プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

[匿名さん]

プレサンスコーポレーションの投資マンション・収益マンションの
オーナーの皆様、これからオーナーになられる皆様、買って得した方、損した方、
心配されてるご家族の方、初めは解らない事ばかりですので、
より良いオーナーライフの為、情報交換しましょう！

株式会社プレサンスコーポレーション
http://www.pressance.co.jp/

株式会社プレサンス住販
http://pressance-jyuhan.jp/index.html

Yahoo!掲示板 - 3254（プレサンスコーポレーション）
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=q&board=3254

プレサンスについての口コミ掲示板＠マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

プレサンスCってどないか？
http://unkar.org/r/estate/1141487166

プレサンスコーポレーションってどうよ？ - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1235565087/1-1001

【投資】プレサンスコーポレーション３室目【電話】
http://logsoku.com/thread/yuzuru.2ch.net/estate/1301184363/

[601: 匿名さん]

メリットは、相続税対策です。それ以外はありません。

[602: 匿名さん]

区分所有での相続税対策ってｗｗｗ
30年後や50年後に投資用マンションが建て替えとかスムーズに行えるとか思ってる？
部屋を貸す賃料も30年後のボロ物件だと幾らなら借り手つくと思ってる？
今の賃料から何割くらい引けば借りてもらえそう？

区分所有法を勉強した方がいいよ。

[603: 匿名さん]

今のマンションって基礎部分は
50年は持つんじゃないの？

それに建て替えの時の為に
毎月管理費とは別に修繕積立金があるんじゃないの？

[604: 匿名さん]

★プレサンス大阪城公園パークプレイスの住民様へ★
大阪府立成人病センターの駐車場がむごい。
問い合わせたら、ガードマン1人で対応してるとのこと。
明らかに中道１の交差点から入る道路は渋滞で一車線状態。
そのくせ、成人病センター駐車場運営はずさん。
普通は交通整理の警備員を置くが、全く置く気配なし。
大阪府立成人病センターの駐車場運営部には連絡をし改善を要求してあるので、その対応を見守るが改善されないようであれば、この掲示板で連絡して頂いて結構。
ドライブレコーダーの記録も、電話でのやり取りも録音済みです。

[605: 匿名さん]

ちなみに大阪府立成人病センターの駐車場運営部所属のガードマンが路上で交通整理をしている姿は一度も見たことがありません。

[606: 匿名さん]

>>603
修繕積立費だけで、それ以外に1円も個人負担なしで建て替えまで出来ると本気で思ってるの？

それに築50年まで建て替え不要だとして、築50年の投資用マンションを好んで借りてくれる
人なんて存在すると思ってるの？

自分が築50年のマンションに築浅時と大差ない家賃払って住むか想像してみたら？
新築や築浅マンションの数分の一の家賃なら住んでくれる人いるかもね？

[607: 匿名さん]

プレサンス大阪城公園パークプレイスは前の東隣の大阪府立成人病センター（院長：堀正二）の渋滞のせいで車の出し入れがしにくい。
そのため駐車場代が激安価格だと考えられる。

[608: 匿名さん]

大阪府立成人病センターの駐車場が酷い件について・・近隣マンション住民大迷惑
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330366/

このスレッド立てたの君か？
ただのクレーマー体質か？
病院なり管理会社に言うべきだろ？
そのマンションの専用スレッドでも立てれば？

[609: 匿名さん]

楽街に出てるけどこの価格って本気？
神戸でも三宮ならまだマシだけど神戸駅でこの狭さでこの価格って？
これでも新築より下げてるよね？
どんなプランで投資したのかな？


物件名 プレサンス神戸裁判所前デリシア
販売価格 1,750万円
JR西日本 東海道本線 神戸 徒歩4分
完成 2010年03月
専有面積 34.12㎡
階数 13階／14階建て

[610: 匿名さん]

賃貸人も決まっていない竣工前の物件ではなく、
すでに入居済みの物件を営業が奨めてくるのはどんな状況ですか？

[611: 匿名さん]

企業側は、賃貸用として保有し続けるより、売却して利益確定して、その金を次の物件回すことができて賃貸保有よりも資金を有効に使える。
購入者は、どうせ自分で住まないのであれば、すでに賃借人が入居していれば引渡しの当日から、すぐに家賃収入がある。

[612: 匿名さん]

アベノミクスで中古の成約数が凄い伸びてますね。
でも東京以外は価格は上がってませんね。
適正な価格であれば売れるようになってきましたので
出口戦略は立てやすいね。
買う側が気をつけるのは価格が上がっても家賃が上がってないとこかな。

[613: 匿名さん]

物件価格が上がってるのに貸せる家賃が上がってないって事らしいのに？買う人が増えてるのかｗ
何を目的にそんな物件を買ってるのか、買主に聞いてみたいな。

大金持ちの節税目的なら多少の損は想定の範囲内なんだろうけどな。

[614: 匿名さん]

価格780万円
築年月2008年1月 （築 5年）
物件名プレサンス名古屋駅前プラチナム
交通
桜通線 国際センター前駅 徒歩5分
JR中央本線 名古屋駅 徒歩9分
東山線 名古屋駅 徒歩9分
専有面積 21m2 （バルコニー 3.5m2）
管理費/修繕積立 5,670円 / 840円
http://www.kenbiya.com/realestate/442222ndd

プレサンスの子会社のルームプロが仲介で売り出してるからこれ位の中古売買価格が適正なんだろうな。

[615: 匿名さん]

その物件、新築時には幾らで売られたんだろうな。

この会社と関わって得した＆勝ち逃げ出来たオーナー、どれ位いるのか興味あるわ。

[616: 匿名さん]

株主は間違いなく勝ち組でしょう！
株価は４倍になってる！

不動産投資は換金性が低いから素人には向かないだろう。
そもそも自営業みたいなもんだから家賃収入と経費と金利と節税効果の計算が難しくて
利益がどれくらいなのか把握してない投資家も多そう。

どっちにしても自己責任。

[617: 匿名さん]

株価の値上がり、ハンパねえ！マンション買うより株を買え！

[618: 購入検討中さん]

プロの方、是非教えて下さい。
プレサンスタワー難波west、65へーべ、
3LDK、3千万位を、住居目的で購入検討中です。
多分ずっと住み続けると思うのですが、10年20年後の、資産価値はどう思いますか？

[619: 匿名さん]

私が永住するならキタ
ミナミは･･･
3,000万なら鶴見区、阿倍野区、吹田市、豊中市にした方が無難かも
あえて候補を出せば
キタなら伊藤忠のクレヴィア大阪福島、
ミナミというか西区だけど阪急ジオ新町かな
資産価値なんて気にせずに好きな街に買えばいいよ
それに未来の資産価値を気にするなら東京都内に買わないと

クレヴィア大阪福島
http://suumo.jp/ms/shinchiku/osaka/sc_osakashifukushima/nc_67702608/ma...

ジオ新町
http://suumo.jp/ms/shinchiku/osaka/sc_osakashinishi/nc_66251496/madori...

[620: 購入検討中さん]

619様
参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

[621: 匿名さん]

ここ１０年で投資に対する考え方が変わったみたいね。
今は普通のファミリーマンションを買って
賃貸に回して家賃で利益を取るのがお得だからね。

中国人、台湾人、東南アジアの投資家が買ってるのも
東京都内の新築マンションばかりでタワー中心。

やっぱりリセール価格を考えるとファミリーになるのは必然だし
ワンルーム投資は地主以外はメリットないんだろうな。

[622: 匿名さん]

人気のキタ、2,000年以降建築、30㎡以上はなかなかいいね。

空室率、固定資産税、建物管理費、修繕積立金、賃貸管理費、広告料、登記費用
の維持経費を考えても20年位で元が取れそうじゃない？
20年間の平均家賃は今の75％とすれば25年くらいで元が取れる？

このクラスの物件はこの価格だと割安に感じるけどどう思いますか？

http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/218162/show...
プレサンス中之島公園南の物件詳細
区分マンション プレサンス中之島公園南
販売価格 870万円 表面利回り 9.37% 想定年間収入 816,000円
専有面積 31.36㎡ 築年月 2001年06月
（築12年） 階数 3階／12階建て
建物構造 SRC造 取引形態 一般媒介
所在地 大阪府大阪市中央区東高麗橋３－２
沿線交通
大阪市営堺筋線 北浜 徒歩5分
京阪本線 北浜 徒歩5分

注意事項 この物件はオーナーチェンジ物件ではありません。
現在募集中で想定賃料で利回りを計算しております。
月額家賃56,090円管理費8150円修繕積立金3,760円合計家賃68,000円

http://chintai.door.ac/detail/free2057912.htm
東高麗橋の賃貸プレサンス中之島公園南

[623: 匿名さん]

プレサンス大阪城公園パークプレイス 激安 - ２ちゃんねる　READ2CH
http://jump2ch.com/ag/engawa/estate/1370037602/all　■>>102～は荒らし

このマンション話題になってますね。

[624: 匿名さん]

このあたりのスレッドも変な絵が大量にコピペされてて荒らされてるねー
情報交換が全く出来ないなー


プレサンスは糞 | ２ちゃんねる　ログ速 >賃貸不動産　
http://www.logsoku.com/r/estate/1330483406/　全面的にスレッド荒らし

【欲望】プレサンスコーポレーション4室目【歩合】｜ 2chビューアーD
http://2ch.viewerd.com/estate/1312689487/

【欲望】プレサンスコーポレーション5室目【勝者】 - ２ちゃんねる　READ2CH
http://read2ch.com/r/estate/1317524936/

[625: 匿名さん]

この２つって立地とかどうなんですか？

プレサンス上町台リベルテ
総戸数 45戸
築年月 2013年8月
所在地 大阪市中央区谷町６丁目
大阪市営谷町線 谷町六丁目駅　徒歩4分　
大阪市営長堀鶴見緑地線 松屋町駅　徒歩3分　

プレサンスみなと元町駅前
築年月 総戸数　69戸
2013年9月
地下鉄海岸線/みなと元町 歩1分
神戸高速鉄道東西線/花隈 歩3分

[626: 匿名さん]

これって中古投資家の方だと幾らくらいだと投資対象になりますか？
賃料55,000～52,000円くらいで募集してるので築浅をプラスして650万円～700万円くらいでしょうか？


http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=23&md=key&...
プレサンスSAKAEリバースタイル　愛知県名古屋市中区大須4丁目
価格 ：880万円
間取り ：1K
専有面積 ：21.68m2 築年月 ：2009/09
物件種別 中古マンション 管理費 5,850円
構造 RC 修繕積立金 870円/月
建物階/所在階 地上13階建て/9階部分 そのほかの費用 -
間取りの内訳 - 敷地の権利形態 所有権
方位 東 現況 賃貸中
面積計測方式 壁芯 引き渡し時期 相談
バルコニー面積 3.78m2 情報提供元 不動産流通経営協会
総戸数 84戸 情報公開日 2013年4月18日
駐車場 空なし 次回更新予定日 2013年7月1日

[627: 匿名さん]

プレサンスが荒れるのは会社がBだからじゃないの？

[628: 匿名さん]

この所有者がこの売却価格で成約すると仮定すれば
10年以上の期間の家賃収入と節税効果と売却価格を合計すれば
どのくれいの利益になったんだろう？

少し安めの京都で買うよりマスコミでも取り上げられてる大阪の大開発地帯の梅田とか
中京圏の一等地の名古屋駅の方がいいのかな？

http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/kyoto/dim2001/232250/show...
プレサンス京都清水
販売価格 680万円
専有面積 21.16㎡
築年月 2000年02月 （築14年）
階数 1階／7階建て

http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/214382/show...
プレサンス梅田インテルノ
販売価格 820万円
専有面積 20.01㎡
築年月 2002年04月（築12年）
階数 5階／11階建て

http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/tokai/aichi/dim2001/227123/show....
プレサンス名古屋駅前
販売価格 830万円
専有面積 19.95㎡ 築年月 2004年02月 （築10年）
階数 8階／11階建て（地下1階）

[629: 匿名さん]

築10年は古いけど難波駅徒歩2分は魅力的

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス難波OCAT前
価格 ：880万円
間取り ：1K
専有面積：20.88m2
築年月 ：2003/01


最寄り駅は恵比須町駅徒歩6分・難波駅徒歩10分の立地はマイナスだけど
築5年だから100万円高くてもこっちの方が良いかも

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス難波イーストモダニティ
価格 ：970万円
間取り ：1K
専有面積：21.47m2
築年月 ：2008/02

大阪のミナミは人気下落でキタ一極集中だから少しでも梅田に近い本町の方が良いかも
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス本町リアルシティ
価格 ：980万円
間取り ：1K
専有面積：21.73m2
築年月 ：2004/10

[630: 匿名さん]

それにしてもこんな高価格で転売しようとするオーナーさんってどういう考えなのかな？

築3年以内の築浅だったとしても大阪市内の20㎡程度のワンルームで1,000万円超えの物件を購入しようとは思わない。
だってほぼ投資資金を回収でけへんやん。

仲介の場合はどんな価格で売り出そうが所有権者の自由だけど何年間も成約しないで
ずっと置いておいてたまたま引っ掛かる投資家が現れるのを待つ戦略なのかな？

まともな投資家なら長期投資だとしても表面利回り10％以下は計算したら投資対象じゃないって解るのにな。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス難波リバーオアシス
格 ：1,500万円
間取り ：ワンルーム
専有面積：21.00m2
築年月 ：2008/01

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス天満ステーションフロント
価格 ：1,470万円
間取り ：1K
専有面積：20.16m2
築年月 ：2008/07

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス新大阪クレスタ
価格 ：1,464万円
間取り ：ワンルーム
専有面積：21.46m2
築年月 ：2010/07

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス中之島公園パークレジデンス
価格 ：1,355万円
間取り ：1K
専有面積：22.23m2
築年月 ：2005/10

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス城北公園アクアージュ
価格 ：1,260万円
間取り ：ワンルーム
専有面積：21.46m2
築年月 ：2008/02

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス心斎橋ザ・スタイル
価格 ：1,250万円
間取り ：1K
専有面積：23.96m2
築年月 ：2007/05

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス大阪城公園パークプレイス
価格 ：1,200万円
間取り ：1K
専有面積：21.17m2
築年月 ：2010/02

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス難波WEST
価格 ：1,200万円
間取り ：1K
専有面積：20.24m2
築年月 ：1999/02

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス内本町
価格 ：1,200万円
間取り ：1K
専有面積：19.92m2
築年月 ：2001/06

[632: 匿名]

確かに大阪市内の20㎡程度の中古ワンルームで1千万円超えは普通の感覚では買わない。
800～850万だったら検討してもいい。

[633: 匿名さん]

新築ワンルームで大阪市内なら1700万円くらいじゃないの？

日本エスリード、日商エステム、サムティも。

地主が建てるマンションの建築費は1戸500～800万円くらいらしいな。

[634: 京都の業者です]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[637: 匿名さん]

興味あるよ。
家賃とか詳しい内容は？
リンク貼ってよ。

[638: 京都の業者です]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[640: 匿名さん]

売却物件ばっかり積みあがっているけど、何故売れてないの？
売主が強気で値下げ交渉にのらないから？　東京ではワンルーム
払底しているなんて聞くけど。

[642: 匿名さん]

医者などの年収１５００万以上なら赤字出すために新築ワンルームもいいかも。

ただ、分譲会社と金融機関と販売会社のフルコンボにハマったら、キツイ。
大阪はサブリースもないし。

プレサンス分譲で⚫⚫ガ銀行しか提携ない小さな販社で限界まで買いまししている
顧客は将来、どうするのかな。

中古になっても、ある程度の金利で融資がつけば、もう少し物件動くのに。

[643: 匿名さん]

節税対策に投資用マンション買うなら最低でも年収1500万円以上が25年間は続かないとメリットないよ

新築の投資マンションはマンションの価値に無関係に本人の属性でローンが組めるからね
特に公務員や教職員や薬剤師や看護師は年収の8倍までローンが組めるよ
ジャックスなんかもマンションの価値が3分の1になっても退職金や安定した収入で
回収できると考えてんだろうね

中古でも1,2%くらいで借りれるよ
2,5%以上の金利なんて論外だよ

[644: 匿名さん]

入社3年で離職率と年収2500万円越え率はどれくらいですか？

ここのマンションは自分の親に売れるくらい自信のある商品ですか？

[645: 京都の業者です]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[646: 京都の業者です]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[649: 京都の業者です]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[650: 匿名さん]

>650
なるほど。
管理会社はそうやってオーナーから利益を取るのか。
エイブルや賃貸住宅サービスやミニミニに直接依頼すれば
中間マージンが削減できるんだ。

家賃滞納の対策の家賃保証会社に入れば毎月の3000円は
なくても安心なわけか。
その保証費用も入居者が払うからオーナーの持ち出しもないんだもんな。

[651: 京都の業者です]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[653: マンション投資家さん]

管理人に小遣いを渡しておいて情報をもらう手法もあるな。
出来る管理人？は二股三股でエエ副収入やな。

不動産屋は買いたい客１００人より売りたい客１人の方が有り難いとぬかしてるよ。
片手確保、隠して両手ちゅう世界やからな。

[654: 匿名さん]

今は集金代行手数料とか賃貸管理料とかを
無料化したり1000円や500円でしてる会社もあるから
3000円って定価で服や家電品を買うような感じ

広告料や業務委託手数料はオンボロアパートなら3ヶ月だすけど
このてのマンションだと1ヶ月出せばどこでも入居者付けてくれるよ

それより築10年といえば内装費にお金が掛かる頃だよ
水回りやエアコンも故障してくるし
フローリングなんかも綺麗とこと汚い部屋の落差が激しいから

中古で買う時は入居者付きで買うべきだけど
前回の内装工事の写真とかの仕上がり資料も見て
価格交渉すべきだ

だいたいサイトに出てるのは取引顧客が買わない物件が多いから
その時点で中身が悪いか価格が高いってことだから
150万円とか200万円くらいは値引きさせた方がいいよ

ワンルームなんて簡単に取引されないから
たまに現れたら希望より下がっても売ってしまいたいと思う
オーナーもいるだろうし

[655: 匿名さん]

>>645

プレサンス東本町Vol 2 は Vol 1と比べると
外観が今のプレサンスっぽいね

賃貸の空き室の多さが気になるな

http://chintai.door.ac/detail/free2054264.htm

あとは価格しだいかな

マンション価格と諸費用を足した取得総費用から
管理費と修繕積立金を引いた手取家賃から計算した
実質利回りが10%を越えないと買う気が起こらない

満室想定でも経費なしで回収までに10年かかるってことは
固定資産税、都市計画税、広告料、内装費、空き室期間、
集金代行手数料、築10年以降の家賃下落率を考えると
回収までに、18年～23年くらい掛かるかな？

希望としては登記費用込みで650万円くらいかな

[656: 匿名さん]

http://www.pressance.co.jp/index.html

企業ホームページに、
9月1日～6日まで秋季休暇をグループで
取るって書いてある。

8月には夏季休暇も1週間取るって書いてあったから
ものすごい休みが多い企業なんだな。

利益率も凄いし今の御時世に休めるくらい
余裕綽々なんだな。

[657: 匿名さん]

プレサンス金山グリーンパーク
880万円
2009年
21.09㎡
6階
http://www.kenbiya.com/realestate/476955oet

なかなか良いですよね。
金山は立地もいいし。

[658: 匿名さん]

京都の業者さん、自分から削除を申し立てたようだけど理由は何だろう？

もう売れたから？

プレサンス東本町vol2 707号室 21.06㎡ 2004年築 850万円

[661: 匿名さん]

暫く書き込みないですが。　最近の相場はどんなものなんでしょうか？

築１０年ちょっとのを５００万くらいで買いますとの電話がよくかかります。
ホームズとかの投資物件用のサイトでは１０００万くらいの価格提示があります。
実際の取り引きは幾らくらいでされているのでしょうか？　よろしければ教えて
下さい。

[662: 匿名さん]

場所と広さはどれくらいですか？

[663: 匿名さん]

京都烏丸５条とＪＲ神戸駅前です。　２２平方ｍくらいかな？

[664: 匿名さん]

築年数にも差がありますが、築10年で22㎡だと850万円～900万円ぐらいだと
思いますよ。
950万円以上だと厳しいと思います。
梅田周辺でも1000万円はどうかな？

[665: 匿名さん]

築10年なんて買う気も起こらないけど500万円は安すぎます。

一方的に掛かってきた電話の営業で売買するなんて馬鹿馬鹿しいし損だと思います。
住友不動産販売とか三井のリハウスへいってとかの街の不動産屋へ行って
売るか迷ってるけど売れるとすればどのくらいですか？と質問すると
レインズというシステムで過去の取引事例の価格を無料で教えてくれます。

ネットでマンション名で検索を絞っていけば過去の売り出し価格は解るけど売り出し価格は自由ですから意味が無いです。

最近は新築も中古もマンション価格は上がってきています。
ワンルームの借り手の若者の給料も上がらないし家賃が上がらない場合は投資利回りは低くなります。

マンション名がわからないけど検索すると色々と参考になる過去の価格が出てきます。

築年月2011年05月　プレサンス天満橋アンジェ　価格990万円　
築年月2010年01月　プレサンスNAGOYA桜通ビッグビート　価格830万円
築年月2010年01月　プレサンス中之島公園グラシア　価格900万円
築年月2009年08月　プレサンスＳＡＫＡＥリバースタイル　価格980万円
築年月2009年07月　プレサンス神戸プレシャス　価格820万円
築年月2008年08月　プレサンス鶴舞グリーンパーク　価格920万円
築年月2008年02月　プレサンス難波EASTモダニティ　価格880万円
築年月2008年02月　プレサンス名古屋STAIONアブソリュート　価格800万円

[666: 匿名さん]

ホームズとかの投資物件用のサイトで価格提示があっても、実際にその価格で
買いたい人はあまりいないと思います。

[667: 匿名さん]

いろいろとありがとうございます。　売らないかの電話の価格はあり得ないとは思っていましたが、
イマイチ今の状況が分からなかったです。　東京あたりではワンルームの価格もかなり上昇している
ようですが、大阪・京都・神戸はどうなのかなと。　ホームズに以前は１００近くも物件が出ていま
したが、あれば客寄せの意味もあって実際にはもう売却されたのに残していたのでしょうかね？
現在は４０件弱と妥当な数になっています。

築１０年ちょっとだと８００～９００くらいが妥当なところでしょうか。　大変ありがとうござました。

[668: 匿名さん]

>>667
妥当かどうかなんて解らない
結局は成約した価格が市場価格です

直ぐ売却する理由が無いのであれば
最初は少し高めで売りだして売れなければ3ヶ月毎に50万ずつ下げていけばいいのでは？
売り出し価格は築10年で800～900万円が多いですが成約価格は20％くらい安いと聞きますよ
実際に投資サイト見ても新築価格のまま売り出してるオーナーとか残債の価格で売り出してるオーナーも多いみたいだし

中古投資家は新築投資家みたいに無知じゃないから買い取り価格指値で入ってきます
表面利回り12％以上とか投資する時の基準がありますよね
一番大切なのは駅力、駅徒歩分、地域、家賃帯、空室率でしょうか

[669: 匿名さん]

>>663
五条駅のマンションってプレサンス京都烏丸ＮＥＸＴのことかな？
ちょうどプレサンスコーポレーションの子会社のルームプロから売り出されてますよ。

プレサンス京都烏丸ＮＥＸＴ　販売価格890万円　7階
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/kyoto/dim2001/322996/show...

[670: 匿名さん]

政府は不動産の試算価格を引き上げて、固定資産税を増税する方針を固めた。
　不動産購入者には消費税についでさらなる重い負担がのし掛かることになる。

このニュース、ワンルームマンション投資には厳しくなりそうですね。

[671: 匿名さん]

固定資産税は市町村が獲るもんやけどな。
試算価格で・・・(笑）
資産価格(路線価とか）の見直しで相続税その他での増収を図るのなら判るが。

[672: マイナンバー制度]

共通番号制度で捕縛されるなら利回りなくても流動性の高い現金で持っておく方が安心になってきた…。
小規模な不動産事業主（個人事業主が多い）に認められる経費もかなり制限される。
節税対策するのならば家族・親戚である程度の規模と活動実績のある法人設立が一番手っ取り早い。

[673: [男性 40代]]

しかし中古マンション、大阪もかなり値上がりしましたね。
売る抜けるなら、あと２～３年ぐらいかな？

[674: 匿名さん]

プレサンスに限らず、非公開で結構１K,1LDKマンション建築してるね。
今の時期、不動産屋に行くと新築物件がホント多い。
駅から徒歩5分以上、築5年以上はまず検討から外す。

[675: 入居済み住民さん [男性 30代]]

徒歩5分以内、築5年以内だったら新築の金額とほぼ変わらないです。
新築が高くなっているので、場合によっては、その条件の中古なら高くなるケースもあります。

[676: 購入検討中さん]

大阪で投資用マンション(笑´∀｀)
ちょっと、恥ずかしくて周りに言えない。。。

[677: ブー]

>>676
どうして、恥ずかしいのですか？

[678: [男性 50代]]

販売価格や家賃相場の推定には、マンションナビというサイトが便利ですよ。
住所かマンション名を入力すると、現時点価格が範囲で示されます。

　https://t23m-navi.jp/

[679: ビギナーさん]

投資用マンションは買ったほうが良い？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/290461/

[680: 購入経験者さん [男性 50代]]

>>405　　
ここのホームページあてにならない空室2カ月以内と現状回復工事平均3万とあるが ....
実際は空室は5カ月ぐらい現状回復工事は12万だった
紹介料ではなく広告料で借り主と貸し主に2カ月分ずつ
40万ぐらいの赤字　広告料取りすぎ　投資にならないね

[681: 匿名さん]

投資ワンルームマンションの営業マンの歩合は凄いらしいね
1部屋売るとどれくらいの歩合なんだろう？
このランキングの平均年収って事務職とかも含めた数字だもんな
それでも上場企業3,700社で38位は凄いな

http://toyokeizai.net/articles/-/52039?display=b
http://tk.ismcdn.jp/mwimgs/c/0/-/img_c0ced02b1eb5afc08353b6b67b511f385...

生涯給料ランキング
38位
プレサンスコーポレーション
3億6,550万円
平均年収790万円
平均年齢30.0才

[682: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 30代]]

ここの声ってどうなんですかね……
https://www.pressance.co.jp/urban/urban12.html
電話勧誘で購入してしまった無能な公務員です。

[683: 匿名]

>>682
買ったんですか…… 終わりましたね
新築で購入したら大赤字になる
売却しても家賃収入を得ても結局大損

[684: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [ 30代]]

やっぱりそうですよね。
帰ってきてからよくよく考えてみると分かる。
ローンの審査落ちないかなー

即売却か、家賃収入得るかどうするべきでしょうか。
場所は大阪市中央区です。

[685: 購入経験者さん]

ここって入社数年で役職もらえるの？

[686: 匿名]

>>684
高く売るなら末入居で売却 少しでも傷口を浅くした方が良い
数百万の大損は覚悟で

[687: 匿名]

>>684
手付け放棄契約解除はできませんか？
できればそれが一番良いですね

[688: 匿名さん]

>>685
27歳で部長代理とかもいるみたいね
不動産とか保険とかの営業職は成績で役職が決まる会社も多いよね
それにしても新卒の採用人数と従業員数の差を見ると離職率が凄いんだろうなと勝手に推測してしまう

株式会社プレサンスコーポレーションの取材情報｜リクナビ2016｜学生のための就職情報サイト
https://job.rikunabi.com/2016/company/theme/r883010026/T329/
https://job.rikunabi.com/2016/company/top/r883010026/

[689: 購入経験者さん]

>>687
それが一番無難ですかね。
儲かる可能性はないにしても、ほぼ100%損しますかね？

[690: 匿名]

>>689
どちらにしても100％損します

[691: 物件比較中さん]

他の物件、プレサンス以外なら儲かる可能性あるのでしょうか？
今不動産投資に興味があって、プレサンスは結構他社よりも規模が大きいからまともなのかと思ってましたが。

[692: 匿名さん]

>>691
投資マンションの業界団体らしいからこの中で信頼できる企業を探したらどうですかね？
関西のマンションでプレサンスコーポレーションのマンションは良い物件が多いと思いますけどね
そもそもマンションは企業ではなく物件単位で選ぶものだと思っています


首都圏中高層住宅協会
http://www.tochukyo.com/members.html

近畿中高層不動産協会
http://www.nicyukyo.com/member.html

[693: 匿名さん]

>>684
プレサンスコーポレーションのマンションって青と白のロゴ看板がマンションの壁についてるからよく目にします
大阪市内のあちこちで見ますが100棟くらいあるのでしょうかね

新築価格ってどれくらいでしょうか？
この掲示板でもいいしImgurとかの外部掲示板でもいいけど価格表を持っている方は掲載して欲しいです

[694: 匿名]

>>691
資産価値の低い新築ワンルームを高額で購入するのがダメなんですよ 儲かる可能性０％
このままだと泥沼にハマりますよ

[695: 契約済みさん]

プレサンスって契約時の振り込み手数料も負担してくれないのか

[696: 購入検討中さん]

>>694
ワンルームなら中古物件の方がいいのでしょうか？
プレサンスの方が中古でもあまり値段下がらないからとおっしゃられてましたが……

[697: 匿名]

>>696
どうしても購入するなら中古の方が良いですね
値段が下がらないって購入させる為の営業マンの大嘘ですから 物件価格はわかりませんが多分利回り3～4％程度でしょうか 経費を引いたら赤字 空室ができたら大赤字
毎月持ち出しになりますよ
なんとかしないとヤバイですね

[698: 購入検討中さん]

>>697
新築なので利回りそれくらいですね……
不動産相場が上がって、物件価値が上昇するようなことはないのでしょうか？

[699: 検討中の奥さま]

ワンルームは南向きの物件でもあまりメリットない
って言われましたが、ホントなのでしょうか？

[700: 匿名]

>>698
1000％ないです
698さんなら中古で資産価値が下落してる物件を新築と同じ利回り3～4％で買いますか？ ワンルームは投資家が買うから、物件価格を下げて高利回りにしないと売れないのです

[701: 匿名]

>>698
公務員という高属性なので買う気になれば、もう1戸新築ワンルームが買えると思いますが、利回りも回らないし借金だけ残って、それで人生終了になりますよ

[702: 匿名さん]

プレサンスの中古マンションたくさん売りに出てますよね

中古マンションを買う時はこういう計算式を判断材料にするのかな？
（築年数経過分の家賃収入－運営経費）＜（新築価格と中古価格との差額）

ただ新築価格が解らないから何とも言えないね
あとは家賃と入居者需要がある地域かどうかだよね


区分マンション プレサンス難波リバーオアシス
販売価格 980万円 表面利回り 7.22% 想定年間収入 708,000円(59,000円/月)
専有面積 21.00㎡ 築年月 2008年02月 （築8年） 所在階 3階／15階建て
建物構造 RC造 取引形態 専任媒介
所在地 大阪府大阪市浪速区幸町1-2-24
沿線交通　大阪市営千日前線 桜川 徒歩4分
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/557354/show...


価格 1,050万円 満室時利回り 7.08％
築年月 2012年2月 （築3年） 満室時年収/月収 74.4 万円 / 6.2万円
物件名　プレサンス心斎橋ルティア 建物構造/階数 鉄筋コンクリート造 3階/14階建 総戸数70戸
交通　長堀鶴見緑地線 松屋町駅 徒歩2分
住所　大阪府大阪市中央区島之内1丁目
専有面積 20.71m2 （バルコニー 3.45m2） 間取り 1K 西向き
管理費/修繕積立 4,760円 / 1,240円
https://www.kenbiya.com/t=1/osaka/1/1/realestate_768533bii/


区分マンション プレサンス新大阪クレスタ
販売価格 1080万円 表面利回り 7.11% 想定年間収入 768,000円
(64,000円/月)
専有面積 21.89㎡ 築年月 2010年06月
（築6年） 所在階 4階／15階建て
建物構造 RC造 取引形態 専任媒介
所在地 大阪府大阪市淀川区東三国五丁目5-2-17
沿線交通
大阪市営御堂筋線 東三国 徒歩1分
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/542779/show...


プレサンス京都修学院 1階
価格 980万円
間取り 1K
専有面積 21m2（壁芯）
（バルコニー面積 4.2m2、専用庭9.13平米）
所在階/建物階 1階/地上4階建地下1階
主要採光面 北
所在地 京都府京都市左京区山端橋ノ本町
交通 叡山電鉄叡山本線 「修学院」駅 徒歩2分
築年月 2011年8月(築4年)
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0004147001/


価格 899万円 満室時利回り 7.50％
築年月 2008年10月 （築7年） 満室時年収/月収 67.54 万円 / 5.6万円
物件名　プレサンス鶴舞グリーンパーク 建物構造/階数 鉄筋コンクリート造 3階/15階建（地下 1階） 総戸数89戸
交通　鶴舞線 鶴舞駅 徒歩6分
住所　愛知県名古屋市中区千代田2丁目
専有面積 20.30m2 （バルコニー 3.50m2） 間取り 1K 西向き
管理費/修繕積立 5,480円 / 1,420円
https://www.kenbiya.com/t=1/aichi/1/3/realestate_746141pfp/


プレサンス名古屋STATIONビーフレックス 4階
価格 950万円 価格更新
間取り ワンルーム
専有面積 21.28m2（壁芯）
（バルコニー面積 3.64m2）
所在階/建物階 4階/地上14階建
主要採光面 東
所在地 愛知県名古屋市中村区則武2丁目
交通 東海道本線 「名古屋」駅 徒歩6分
築年月 2007年11月(築7年)
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0004093039/


「亀島駅」まで徒歩4分!! 「名古屋駅」も徒歩圏内です♪
物件情報
価格 800万円 満室時利回り 8.40％
築年月 2011年2月 （築 4年） 満室時年収/月収 67.2 万円 / 5.6万円
物件名　プレサンス名古屋STATIONビジュ 建物構造/階数 鉄筋コンクリート造 2/15階建 総戸数 129戸
交通　東山線 亀島駅 徒歩4分
住所　愛知県名古屋市西区名駅2-16-9
専有面積 21.23m2 （バルコニー 4.27m2） 間取り 1R 東南向き
管理費/修繕積立 5,310円 / 1,270円
http://www.kenbiya.com/realestate/680399ljp


プレサンスNAGOYA桜通ビッグビート 3階
価格 1,090万円
間取り 1K
専有面積 21.12m2（壁芯）
（バルコニー面積 3.84m2）
所在階/建物階 3階/地上13階建
主要採光面 北
所在地 愛知県名古屋市千種区今池4丁目
交通 名古屋市営地下鉄東山線 「今池」駅 徒歩2分
築年月 2010年1月(築5年)
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003852824/

[703: 匿名]

数年すると資産価値が半値になってますな

[704: 匿名]

新築価格は2000万程度ですかね わずか数年で売り値1000万以下 ワンルームはこれほど値下げしないと売れない これで儲けるってのが無理があるでしょう

[705: 匿名さん]

>>703>>704
名称にプレサンスが入っていないプレサンスのマンションの価格表があるけど
このマンションだと一番安い2階の部屋でも平米単価78万円もしてますね
梅田、北浜、本町、心斎橋のタワーマンションと同じくらいの坪単価じゃないですか？


http://blog-imgs-43.fc2.com/w/i/l/wildtaut/umda4.jpg
プレミアムコート天神橋　価格表

http://www.rehouse.co.jp/mansion/popular/ABM0043464/
基本情報
所在地 大阪府大阪市北区天神西町 竣工年月 2010年6月 築
交通 大阪市谷町線「南森町」駅 徒歩5分 階建 地上13階建
総戸数 48戸 構造 鉄筋コンクリート造
事業主 プレサンスコーポレーション 施工会社 榎並工務店

[706: 検討中の奥さま]

大阪とか名古屋とかなんでこんな賃料安いの？
地元の埼玉ですら、築30年で5万くらいするのに

[707: 周辺住民さん]

大阪はそんなもん
東京は日本の首都ですからな

[708: 買いたいけど買えない人]

地価に対して家賃がスゴイ安く思えるんだけど

[709: 購入検討中さん]

プレサンス松屋町駅前デュオってどうなの？

[710: 不動産購入勉強中さん]

どうって何が聞きたいの？

[711: 契約済みさん [男性 50代]]

　プレサンスの投資用ワンルームマンションを３年前から購入はじめ、営業マンに乗って、５棟保持中。
　結果はマイナスでした。　もう１棟勧められ、嫌だったのですが、６棟だと住民税の戻りが良いからと。
　これは、手付金失っても、契約解除の予定です。　　　

　　ところが・・・・・。　空室リスクで当初の期待は裏切られたのです。
　　賃貸マンションの空室は実は思った以上にあることが、このサイトから学習できました。

　　管理修繕積立金も上がったり、家賃がマイナス傾向であること、こんなことはプレサンスの営業マンは
　話しません。　自分たちの都合のいいことばかり話します。気を付けてください。

　　私のばあい、合計で、家賃とローンの差額でもともと毎月１万円のマイナスでした。年間１２万マイナス。

　　昨年は、何と空室リスクが、合計５カ月分あり、合計で、年間で３５万円マイナス。
　　節税効果（住民税の減額分・確定申告での還付金）は消えました。

　最初の年は、不動産取引税があります、一棟あたり１３万で、６５万円。
　固定資産税も毎年、５×５万＝２５万円。

　　私のように無知で、年収のある方々がたくさん被害にあっていると思うと、悲しくなります。
　一部上場という社会的信用の裏で、このように被害者をつくって、会社や営業マンがもうかっている現実を
　しっていただきたいと思います。

　　私が愚かでした。妻にばれてしまい、妻からも罵倒されています。
　　家族崩壊の危機です。家族のためにが、家族を貧乏家庭にしてしまったのは私です。
　　子供の将来の教育費を考えると暗澹たる気持ちです。

　　どの時点で、購入マンションを損切りするかを考えています。　　　

　

　

[712: マンション投資家さん]

プレサンスの投資用マンションを購入しようと思っていますが、購入後の賃貸管理をどうしようか迷っています。
現在はプレサンスの賃貸管理部門が管理しているようなので、そのままプレサンスに依頼するか、それとも改めて別会社に依頼するか、どちらが良いでしょうか。
実際にプレサンスに賃貸管理を依頼されている方がいらっしゃいましたら、アドバイスをお願いします。

[713: 匿名さん]

>>712
中古ですよね？
賃貸管理会社によって利回り1%くらいの差が出るのかも

プレサンスも実際の賃貸募集はエイブル、賃貸住宅サービス、ミニミニ、ピタットハウスとかに依頼するだろうし
内装もリフォーム会社へ依頼するだろうし、オーナー自身がそういうところと直接取引すれば何かしら安くなるかも

手っ取り早いのはマンション近くの大手賃貸店の賃貸管理部門に条件聞いて
集金代行手数料、業務委託手数料、改装費をプレサンスと比較する手間かけるだけだね

[714: マンション投資家さん [ 50代]]

>>711

ワンルームを５戸買えるのなら
都心のファミリータイプの部屋を2戸買って回せば
僅かであるが確実に利益が出る仕組みを作れたのに
勿体ないですね。

自分自身の半世紀を振り返って、
ワンルームマンションに住む期間なんて数年。

自分が使わないもを、他人に借りてもらうのは
難しいですね。

[715: 匿名さん]

>>711
一括返済して金利負担を減らす、民泊で売上を上げる、民泊したい人に売却する、ワンルーム以外の投資で損をカバーする。
私も新築ワンルームを購入しましたが、他の投資で損を回復させました。 頑張ってください。

[716: マンション掲示板さん]

>>714 マンション投資家さん [ 50代]さん

自分で使わないものでもうけようと考えた自分はおろかでした。

[717: マンション投資家]

>７１６さん

最近のプレサンスはワンルームからファミリータイプに
舵を変えてるようです。

但し、
ファミリータイプでも儲けるが少しでも出たら
幸運ぐらいで丁度良いと思います。

それより妻に
「リタイアしたら、今貸してるあのマンションに住もうね。」
と言えば採算性では結果失敗しても
プランとしては成功だと思います。

[718: 購入経験者さん]

購入したてでも管理会社をプレサンスから別にところに変更ってできるんですかね？
解約料とかとられるのえしょうか？

[719: 坪単価比較中さん]

プレサンスの投資マンションは築10年以内の1,000万以下の中古で立地の良いマンション選びたいよね


区分マンション　プレサンス神戸プレシャス
販売価格 900万円
表面利回り 7.46%
想定年間収入 672,000円
(56,000円/月)
所在地 兵庫県神戸市兵庫区中道通2-4-4
沿線交通
神戸高速鉄道南北線 新開地 徒歩4分
神鉄有馬線 湊川 徒歩4分
専有面積 20.44㎡
築年月 2009年07月 （築8年）
所在階 4階／10階建て
建物構造 RC造
取引形態 専属専任媒介
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/hyogo/dim2001/774317/show...


区分マンション　プレサンス鶴舞公園WEST
販売価格 980万円
表面利回り 6.73%
想定年間収入 660,000円
(55,000円/月)
所在地 愛知県名古屋市中区千代田2-11-24
沿線交通
JR東海 中央本線 鶴舞 徒歩6分
専有面積 21.41㎡
築年月 2011年01月 （築6年）
所在階 8階／14階建て
建物構造 RC造
取引形態 専任媒介
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/tokai/aichi/dim2001/688486/show....


区分マンション　プレサンス新栄リミックス
販売価格 950万円
表面利回り 7.07%
想定年間収入 672,000円
(56,000円/月)
所在地 愛知県名古屋市中区新栄3-17-9
沿線交通
名古屋市営東山線 千種 徒歩8分
専有面積 21.21㎡
築年月 2008年01月 （築9年）
所在階 2階／12階建て（地下1階）
建物構造 RC造
取引形態 専任媒介
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/tokai/aichi/dim2001/663355/show....


区分マンション　プレサンスSAKAE白川公園2　201号室　【売主物件】手数料不要！賃貸中！利回り6.73%築7年！大須観音駅４分！バス・トイレ別！宅配BOX完備！オートロック！
販売価格 980万円 値下げ
表面利回り 6.73%
想定年間収入 660,000円
(55,000円/月)
所在地 愛知県名古屋市中区大須2-3-49　プレサンスSAKAE白川公園2　201号室
沿線交通
名古屋市営鶴舞線 大須観音 徒歩4分
名古屋市営東山線 伏見 徒歩9分
専有面積 21.83㎡
築年月 2009年09月 （築7年）
所在階 2階／13階建て
建物構造 SRC造
取引形態 売主
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/tokai/aichi/dim2001/643040/show....

[720: 坪単価比較中さん]

>>718
建物管理については1棟単位の管理組合の総会で決めることなので自分だけでプレサンスコミュニティから変更は出来ませんね
管理費、修繕積立金をどうにかしたいけど総会なんてオーナーのほとんどが出席しないからどうにもならないですね

賃貸管理については変更できます
賃貸中のまま購入した場合は賃貸管理の委託受託契約書を見れば解ります
プレサンスの賃貸管理は６ヶ月前予告で解約できるはずです
空室のまま購入すればどこでも好きな賃貸管理会社に変更できます

私はマンション近くの賃貸屋がやってる賃貸管理部門へ委託することおおいです
リフォームはどこの賃貸管理会社も中抜きをするので自分で賃貸専門のリフォーム工務店へ発注します

[721: 坪単価比較中さん]

>>717
売上高でいうと
投資マンションとファミリーマンションで半々くらいみたいですね

http://www.pressance.co.jp/pdf/ir/20160823.pdf

[722: 購入経験者さん]

ありがとうございます！！参考にさせてもらいます！！

[723: 不動産仲介]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[724: マンションオーナー]

栄ライズは場所がめちゃめちゃ良いですな投資用しか無いのですかね

[725: マンションオーナー]

プレサンスのマンション持って損をするっていうのは今の時代あり得ないのだけどな
いつ買ったかによるけど10年ちょっと前買った時は1200万くらいだったからな
950万で売れれば充分じゃないか笑

[726: 口コミ知りたいさん]

>>725
本当にそんなに安かった？
価格表の写真を投稿してくれませんか？
2016年の新築マンションはこんな価格ですよ

https://farm6.static.flickr.com/5655/22764456854_dc6eba62bf_o.jpg

[727: プレサンコス]

>>726
それ俺がうpしたけど、2015年販売な

[728: 口コミ知りたいさん]

>>727
マンションは販売年じゃなく築年で判断するものでは？

購入してからの投資は順調ですか？
何年で回収して利益出るのは何年目からの予定ですか？

[729: 口コミ知りたいさん]

いま原状回復費用を家主が持たないといけなくなって、従来の東海地方の退去者全額負担は不可能になった。
空室期間や原状回復期間を合わせると一棟建てマンションじゃないと利が全く回らなくなりましたね。
早期に売却しているオーナーさんも多いです。

[730: 大家]

>>405 匿名さん

つい最近、この管理会社に不振を持つようになった。家賃設定を勝手にする。入居者を募集する度に、価格を下げる。
オーナーの声など聞かない。
退去の立合に同席させたくないかのように、2～3日前にしか日程をいってこない。
家賃を下げ・広告料をうった月分とり、オーナーの取り分などなく、管理料が安い分、その他が高くつく。
安さに騙されないように。

[731: 匿名さん]

色んな会社がテレビでガンガン宣伝してるからね。
もう投資の時期は過ぎたね。株と一緒で、素人がやってきたら投資はお終い。

[732: 教えてほしいです]

過去スレ見る気力沸かず。
結局、プレサンスの投資用マンションって儲からないの？
買って後悔してる人の方が多いのですか？？

[733: 匿名さん]

2014年はこんな感じ

https://www.fastpic.jp/images.php?file=4929646113.jpg

自分としては満足してる。
場所もかなりいい所で、お手頃だったからいい投資できたと思う。

[734: 評判気になるさん]

>>730 大家さん
わいもそこ使っているが、家賃設定を勝手にする。退去予定をすぐに伝えてこない。現状回復費が社内グループでやるせいか毎回10万以上してかなり高いなど不満だらけ。もう、変えようと思っている。

[735: マンション検討中さん]

御礼がおそくなりまして、失礼しました。
新築物件の購入を検討していましたが、もう少し時間をかけて、検討したいと思います。

[736: 匿名さん]

今買って儲かるってあるの？ありえねー。

[737: 匿名さん]

それどころか売り逃げ最終便は発車済みやろ。
今頃買う奴はほんまにお目出度い奴やで、
売りたい奴から見たら”神”に見えてるよ。

[738: マンション検討中さん]

中津の再開発地とやらで駅から7分
1Ｋ新築1700万とのこと。

将来再開発で20年後でも1000万で売れるそうです。

いかがでしょうか？

[739: 匿名さん]

>>738
へー、プレサンスは中津駅に新築建てるの？
プレサンスのホームページ見たけど載ってなかったけど何という名称のマンションかな？
資料とかあったら見てみたいので写真でアップするかリンク張ってくれませんか？

中津ってどっちの中津かな？
阪急中津はダメダメだけど、地下鉄中津駅周辺の開発ってタワーマンションが３棟も建つし勢い凄い

２０年後のことなんて想像できないけど、地下鉄中津駅の築８年のプレサンスはこの値段で売りに出てますよ
販売会社はプレサンスの子会社になってる
その新築のマンションの駅からの距離とか場所とか知らないので簡単に比較できないけど


https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0008270834/
プレサンス梅田北パワーゲート 8階
価格 1,280万円
間取り ワンルーム
専有面積 21.17m2（壁芯）
（バルコニー面積 3.62m2）
所在階/建物階 8階/地上12階建
主要採光面 南
所在地 大阪府大阪市北区豊崎4丁目　[周辺地図]
交通 大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「梅田」駅 徒歩11分 　[その他交通]
築年月 2009年7月(築8年)

[740: 匿名さん]

梅田北オール。あの辺りも今後は発展すれのかね。

[741: 匿名さん]

梅田北オール。あの辺りも今後は発展するのかね。

[742: 匿名さん]

投資用新築マンションの話を聞かせて頂きました。
35年ローンを組んで購入する人が多いそうです･･･
入居率98％とか聞こえのいいこと言うてましたが
比較的新しい物件ばかりで家賃も比較的に安く設定して
いるので当たり前ですよね。

35年間「空室なし」「家賃値下げなし」
この条件を満足できた幸運なオーナー様だけが築35年の
中古マンションが無料で進呈されるわけです。
はっきり言ってハイリスクローリターンです。
しかも、最近次々に近場に沢山新築マンション建ててますよね？
入居率の低下は免れないと思います。

ということで私は見送りました。

[743: 匿名さん]

>>742 匿名さん

投資マンションセミナーの参加者ですか？
お客さん側も集団だと断りやすいですよね

電話営業の後に一対一で営業マンと会うとその場の雰囲気で契約しちゃう方も多そう

[744: 匿名]

>>743 匿名さん
喫茶店で営業マンに話を聞いて
一晩考えた結果です。
老後の年金の話をされましたが
マンション買う事で余計に不安
になると感じました。
利回りだけなら株式に投資して
塩漬けの方が余程マシです。

[745: 匿名さん]

盆休みに続いて秋休みあるなんて羨ましい
ここの社員は給料も高いし最高だな


2017 8/31
【秋季休暇のご案内　プレサンスグループ】
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　誠に勝手ながら、下記の通り秋季休暇とさせて頂きます。大変ご迷惑をおかけ致しますが、何卒ご了承の程よろしくお願い申し上げます。
　㈱プレサンスコーポレーション、㈱プレサンスコミュニティ、㈱プレサンスリアルタ、㈱プレサンスギャランティ、㈱プレサンスリアルエステート、㈱プレサンス住販
：平成29年9月1日（金）～6日（水）

※上記以外のグループ企業に関しては通常通り営業しております。

[746: 匿名さん]

>>744
プレサンスの投資マンションって本体価格や諸費用はどれくらいですか？
価格表とかありましたらUPして貰えるとありがたいです
一度資料請求したら営業が凄いって本当でしょうか？

[747: 匿名さん]

>>738
>>740
>>741
中津駅って阪急中津駅だったのか
地下鉄中津駅だと思ってたから関心あったが阪急中津は微妙過ぎるな
一応は北区ではあるけど
阪急中津にしては家賃高いけど新築プレミアがとれた2,3年後も大丈夫なんかな？


プレサンス梅田北オールの空室一覧
http://chintai.door.ac/buildings/7539f027-edf9-5612-91fc-147015cf2e05

[748: 匿名さん]

空室一覧といっても重複物件情報が多いから
実際はもっと少ないやろ。

[749: 匿名さん]

>>748
新築の未完成の物件の空室一覧なんて空室状況を見る物じゃない
家賃、敷金、礼金がどういう状況かを見るもの
新築でも完成してから2,3ヶ月経過しても空室がたくさんあるなら家賃が周辺相場と合ってないってことだから問題だけど未完成で大量募集するのは当たり前

[750: 匿名さん]

現役オーナーの率直な意見が聞きたいです。

[751: 匿名さん]

新築の大阪、名古屋、京都どの物件がいいの？

プレサンス梅田北オール
プレサンス塚本グランゲート
プレサンス難波ラフィーネ
プレサンス大阪ゲートシティ
プレサンス本町エクストラ
プレサンス新大阪ザ・デイズ
プレサンス玉造駅前ルージュ
プレサンス上前津グレース
プレサンスジェネ葵
プレサンス京都鴨川

[752: 匿名]

後輩が3件所有してます。
1件買わせれば2件目3件目を
買わせるのはチョロいみたい

[753: 匿名さん]

>>752
1部屋しかないと年金効果、節税効果も低いから資金力があるなら5部屋くらい買うといいかもね

買う時の注意点はこんなとこかな？

投資の費用対効果の結果が出てから追加購入するか判断するので2部屋目以降の購入は3年～7年くらい空ける
築年数を同時期にすると老朽化も家賃下落も同時進行だから部屋毎に3年～7年くらい空ける
地域を分散して地元経済変動や災害を分散する
居住不動産、定期貯金、保険商品、株、外貨預金、投資不動産を6等分して負債と資産が投資不動産に集中しないようにする

[754: なんとか前向き]

いい話を信じて買った人の知恵を持ち寄って、ほんとに利益を出したいですね。
あまいのは十分わかってます。でも何とか成功したい。

[755: 匿名さん]

昨年、1年であれよあれよという間に4件購入させられました。今年、いっぺんに不動産取得税を払わなければならなくて、かなりキツイです。

[756: 口コミ知りたいさん]

不動産投資で成功するにはどうすればいいですか

[757: 匿名]

ニワカ投資家が購入し数年後に投げて来る物件を購入する事。
馬鹿高値の今、投資で不動産を購入するのはアホの極み。
投資はタイミングが重要、株ほどの流動性がないし売買コストも高額なので
逆張りで長期の運用が正解だな。
不動産業界は情報と人脈の世界なので短期転売でのサヤ稼ぎは素人には無理。

[758: 匿名さん]

自分への戒めとして書き込み

２年で三件買わされて超絶後悔中
節税と言う名の××をしないと固定資産税分が丸々赤字…
今からめっちゃ金溜めて繰り上げ返済と売却を目指します

[759: 検討板ユーザーさん]

投資マンションのローン通るのって公務員とか属性高い人多いでしょ。
何でこれほど儲からないとネットで言われてるのに引っかかるんだろ。

[760: えいくん]

信じてもらえないかもしれないけど、５年くらい前から名古屋駅近くのプレサンスのワンルームを５件ほど買い続けています。退去しても１～２週間で埋まるし、間違いなく僕はもうかっています。物件価格も買った時よりも高くなってます。

[761: 通りがかりさん]

え、損してる人多いの？それとも損してる人が書き込んでるだけ？
俺2件とも順調にまわってて3年くらいだけどな

[762: 匿名さん]

>>761
分かったから 笑

[763: 匿名さん]

プレサンスの株ってここ10年で年15％くらいのペースで上がってて、配当も1.5～2％ぐらい。
プレサンスのマンションを買うよりプレサンスの株買ってた方が流動性もあるし、長期リスクもないしいいんじゃないの。

[764: 評判気になるさん]

第二のかぼちゃの馬車はここですか。

[765: 通りがかりさん]

アパの被害スレだろ？静岡県の物件はヤバい。
革マル派･中核派自衛官は革マル派･中核派弁護団が送り込んだらしい。その中核派弁護団が相続財産管理人になり国民へ武力行使しながら"亡○○相続財産"と所有権移転登記もせずに数年間放置し逆に遺族に対しては賃料よこせと相続財産横領してるそうだ。

[766: 通りがかりさん]

プレサンス云々よりも弁護団や相続財産管理人に気を付けないとな、中核派弁護団が入り込んだら弁護団に横領されるぞ

[767: 通りがかりさん]

おぎ法律事務所が相続財産管理人として関与した物件は、担保不動産競売も出来ず妨害されてるそうだ
違法なおぎ法律事務所が相続財産として所有権移転登記もしない為に、抵当権者は賃料請求までされて大損してるらしい

[768: 通りがかりさん]

家賃上がった。
¥200笑

[769: 通りがかりさん]

10年以上前に買って、家賃は¥8,000くらい下がってるけど入居途絶えたことはないな。全然想定内だけど失敗ってどこの基準で言ってるん？

[770: ご近所さん]

2年で退去して、新築の家賃から1000円下げて募集して、さらに1か月後、これじゃつかないからとさらに1000円下げる提案をされました。新築プレミアで最初だけ高く貸すなんてことをしないから家賃なんて早々下がる価格設定してないし、下げる提案はしないよって営業さんが言ってたんですが…やっぱりこんなもんでしょうね。。。

[771: 匿名さん]

>>770
その間の家賃って全部持ち出しなんですか？
築年数経つと家賃もっと下がりますよ。
景気がいいうちに処分した方がいいと思います。

[772: 770]

全部持ち出しです。
サブリース契約にしてたらよかったのかなと思いつつ、
ここまで担当と話している感触では、おそらく
サブリースでもガンガン家賃改定して下げてくるんだろうなと感じます。

確かに節税に使えるうちに出口を探しておいた方がよさそうです。
これから新規でプレサンスに手を出そうとしている人には、
考え直した方がいいと強く訴えたいと思います。

[773: 匿名さん]

うちの会社の数人が投資目的で契約してました。
都心部の駅近なら損するわけ無いと全員が声を揃えていいます。

実際どうなんでしょうか？
ご経験の方教えてください。

[774: 匿名さん]

>>773

アホな投資家は、口をそろえて「損するわけ無い」と言います。

[775: 匿名さん]

まあ紹介すれば紹介料貰えるしそう言うでしょうね。
新築投資マンションなんて得することもあるってレベルでしょ。
それぞれ年収も違うし同じ不動産なんか一つもないのに何で損するわけないんだろ。
騙されたとか騒いでるのが公務員ばかりなのもよく分かりますわ。

[776: 匿名さん]

投資目的で購入した人は何年ぐらいで損したと気付くのでしょうか？

友人は購入したばかりでこのままかし続けたら働かなくていいといってます。
5個のワンルームを東京と大阪の駅近購入してます。

[777: 770]

不動産投資をする人は一般的には所得が高いでしょうから、
減価償却費を使っての節税が出来るので、それをもって
損はしないと言ってるのかもしれないですね。

とはいえ、人の入れ替えで発生する修繕費も高く取ろうとするし、
すぐに家賃下げようとしてくるし(お客さんに下げてってお願いされたら下げていいですかね？と言われました。気軽に言うなと…)、
客付けも弱いし(同じマンションで半年間空いている部屋があるそうです…今回そこより家賃を下げざるをえなかった)、
私自身はプレサンス自体と関係を持ったことは失敗だったと思っています。

いまさらながらに色々勉強してみて、月々の収支でプラスを狙う場合、
新築の区分は選ぶべきじゃなかったと思いました。
駅近の中古の区分とか、1棟を狙っていく事が月々の収支を狙うのであればターゲットになると思います。

自分が不動産投資で狙っている事を明確化して、
それを達成できる物件はどういうものなのか、戦略的に考えていく必要があると感じます。
・月々、あるいは年間の収支で見てプラスを狙うインカム狙い(固定資産税の計算も忘れずに！)
・還付を狙った節税
・30年後に年金の代わり、保険替わり(団信が付いているのが強いですよね)
人によって色々なゴール像はあると思うので、
自分のゴール像を達成できる投資なのか？は考えるべきかと思います。

[778: 匿名さん]

[2018-11-24 09:26:15]

昨日、23時42分、
この会社より着電有り。
こんな時間に何かとと思い、
折り返すと「大阪本社 営業部 サコ」と名乗る社歴1年半の25歳との事。
この時間のためクレームを伝えると、本来かけるべき電話の一つ上を押してしまったとの事。
顧客データを扱う会社なのに、プライバシーマークの取得もしてるか、してないかやからないとの事。
翌日、上司と名乗る松田課長代理が詫びに来たが、
1.こちらから折り返した1時間かかった電話代は払えない。
2.菓子折り持って来ず。
3.詫びの品は「当社管理の物件を「優先的に案内」と、詫びの品すら商売。
この会社は絶対信頼してはいけない。

[779: 匿名さん]

え？そんなの前から分かっていたことですね、。完全情弱。

[780: 匿名さん]

オリンピック後にマンション価格が下落する予想がでていますが
賃貸には影響ないでしょうか？

投資目的で購入したワンルームが心配です。

[781: 匿名さん]

投資マンションって、普通余り金で買うから、景気が悪くなると真っ先に売られるから、価格は下がりやすいよね。

[782: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[783: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[784: 匿名さん]

プレサンスのマンション建設反対運動が新聞記事にもなってたんだな

こういうのは投資マンションオーナーは直接関係ないな
関係あるとすればプレサンスの株へ投資してる方だな
業績全体へはびびたる影響は無さそうではあるけどな


「名古屋教会幼稚園のおひさまを守る会」実行委員会
http://ohisama-mamoru.org/process.html

[785: 匿名さん]

ワンルーム投資儲かるのだったら、広告費使って他人に売る必要なし。自分で建ててずっと持つ。なぜ持たないかというと、儲からないから。単純明解。

[786: 匿名さん]

儲からないのに何故買うのか。それが不動産の魔力です。不動産神話の恐怖です。

[787: 匿名さん]

マンション投資、成功しているケース教えます。一棟持ちで、法人契約のみ。立地よし、セキュリティー万全。もちろん、個人は相手にしない。

[788: マンション検討中さん]

これって、どうなんですか？

プレサンスコーポレーションと言う会社から連絡があり、大阪の一等地である大阪市北区に建設中のプレサンス梅田という1Kマンション98戸の分譲でキャンセル→ローン審査に通らなかった人がでたので、1戸だけご紹介できるとのことで価格2,028円で504号室を販売しているのですが？

まず、プレサンスコーポレーションの今までで建てたマンションの中で一番大阪駅に近い物件であり、大阪万博が決定が決定してIRのカジノ計画もほぼ決まりで、間違いなくいい物件だと進められました。

ただ、当方は素人であり、そんな上手い話があるのかなと？思いながらな色々と調べたりしましたが…
やはり、良いか悪いかわかりません。
あと、大阪の土地勘もなくて、駅が近いの近いのですが実際に空室や人が入れ替わる度にお金がかかるみたいで…
それは、税金の還付金で賄えると言うことで損はしないし、逆にこれから大阪が再開発され物件の値上がりも期待ができたり、持てば持つほど味がでる？旨みがあるような事なども言われていますが？

会社自体の書き込みはあまり良くなくて、プレサンスコーポレーションと他にワールドアイコーポレーションがあったので検索すると、ワールドアイコーポレーションは、あまり悪いクチコミがないのに、プレサンスコーポレーションの方はかなり悪くかかれています。

あと立地、グレード、価格、会社とタイミングの5点で収支が変わってくるようなんですが？

誰か、詳しい方や実際にプレサンスコーポレーションの物件を持って入れ方、不動産関係に強い方やプロの方の意見を聞きたくて投稿してみました。

どのような意見でもいいので、お聞かせ願えればと思っています。では、宜しくお願い致します。

[789: 匿名さん]

>>788 マンション検討中さん

まずはあなたの電話番号をどうやって知ったのかを確認すべきです。返事内容で買うべきか分かります。

[790: マンション検討中さん]

>>789 匿名さん

電話番号をどうやって知ったかの返事で、何で買うべきかわかるのですか？

[791: 口コミ知りたいさん]

現在、プレサンスコーポレーションの1K賃貸マンション購入を検討していますが？迷っています…

太陽光発電は、自分で勉強して年間プラス収支で回っているのでいいのですが、マンション経営は勉強しましたが、なかなか難しそうなので、実際にマンション経営されている片の意見が聞ければと思っています。

もし、プレサンスコーポレーションの1K賃貸マンションを購入している方がいたら、年間収支はどうですか？

また、年間収支がプラスの方っていらっしゃいますか？

もし、いらっしゃいましたら、どれくらいの物件を、いつ頃購入されて、何年くらいでプラス収支がどの位か教えて頂ければと思います。

では、宜しくお願い致します。

[792: 口コミ知りたいさん]

>>789 匿名さん

電話番号は、データベース会社のデータストックと言う会社から入手した様です。

これで、ありか？なしか？なぜわかるのですか？

[793: 通りがかりさん]

税金の還付金でまかなえるってことはその投資単体では赤字って事です
やめといた方がよろしいと思います

[794: 匿名さん]

>>788

口コミについては有名税ですね
東証一部上場で投資用ワンルームマンションの販売戸数の全国首位の会社と
社員22名の会社では話題になるならないの関心度格差が違い過ぎますね

評判については日産自動車とかソフトバンクとか日本を代表する大企業ですらブラック企業って言われてたり商品やサービスもボロクソに書かれてますからね

そもそもワールドアイコーポレーションは会社の口コミも投資マンションの情報も検索してもほとんど出てこなかった


プレサンスコーポレーション（資本金23億4,165万942円、売上高1,340億5900万円、従業員数グループ計606名）

ワールドアイコーポレーション（資本金8,100万円、売上高30億円、従業員数22名）

[795: 匿名さん]

>>792

この会社ですかね？
代表取締役社長の氏名が公開されてないのは違和感あるけど名簿を売る商売は合法でも何となく世間体が悪いからかもね


会社概要
会社名 ネクストステージ合同会社
屋号 データストック（data-stock)
http://www.data-stock.biz/index.html

[796: 匿名さん]

上で話題になってるのはこのマンションですね
来月完成なので賃貸たくさん募集してますね
梅田駅周辺は鉄板だけどやっぱり家賃高めですね
あとは仕入れ価格と家賃との利回り計算と出口戦略をどう描くかですね
株式投資も購入価格と配当と売却利益で投資結果変わりますからね


プレサンス梅田
住所 大阪府大阪市北区神山町
最寄駅 地下鉄谷町線/中崎町駅 歩7分
地下鉄堺筋線/扇町駅 歩8分
ＪＲ大阪環状線/天満駅 歩11分
種別 マンション 築年月 2019年2月
構造 鉄筋コン 敷地面積 ‐
階建 15階建 建築面積 ‐
総戸数 ‐ 駐車場 無
https://suumo.jp/library/tf_27/sc_27127/to_0008682817/


プレサンス梅田の物件一覧
https://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3...

[797: 名無しさん]

儲かる情報→投資需要が増える→マンションが増える→需要と供給のバランスが崩れる→儲からなくなる

[798: 匿名さん]

ここは貯金額の確認無いから誰でも買える

[799: マンコミュファンさん]

TATERUのファンドの方がリスクが低いと思います

[800: マンション検討中さん]

ここの物件勧められたよ
年収300後半でもワンルームマンションの部屋をもてるのだと

資産形成、節税もできるとのことだったが、ぶっちゃけ不安しかないから今回は見送ろうかと思っています

営業の話のようにうまくいかないのはわかっているが、周りの人は絶賛しているから悩みどころ

ほんとのとこどんな感じ？