形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？

[マンション管理研究会さん]

米国では外部会計士による組合の会計監査が義務付けられています。
我が国でも区分所有法に第三者『監事』制度を導入し、悪徳管理会社と無能な理事会に喝を入れてもらいましょう。

[参考]
米国のマンション維持管理制度の特徴と我が国との比較
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/kyoudou.pdf

ドイツ及びフランスにおけるマンション管理業の実態調査について
http://www.mankan.or.jp/12_member/foreign/t200008.pdf

①管理者を設置する仏・独に対し、設置しない米
②日本で言う管理者管理方式に近い仏と独に対し、理事会方式に近い米
③外部会計士による組合の会計監査が義務付けられている米
④仏・独の管理業者は従業員数名の零細業者が多く、あまり競争が働いていないこと
⑤米国では州により違いはあるものの、修繕積立金の積立基準が定められていること
⑥管理業者へのお任せ意識が強いフランスとドイツに対し、コミュニティのアメリカ
⑦総じて総会出席率が低く、米・仏・独とも組合員の１～２程度であること。
⑧理事会方式の米では、役員の成り手不足に陥っていること。

[26: 匿名]

>>19
金額だけで、法定とする理由にはならない。世の中にはもっと多額を扱いながら監査が法定されていないものがある。

[27: 匿名]

理事長の暴走を防ぐ意味でもプロのチェックは重要。

[28: 匿名]

監事って理事長を含む理事をチェックするのが役目だよね。

それよりか、マンション管理士に管理会社のおさぼりチェック特命担当監事になってもらえはいいんじゃない。
組合活動には口を出さず、ひたすら管理会社の尻をたたく役目。もちろん、定期総会で管理会社の仕事ぶりについて評価報告をしてもらう。管理会社も根拠のない批判を組合員から受けるよりいいだろ。

[29: 匿名さん]

マンカン士資格試験申込予定ですけどね
マンカン士にそんな能力はないよ
マンカン士資格は管理組合員の管理認識レベルを上げるためにつくられた資格に過ぎないと思ってます。
職業としても、管理会社に舐められている資格ですよ
飴と鞭で管理会社に抱き込まれるのが落ち
弁護士先生や税理士先生のように、飴と鞭で抱き込まれたら人生が終わりになる位の地位にある人でないと駄目だと思います。

[30: 匿名]

マンカン士資格は英検や漢字検定レベル
マンカン士資格がなければできない職種は、残念ながらありません。

[31: 匿名]

28です。
ご指摘は納得。マンション管理士の部分は取り下げる。
要は管理会社の仕事ぶりに対する第三者監事の登用に修正する。

[32: 匿名]

管理会社のフロント、管理員がよければ大概は上手くいくからな。

[33: 匿名]

某デベロッパーは人口減少と高齢化で新規分譲は縮小
既存マンションの修繕費と立て替え事業に力を入れると公言している

[34: 匿名]

本スレとずれるがそのデベの狙いは悪くない。

[35: 匿名さん]

収益としての狙いは悪く無いか？マンション饅頭のマッチポンプのやり口だろう
手段をえらばすは、犯罪につながる。
管理事業は金融省の管轄にするべき。銀行にやらせよう。

でないと、食い物にされる被害者が今後ますます増える
高齢者オーナーが無用なリフォームをさせられたり
管理組合に市場にあわない修繕費を吹っかけることや横領も増える一方だろう

[36: 匿名]

>>22 21です。
会計業務もあまり絡まず、実査でないとわかりづらいもの…であげるとするなら…

・総会議事録の保管場所の掲示（規約・法定事項）
・総会議事録、規約原本、区分所有者名簿、住民名簿等規約で保管するとされているものの保管状況（紛失がないか、施錠管理されているか等）
・住民用契約駐車場等へ契約外駐車がないか。
・マンション内掲示板等に規約・理事会議事、総会決議等に反する掲示等がないか
・消火器の設置状況や、共用部分の私物放置の容認等、規約、消防計画、立入検査結果への措置回答と相違がないか

他にも多々あるとは思います。

[37: 匿名さん]

どこに陳情したらいいの？

[38: ゴルゴ]

>>36
ども、回答ありがとう。
総会議事録・理事会議事録は必須だろうね。会社の監査の際の株主総会議事録・取締役会議事録みたいなものだもんね。

個人的に思っていたのは設計図書、修繕履歴の台帳と資料の保管状況。（←俺の趣味だな）

後は会社監査で必須なのは弁護士との相談記録関連資料かな。

[39: 匿名]

監査とは、遵守すべき法令や内規などの規準に照らして、業務や成果物がそれらに則っているかどうかの証拠を収集し、その証拠に基づいて何らかの評価を行い、評価結果を利害関係者に伝達すること。


会社法の法定監査の基準（資本金５億円または負債２００億円）と単純に比べれば不要だな。

[40: 匿名さん]

マンションの時価総額は数十億です。

[41: 匿名さん]

生活にかかわる重要事項だ
管理会社が鵜の目鷹の目で管理組合から金を引きだそうとしている

企業監査は金儲け主体
マンション監査は財産を守るため
やはり専門家の監査が必要だ

[42: 匿名]

>>40、>>41
何か勘違いしていませんか。法律で義務付けられなくとも、第三者監事を今すぐ導入しても良いのですよ。第三者監事方式が有益と考えるのであれば今すぐ自分のマンションに導入しなさい。


もし仮に法定されなければ出来ないというなら、単なる甘チャンです。

[43: 匿名]

フロントさんは、法律に定められると困るのですね。

[44: 匿名]

フロントと法定とは関係ないのではないですか

[45: 匿名]

>>43
あなたも他人のせいにしたがる甘チャンですね。自覚ありますか。

[46: スレ主]

では米国も甘チャンですか？

[47: 匿名]

法律は、弱者を守るためにある

[48: 管理侍]

>42
仰る通り！
やりたければやればよいですよね。
既にやってるところもあります。

自ら適正に監査できている管理組合からすれば、法定にされると無駄な費用が発生するだけ。
法定にする意味はない。

そして法定監査になっても管理会社が困ることは全くない。
真面目にやってる管理会社はむしろ大歓迎です。

[49: 匿名]

>>46
米国のマンションを巡る事情、法律、慣行その他全く知りません。知らないものに対して私は、甘チャンとは言いません。

>>47
監査が法定されているのは、
会社法
金融商品取引法（旧証券取引法）
他多数存在します。弱者保護を第一義として法定監査が導入されたものを例示してください。

[50: 匿名]

スレ主へ

米国では会計監査が義務付けられているといいますが、リンク先で記載されているのはハワイ、カルフォルニアの２州だけです。残りの州は義務付けられていますか。

[51: 匿名さん]

ないなら作ればいい
高齢者の代三者財産管理制度からしても、マンション監査が代三者に法定されても何ら不思議はない。

[52: 匿名]

>>51
管理と監査をごちゃまぜにしています。
理事、理事長と監事を間違えているぐらい恥ずかしい見解です。

[53: 匿名さん]

これまでの総括

このスレッドは輪番制役員の監事に対してできたスレッド。
管理会社のいいなり無知な監査では監査にならないから、専門知識のある代三者に監査させよう
その為には、管理会社に牛耳られた弱者管理組合には法律で定めて貰う他ない

[54: 匿名]

>>53
これまた勘違い君が出没しました。


法定監査になっても、管理会社の監査をするわけではないのですよ。

[55: 匿名さん]

>>37さん、弁護士組合みたいなところがいいのではないかな？

管理組合が素人団体である以上専門家の助言が必要です。
本来は管理会社が助言すべきですが、悪質な助言で管理組合が食い物にされている例があまりに多い
監事で適正化されるはずが、監事も素人で管理会社に従って印鑑押すだけ

管理組合の正常適正な運営のためには、管理会社の影響を受けない者に監事を任せるしかない

[56: 匿名]

法律で規制をかけるという手段は、他に代替手段がない場合に限定すべきと考えます。

○監事が自分でチェックすることを諦めている方へ

・監事のチェックマニュアルを誰かが作れば済むことではありませんか。例えば、
　→標準管理委託契約書に、監事チェックマニュアル作成支援業務を明記する
　→国土交通省が監事チェックマニュアルを作って無料公開する
　→マンション管理センターが監事チェックマニュアルを作って無料公開する


○悪徳管理会社という言葉が好きな方へ
マン適法という管理会社を規制する業法があります。こちらを強化するのではダメですか。監事とは関係ないですが例えば、
　→外注業者からのキックバックを法律で禁止
　→外注業者との契約について管理組合への書面による開示の義務化


要するにマンション管理士制度同様に、効果が見えにくい制度を作るよりも効果的なことがあるのではないですか。

[57: 匿名]

必死に反対されるフロント１名

[58: 匿名]

フロントにとって現状がいかに美味しいかと言うことだ

[59: 匿名]

弁護士さんが監査したら、民事訴訟増えたりして((笑))

[60: スレ主さん]

＞＞法律で規制をかけるという手段は、他に代替手段がない場合に限定すべきと考えます。

とんでもない。マンション管理業界は規制強化が続いています。
但し、そのアプローチが間違っている。
国土交通省・地方整備局に適正化法違反を通報しても業者の言い逃れを鵜呑みにして処分なんかしませんよ。
そもそも重要事項説明書を全員に交付したり、説明会を開いても理解できる住民なんかほとんどいない。
国は、馬の耳に念仏の説明責任ではなく、業者の履行責任を問うべきで、そのためには第三者の監査が必須です。弁護士も余ってるし、そんなにカネはかかりませんよ。

[61: 匿名]

>>60
あなた、監査法人の監査報告書や監査役会の監査報告書で意見を付したものを見たことがありますか。（要は適正意見以外のもの）

監査を正しく認識していないから、業者の履行責任なんて的外れな見解がでるのです。

[62: 匿名]

>>60
あなた、監査法人の監査報告書や監査役会の監査報告書で意見を付したものを見たことがありますか。（要は適正意見以外のもの）

監査を正しく認識していないから、業者の履行責任なんて的外れな見解がでるのです。


本当に管理会社の履行責任を問うためなら第三者管理者方式にしなければならないことに気づいてください。

[63: スレ主さん]

この方の見解はこれ
http://www.kansa.or.jp/siryou/houkokusho_hinagata.html

[64: 匿名]

的外れなのがわかりましたか。

[65: スレ主さん]

＞＞６２

どこが的外れなんだい？
下記の「使用人等」に管理会社は含まれるだろう？管理組合の仕事は、ほとんど丸投げしてるんだから。

各監査役は、監査役会が定めた監査役監査の基準に準拠し（注９）、監査の方針、職務の分担（注１０）等に従い、取締役、内部監査部門（注１１）その他の使用人等と意思疎通を図り、情報の収集及び監査の環境の整備に努めるとともに（注１２）、取締役会その他重要な会議に出席し、取締役及び使用人等からその職務の執行状況について報告を受け（注１３）、必要に応じて説明を求め、重要な決裁書類等を閲覧し、本社及び主要な事業所において業務及び財産の状況を調査いたしました

[66: スレ主さん]

＞＞使用人等からその職務の執行状況について報告を受け

年間の定期清掃の履行状況は聞いてももらわないと。清掃前後の写真入り報告書もつけて。

[67: スレ主さん]

＞＞各監査役は、監査役会が定めた監査役監査の基準に準拠し

第三者監査を法制化した場合、基準は政令で定めるんだろうが、その内容は管理組合の実情に応じて決めることになる。
会社の監査と中身が変わるのは自明のことだ。

[68: 匿名]

スレ主へ

疲れる人ですね。こんな時間ですので端的に。

再度言います。不適正な意見はどのようなものが書かれるか。例を見て自分のイメージと合っているか確認してくださたい。

また、第三者監事となると会社法における社外監査役みたいなものになりませんか。監査法人の監査をイメージしているなら少しタイトルが違いそうです。あなたの相手は疲れるのでできません。では。

[69: スレ主さん]

↑スレタイに「形骸化した住民監事による監査制度を廃止し」と書いてますよ。
誰が大会社の社外監査役を置けと言ったのか？

[70: スレ主さん]

わかってない人がいるので、一応書いておく。監事は管理委託契約解除を議案とする臨時総会を召集できる。
社外監査役が株主総会を招集できるのかい？会社法の監査役とはまったく位置づけの違うものだ。

（監事）
第４１条監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結
果を総会に報告しなければならない。
２ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認
めるときは、臨時総会を招集することができる。

[71: 匿名さん]

すまん。横レスでなんだが。

管理会社の横領レベルの不正を見つけた場合はともかく、

管理会社の怠慢レベルの話なら、理事長または、担当理事に対して、管理会社の○○が不十分だから○○するようにと勧告する。それでも理事長または理事が動かないようなら、総会で理事長または理事が管理会社への指示・監督が不十分だったと報告するなり、理事長等の役員解任議案の総会を招集するなりするものじゃないのかな。

まさか監事が直接、管理会社に対して指示する訳じゃないよね。

[72: 匿名さん]

スレ主さんのリンクの引用から。

>5.0 会計士による会計監査
>ハワイ州では、管理組合は毎年、公認された会計士（public accountant）によって資金勘定（financial account）及び現金損益計算書（cash balance）の会計監査を受けなければならない。同様に、カリフォルニア州では、管理組合の総収入額が75,000ドルを超える場合は、管理組合の会計書類について、カリフォルニア州会計士委員会（California State Board of Accountancy）に登録されている会計士によって、会計原則に則していることの確認を受けなければならないとなっている。

これについて、スレ主さんは、業務監査はひとまず置いておき、日本で公認会計士に会計監査をしてもらうとしていくら位で報酬はいくら位でやってもらうつもりなのかな。

また、次に業務監査はいくら位でやってもらうつもりなのかな。

[73: スレ主さん]

>>それでも理事長または理事が動かないようなら、総会で理事長または理事が管理会社への指示・監督が不十分
>>だったと報告するなり、理事長等の役員解任議案の総会を招集するなりするものじゃないのかな。

監事は、当然、理事長解任の議案でも臨時総会召集はできますが、
監事は臨時総会の議長になれません。
従って、委任状の数が多いと否決されますね。もちろん、管理規約が「標準管理規約」と同じならですよ。
理事長と管理会社が癒着していたら、管理委託契約解除を議案としていても否決されるかな。
しかし、臨時総会議案書で「管理会社の怠慢レベル」を列挙したら、びびって多少はまじめにやるようになるでしょう。
住人監事はこの最大の武器を認識していないし、やる気も無いでしょう。だから外部の弁護士とかにやらせるって話です。

[74: スレ主さん]

＞＞７２
最初のほうの
＞＞２
で書きましたが、私の意見を聞かれるなら、成年後見人の司法書士の報酬くらいでは？

[75: 管理侍]

第三者監査は意味があるが法定にする意味はないでしょう。
自主監査を否定するのは自主管理を否定することとイコールですよ。