プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

[匿名さん]

プレサンスコーポレーションの投資マンション・収益マンションの
オーナーの皆様、これからオーナーになられる皆様、買って得した方、損した方、
心配されてるご家族の方、初めは解らない事ばかりですので、
より良いオーナーライフの為、情報交換しましょう！

株式会社プレサンスコーポレーション
http://www.pressance.co.jp/

株式会社プレサンス住販
http://pressance-jyuhan.jp/index.html

Yahoo!掲示板 - 3254（プレサンスコーポレーション）
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=q&board=3254

プレサンスについての口コミ掲示板＠マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

プレサンスCってどないか？
http://unkar.org/r/estate/1141487166

プレサンスコーポレーションってどうよ？ - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1235565087/1-1001

【投資】プレサンスコーポレーション３室目【電話】
http://logsoku.com/thread/yuzuru.2ch.net/estate/1301184363/

[401: ＯＬさん]

>>398
２ちゃんねるのまとめサイトにあった！
ネットって凄いなー
一度情報が出たらコピーコピーで永遠に出回るんだもんな。

結局、店子さんは見つかったのかな？
オーナーさんだって固定資産税や管理費修繕積立金も払わないといけないだろうし
所有してるだけで年間２０万の経費掛かるだろうし。
仕入れ価格の返済なんて到底無理だろうな。

自分が買う時、借りる時は、マンション名とか住所で検索した方がよさそうだね。
通り魔事件とか転落事故とか色々出てくるかも知れない。

大阪２児遺棄事件の部屋が入居募集中 : 市況かぶ全力２階建
http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65653504.html

セレッソコート西心斎橋第２
303号室 家賃22,000円 管理費5,000円 敷金礼金0円

[402: 匿名さん]

セレッソは下木寸餓死事件で有名になり過ぎた…

が、都心の賃貸マンションも結構あるぜ。自殺物件。

こういうリスクがあることもこれからのオーナーは理解するべきだな。

深江橋のコーｐ野村とかも、飛び降りでグログロな状態だったけどマンション名はマスゴミらは絶対公表しないｗ

[403: 匿名さん]

>>402
懲役30年の下村早苗の名前を出すのにビビッて字を分けるって情けない･･･
深江橋は都心どころか投資不適格地域でしょｗ

それに自殺なんてどこにでもあるしこの事件とは衝撃度が全く違うな
大阪府下だけでも年間2000人以上が自殺してる訳でしょ
自宅に限らないけど平成に入ってからだけでも自殺現場が48,000箇所もある。
大阪府の世帯数は380万だから計算すると凄い確率で事故物件がある。

自殺物件情報の有名サイトだけど大阪府で260件登録されてる。
3,000円の有料版は詳しいのかな？
大島てる CAVEAT EMPTOR: 事故物件公示サイト
http://www.oshimaland.co.jp/

この手の一般論はこのスレッドのプレサンスオーナーとは無関係なのでここいらで辞めましょう。

セレッソコート事件ならこちらへどうぞ。
株式会社さくら不動産ってどうですか？Part4｜マンション口コミ掲示板・評判
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47366/

[404: 匿名さん]

不動産投資は悪くない。

物件価格が市場価格と離れていて余りにも高過ぎた。

それが全ての失敗だった。

内装費や広告料や賃貸管理料の安い業者を探しても焼け石に水だった。

最後は大損を覚悟で売却しかないのか。

勉強もせずに投資した自分が情けない。

[405: 匿名さん]

今の時期は勉強するにはいい時期ですよ。
不動産屋さんが閑散期ですからね。

地方在住で一度も自分のマンションを見たことない方は
小旅行がてらに周囲を散策されると良いでしょうね。

その時に賃貸の不動産屋さんに足を運んで色々聞くといいと思いますよ。

購入投資した以上は仕方ないからこれからのことを前向きに考えると
管理方法と管理費用の削減に行きつきますよ。

業務委託手数料の２ヶ月は広告料１ヶ月に出来たし
改装費は単価が４０％くらい安いところになって削減できたし
退去後１０日以内にリフォームアップしてくれるから次も見つけ易いし
毎月の賃貸管理料は無料でやってくれるとこを見つけましたよ。

例えばこういうところもあるけど料金を明示してるところは少なくて
客を見ながら判断する不動産屋も多いからどれだけこっちが知識を持つかに
よって変わりますよ。

賃貸管理システム│賃貸管理の株式会社リードエイジ
http://www.lead-age.com/system.html

[406: 匿名さん]

市場縮小の中…1000万あれば銀行が優遇金利で１．５％以上の金利はつけてくれまっせ。
不動産投資より利回りは低いが安全だろう。

[407: 匿名さん]

>>406
妄想ですかｗ
1,000万程度じゃ、5年定期でも0.5％が上限だね。
乞食君、もう少し調べてから話しなさい。

[408: 匿名さん]

金利０％でも新築の不動産投資よりもマシ
原資が減らないだけマシ

そこそこ以上の大学出て、せっかく教師や看護師になれたのに
将来の資産設計する能力すら無いってどういうことなんだろう？

[409: 匿名さん]

毎月の集金代行手数料を１０００円に出来れば、年間２４０００円浮きますね。

４部屋あれば年間９６０００円浮きますね。

１０年間で９６万円浮きますね。

決して放置していいレベルのお金ではないですね。

ただ、サービス内容が全く同じなのか、そこを見極めるのが素人には無理ですね。

不動産経営は難しいものですな。

[410: 匿名さん]

>>407
世間知らずな奴だな。
どこぞの信託銀行で実績を積んでから出直してこい。

[411: 匿名さん]

仮定の話ですが、投資マンションのオーナーさんの中に、こういう形で投資された方にとっては
人生の救済になるかも知れませんね。

何でもかんでも自己責任論が唱えられる現代では
ある意味、凄い判決だと思います。


藤森克美法律事務所ホームページ
http://plaza.across.or.jp/~fujimori/index.html

藤森克美法律事務所
ワンルームマンション投資商法被害者に大朗報!!　東京地裁、業者に４６９６万円余の支払いを命令
http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:2wd4hkLnOHEJ:plaz...

１　東京地裁民事３１部ハ１係は、武蔵野市に本社をおくＴＰ社に対し、２０１２年３月２７日、静岡県東部に居住し川崎市の大手企業の研究所に勤務するＡ男さん（１９６９年７月生、当時３９才）が買わされた２件のワンルームマンション（新横浜と大田区馬込）について、「本件契約１及び２の締結の際、重要事項である物件１及び２の客観的な市場価格を提示していないこと、家賃収入が３０年以上に亘り一定であるなど非現実的なシミュレーションを提示し、原告に月々の返済が小遣い程度で賄えると誤信させたこと及びその他原告が物件１及び２についての不動産投資をするに当たっての不利益な事情を十分説明していなかったなど消費者契約法にいう重要事項について原告に不利益となる事実を故意に告げなかったため、原告はそのような事実が存在しないと誤認し、それによって原告は本件契約１及び２を締結したものであるから、同法４条２項による取消しが認められる」として、原告が被告に支払った代金総額５０１６万５９００円から原告が被告から受け取った家賃などの総額３１９万９１８９円の差額４６９６万６７１１円を支払えとの判決を下しました。

２　原告は２００９年２月と３月、業者の営業マンから、世界同時不況の話、最近マンション投資をする人が増えていること、小遣いの範囲内でマンション投資が出来ることを強調され、原告のために物件を特別安く押さえているとか、決断を急いでくれないと直ぐに売れてしまうなどと購入を急かされて、２つの物件の契約に至りました。

３　その後、住宅ローンの契約をしていることが妻にバレてしまい、妻の反対を受けて物件の査定を大手業者にして貰ったところ、５月２日付で届いた簡易査定では大幅に低い査定価格でした。そこで原告は初めて騙されたと気付き、私に依頼して来たものです。

４（１）ワンルームマンション投資商法で原告の請求どおりの認容判決が下りた例は少ないと思います。また、消費者契約法４条２項で勝たせた判例も少ないと思います。ここ１年に限っても、ＴＰ社ではありませんが、私の事務所に来て相談し、私が裁判を勧めても諦めて泣寝入りの道を選んだ人が複数おります。
（２）しかし、本判決は被害者にとって大朗報です。業者が原告に示した「将来売却プラン」に価格の下落は１０％程度が最大限であるかのように示されていること、家賃収入が３０年以上も同じ家賃を前提としていることを捉えて、判決は、ＴＰ社は「重要事項について原告に不利益となる事実を故意に告げなかった」と認定しています。このような「将来売却プラン」をワンルームマンション業者は汎用しています。この「将来売却プラン」が消費者契約法４条２項（契約の重要事項について、消費者に不利益な事実を故意に告げなかったこと）に該ると認定したことは、今後の裁判や交渉に当たって有力な武器となります。

５　裁判の中で、私は国民生活センターに弁護士照会をしたところ、ＴＰ社は２００７～２０１１年で１４５件の苦情相談が寄せられていることが判明しました。本件原告と同じに被害に遭っているのではと心配します。
　　泣寝入りはいつでも出来ます。泣寝入りする前に専門家に相談する少しの勇気を持つことです。

[412: 匿名さん]

結局、賃貸マンションの経営なんて手間隙掛けるか、他人まかせで高い手数料払うか
のどっちかで割り切るしかないよね。

毎月の集金代行手数料だって、本来なら賃借人から自分の口座に入れて貰って自分が確認して
入ってなければ自分で督促すれば掛からないだろうしね。

改装費とかも、自宅みたいに自分が立ち会ってリフォーム業者にアイミツ取れば
半額くらいになるかもしれないよね。

業務委託手数料だって、自分で賃貸の仲介屋さんへ持って行けば、
家賃の１ヶ月くらいでいいかもしれないよね。

[413: 匿名さん]

手取り家賃が５万なら、物件価格＋初期投資費用（登記費用・リフォーム費用）で
５００万切らないと不動産投資は利益でないよ。

節税対策っていうのは、年収１，５００万以上続くなら少しはいいが
制度を理解してないと得してないからな。
むりやり赤字にして節税する制度だからよく勉強した方がいいよ。

[414: マンション投資家さん]

代行手数料が安いのは、魅力だが小さい会社に頼んで、倒産して家賃損したことある。会社選びは必要だね
。。

[415: 購入検討中さん]

プレサンスタワー北浜ｗｗｗ
２０階建
徒歩３分

乙です。

ファミリー用で掲載されてますｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

[416: 匿名さん]

プレサンス中央区ワンケーすごい数だな…

[417: 匿名さん]

>>414
その通りですな。
賃貸屋さんはいい加減な会社も多いから。

[418: 匿名さん]

>>415
タワー北浜は、１Ｋは投資で、
広い部屋がファミリー実需じゃないかな。

それにしても東京から１０年遅れだけど、
大阪も５年ほど前からタワーマンションブームだよな。

グレードがそこまで高くないのにタワーが売れてるから、
タワー＝高級っていうイメージはなくなったけどな。

[419: 匿名さん]

>>416
中央区に限らず、大阪市内でのプレサンスマンションの存在感は凄い。

ただ、始めは一棟売りだからスゲーって思ってたけど区分分譲だったのには落胆。
でも、生和コーポレーションみたいな一棟建築営業より、
区分分譲で販売した方が利益はデカイらしいから企業としては最高なんだろうな。

[420: 匿名さん]

盆休みで１週間休んだばかりなのに、
早速、秋季休暇で６連休ですか･･･

会社で一斉に休めるってある意味凄いな

その間のオーナーとか入居者へのサービスはどうなるの？

[421: 匿名さん]

８日以内のクーリングオフって、自宅で契約しても出来る場合があるんだってね

客側から明確な意思を持って自宅で契約したいって言ってからしないと
ファミレスとか喫茶店と同じでクーリングオフ出来るみたいね

あと重要事項説明もきっちり受けずに契約するとクーリングオフとか解約とか出来るみたいね

[422: 匿名さん]

去年の物件がいきなり売りに出てるよ。
賃料収入は新築の一番いい時でこれだと物件価格が高過ぎる！
この賃料だと物件価格が750万で始めて検討対象だな。

幾ら新しくても立地が悪ければ意味がない。

それにしてもこんなに直ぐ売りに出すならこのオーナーはなぜ買ったんだ？


プレサンス上町台東平 | 三井のリハウスで中古マンション検索
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBGP8A11/
価格：1,280万円
間取りワンルーム
専有面積21.09㎡(約6.37坪)
築年月2011年1月 築（平成23年1月）
階数／階建10階 地上11階建
現行賃料（年間）780,480円

[423: 匿名さん]

2010年築の物件もオーナーチェンジで2件売りに出てる。
この価格異常に高いんだけど、こんな価格で本気で売れると思ってるの？

この価格を設定したオーナーの意識って？
自分が買った価格に近い価格で売りたいとかアホみたいな夢見てるかな？

この価格設定は酷過ぎる。


プレサンス新大阪クレスタ | 三井のリハウスで中古マンション検索
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBGP8A13/
価格：1,700万円
間取りワンルーム
専有面積26.64㎡(約8.05坪)
築年月2010年6月 築（平成22年6月）
階数／階建6階 地上15階建
更新日2012年09月02日

プレサンス新大阪クレスタ | 三井のリハウスで中古マンション検索
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBGP8A10/

価格：1,750万円
間取りワンルーム
専有面積26.8㎡(約8.1坪)
築年月2010年6月 築（平成22年6月）
階数／階建10階 地上15階建
更新日2012年09月02日

[424: 匿名さん]

だましてナンボのこの世界・・・土地も戸建も収益物件も。

[425: 匿名さん]

新築で投資マンション買う理由って何？
新しい家に住んだら気持ちいいけど、賃貸マンションだと最初の入居者だけだし。

[426: 匿名さん]

築３年で広めのワンルームが８４０万ならまずまずじゃないの？
でも、名古屋市内の賃貸状況が良く解らないから
何とも言えないかな。

プレサンス東別院駅前コネクション （中古マンション） [6900789101] - goo 住宅・不動産
http://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/0/23106/6900789101/50023231/69007...
価格840万円
管理費等7,800円
修繕積立金1,170円
間取り1K
広さ29.2m2
物件タイプ中古マンション
13階建/9階
築年月'09/10

[427: 匿名さん]

アホみたいな量の生命保険に入って無駄金払ってきた情弱が
そのアホさ下限に気付いて、次に始めたのが投資マンションｗｗｗ

結局、情弱はいつまで経っても情弱のままなんだなｗ

[428: 匿名さん]

一つ言える事は、
プレサンスのマンションを新築で４件購入した場合、
と
プレサンスのマンションを中古（築５年以内）で４件購入した場合、
を比較すると、
２，５００万円くらい安く買えるから中古で買えばいいってことだね。

もちろん、中古で買ったからといって、
節税・生命保険・利回の投資として成功するかは解らないけど・・・

[429: 匿名さん]

プレサンスのオーナーさんは、何でこうも管理組合の総会に来ないんですかね？
自分の資産管理に興味がないの？

オーナーさんが何人かいれば、総会の後にお茶でもして色々な情報交換できるのに。

賃貸管理会社に、全部を丸投げするのもいいけど、
入居者斡旋は賃貸仲介屋さんへ、改装はリフォーム会社へ、集金代行は賃貸管理会社へ、
分けて発注するともっと安く上げれますよ。

安く上げるということは、利回りが上がるってことで、
定期預金で言えば１００倍とかに上がるようなもんですよ。

大阪だとこんな会社もあります。
似たような価格でやってる会社はたくさんあるんで検討してみたらどうですか？
６畳のワンルームだと天井と壁のクロスを張り替えても３万以下ですよ。


リフォーム　大阪　豊中｜リライトは大阪や豊中周辺の格安リフォーム専門店
http://www.re-lite.net/

[430: 匿名さん]

定年退職されて、時間がある方は、管理組合の総会へどんどん参加して下さいね。

このデフレ化でも上がる一方の管理費や修繕積立金を、
下げる方策は１人で考えても結論は総会ですから票を集めないと無意味ですからね。

[431: 匿名さん]

新築で投資はメリットないとは思うけど・・・

どうせ１６００万も出して２０㎡のワンルーム買うなら
こっちのマンションの方が良いし
信頼できる賃貸管理会社探せばいいだけなのに。

何で自分から良い物件を探さないのかな？
インターネットも使えない訳じゃないだろうし。

ブランズタワー大阪備後町 - Yahoo!不動産 新築（分譲）マンション
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/06/dtl/00078702/
1,700万円
1LDK
37.04m2

[432: 匿名さん]

低金利だからと普通預金や定期預金に満足せずに不動産へ投資する強欲な人間
＋
実力主義を叫ぶ高額歩合給を目当てに働く強欲な営業マン
＝
類は友を呼ぶ最強のコンビ（笑）

[433: 匿名さん]

ようは、自分で勉強して行動するオーナーじゃないと、
どんなに立地の良い投資マンションでも利益は上がらないし、
普通に所有してるだけだと赤字になっちゃうから。

自分できちんとした賃貸管理会社を探せばいいだけの話だ。
そこで、入居者付け、契約、家賃集金、リフォームをきちんとやってれば
自然と楽しながら経費も削減できて赤字も減るから。

一番大切で難しいのは、どのマンションを購入するかってことだけど
こればっかりは解らない。

[434: 匿名さん]

もう去年の新築が売りに出されてるな

それよりも神戸の一等地の三ノ宮駅の物件より、兵庫駅の物件が高いなんてナンセンス！
あの兵庫駅の土地柄知って売ってんのかな

全く信じられん！


プレサンス三宮ルミネス | 神戸市中央区琴ノ緒町1丁目の中古マンション - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=28&md=...

価格：1,200万円
間取り：ワンルーム
専有面積：20.86m2
築年月：2011/03
地上12階建て/4階部分
情報公開日：2012年8月11日

プレサンス神戸西スパークリング | 神戸市兵庫区三川口町3丁目の中古マンション - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=28&md=...

価格：1,280万円
間取り：1K
専有面積：21.17m2
築年月：2009/07
地上10階建て/3階部分
情報公開日：2012年8月8日

[435: 匿名さん]

ずっとウォッチしてるこのマンションですらなかなか売れてないみたいだな。
問い合わせはそれなりにあるようだが･･･

目ざとい不動産投資家が注目してる東京のこんな良物件でもこの価格で売れないんだな。
1,200万なら買うんだが駄目だからな･･･

大阪や名古屋の20平米で800万超えなんて考えられん。

プレサンス新宿御苑前アルティメット | 新宿区新宿5丁目の中古マンション - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

価格：1,690万円
間取り：ワンルーム
専有面積：22.43m2
築年月：2008/02
地上13階建て/2階部分
情報公開日：2012年7月25日

[436: 匿名さん]

賃貸オーナーの初歩的情報収集方法です。

どこの不動産賃貸管理会社にも空室一覧がある。

電話して、最新の大阪エリアの空室一覧をＦＡＸして下さいと伝える。

そうすると募集中の部屋の一覧があり、家賃や礼金等の募集条件の一覧が載っている。

当然、広告料が幾らかも載っている。

そこで募集の本気度が解る。

[437: 匿名さん]

株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？Part1｜マンション口コミ掲示板・評判
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/

管理費や修繕積立金が本当に適正な価格なのか？
管理人も常駐していないワンルーム賃貸マンションにとっては
管理費の金額が投資利回りに直結しています。
オーナーさん、管理組合の総会に必ず出席しましょうよ！

[438: 匿名さん]

株と同じでマンション購入にも当然リスクがあるのに・・・

結果も出てない段階というか、１件目買った後に２件目～５件目まで
１年以内にいっきに買うってどういう精神状態なんだろう？

これだけ短期の買い増しばかりされて１件目買った直後は
もう完全に金銭感覚が無くなってるのかな。

[439: 匿名さん]

平均年収が世界のトヨタより高いって驚きだよな
それだけ利益を出す企業体質や商品だから株価も調子良いんだな


プレサンスコーポレーション 年収：820万円-年収ラボ
http://nensyu-labo.com/kigyou_pressance.htm

トヨタ自動車 年収：727万円-年収ラボ
http://nensyu-labo.com/kigyou_toyota.htm

[440: 匿名さん]

そんなにメリットがあるなら、ここの社員は相当買ってるんだろうね？
証券会社の社員みたいに規制がある訳じゃないだろうからね。

自分が食えない物を人に食わすなって話だよ！

[441: 匿名さん]

本当は収益投資マンションを５部屋全部処分したい。

色々なサイトで売りに出てるのを見ると
新築価格から３０～６０％引かないと売れそうにない。

今損しても売る方がマシなのか、
家賃収入を１５年～３０くらい得てから売る方がマシなのか？

[442: 匿名さん]

普通預金や定期預金だと、低金利だよね。
でもね、元本が減らないだけマシなんだよね。

株や先物や不動産で利益を出す為には相当な知識と経験が必要なのに
強欲な人間は楽な方法で稼げると聞くと直ぐ飛びつくね。

色んな意味で全ては自己責任。

[443: 匿名さん]

管理組合の理事長している人いますか

[444: 匿名さん]

実際にはオーナーが誰１人として住んでないマンションなのに理事長なんて存在するの？

[445: 匿名さん]

ナイスなツッコミだ！
そうなんだよ。誰が理事長しているんだろう。

[446: 匿名さん]

管理会社から委任状が送られてきて書面も読まず書名して返送。

オーナーは誰も出ない総会で管理会社の提案通りに決議。

高い管理費、安い修繕積立金、価格が適正かも競争入札なのかも解らず、
どうやって決まったか解らないゼネコンとの修繕工事契約。

賃貸の募集、家賃集金、リフォームなんかの賃貸管理は、
その部屋のオーナーだけの決断で実行できるが
マンション全体の管理はオーナー１人だけ動いても実行できない。

総会に出席して問題意識のあるオーナー仲間を増やして
他の組合員の住所に自分達の提案に賛成して貰うように
手紙でも送るしかない。

[447: 匿名さん]

こういう理事長業務代行屋さんもいるね。

投資型分譲マンション管理の悩みを解決！｜マンション管理支援事務所
http://www.11kanri.com/tousi.html

[448: 匿名さん]

んで、管理者（理事長）は誰

[449: 匿名さん]

理事長業務も管理会社に委任してるんじゃないの？
だって遠方に住んでるオーナーが多いしマンション自体１度も見たことのないオーナーも多いだろうし。

[450: 匿名さん]

とある物件を検討しています。オーナー（組合員）にはどの程度情報が入るのでしょう。

[451: 匿名さん]

何の情報？
日商エステムとか日本エスリードのオーナーと同じレベルじゃないの？

[452: 匿名さん]

エステムだかトステムだか知りませんが、理事会の広報誌みたいなものはないかと。

[453: 匿名さん]

当たり前やろｗ
誰に対して広報すんねんｗ
ファミリーちゃうぞ

投資マンションで最高に機能してるってのは
総会の出席者が１０％を超える、理事長が区分所有者から出てる、理事会の会合が年２回以上ある、
修繕業者への発注のあいみつもりを取らせてチェックしてる、管理費を下げて修繕積立金を上げる。
これができてるとこは最高。
ほとんど出来てないから。

[454: 匿名さん]

はあ、出席率そんなものですか

[455: 匿名さん]

マンションの共用部分の管理会社には何の落ち度もない。
専有部分の賃貸管理会社にも何の落ち度もない。

しいて言うなれば、他人任せで何とかなると思ってるオーナーに責任がある。

管理組合員としての責任感が無い、情報収集力も無い、社会的判断力も無い、
そういうオーナーに責任がある。

積極的に関わって責任から逃れるオーナー達には、いつかはその身に帰ってくるはず。

投資は全て自己責任。

購入した物件が2倍の価格に跳ね上がろうが、5分の1の価格に下がろうが全ては自己責任。

[456: 匿名さん]

しっかしまだ、こういうお馬鹿ちゃんがいてるんだな（笑）

福岡や愛知、兵庫の投資マンション買うよりかは、まだ大阪の方がマシだろうに。


ワンルームマンション投資どうしたら - 専門家Q&A [All About プロファイル]
http://profile.allabout.co.jp/ask/q-124552/

>地方に住む28歳男　既婚　妻　子1人　　年収450万円　貯金150万
>2年前に福岡の投資用ワンルームマンションを購入。
>その時は、営業のセールストークを信じてしまい、節税効果、年金になる、ということで、福岡市南区にワンルームマンションを2部屋購入

>大体の状況が上記の状態です。
>毎月の持ち出しが厳しく、家計をかなり圧迫しています。

>売却（任意売却）などを検討していますが、なにかいい方法がありましたら、教えて頂けたらなと思います。

[457: 匿名さん]

節税対策・・・効果のある方は最低でも年収1000万以上ですが、通常は1500万以上ですね。
　　　　　　　その年収をローン期間中の35年間に渡り稼ぐ自信はありますか？

生命保険代わり・・・生命保険には相続税が掛かりませんが、投資マンションであっても不動産には
　　　　　　　　　　相続税が掛かりますので、残された方は現金が無いと大変な面もあります。
　　　　　　　　　　生命保険は、年齢や家族構成、収入の変化に合わせて見直しが出来ます。

年金代わり・・・ローンが無い状態なら家賃の不労所得の副収入として意味がありますが、
　　　　　　　　ローンは在職中に終わりますか？
　　　　　　　　現役の給料からの持ち出しは余裕かもしれないが、年金からの持ち出しは生活を直撃します。
　　　　　　　　70歳過ぎて、複雑な不動産管理を自分で出来ますか？

[458: 匿名さん]

こういう投資不動産の会社が、東証二部上場企業だなんて
信じられん世の中だ。

[459: 匿名さん]

今販売中の物件で、
建物は同じグレードと判断して立地だけで見ると、

プレサンス難波幸町＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜プレサンス難波元町

と圧倒的に難波元町の立地が良い。

プレサンス難波元町＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜プレサンス福島ニューゲート

と圧倒的に福島ニューゲートの立地が良い。
ミナミにはキタを超えられない圧倒的な壁がある。

収益マンションは立地が全てなんだけどね。
なぜなら賃貸の入居者が立地を重視するから。

[460: 匿名さん]

京都でも、ついに大阪並みに価格下がってきたね
学生が多くて賃貸に空きが出ないはずだったのにね


プレサンス京都二条城前 | 京都市中京区西ノ京職司町の中古マンション - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=26&md=...

価格：680万円
間取り：1K
専有面積：24.41m2
築年月：2000/06
地上5階建て/1階部分
情報公開日：2012年8月25日

プレサンス京大東 | 京都市左京区浄土寺西田町の中古マンション - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=26&md=...

価格：780万円
間取り：ワンルーム
専有面積：20.62m2
築年月：2003/06
地上5階建て/1階部分
情報公開日：2012年9月12日

[461: 匿名]

凄いな

[462: 匿名さん]

何でもお任せだと利益を取られるだけってのは世の常だな
今日みたいな休日には自分の部屋や近くの賃貸屋さんを回って
勉強しないと購入した意味が無いな。

買った覚えがあるけど投資した感覚が無いのから
株を買ったのと同じ感覚になるのは意識改革が必要だな。

[463: 匿名さん]

ここの営業マンの収入があったら
５部屋くらいは買えると思うけど
自分では買ってるの？

[464: 匿名さん]

新築をそうそうに手放す人から買うのが良さそうですね。

[465: 匿名さん]

>>464
もちろん、ここのマンションを１部屋でも新築の定価で買った客が
次は、築３年の中古で新築から５００万も安く買えるからって
飛びつくなら解る。
だって新築から３年で５００万下がってるなら
１ヶ月で１３．８万円の資産価値の下落になる。
そのうち、本来得られるはずだった家賃収入が６万円としても
毎月６．８万も浮いた計算になる。

でも、築浅で売ってるからってそれで本当にお徳かは疑問だ。
投資不動産をいつもチェックしてる投資不動産オーナーや
不動産金融会社がなぜその物件を買わないのか、
それは実質利回りと投下資本の回収までの月数、そして賃貸上の立地とか
総合的に賃貸マンションの経営を考えているからだ。

一部の公務員しか買わないような馬鹿高い定価から幾ら値引いたかは重要じゃない。
大切なのは実質利回りと将来売却するのか全て家賃収入で資本を回収するのかの出口戦略。

投資不動産で最終的に利益を出せるのは極一部であり本当に難しい。

[466: 匿名さん]

それは貴方に戦略がないからだよ。

[467: 匿名さん]

>>466
君の戦略とは？

[468: 匿名さん]

もちろん安く買う。

[469: 匿名さん]

安く買うのは当たり前。
具体的にどの物件をどれくらいで買ったんだ？

[470: 匿名さん]

>>467
不動産市場は好不調を波のように繰り返している。
底で買うのだよ。

[471: 匿名さん]

株も同じだね
実際にそれができるのはプロのトレーダーでも難しい。

言うのは簡単だ。
君はプレサンスマンションのオーナーかい？

[472: 匿名さん]

僕は、一棟オーナーチェンジで購入するのを専門にしているので、プレサンスじゃないよ。

[473: 匿名さん]

今年初めて管理組合の総会に参加した。
プレサンスの大阪本社での管理組合の総会に出席すると景色以外は失望することばかりだ。

６０戸以上のマンションでも出席人数は３名しかおらず
大半のオーナーは管理会社への委任状を返送して全ての議案は予定通りのシャンシャン総会。
去年までの私みたいだ。

総会後、他のオーナーと喫茶店でお茶をして色々なことが学べた。
特に、賃貸管理については自分の判断だけで全てを決定することができて
具体的手法を聞けたのは良かった。

その後、一室が退去解約となってので、その部屋を始めて変更した。
手続きは意外と簡単で、地場の賃貸不動産店へ依頼した。
内装やハウスクリーニングは、リフォーム会社へ直接依頼したので
改装費が半額以下に下がった。
毎月の集金代行料は３０００円から１０００円に下がったし
入居者が決まった時の業務委託手数料は２ヶ月から１ヶ月に半額になった。
空室期間も２ヶ月と前回より１ヶ月半も短縮された。

次に退去されれば他の３室も全て変更するつもりだ。
４室全てをを変更できれば年間で２５万くらい浮くかもしれない。

[474: 匿名さん]

大阪とか神戸の土地勘がないから解らないけど、この辺りのマンションはどうだろう？
大阪市内は北区の将来性は抜群だというし、神戸は一番の繁華街と言われている三ノ宮駅だし、
２つとも立地は良さそうだが。

あと価格は家賃相場の利回りから見ると２つとも２００万くらい高そうだが
もし指値交渉で上手く行くなら購入してもいい立地だろうか。

築年数を考えると６００万くらいが損益分岐点かな？

大阪府大阪市北区 区分マンション 790万円 8.81% 築11年 | 収益物件数No1の楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/142661/show...

物件名 プレサンス同心アーバンステージ
所在地 大阪府大阪市北区同心2丁目
沿線交通 JR大阪環状線 桜ノ宮 徒歩5分
販売価格 790万円
階数 10階／12階建て
築年月 2001年09月 （築12年）
更新日 2012/07/31

兵庫県神戸市中央区 区分マンション 820万円 8.48% 築10年 | 収益物件数No1の楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/hyogo/dim2001/151957/show...

物件名 プレサンス新神戸
所在地 兵庫県神戸市中央区布引町2
沿線交通 西神・山手線 新神戸駅 徒歩 5分 JR東海道・山陽本線 三ノ宮駅 徒歩 10分
販売価格 820万円
階数 5階／12階建て
更新日 2012/09/08
築年月 2001年11月 （築11年）

[475: 匿名さん]

>>473
理事は輪番なのでしょうか。不労所得が欲しいのに理事長などやらされたらたまりません。

[476: 匿名]

管理の面倒くささがないのがいい。

[477: 匿名さん]

一般論として
収益マンションで区分所有マンションの理事長は
管理会社が管理者になるでしょう。

[478: 匿名さん]

>>475
同じ質問の堂々巡り

ご自分で電話でもして確認しましょう


プレサンスコミュニティ
http://pressance-community.jp/
TEL.[phone]（代）

[479: 匿名]

色々検討中だが、すみふの三宮５４階マンションは境界紛争を隠して販売しているし宅建業法違反
だし安心できない、やっぱり
プレサンスにしょうと考えている。

[480: 匿名さん]

>>479
三宮にプレサンスの新築なんてあったか？

[481: 匿名さん]

住友不動産とプレサンスの物件を比較対象とするような人間もいるんだな。
世の中広いわ。
そりゃワンルームマンションを1,600万で買う訳だよ。

[482: 匿名]

どう考えても新築より築浅い中古だな。

[483: 匿名さん]

ド素人でも損しない方法

・物件購入
　プレサンスに投資マンションの資料請求する。
　営業マンから電話で説明を受けると同時に全て録音しておく。
　お宅の近くのお客さんのとこへ行く用事があるので近くのファミレスで
　会いたいと言われても絶対に合っては駄目。
　相手はプロだから買うハメになる。
　一通り説明を聞いた後で、投資マンションの本を２，３冊購入する。
　ある程度解ってきたら購入へ。
　購入するのは築3年以内の物件に絞って、新築価格の40％引きを目処に購入する。

[484: 匿名さん]

馬鹿高い新築投資不動産を買って賃貸に出すのも好き勝手すればいいと思うが
効果が解るまでに最低２年は掛かるだろうに。

新規契約からローンＭＡＸ分の４，５件買うまでに
半年～１年って判断能力無さ過ぎやろ（笑）
１年で６，０００万も借金増やしてどないする気やねん。
高い金利で借金してる間は資産ちゃうで！借金やで！

特にぬるま湯の教職員とかはジブラルタとかの生命保険各社に鴨されてるから
それを見直すのはええけど、その代わりにもっと流動性が低い投資不動産資産に移動してからに
将来像はあるんかいな。

[485: 匿名]

>効果が解るまでに最低２年は掛かるだろうに。

意味がわかりません。なぜ、２年なんでしょう。

[486: 匿名さん]

企業でも家計でも丸１年を通して複式簿記をつけると解り易い。
毎月平均ではなく年単位で計算することで明確になる。

所得税と住民税の節税効果が、金額としてどれくらいになるのか、
どこまで税務署から実際に経費として認められるのかがハッキリする。

団体信用生命保険代わりとして同程度の保障と実際に生命保険に加入した保険料との差を比較できる。

固定資産税等の不動産維持に関する必要経費が明確になる。

賃貸の収支が明確になる
都市部のワンルームマンションの平均入居年数は２年～３年らしいので
その期間に契約～解約までの通しを経験することでハッキリする。
最初の敷金や礼金の収入、
賃貸契約期間中の家賃収入、
賃貸契約期間中の集金代行手数料と管理費と修繕積立金の支出、
解約時の室内の改装費の支出、
解約してから次の入居契約までの空室期間による損益、
ローン契約の際の金利負担、
この辺りがハッキリする。

日本全国で色んなワンルームが何万戸も毎年新築として出てくるんだから急ぐことはない。
過去最高の立地とか言われて飛びつくようでは話にならない。
じっくり見極めてから買えばいい。

不動産投資で利益を出す方も損をする方も株取引と同じように両方いると思うから。
あくまでも個人的な感想です。

年収３０００万円とかお医者さんだったらノリで買っても良いと思います。

[487: 匿名]

買う前から確認できることが大半ですな。

[488: 匿名]

やっぱりお金持ちがやること

[489: 匿名さん]

>>487
それを確認せずに買うオーナーがどれだけ多いことか・・・
そういうオーナーは損しても自業自得だし自己責任だけど（笑）

>>488
本当はそうなんだけど・・・
地方公務員とか教職員、医療関係者、福祉関係者の小金持ちがどれだけ多いことか
あとは心に隙間がある独身中高年の男女ね（笑）

[490: 匿名さん]

個人の資質と事業が成り立つかどうかは切り分けた方がよい。

[491: 入居予定さん]

私これからプレサンス京都に住むんだけど、家賃4．５万公共費1万。1万高いです。

[492: 匿名さん]

>>491
こちらへどうぞ

プレサンスシリーズ賃貸マンション入居者専用スレッド｜マンション口コミ掲示板・評判
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221115/

公共費って何だよ
管理費だろ
家賃なんて普通は共益費込みで探すだろ
管理費が高くて本当に困ってるのは手取り家賃が少なくなるオーナーだろ

[493: 匿名さん]

540万っていう価格だけ見れば安く感じる
新築価格って何ぼだったんやろう？
1,600万円とすれば資産価値が12年間で1,060万円下がった計算になる
12年間の144ヶ月で割れば一ヶ月平均で毎月7.3万円の資産価値が下がったことになるんか
家賃の平均収入が7.3万円を超えてなければ赤字か
阿倍野ってもう直ぐ日本一高い高層ビルが出来る地域なのに試算価値とは余り関係ないのかな

京都は学生の数が日本一多くて景観規制で高いマンションが建てれないから
既存のマンションは希少性があるという考えもあったが今は違うのかな


大阪府大阪市阿倍野区 区分マンション 540万円 12.00% 築12年 | 収益物件数No1の楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/161667/show...
物件名　プレサンス阿倍野阪南町
販売価格　540万円
階数　4階／8階建て
築年月　2000年03月 （築13年）
専有面積　19.09㎡
更新日　2012/09/28

京都府京都市中京区 区分マンション 680万円 10.23% 築12年 | 収益物件数No1の楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/kyoto/dim2001/158936/show...
物件名　プレサンス京都二条城前
販売価格　680万円
階数　1階／5階建て（地下1階）
築年月　2000年06月（築13年）
専有面積　24.41㎡
更新日　2012/09/14

[494: 匿名さん]

どうしてもプレサンス新大阪クレスタのワンルーム中古が欲しい方は
少し狭いけどこちらの方が安いですよ
世の中は広いな
こんな高い価格で買う方もいるんだな


大阪府大阪市淀川区 区分マンション 1463万円 5.18% 築2年 | 収益物件数No1の楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/161804/show...
物件名　プレサンス新大阪クレスタ
販売価格　1,463万円
専有面積　21.46㎡
階数　4階／15階建て
築年月　2010年07月 （築3年）
更新日　2012/09/28

プレサンス新大阪クレスタ | 三井のリハウスで中古マンション検索
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBGP8A13/
価格：1,700万円
間取りワンルーム
専有面積26.64㎡(約8.05坪)
築年月2010年6月 築（平成22年6月）
階数／階建6階 地上15階建
更新日2012年09月28日

プレサンス新大阪クレスタ | 三井のリハウスで中古マンション検索
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBGP8A10/
価格：1,750万円
間取りワンルーム
専有面積26.8㎡(約8.1坪)
築年月2010年6月 築（平成22年6月）
階数／階建10階 地上15階建
更新日2012年09月28日

[495: 匿名さん]

しっかし、プレサンスさんの電話営業力はホンマ凄いでんなー
建てては売り切ってまた建てはる
まさに飛ぶ鳥を落とす勢いですやん
どんな営業話法で客を口説き落としてるんでっしゃろ？
しかもお客さんは、自宅以外のローンを何千万も組める属性の良い
公務員やら病院関係が多いんでっしゃろ
一度交渉話法を聞かせて貰われへんやろか？
契約せんかったお客さんでその時の電話のやり取りをYouTubeでにも載せてくれまへんか？
普通はマンション売るってのは汗水垂らして売るもんやけど
投資マンションは電話で売れるから楽でっしゃろ
利益率も高いから営業マンの歩合も高いでっしゃろし
良いことづくしでんなー

[496: 匿名さん]

今建築中で来年１月完成予定のプレサンス三宮エレガンシアは、投資賃貸マンションですよね？
いつ頃売り出しますか？
三ノ宮駅周辺のプレサンスはダンダン遠くなっていくね。
今回のは駅から１２分くらい掛かりそうですね。

[498: 匿名さん]

去年の新築だから綺麗だし
来年の神戸の新築の価格と比較して安ければ
こっちを買ってもいいかもね


プレサンス三宮ルミネス （中古マンション） [6920081101] - goo 住宅・不動産
http://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/0/28110/6920081101/50021944/69200...
価格 1200万円
専有面積 20.86m2
12階建/4階
2011年03月築
賃料月額：６４，４７０円
平成２３年３月築
利回り６．４４％の収益物件
オーナーチェンジ物件

[499: 匿名]

徒歩5分だと飲み屋街、商業ビルや事務所ビル街じゃないか。

[500: 匿名さん]

借入金なくとも管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料…と引かれたらいくら残るのだろう。