形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？

[マンション管理研究会さん]

米国では外部会計士による組合の会計監査が義務付けられています。
我が国でも区分所有法に第三者『監事』制度を導入し、悪徳管理会社と無能な理事会に喝を入れてもらいましょう。

[参考]
米国のマンション維持管理制度の特徴と我が国との比較
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/kyoudou.pdf

ドイツ及びフランスにおけるマンション管理業の実態調査について
http://www.mankan.or.jp/12_member/foreign/t200008.pdf

①管理者を設置する仏・独に対し、設置しない米
②日本で言う管理者管理方式に近い仏と独に対し、理事会方式に近い米
③外部会計士による組合の会計監査が義務付けられている米
④仏・独の管理業者は従業員数名の零細業者が多く、あまり競争が働いていないこと
⑤米国では州により違いはあるものの、修繕積立金の積立基準が定められていること
⑥管理業者へのお任せ意識が強いフランスとドイツに対し、コミュニティのアメリカ
⑦総じて総会出席率が低く、米・仏・独とも組合員の１～２程度であること。
⑧理事会方式の米では、役員の成り手不足に陥っていること。

[46: スレ主]

では米国も甘チャンですか？

[47: 匿名]

法律は、弱者を守るためにある

[48: 管理侍]

>42
仰る通り！
やりたければやればよいですよね。
既にやってるところもあります。

自ら適正に監査できている管理組合からすれば、法定にされると無駄な費用が発生するだけ。
法定にする意味はない。

そして法定監査になっても管理会社が困ることは全くない。
真面目にやってる管理会社はむしろ大歓迎です。

[49: 匿名]

>>46
米国のマンションを巡る事情、法律、慣行その他全く知りません。知らないものに対して私は、甘チャンとは言いません。

>>47
監査が法定されているのは、
会社法
金融商品取引法（旧証券取引法）
他多数存在します。弱者保護を第一義として法定監査が導入されたものを例示してください。

[50: 匿名]

スレ主へ

米国では会計監査が義務付けられているといいますが、リンク先で記載されているのはハワイ、カルフォルニアの２州だけです。残りの州は義務付けられていますか。

[51: 匿名さん]

ないなら作ればいい
高齢者の代三者財産管理制度からしても、マンション監査が代三者に法定されても何ら不思議はない。

[52: 匿名]

>>51
管理と監査をごちゃまぜにしています。
理事、理事長と監事を間違えているぐらい恥ずかしい見解です。

[53: 匿名さん]

これまでの総括

このスレッドは輪番制役員の監事に対してできたスレッド。
管理会社のいいなり無知な監査では監査にならないから、専門知識のある代三者に監査させよう
その為には、管理会社に牛耳られた弱者管理組合には法律で定めて貰う他ない

[54: 匿名]

>>53
これまた勘違い君が出没しました。


法定監査になっても、管理会社の監査をするわけではないのですよ。

[55: 匿名さん]

>>37さん、弁護士組合みたいなところがいいのではないかな？

管理組合が素人団体である以上専門家の助言が必要です。
本来は管理会社が助言すべきですが、悪質な助言で管理組合が食い物にされている例があまりに多い
監事で適正化されるはずが、監事も素人で管理会社に従って印鑑押すだけ

管理組合の正常適正な運営のためには、管理会社の影響を受けない者に監事を任せるしかない

[56: 匿名]

法律で規制をかけるという手段は、他に代替手段がない場合に限定すべきと考えます。

○監事が自分でチェックすることを諦めている方へ

・監事のチェックマニュアルを誰かが作れば済むことではありませんか。例えば、
　→標準管理委託契約書に、監事チェックマニュアル作成支援業務を明記する
　→国土交通省が監事チェックマニュアルを作って無料公開する
　→マンション管理センターが監事チェックマニュアルを作って無料公開する


○悪徳管理会社という言葉が好きな方へ
マン適法という管理会社を規制する業法があります。こちらを強化するのではダメですか。監事とは関係ないですが例えば、
　→外注業者からのキックバックを法律で禁止
　→外注業者との契約について管理組合への書面による開示の義務化


要するにマンション管理士制度同様に、効果が見えにくい制度を作るよりも効果的なことがあるのではないですか。

[57: 匿名]

必死に反対されるフロント１名

[58: 匿名]

フロントにとって現状がいかに美味しいかと言うことだ

[59: 匿名]

弁護士さんが監査したら、民事訴訟増えたりして((笑))

[60: スレ主さん]

＞＞法律で規制をかけるという手段は、他に代替手段がない場合に限定すべきと考えます。

とんでもない。マンション管理業界は規制強化が続いています。
但し、そのアプローチが間違っている。
国土交通省・地方整備局に適正化法違反を通報しても業者の言い逃れを鵜呑みにして処分なんかしませんよ。
そもそも重要事項説明書を全員に交付したり、説明会を開いても理解できる住民なんかほとんどいない。
国は、馬の耳に念仏の説明責任ではなく、業者の履行責任を問うべきで、そのためには第三者の監査が必須です。弁護士も余ってるし、そんなにカネはかかりませんよ。

[61: 匿名]

>>60
あなた、監査法人の監査報告書や監査役会の監査報告書で意見を付したものを見たことがありますか。（要は適正意見以外のもの）

監査を正しく認識していないから、業者の履行責任なんて的外れな見解がでるのです。

[62: 匿名]

>>60
あなた、監査法人の監査報告書や監査役会の監査報告書で意見を付したものを見たことがありますか。（要は適正意見以外のもの）

監査を正しく認識していないから、業者の履行責任なんて的外れな見解がでるのです。


本当に管理会社の履行責任を問うためなら第三者管理者方式にしなければならないことに気づいてください。

[63: スレ主さん]

この方の見解はこれ
http://www.kansa.or.jp/siryou/houkokusho_hinagata.html

[64: 匿名]

的外れなのがわかりましたか。

[65: スレ主さん]

＞＞６２

どこが的外れなんだい？
下記の「使用人等」に管理会社は含まれるだろう？管理組合の仕事は、ほとんど丸投げしてるんだから。

各監査役は、監査役会が定めた監査役監査の基準に準拠し（注９）、監査の方針、職務の分担（注１０）等に従い、取締役、内部監査部門（注１１）その他の使用人等と意思疎通を図り、情報の収集及び監査の環境の整備に努めるとともに（注１２）、取締役会その他重要な会議に出席し、取締役及び使用人等からその職務の執行状況について報告を受け（注１３）、必要に応じて説明を求め、重要な決裁書類等を閲覧し、本社及び主要な事業所において業務及び財産の状況を調査いたしました

[66: スレ主さん]

＞＞使用人等からその職務の執行状況について報告を受け

年間の定期清掃の履行状況は聞いてももらわないと。清掃前後の写真入り報告書もつけて。

[67: スレ主さん]

＞＞各監査役は、監査役会が定めた監査役監査の基準に準拠し

第三者監査を法制化した場合、基準は政令で定めるんだろうが、その内容は管理組合の実情に応じて決めることになる。
会社の監査と中身が変わるのは自明のことだ。

[68: 匿名]

スレ主へ

疲れる人ですね。こんな時間ですので端的に。

再度言います。不適正な意見はどのようなものが書かれるか。例を見て自分のイメージと合っているか確認してくださたい。

また、第三者監事となると会社法における社外監査役みたいなものになりませんか。監査法人の監査をイメージしているなら少しタイトルが違いそうです。あなたの相手は疲れるのでできません。では。

[69: スレ主さん]

↑スレタイに「形骸化した住民監事による監査制度を廃止し」と書いてますよ。
誰が大会社の社外監査役を置けと言ったのか？

[70: スレ主さん]

わかってない人がいるので、一応書いておく。監事は管理委託契約解除を議案とする臨時総会を召集できる。
社外監査役が株主総会を招集できるのかい？会社法の監査役とはまったく位置づけの違うものだ。

（監事）
第４１条監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結
果を総会に報告しなければならない。
２ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認
めるときは、臨時総会を招集することができる。

[71: 匿名さん]

すまん。横レスでなんだが。

管理会社の横領レベルの不正を見つけた場合はともかく、

管理会社の怠慢レベルの話なら、理事長または、担当理事に対して、管理会社の○○が不十分だから○○するようにと勧告する。それでも理事長または理事が動かないようなら、総会で理事長または理事が管理会社への指示・監督が不十分だったと報告するなり、理事長等の役員解任議案の総会を招集するなりするものじゃないのかな。

まさか監事が直接、管理会社に対して指示する訳じゃないよね。

[72: 匿名さん]

スレ主さんのリンクの引用から。

>5.0 会計士による会計監査
>ハワイ州では、管理組合は毎年、公認された会計士（public accountant）によって資金勘定（financial account）及び現金損益計算書（cash balance）の会計監査を受けなければならない。同様に、カリフォルニア州では、管理組合の総収入額が75,000ドルを超える場合は、管理組合の会計書類について、カリフォルニア州会計士委員会（California State Board of Accountancy）に登録されている会計士によって、会計原則に則していることの確認を受けなければならないとなっている。

これについて、スレ主さんは、業務監査はひとまず置いておき、日本で公認会計士に会計監査をしてもらうとしていくら位で報酬はいくら位でやってもらうつもりなのかな。

また、次に業務監査はいくら位でやってもらうつもりなのかな。

[73: スレ主さん]

>>それでも理事長または理事が動かないようなら、総会で理事長または理事が管理会社への指示・監督が不十分
>>だったと報告するなり、理事長等の役員解任議案の総会を招集するなりするものじゃないのかな。

監事は、当然、理事長解任の議案でも臨時総会召集はできますが、
監事は臨時総会の議長になれません。
従って、委任状の数が多いと否決されますね。もちろん、管理規約が「標準管理規約」と同じならですよ。
理事長と管理会社が癒着していたら、管理委託契約解除を議案としていても否決されるかな。
しかし、臨時総会議案書で「管理会社の怠慢レベル」を列挙したら、びびって多少はまじめにやるようになるでしょう。
住人監事はこの最大の武器を認識していないし、やる気も無いでしょう。だから外部の弁護士とかにやらせるって話です。

[74: スレ主さん]

＞＞７２
最初のほうの
＞＞２
で書きましたが、私の意見を聞かれるなら、成年後見人の司法書士の報酬くらいでは？

[75: 管理侍]

第三者監査は意味があるが法定にする意味はないでしょう。
自主監査を否定するのは自主管理を否定することとイコールですよ。

[76: 匿名]

違うでしょ。理事長・理事が委託者として適切な監督をしないから管理会社がサボる。だから、一義的に監事は理事長・理事の業務の執行が不適切であることを指摘しなければならない。




管理会社にぶつくさ言う前に、なぜ意図的に理事長・理事の責任追求をほっかむりするんだい。





監事が管理会社の責任追求できるのは、理事長・理事が管理会社に対して適切な監督・指示をしたにも関わらず管理会社が業務を行わない時だろう。

こんなことがわからない弁護士や公認会計士はいない。

[77: 匿名]

>>74
具体的な金額または計算式を明示して

[78: スレ主さん]

＞＞監事が管理会社の責任追求できるのは、理事長・理事が管理会社に対して適切な監督・指示をしたにも関わ
＞＞らず管理会社が業務を行わない時だろう。
契約書に書いてあることをやらなかった事実だけで十分じゃないの？適切な監督・指示は催告のこと？いちいち言われなきゃやらないような会社は解約すべし。

[79: 匿名]

フロントくん、必死だな
法定化されたら、飴と鞭で飼い慣らした管理組合に民事訴訟されちゃうのは確実だもんな

フロントがアドバイザーで理事会や管理組合にこれまでやらせたことであっても、善管違反で責任取らされたことは無かったからな

[80: 匿名]

>契約書に書いてあることをやらなかった事実


こんなことも外部専門家を起用しなきゃ管理会社の怠慢を糾弾できないのか。どんだけボンクラ理事を法律で保護すんだよ。

[81: 匿名さん]

自己責任とか言い出すと建物がスラム化して街が汚くなるから。政府の積極介入が必要です。

http://www.givecom.co.jp/investmenttopics/%E7%AC%AC14%E5%9B%9E%EF%BC%8...'50年補修されなかったマンション'

[82: 管理侍]

>79
わからん奴だな。
第三者監査は禁止されてる訳じゃないんだから、やりたい組合がやればいいのですよ。
法定にすることで、やりたくない組合の自由まで奪うんじゃないよ。

[83: 匿名さん]

法律は弱者のためにある。
まさにその通り
今、第三者監事にできている管理組合は問題はないでしょう。
管理会社を変えるどころか、フロントを変えることもできずにいる問題を抱えた管理組合のために
第三者監事が法定化されることを切に願う

[84: 匿名さん]

ご参考。。。

「自己責任」社会は無責任社会
http://blog.livedoor.jp/kaneko_masaru/archives/1214667.html

[85: ゴルゴ１３]

かなり進みましたね。個人的には>>81のスラム化防止という目線に一番共感します。他方、弱者保護を監査の目的にするのはナンセンスだと思いますね。

これまでの議論を見て一部の考えを変更。

・会計監査…保留
・業務監査…法定は不要
・（新観点）一定規模の区分所有建物について長期修繕計画の法定監査を新設。例えば5年毎の実施など。

長期修繕計画を素人に自己責任で検証しろというのは無理がある。デベや管理会社と利害関係がない第三者の専門家に評価させることが有意義と考えた。

[86: 匿名]

ここのスレ主って、マンカン士スレで論理的整合性を全く考えず、悪徳管理会社叩きのみを展開する人と同一人物？

[87: 匿名]

フロントさん、オハヨー(^-^*)/
毎回論点ズラシて否定しても直ぐに軌道修正されちゃうな（笑）

雑談でも屁理屈特徴でてるからフロントさん可笑し過ぎ

[88: スレ主さん]

＞＞ゴルゴ１３
＞＞・（新観点）一定規模の区分所有建物について長期修繕計画の法定監査を新設。例えば5年毎の実施など。

最低限の修繕積立金を法定すれば、管理費の無駄を削ろうとするから、それだけでもかなり有効かもね。

京都市ではなんと、景観保護のため分譲マンションに大規模修繕アドバイザーを派遣してる。（下記の２７ページ参照）
http://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000061/61889/HP-j...
建物が汚いと景観が壊れるから！

[89: ゴルゴ１３]

>>88
個人的な嗜好のツボを押さえたリンク先だったので全部見ちゃいました。京都はさすがですね。感心しました。ブランドになるだけのことがありますね。


ところで、修繕積立金ですが、例えば、最初著しく低くて急増するケースを規制するのはどうですか。
最低積立金も一つの考え方ではありますが、ＲＣ造の都道府県別建築単価一つ見ても、１．５倍位の開きがありますので一律基準はやりにくいかと。

[90: ゴルゴ１３]

弱者保護派さん

監査は弱者保護になるかどうかはわからないですよ。

例えば、会計監査は費用の制約から監査法人ではなく、個人の会計事務所が主流になると思われます。個人会計事務所の大多数は税理士登録しています。そんなところに監査を依頼したら、携帯基地局賃貸収入、外部への駐車場収入、看板掲出料…こういった収益事業の申告漏れを見過ごして、適正意見なんて出さないですよ。

結局、重加算税を含めて納税することになって、あららなんてことに。。。
矛先が管理会社に向かうと思っていたら、自分たちをブスッとやってきた。あり得る話です。再考を。

[91: 匿名さん]

弁護士か司法書士にやらせよう。

[92: 匿名]

司法書士？税理士でしょう。

悪党管理会社による高齢化マンションへのたかりは、戸建てより酷いらしいよ
老人になったら戸建てだよ

[93: 匿名]

弁護士も管理会社に鉾先を向けず、理事長に切りかかることはなあい？

[94: 匿名]

平屋ならともかく、老人に二階建ては辛い

[95: 匿名さん]

老人はマンションの一階を好むよ。