プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

[匿名さん]

プレサンスコーポレーションの投資マンション・収益マンションの
オーナーの皆様、これからオーナーになられる皆様、買って得した方、損した方、
心配されてるご家族の方、初めは解らない事ばかりですので、
より良いオーナーライフの為、情報交換しましょう！

株式会社プレサンスコーポレーション
http://www.pressance.co.jp/

株式会社プレサンス住販
http://pressance-jyuhan.jp/index.html

Yahoo!掲示板 - 3254（プレサンスコーポレーション）
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=q&board=3254

プレサンスについての口コミ掲示板＠マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

プレサンスCってどないか？
http://unkar.org/r/estate/1141487166

プレサンスコーポレーションってどうよ？ - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1235565087/1-1001

【投資】プレサンスコーポレーション３室目【電話】
http://logsoku.com/thread/yuzuru.2ch.net/estate/1301184363/

[522: 匿名]

例えば管理委託料。

[524: 匿名さん]

凄いなあ、１円単位で厳密に管理って。

[527: 匿名さん]

>>526
いやはや、感服いたしました。
１円単位で管理するのは、確定申告もあるので当たり前です。
先のレスは言葉足らずでしたが、物件毎に全て分けている点に感心しました。

[528: 匿名さん]

んで一年を〆たら、儲かった分を払い出してこずかいにするんですな。

[530: 匿名さん]

10年先はさておき、入居者がいるうちは儲かるでしょ。

[531: 匿名さん]

きっと526さんのような事業としてとらえて経営努力をしている人は大丈夫だよ。
不労所得だと思っていて自動的にお金が入ってくると錯覚している人が後で泣くのでしょう。

[533: 匿名さん]

2年の退去時にオーナー負担8万円ってセンスなさすぎ。

[536: 匿名]

>>534
吹き出した。金の切れ目が縁の切れ目よ。

[537: 匿名さん]

クリーニング代をしっかり賃借人から取るのが吉

[538: 匿名さん]

固定借入期間を過ぎて利率が上がらないといいね。

[540: 匿名]

クリーニングは、｢説｣なら取ったもん勝ちよ。

[543: 匿名さん]

こんなモノは、新築で買った時点で＊＊＊の情弱。
ジャックスのローンを提案してくる時点で、カモられてる。
地銀の支店の融資課に行ってみれば、すぐわかる。

[544: 匿名さん]

あれ、削除されまくって、まるで独り言。結構ためになる書き込みもあったのだが。

[547: 匿名さん]

集金代行手数料（賃貸管理手数料）の３，０００円が高いので下げて欲しい。
賃貸管理システムⅭプランの家賃査定額が実際の市場と同じ額ならそちらにした方がいいのだろうが。
それともÅプランにして毎月の手数料０円にして家賃を直接振り込みして貰うプランがよいのか。
築年数が古くなって家賃が下がるのは当たり前だが手数料が変わらないのでオーナーには厳しい。

[548: 名無し]

削除しすぎでしょ！
夢だけ見てたオーナーさんには
勉強になる情報も多かったのに！

[550: 匿名さん]

>549
このインタビューに答えてる連中にぜひプレサンスマンションを何戸所有しているか聞いてみたい。

ゼロだったら、詐欺師確定と言って過言じゃないだろう。
オレオレ詐欺といい勝負。

[554: 匿名さん]

最近タワーマンション作っているが仕様が非常にまずい。
あれじゃただの団地物件。

[555: 匿名さん]

今、分譲販売中のこの３つの物件と来年上旬に分譲予想してるこの４物件だとどっちが良いのかな？
（プレサンス中之島公園アティレ、プレサンス京都四条烏丸響、プレサンス丸の内レジデンス）

まず、圧倒的に梅田東が良さそうだよね。
新大阪は飽和状態で競争が激しそう。
難波は大国町に近くて土地柄が悪そう。
大正でワンルームなんて聞いたことないけど需要あるのかな？
京都はよく解らない。


プレサンス梅田東ディアロ
大阪府大阪市北区扇町2-1-1
阪急電鉄 梅田駅から徒歩10分
大阪市営谷町線 中崎町駅から徒歩3分
14階建
築年月2013年02月

プレサンス新大阪ヴィガ
大阪府大阪市淀川区十八条1-1-1
大阪市御堂筋線 東三国駅から徒歩6分
11階建
築年月2013年02月

プレサンス難波フィネスト
大阪府大阪市浪速区敷津西1-14
大阪市御堂筋線 なんば駅から徒歩10分
15階建
築年月2013年02月

プレサンス大正
大阪府大阪市大正区三軒家東1-25-4
大阪環状線 大正駅から徒歩4分
9階建
築年月2013年02月

プレサンス西院三蔵町
京都府京都市右京区西院三蔵町47-4
阪急京都本線 西院駅から徒歩5分
8階建
築年月2013年02月

[556: 匿名さん]

個人的には検討外だったので、愛知県名古屋市方面を忘れてました。

それにしても、来年1～2月完成だけで凄い棟数ですね。
公式ホームページはまだないようです。

プレサンス鶴舞公園ウィズ
愛知県名古屋市中区千代田2-1725-1
名古屋市鶴舞線 鶴舞駅から徒歩4分
13階建
築年月2013年02月

プレサンス栄4丁目
愛知県名古屋市中区栄4-1117-1
名古屋市東山線 栄駅から徒歩5分
15階建
築年月2013年02月

プレサンス名古屋STATIONディーヴァ
愛知県名古屋市中村区則武2-1504
名古屋市営東山線 名古屋駅から徒歩5分
13階建
築年月2013年01月

プレサンス丸の内レジデンス
愛知県名古屋市中区丸の内2-1502-1
名古屋市営鶴舞線 丸の内駅から徒歩3分
15階建
築年月2013年02月

プレサンス丸の内レジデンスⅡ
愛知県名古屋市中区丸の内2-1532
名古屋市鶴舞線 丸の内駅から徒歩2分
15階建
築年月2013年01月

[558: 匿名さん]

高額所得者の所得税の節税対策、団体信用生命保険付マンションローンだから生命保険代わり、
多額の現金保有者の相続税対策、ローン支払い終了後の家賃収入による個人年金目的での保有、
色々な理由で、不動産やマンションを持つメリットがある方も多いと思います。

そういうのは、どこの会社のどの不動産を持っても効果は同じはずです。
やはり、この会社のマンションを買うのは、一括管理してくれるという期待なのでしょうか？

つまり、入居者募集～契約手続き～入居後の家賃回収～退去手続き～リフォームなんかの
賃貸管理と分譲販売と共用部分管理を一括していることへのメリットを感じて買うのでしょうか？

[559: 匿名]

プレサンス大阪城公園パークプレイス
１ｋ・・・分譲時価格１５００万円
１ｌｄｋ・・・分譲時価格２５００万円


　　　　　　　　(笑)

[561: 匿名さん]

２０平米で１５００万円とかあり得ないだろ。

上の数字は×２倍されとんとちゃうか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[562: 匿名さん]

梅田東ディアブロ

[564: 匿名さん]

プレサンス西梅田グランデ

[566: 匿名さん]

プレサンス・ザ・大阪フロント　＠梅田芝田２

[567: 匿名さん]

>>172
プレサンス大阪城公園パークプレイスは、北側の部屋（つまり◎０５号室（東向き）～◎１２号室（西向き））は止めておいた方がいい角部屋とかはEVが遠すぎてゴミ出しの時に同じフロアの人とばったり出会うのとEVが１２６戸の割に１基しかないので乗り合いEV状態になる。ご参考までに。

[568: 匿名さん]

あそこはミヨシ油脂のあたりに車が止まっているので非常車の出入りが困難。
成人病センターの朝の渋滞と重なると最悪。駐車場代が16000円の理由か。。
車上荒らしも大石。

[569: 匿名さん]

いまはプレサンスタワー新築2200万円とか、桜川では1700万円～で４０㎡以上買えるので御検討を。
2010年に比べればかなり安い。タワーで、維持費もやすい。徒歩1分。

[570: 匿名さん]

３．１１と中国経済失速があったからしゃーない。立地や立地！
中道１は森ノ宮中央より利便性上。

[572: 匿名さん]

健美家という投資マンションの売買サイトで
2008年築のプレサンス名古屋STATIONアライブの
12階の部屋が850万円で売りに出てる。
面白いのは、プレサンス子会社のルームプロから
売りに出てることかな。
別の部屋だけど、2年位前に700万前半で
他の会社で売りに出てたからタイミングなんだな。

[573: 匿名さん]

賃貸管理システムＢプランの集金代行手数料毎月３０００円、広告料用の業務委託手数料の家賃２ヶ月より安くて、同じように仕事してくれる賃貸管理会社を教えて下さい。
安いリフォームの工務店も斡旋して欲しいです。

できれば、エイブルのように賃貸仲介もしていて直接入居者を募集してくれる不動産屋さんの方が中間マージンが少なくて済むだろうと思っています。

大阪市内、名古屋市内、京都市内、神戸市内でお願いします。

[574: 匿名さん]

どっちに投資した方がいいと思いますか？
阿倍野は駅力が弱い気がします。

プレサンス難波東の５４０万円で売りに出ているのってどうですか？
築１５年なので、管理費と修繕積立金が２０m2で１６０００円は高い気がしますが、手取家賃は３３０００円くらいです。

プレサンス阿倍野阪南町は５５０万円で売りに出ています。
築１３年で、管理費と修繕積立金が１８m2で８０００円で手取家賃は３４０００円くらいです。

[575: 匿名さん]

さっさと本町ジョイスと心斎橋リベルタの中古回収しろよ。
晒しモン物件認定されてるｗ

[576: 匿名さん]

プレサンスの株価って３倍くらいに上がってる！

ここの創業者社長、役員、社員とか億万長者続出じゃないの？

[577: 匿名さん]

春の高校野球で甲子園見てるけど
プレサンスの広告看板でてるね

立派なもんだ

[578: 匿名さん]

エスリード大阪城公園完成！
まさかの森ノ宮中央２で6万円台！
東成にはもう住めない。

[579: 匿名さん]

20代の若い営業マンが1年でマンション買えるほど稼ぐって書いてある。
年収5000万くらい？

http://job.rikunabi.com/2014/static/kdbc/88/r883010026/detaila/I001/in...

[581: 匿名]

↑こいつらの贅沢な給料を払ってるのも 騙された投資家さんだよ！ いかに販売会社が儲けてるか 恐ろしい

[582: 匿名さん]

利益が出たオーナーも損したオーナーも
全ては自己責任だ。
フルローンで投資マンション買える
公務員、看護師、教職員は社会の勝ち組みだ。
＊＊＊が脱落する離職率が高い会社で
マンションを売れる営業マンは
プロスポーツ選手並みの人生の勝者だ。

[583: 匿名さん]

プレサンス難波フィネストの分譲始まったね！

関西の投資用ワンルームマンション業界では
圧倒的に強いね！

[584: 匿名さん]

設備部分の減価償却が終わる15年までは、
減価償却費と利息で節税できそうですが、
15年以降は構造部分のみの減価償却費となり、
利息の比率が年々下がっていくので、
節税効果はほとんど見込めなくなると思います。

皆様どのように対策されているのでしょうか？

[585: 匿名さん]

おっしゃる通りかと。

基本は転売ですよ。
つまり家賃収入と節税効果だけでは
利益どころか物件ローンと経費分も回収できません。

その為には出口戦略が必要です。
つまり赤字でも死ぬまで持ち続けて
団体信用生命保険で借金をなくした状態で
家族に残すのか？
それとも生きてる間に投資を清算するのか？

転売する時に重要なのは購入価格と売却価格の差額
ですので中古で購入しないと。

[586: 匿名さん]

なるほど。参考になります。

＞購入価格と売却価格の差額
プラスそれまでにかかった経費が、
節税できた金額と家賃収入の合計よりも
小さければ利益が出たことになりますね。

区分所有の新築では難しそうですね。
せめてトントンなら15年間タダで生命保険に
入っていたことになりますが。

では新築ならやはり負けてもらうしかないですね。
中古は中古で前オーナーが手放す理由が気になりますし、
一般人でも収益性の高い物件を手に入れられるチャンス
なんてあるんでしょうか？

[587: 住まいに詳しい人]

一般人には回ってこないんじゃない、個人からの買い取りを専門とする物上げ屋なる
不動産屋が買い叩いたのを業者に転売して、それを個人に売り付ける構図。

買い叩かれた個人と高値掴みした個人が損をして、業者が儲けるって感じかな。

[588: 匿名さん]

日本クリード

[589: 匿名さん]

電話一本で１５００万でワンルームを買って
電話一本で５００万でワンルームを売って
全ては自己責任やん

ネット使えるのに情報弱者ってw

[590: 匿名さん]

節税できるってどんな方なの？

1500万円×4室=6000万円のローン
年収1500万円×15年

これで50万円くらいの節税だよね？

(購入価格＋登記諸費用＋税金＋管理費＋修繕積立金＋集金代行手数料＋広告料＋室内リフォーム経費＋ローン金利）
−
（売却価格＋家賃収入＋節税750万円）
=6000万円以上かどうかだよね？

[591: 匿名さん]

公務員は緩いからねー

人を直ぐ信じちゃうから

金は天下の周りもの

公務員の貯金を営業マンの給料に変えるには良いシステム

[592: 住まいに詳しい人]

「将来が不安ではありませんか？不動産投資して個人年金にしましょう」と言われて新築区分マンションを
買い、それから何年もしない内に個人相手の物上げ屋から来た「これから物件価格は下がる一方です！」と
いうような胡散臭い電話にビビり、冷静な判断を欠き相場の数分の一で手放してしまう個人オーナー。

ようするに往復ビンタ喰らってるわけ、本人にその自覚があるかどうかは知らないけどな。

看護師なんかは世の中の役に立つ仕事だしそういう人が引っ掛かっているとしたら気の毒だけど、大した
仕事もしないで高給な公務員とか、そういうのが引っ掛かる分には世の中ってよく出来てるなと思うわ。

そういう公務員その他を相手にして儲けた奴等の金がどこに行くのかとも思うけどな。

[593: 匿名さん]

独身女性は狙い目

とくに独身女性看護師、独身女性教師
は金持ってて金貯めてて交渉力弱いから楽

生命保険、宝石、先物取引、着物、投資不動産、
の業者はよくこの名簿を使ってる

自己責任だから法的には問題なし

[594: 匿名さん]

まあ、儲かる話なんて他人にはしませんから。
普通は、他人に知られないようにこそっと儲けますから。
このような物件に融資する金融機関もどーかしてると思いますが。

[595: 匿名さん]

新築ワンルームマンションとベンツSの新車、どちらが値下がり率が高い？

[596: 匿名さん]

この分野でトップクラスのシェアの
ジャックスの投資不動産用アパートローン
の金利って2.7%くらいだよね。

実需用住宅ローンが0.87%くらいだから
金融機関の利益率も高いから
融資するんでしょ。

しかも公務員だと退職金とかあるから
不良債権にならなだろうし。

[597: 匿名さん]

1500万円の新築を頭金150万円で買わせて、1350万円を2．7％、35年融資すると。

毎月の支払い、49721円
管理費積立金 9000円

家賃収入 60000円

で、固定資産税払って初めから赤字決算。黒字になることはない。残念！
で、賃貸人が出て行って、収入0。
売却しようと思っても、相場は980万円ぐらい。なので売却できない
追い金を払って売却できる人はまだまし。
大概は、毎月赤字で最終は、競売なり。ち＼ん

不動産業は美味しくてやめられない。

[598: 匿名さん]

分譲販売タイプの賃貸用ワンルームマンションって
全国で毎年50000戸以上新築されてるよね？

1人5戸買ったとしても毎年10000人がオーナーに
なるんだよね？

その10000人は所得も平均より高くて
知識量も平均より多いよね？

上位20％の日本人がそう簡単に損することに投資するかな？

絶対メリットがあるから投資するんだと思うんだけど？

[599: 匿名さん]

大体さ、公務員だの高給の部類にある人達が買ったりするのって将来の不安を払拭したいという事も
あるんだろうけど、節税云々に惑わされている人も多いんじゃないかな。

高給であれば差し引かれる多額の税金にウンザリしている人も多いんじゃないかと思う。
そこを突かれて得するような気がして買っちゃうのかなー？

結果、高い買い物にならなければいいけどね。

最近は知らないけど、区分所有での不動産投資が出来た当初って医者とか多かったんじゃない？
節税が謳い文句であったなら、医者とかターゲットだったろうね。

[600: 匿名さん]

90年代後半までは世間知らずだけど超高給の医師中心。
でも医師も学習したのね。
医師どうしは不動産投資することを隠さないから
良いことも悪いことも直ぐ口コミで広がるんだよ。

90年のバブル崩壊まではどんな不動産投資でも大成功してた。
家賃収入とか金利とか経費をはるかに上回って価格が上がってたから。

バブル崩壊後は節税や還付金がどんなに凄くても物件価格が現状維持で転売できないと意味がないから。

Yahoo不動産、SUUMO、健美家、楽街、
とか見てると色んなワンルームが売りに出てる。

実際に成約するのは首都圏以外は築5年以内で800万円以下が相場だから。

[601: 匿名さん]

メリットは、相続税対策です。それ以外はありません。

[602: 匿名さん]

区分所有での相続税対策ってｗｗｗ
30年後や50年後に投資用マンションが建て替えとかスムーズに行えるとか思ってる？
部屋を貸す賃料も30年後のボロ物件だと幾らなら借り手つくと思ってる？
今の賃料から何割くらい引けば借りてもらえそう？

区分所有法を勉強した方がいいよ。

[603: 匿名さん]

今のマンションって基礎部分は
50年は持つんじゃないの？

それに建て替えの時の為に
毎月管理費とは別に修繕積立金があるんじゃないの？

[604: 匿名さん]

★プレサンス大阪城公園パークプレイスの住民様へ★
大阪府立成人病センターの駐車場がむごい。
問い合わせたら、ガードマン1人で対応してるとのこと。
明らかに中道１の交差点から入る道路は渋滞で一車線状態。
そのくせ、成人病センター駐車場運営はずさん。
普通は交通整理の警備員を置くが、全く置く気配なし。
大阪府立成人病センターの駐車場運営部には連絡をし改善を要求してあるので、その対応を見守るが改善されないようであれば、この掲示板で連絡して頂いて結構。
ドライブレコーダーの記録も、電話でのやり取りも録音済みです。

[605: 匿名さん]

ちなみに大阪府立成人病センターの駐車場運営部所属のガードマンが路上で交通整理をしている姿は一度も見たことがありません。

[606: 匿名さん]

>>603
修繕積立費だけで、それ以外に1円も個人負担なしで建て替えまで出来ると本気で思ってるの？

それに築50年まで建て替え不要だとして、築50年の投資用マンションを好んで借りてくれる
人なんて存在すると思ってるの？

自分が築50年のマンションに築浅時と大差ない家賃払って住むか想像してみたら？
新築や築浅マンションの数分の一の家賃なら住んでくれる人いるかもね？

[607: 匿名さん]

プレサンス大阪城公園パークプレイスは前の東隣の大阪府立成人病センター（院長：堀正二）の渋滞のせいで車の出し入れがしにくい。
そのため駐車場代が激安価格だと考えられる。

[608: 匿名さん]

大阪府立成人病センターの駐車場が酷い件について・・近隣マンション住民大迷惑
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330366/

このスレッド立てたの君か？
ただのクレーマー体質か？
病院なり管理会社に言うべきだろ？
そのマンションの専用スレッドでも立てれば？

[609: 匿名さん]

楽街に出てるけどこの価格って本気？
神戸でも三宮ならまだマシだけど神戸駅でこの狭さでこの価格って？
これでも新築より下げてるよね？
どんなプランで投資したのかな？


物件名 プレサンス神戸裁判所前デリシア
販売価格 1,750万円
JR西日本 東海道本線 神戸 徒歩4分
完成 2010年03月
専有面積 34.12㎡
階数 13階／14階建て

[610: 匿名さん]

賃貸人も決まっていない竣工前の物件ではなく、
すでに入居済みの物件を営業が奨めてくるのはどんな状況ですか？

[611: 匿名さん]

企業側は、賃貸用として保有し続けるより、売却して利益確定して、その金を次の物件回すことができて賃貸保有よりも資金を有効に使える。
購入者は、どうせ自分で住まないのであれば、すでに賃借人が入居していれば引渡しの当日から、すぐに家賃収入がある。

[612: 匿名さん]

アベノミクスで中古の成約数が凄い伸びてますね。
でも東京以外は価格は上がってませんね。
適正な価格であれば売れるようになってきましたので
出口戦略は立てやすいね。
買う側が気をつけるのは価格が上がっても家賃が上がってないとこかな。

[613: 匿名さん]

物件価格が上がってるのに貸せる家賃が上がってないって事らしいのに？買う人が増えてるのかｗ
何を目的にそんな物件を買ってるのか、買主に聞いてみたいな。

大金持ちの節税目的なら多少の損は想定の範囲内なんだろうけどな。

[614: 匿名さん]

価格780万円
築年月2008年1月 （築 5年）
物件名プレサンス名古屋駅前プラチナム
交通
桜通線 国際センター前駅 徒歩5分
JR中央本線 名古屋駅 徒歩9分
東山線 名古屋駅 徒歩9分
専有面積 21m2 （バルコニー 3.5m2）
管理費/修繕積立 5,670円 / 840円
http://www.kenbiya.com/realestate/442222ndd

プレサンスの子会社のルームプロが仲介で売り出してるからこれ位の中古売買価格が適正なんだろうな。

[615: 匿名さん]

その物件、新築時には幾らで売られたんだろうな。

この会社と関わって得した＆勝ち逃げ出来たオーナー、どれ位いるのか興味あるわ。

[616: 匿名さん]

株主は間違いなく勝ち組でしょう！
株価は４倍になってる！

不動産投資は換金性が低いから素人には向かないだろう。
そもそも自営業みたいなもんだから家賃収入と経費と金利と節税効果の計算が難しくて
利益がどれくらいなのか把握してない投資家も多そう。

どっちにしても自己責任。

[617: 匿名さん]

株価の値上がり、ハンパねえ！マンション買うより株を買え！

[618: 購入検討中さん]

プロの方、是非教えて下さい。
プレサンスタワー難波west、65へーべ、
3LDK、3千万位を、住居目的で購入検討中です。
多分ずっと住み続けると思うのですが、10年20年後の、資産価値はどう思いますか？

[619: 匿名さん]

私が永住するならキタ
ミナミは･･･
3,000万なら鶴見区、阿倍野区、吹田市、豊中市にした方が無難かも
あえて候補を出せば
キタなら伊藤忠のクレヴィア大阪福島、
ミナミというか西区だけど阪急ジオ新町かな
資産価値なんて気にせずに好きな街に買えばいいよ
それに未来の資産価値を気にするなら東京都内に買わないと

クレヴィア大阪福島
http://suumo.jp/ms/shinchiku/osaka/sc_osakashifukushima/nc_67702608/ma...

ジオ新町
http://suumo.jp/ms/shinchiku/osaka/sc_osakashinishi/nc_66251496/madori...

[620: 購入検討中さん]

619様
参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

[621: 匿名さん]

ここ１０年で投資に対する考え方が変わったみたいね。
今は普通のファミリーマンションを買って
賃貸に回して家賃で利益を取るのがお得だからね。

中国人、台湾人、東南アジアの投資家が買ってるのも
東京都内の新築マンションばかりでタワー中心。

やっぱりリセール価格を考えるとファミリーになるのは必然だし
ワンルーム投資は地主以外はメリットないんだろうな。