形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？

[マンション管理研究会さん]

米国では外部会計士による組合の会計監査が義務付けられています。
我が国でも区分所有法に第三者『監事』制度を導入し、悪徳管理会社と無能な理事会に喝を入れてもらいましょう。

[参考]
米国のマンション維持管理制度の特徴と我が国との比較
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/kyoudou.pdf

ドイツ及びフランスにおけるマンション管理業の実態調査について
http://www.mankan.or.jp/12_member/foreign/t200008.pdf

①管理者を設置する仏・独に対し、設置しない米
②日本で言う管理者管理方式に近い仏と独に対し、理事会方式に近い米
③外部会計士による組合の会計監査が義務付けられている米
④仏・独の管理業者は従業員数名の零細業者が多く、あまり競争が働いていないこと
⑤米国では州により違いはあるものの、修繕積立金の積立基準が定められていること
⑥管理業者へのお任せ意識が強いフランスとドイツに対し、コミュニティのアメリカ
⑦総じて総会出席率が低く、米・仏・独とも組合員の１～２程度であること。
⑧理事会方式の米では、役員の成り手不足に陥っていること。

[201: 匿名さん]

フロントは汚い
住民を騙し住民から金を毟りとる
だから、監査は素人では無理
第三者監事を法定にするべし
だから、管理者は管理会社であってはならない

[202: 管理侍]

管理を自分でできない→能力がないかやる気がない
管理者にもならない→責任を負わない
監査もできない→能力がないかやる気がない

上記の三つがそろったらそういう人は物を所有してはならない。
マンションなら賃貸にすべし。

「所有」とは何か？所有者の責任は？
その中でも「共有」とは何か？共有者の責任は？
区分所有者はもっと考えるべきです。

[203: 匿名]

考えさせないように、輪番制に誘導するのが管理会社

[204: 匿名はん]

＞＞「所有」とは何か？所有者の責任は？
＞＞その中でも「共有」とは何か？共有者の責任は？
＞＞区分所有者はもっと考えるべきです。
外部の監事が説教して、はっと気づき、輪番理事がまじめにやるようになるんだよ。住人監事がやるとけんかになるのだ。管理侍は住人がやれといってるが、それは内戦への誘導である。

[205: 匿名]

監事は、業務担当ないから、いつも抽選で大人気。

[206: 管理侍]

>204
繰り返しになるが、住民がやれと言っているのではなく、第三者監査は有意義だと思う。
法定にまでして全ての管理組合に義務付ける必要はない、というのが私の主張。

そしてあるべき姿を目指すことも一方では必要と思う。
自主監査能力を備えることは管理組合のあるべき姿である。

[207: 匿名]

それには、管理会社の営業許可を国土交通省から財務省に移すことさ

[208: ゴルゴ１３]

監査レベルが上がると理事会のレベルも上がるよ。

[209: 匿名さん]

国選のとか刃かバカだね
天下り増やすだけです

[210: 匿名さん]

＞監査レベルが上がると理事会のレベルも上がるよ。

住民が駄目なら何をしてもレベルは上がりません。

[211: 匿名はん]

＞＞２０９
弁護士、公認公認会計士などが公務員なのかい？過去レスよめ

[212: ゴルゴ１３]

>>210
組合員の一部には、やる気があっても能力がない人も確かにいるとは思う。
ただ、能力はあっても何をどうしたら良いか分からない人が大多数だと思う。だから、先に提案したマニュアルは有用だと思います。

[213: 匿名さん]

>>180
＞■　チェック項目
＞チェック項目の網羅性があるのがこちら↓
＞http://www.shinjukuku-mankan.org/colum05.html
＞ちなみに、予算準拠性についての検証をもっと踏み込んで欲しい点がやや不満。

ここで言っているモニタリングは一般的な内部監査で使われるモニタリングと内容が異なっています。
住民へのモニタリングとか意味不明。

予算準拠性への検証項目の踏み込みが足りないという印象は同感です。というのは簡単で、このサイトの内容を書いている人が、PDCAサイクルについて、Pの部分で「○○を見直す」といった項目を挙げていることから解ります。
企業の内部監査において、PDCAは繰り返し行なわれるものとして、最初のPの部分は各種規定、承認された予算から始まり、Cの部分で執行者・内部監査によるチェックとなります。「～を見直す」は最後のAの部分ですね。

改善と称する変更活動ありきの理事、監事だとこういった間違いをおこしがちです。

[214: ゴルゴ１３]

>>213
ご指摘の点は、その通りだと思います。

私も住民へのモニタリングには疑問符がつきました。
企業において、内部統制では経営者ヒアリングはあるが、従業員ヒアリングなんて聞いたことがない。これと対比して、理事長ヒアリングはあっても、住民ヒアリングはない普通はないかなと。

[215: 匿名はん]

＞＞企業において、内部統制では経営者ヒアリングはあるが、従業員ヒアリングなんて聞いたことがない。
社長の悪口言ったらクビになるからだよ。
管理組合では、理事長と組合員に主従関係はないので悪口は自由。住民へのモニタリングは世論調査と同じだ。

[216: サラリーマンさん]

うちの会社のコンサルが従業員ヒアリングやって、内容をそのまま社長に言ったらそのコンサルすぐクビになったよ。

[217: 匿名さん]

コンサル自体がそもそもいらないモノ
管理会社もほぼコンサル
自主管理始めて住民のレベルアップを図ってみては？

[218: ゴルゴ１３]

>>215,>>216
あまりクビになるかどうかは関係ないと思いますよ。あくまで監査はルールに則ってやられているかどうか、その検証手段としてモニタリングが必要かどうか、だと思います。

既に監査の定義は出ています。（>>39）定義に立ち返れば、明らかでしょう。
>監査とは、遵守すべき法令や内規などの規準に照らして、業務や成果物がそれらに則っているかどうかの証拠を収集し、その証拠に基づいて何らかの評価を行い、評価結果を利害関係者に伝達すること。

この点に即して住民をモニタリングをやるとすれば、
○理事長他、管理規約、細則、総会決議されていない業務を執行していることを見聞きしたことがあるか？
（ex 管理費の中から、飲み食いしている）
という観点からのモニタリングかなと思います。

[219: 213]

>>218に書かれた理解でほぼ宜しいかと。
ただ監査手続ではモニタリングとは言わずヒアリング（聴取）になります。
標準管理規約では、監事は総会選任（会社での監査役相当）なので、理事長（社長）の悪口を言おうが、コンサル（社長に雇われた人）のようにはなりません。
監事の報告先は総会ですしね。

[220: 匿名さん]

＞＞企業において、内部統制では経営者ヒアリングはあるが、従業員ヒアリングなんて聞いたことがない。
だから、会社だとクビになるんだよ。故に従業員には聞かないのだ。

[221: 匿名さん]

＞＞２１８
監査の定義がどこで決まってるのかしらないが、監事の仕事はそれだけではないよ。

（監事）
第４１条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結
果を総会に報告しなければならない。
２ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認
めるときは、臨時総会を招集することができる。
３ 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。

[222: 匿名さん]

＞＞219
監事は総会で選任するが、総会議案書に載せる幹事候補を決めるのは理事会である。
独裁理事長の下では住人監事は機能しないよ。

[223: 匿名さん]

みらい平は理事長やったひとが翌年、監事をやるんでしょ。総会で選任していることに間違いは無いが。そんなところでチェック表なんか作って意味あるのかい？

[224: 匿名]

個別なところをいいだしたらきりない

[225: 213]

>>222
他の理事が理事長の独裁を認め総会議案を承認し、総会もそれを承認しているからでしょう。
規約にも反していないでしょうし。

理事の職務に不正があれば、監事による総会の開催もできますが。

その辺りは監事の限界でしょうね。

[226: 匿名]

監事一人まともなら全てうまく行くってことはない。当たり前のこと。

[227: 匿名]

法定第三者監事ならば、不正を監査で指摘できる体制になる。

ワンマン理事長やフロントの不正を外部から指摘出来ると、クレーマーなどとして握り潰されてきた不正が明るみに出る。

[228: 匿名さん]

http://www.fields.ac/pdf/071004_slide.pdf

マンション管理組合の経済実態は、任意組合型の投資ファンドに類似していますが、会計監査のしくみだけ
は小規模な非営利団体（PTA・町内会）と類似したものとなっています。

[229: 匿名]

>>228
それは、管理会社の監督省庁であり営業許可を出しているのが、国土交通省だから

財務省に変えれば、財産管理の不正か守られるよう指導して貰えるでしょう

[230: 匿名さん]

なるほど！マンション管理組合を投資ファンドとみなすわけですね！

[231: ゴルゴ１３]

>>228
ここの文章は違和感がありますね。

投資ファンドは、①営利目的＝儲かっているのか損しているのかが全てであることや②構成員が財務諸表を自社決算に取り込む必要の有無、といった観点が抜けいるように思います。

[232: 匿名さん]

>>231
公益目的の管理組合なら予算が巨額でも、会計監査のしくみはPTA・町内会と同じでいいというのかい？

[233: 匿名さん]

大手監査法人「冬の時代」　トーマツ、あずさ、希望退職募集が続く
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110828-00000001-jct-bus_all

[234: 匿名さん]

公認会計士が余ってますね。

[235: 匿名]

公認会計士の団体に陳情しよう。＼(~o~)／

[236: 匿名]

公益目的の管理組合？
なんじゃ、そりゃ。管理組合で自治会費を強制的に集めてるとこか。

[237: 匿名]

>>228
ってか、このペーパー単なる　管理組合むけセールス用　のものじゃね　ぜんぜん　第三者監事の法令変更　を訴えてない

[238: 匿名]

>>228
区分所有法が規定する管理組合の目的、つまりマンションという共有財産の維持、管理からすると、そういう考え方になりますね。

[239: 匿名さん]

管理組合は税法上みなし公益法人であるから、管理組合の目的は公益である。

[240: 匿名さん]

>管理組合は税法上みなし公益法人であるから、管理組合の目的は公益である。
間違い、組合法人でない場合は権利能力なき社団。

[241: 匿名]

法律上、『みなす』という意味を勉強しなおすこと。

[242: 匿名]

240
税法上の権利能力なき社団の規定を確認すること。こいつも勉強しなおすこと。

[243: 匿名さん]

税法だか何だか知らないが、うちうちの団体でしかない管理組合を公益というセンスが信じられない。
公益目的の管理組合と書いて突っ込まれたんで、苦し紛れに考えたな。

[244: 匿名さん]

まえから知ってたよ。管理組合は公益法人に準ずる扱いだ。
http://m-kanri.biz/kaikei/zeikin.html

[245: 匿名]

税法上、公益法人とみなすからと言って公益目的の団体ではないよなあ。それも分からないの。

[246: 匿名さん]

日本相撲協会も公益法人だが、単なる興行団体に過ぎないのに何で公益なんだ。
http://iwasironokuni.cocolog-nifty.com/komiti/2010/06/post-1987.html

[247: 匿名]

相撲協会を引っ張り出したところで、管理組合が公益目的であることの論証にはならない。ロジカルに物事考えたらどうだ。

[248: 匿名さん]

何が公益かなんて解釈の問題。
http://www.fukukan.net/paper/031001/work_meiyo.html
「資料の表現自体は、激越で品位 に欠ける点もあるが、公共の利害にかかる事実であり、専ら公益を図ることを目的とするものと認められ、指摘した事実も重要な部分が真実であり違法性はない」

広島高裁はマンション内のことでも公共の利害、公益といってるぞ。

[249: 匿名さん]

個人住宅でなく集合住宅の意味だよ。
マンションは個人のもちもんじゃない。
複数の人間の持ちもんに対して公益と表現すんの。

[250: 匿名]

使われている意味が違いすぎ

[251: ゴルゴ１３]

前に複数の公認会計士に聞いた話だが、法定監査と任意監査では手間が全然違うとのこと。

前に内部統制がしっかりしているところで十万円からという話があった。これは任意監査かつ本当の最低金額だと思う。

日本公認会計士協会の監査実施状況調査の報酬額を見るとやっぱり監査報酬はかなりかかる。

[252: 匿名]

やりたい組合だけ監査すればいいだけだろうが。

[253: 匿名]

憤ったところでせんないこと。

・全管理組合に第三者監事を法律上義務付けよというレベル
・たかが私的資産の管理の集合体を公益目的というレベル


この２つのレベル観を比べてみれば自ずと解るものがあるはずだ。

[254: 匿名さん]

＞＞憤ったところでせんないこと。
どこの言葉？

[255: 匿名さん]

スラム化マンション爆破処理法でも提唱しようか？

[256: 匿名]

管理会社を変える力がある管理組合ならば第三者監査は必要無いでしょうが、大京マンションを例に考えれば、第三者監査は必要だと思います。

[257: 匿名]

>>254
ちまいことで突っ込んでんじぁねえよ。
本質的なことでやられっぱなしだからか。

[258: 匿名]

ん？ってか、大京で何監査するの？

[259: 匿名さん]

＞＞２５７
賛成してるひとおおいんだけどね。あんたとは「レベル」じゃなくて「レイヤー」が違う人達だよ。

[260: 匿名さん]

賛成してるのは、自ら第三者監査を実施するような管理組合なら第三者監査など必要ないという本質がわかる人達だ。

[261: 匿名]

んんんっ？
全管理組合に第三者監事の義務付けなんて誰が賛成？

スレ主だって管理侍の法定反対に、だいたいわかったと言ってたから、賛成意見なんてないぞ。


まったく。

[262: 匿名さん]

＞＞スレ主だって管理侍の法定反対に、だいたいわかったと言ってたから、賛成意見なんてないぞ。
だいたいわかったというのは、国土交通省の方針が、第三者管理を管理会社に委託した場合（管理者が管理会社になる場合）に、法定の第三者監査を義務付けると言う話。

そもそも、終了って言ってるんだよ。いまやってるのは雑談みたいなもの。「公益」っていうのは、自己責任でなく、社会的責任を認識しろという意味だ。築50年でスラム化したマンションの写真は紹介済み。
あんなのは公害である。

[263: スレ主]

第三者管理を選択した管理組合は、まもなく法律で監査法人が監査してくれるようになる。
----------------------------------終了-----------------------------------------

[264: 匿名]

>>262
戸建てのオンボロなお化け屋敷は放りっぱなしでマンションだけやるのか。

そもそも、第三者監事より第三者管理者の方が高いだろ。全管理組合に義務付けするなんて馬鹿げた話とレイヤーが違う話だろうが。

[265: 匿名さん]

そそ。レイヤーがちがう。
戸建ては合意形成がいらない。

[266: 匿名]

違うがな、もしぃ。
全管理組合の義務付けの御旗はおろしたということでいいな。

[267: 匿名さん]

賛同するひとは、ハガキを出そう。どの政治家に出すかは過去レスに書いてある。政治家へのハガキは効果があるらしい。

[268: 匿名さん]

補足であるが、監査を厳格にやった場合、定足数不足で理事会が成立せず、総会議案書が作れず、通常総会も開けない事態も起こりうる。現行の制度欠陥は間違いなし。

[269: 匿名さん]

世の中としては単なるストレスにしかならないだろうね

[270: ゴルゴ１３]

リゾートマンションや投資用ワンルームマンションなんかはガバナンスが利きにくいのが明らかだからターゲットになりそう。

[271: 匿名さん]

第三者監事の法律制定に賛成します。
弁護士連合会と税理士連合会に意見書を送りたいと思います。
リンク分かれば教えて下さい。

[272: 匿名]

日本公認会計士協会には出さないの？

[273: 匿名]

>>271
そんなことも探せないの

[274: 匿名さん]

地方公共団体の外部監査制度
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%96%E9%83%A8%E7%9B%A3%E6%9F%BB%E5%8...

外部監査制度導入の経緯
日本における地方公共団体の外部監査制度の導入は、地方公共団体による不正な公金の支出が問題となり、1997年（平成9年）に地方自治法が改正され同年6月4日付けで公布、1998年（平成10年）10月1日付けで施行されたものである。

意見書ここに書き込んで下さいよ。

参考
日弁連が出している意見書
http://www.nichibenren.or.jp/activity/document/opinion/year/2011.html

[275: 匿名さん]

>第三者管理を選択した管理組合は、まもなく法律で監査法人が監査してくれるようになる。
他人に頼るなんて余程無能集団なのですね。

[276: 匿名さん]

あほでも救うのが政治である。

[277: 匿名さん]

＞あほでも救うのが政治である。
異議あり！　自業自得だよ！

[278: ゴルゴ１３]

文章のニュアンスからして、第三者監事に業務監査を期待する人が多いように思われる。

ところで、業務監査となると理事会に出席することになる。一般的に理事会は土日開催。まともな弁護士、公認会計士らが土日に仕事取りたいと思うかね。しかもロクな報酬も払わないのに。

[279: 匿名]

弁護士と税理士は供給過剰だから調度いいね。

[280: 匿名さん]

理事会に出なくても理事会議事録の内容と発注書、契約書、支払い指示書などの照合でわかるでしょ。

[281: 匿名]

業務監査と会計監査。
違うだろ。

[282: 匿名さん]

>ところで、業務監査となると理事会に出席することになる。一般的に理事会は土日開催。まともな弁護士、公認会計士らが土日に仕事取りたいと思うかね。しかもロクな報酬も払わないのに。

自分の事は自分でしなさい。世の中の笑い者になるだけだよ。

[283: 匿名]

あらかたの論客は、第三者監事なんて反対だ。自分の事を自分ですることを放棄するスレ主は既に笑われている。

[284: 匿名さん]

↑論客を自称するひと

[285: 匿名さん]

２８２、２８３は年寄りは死ねといっているね。

[286: 匿名]

第三者監査を否定するのは、悪徳管理会社フロントくんか暴走理事長

>>282-283は暴走理事長でしょう
あっちのスレッドと同じ奴

[287: 匿名さん]

＞＞２８２
＞＞２８３
ミクロ的視点とマクロ的視点の違い。
だからあんたとはレイヤーが違うと言ってるんだよ。

[288: 匿名さん]

ミクロなあなたへ

以下、引用
http://www.nikkeibp.co.jp/style/secondstage/kenkou/katunou_090129_02.h...

物の見方には、巨視的（マクロ的）な物の見方と微視的な立場（ミクロ的 ）な見方があります。

　医学で言えば、病気を診るとき、細胞を顕微鏡で見ていく病理学的なつまりミクロ的視点と、人間全体を見ていく、総合診療的なマクロ的視点があります。

　治療をしていくには、もちろん両方重要なのですが、いまの社会で必要なのは、マクロ的な視点ではないでしょうか。企業でも目先の利益におぼれず、長期的な視点に立って、会社経営をしてきたところが、この経済状況でも生き残っていけるように思います。

　個人の視点で見ても同じです。やはりマクロ的、鳥瞰的視点が必要な時でしょう。そんなマクロ的な思考ができる脳を作るにはどうすればできるのか考えてみましょう。


１）鳥瞰的な視点を養う
　鳥が上空から全体の動き見ていながらが、獲物が入れば直角に近い角度で急降下する。そんな視点がいま必要なのです。

　人間でいえば、全体をおおざっぱに把握できる能力。つまり、右脳的な能力と言えるでしょう。細かな損得、一時的なもうけに踊らされず、もっと先を考える能力です。

　この鳥瞰的視点を養うには実際に高いところから物を見る体験が必要です。ビルの屋上でもいいでしょうし、高台から街を見下ろすでもいいでしょう。実際に上から眺めてみるのです。

　そんなとき何が見えるでしょうか？

　デジカメで撮って、あとから見てもいいでしょう。画像でみると、意外に思っている様な物は写っておらず、いかに自分の視点が客観的な巨視的な視点と違うことに気がつくかもしれません。

　つまり巨視的に見るには、そこに感情や思い入れを入れてはいけないのです。あくまでも全体を見るのです。

[289: 匿名]

>>278
内部統制状況が非常に悪い理事会でなければ、理事会に監事が出席する必要はないよ。>>280の書いている通りになる。

[290: ゴルゴ１３]

内部統制が普通以上の管理組合に法規制を課してなんの意味があるんだい？

[291: 匿名さん]

>>289
２８９さん、詳しいみたいだから質問だが、
理事会が香典の支出を決めて、実際に支出した場合、
それはおかしい！と指摘するのは業務監査、会計監査のどっちになるの？
どっちにしても、理事会議事録と支払い指示書などでわかると思うので
監事が理事会に出る必要はないよね。
理事会に出る必要がある場合とは、理事会議事録、とそれに対する他の理事の署名、捺印まで疑ってる場合かな？
他の理事の署名、捺印っていうのは、後からでも本人に聞けばわかることで、出席は必要ないと思う。

監事が理事会にでないと実質的な業務監査はできないと言い出したのは管理侍である。

[292: ゴルゴ１３]

>>287,>>288
どのような趣旨で発言したか忖度しかねる。
俺に言わせれば、マクロだとか鳥瞰図だとかに値する発言はただの一つもないよ。みんなミクロの議論。どう言うことをもって全体を鳥瞰した発言だと言うの？

[293: 匿名さん]

＞＞ゴルゴ１３
内部統制状況が非常に悪い理事会というのは、書類の偽造が当たり前になってるようなところでしょう。

[294: 匿名さん]

＞＞ゴルゴ
ゴルゴにとっては法改正もミクロな話題なのだろう。

[295: 匿名さん]

世界情勢から論じればマクロ？
そもそもアメリカ風新自由主義がわるいのかも！

[296: 匿名]

金だから会計監査

[297: 匿名さん]

業務執行ってほとんどカネ使うぞ。

[298: 289]

>>291
香典の支払いがおかしいとして、
指摘は会計監査、業務監査どちらでもできるよ。
理事会の権限外の業務執行と見るか、予算に準拠していない、不正経理と捉えるかは変わってくると思うけど。

[299: 管理侍]

>291
私が>165で言ったのは自主監査能力・監査レベル向上を目的に、
標準管理規約に監事の理事会出席義務を規定してはどうかって話ですよ。

理事会の業務監査をするのに、理事が作成した理事会議事録で監査しても
適正な監査とは言えないのでは？

議事録が正確に作成されているかどうかは理事会に出席しないと確認できないし、
仮に議事録が正確だったとしても、理事の業務遂行状況は議事録では確認できない。

[300: 匿名さん]

そんなこといいだしたら理事会で本当のこと言っているかもわからないでしょ