防止する為、徹底調査しますよ。」との回答だったずら。　だから結局罰金ずら。（限りなく30万に近い額）

[97: 匿名さん]

>95　住宅ローン減税で所得税返ってくるのに、もう返してもらう所得税無いがな。

住宅ローン減税とは、年調の時の住宅ローンの残高の～％分が、納めた所得税から返ってくる、というものです。
分かりやすく言うと、例えば所得税が毎月2万くらい引かれてる人は、年額で約24万ですね。
で、年調時のローン残高が2500万として、
長期優良の人は、その1.2％　→30万　＝差し引き全額返ってくる。
一般の人は、1.0％　→25万　＝差し引き全額返ってくる。

よって普通のサラリーマンなら別に得しません。

だから住宅ローン減税を適用したら、返ってくる所得税は残ってません。
（貴方がもっと高収入なら別ですが☆）

[98: 92]

補足しておきますが、私が長期申請しない理由は2つあり、1つは「固定資産税（減価償却）で損」、2つ目は「メンテで損」です。

1.　現行法に長期に関する記載が無いのだから、「一般と同じ」という記載も無ければ、逆に「一般より高い」という記載も当然ありません。故に1.に関しては、私のレスは推論です。だから一切断定してません。
で、その推論の根拠は、
①鉄骨と木造で減価償却（経年減点補正）で違う。　参照>87
②軽量鉄骨が出だした時、最初は鉄骨で一緒くただったのが、その後重量と軽量で見直しかかりました。（だから重量鉄骨より軽量鉄骨の方が固定資産税やや安い。その考え方は言わずもがな、ですよね）
なので、「旧木造と長期が同じであるはずがない。しかも国が認可してるのに。」と考えるのが自然です。　だから、「それは知ってる。でも旧木造と同じになると踏んでるからいいんだ。」とそこまで分かっている人はいいんです、そうすれば。　でも実際周知されてなくて、知らない人が殆どなので「長期優良の申請はしない方がいい、、とは言いませんが、危機感持って勉強された方がいい　とは言えます。」ってことです。

2.　メンテがバカにならない。　先述の通り、税金優遇だけ受けて10年後トンズラ、なんてできないコトことくらい想像つきますよね？　だから大なり小なりメンテは免れません。　屋根、断熱材、構造躯体（柱）、基礎などなど。容易にメンテできない事も想像つきますよね？　仮に見直されたとしても、メンテのルールが根本的に変わるとは考えにくい、よって長期申請すると損する見通し、です。

[99: 匿名さん]

住民税から10万戻ってくるでしょ。

[100: 足長坊主]

100番目げっとんずら。

最近の議論は同じ事の繰り返しずらなぁ。

もちろん、長期優良住宅でないのにそうだと申告すれば、罰則もあるかもしれんが、長期優良住宅の10年後の有料メンテナンスを経済的理由で断る事はできるずら。でなければ、長期「優良」住宅ではなく、長期「有料」住宅に改名せんといかんずら（久々のヒットずらなぁ）。

それから、町役場の資産税課は税金徴収の最前線部隊ゆえ、そこが言われた「現行法では長期優良住宅も一般住宅も経年経過による評価額の変動は同じです」というお答えは正しいずら。どこの市町村かはご迷惑がかかるといかんゆえ、差し控えるずら。

というのも、わしのレスは国の住宅政策に大きな影響を与えておるような気がするずら。例の「地域材活用木造住宅振興事業」の2,200万円の補助金がまだ頂けないのも、わしのレスが原因なような気がするずら。

[101: もんもん]

足長さん、いつも意見を拝見させていただいてます 相談なんですが、長期優良住宅のメリット、デメリットを素人の私にわかりやすく教えてくれませんか？ 年収500万程です フラット35Sをローンをくむ予定です