形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？

[マンション管理研究会さん]

米国では外部会計士による組合の会計監査が義務付けられています。
我が国でも区分所有法に第三者『監事』制度を導入し、悪徳管理会社と無能な理事会に喝を入れてもらいましょう。

[参考]
米国のマンション維持管理制度の特徴と我が国との比較
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/kyoudou.pdf

ドイツ及びフランスにおけるマンション管理業の実態調査について
http://www.mankan.or.jp/12_member/foreign/t200008.pdf

①管理者を設置する仏・独に対し、設置しない米
②日本で言う管理者管理方式に近い仏と独に対し、理事会方式に近い米
③外部会計士による組合の会計監査が義務付けられている米
④仏・独の管理業者は従業員数名の零細業者が多く、あまり競争が働いていないこと
⑤米国では州により違いはあるものの、修繕積立金の積立基準が定められていること
⑥管理業者へのお任せ意識が強いフランスとドイツに対し、コミュニティのアメリカ
⑦総じて総会出席率が低く、米・仏・独とも組合員の１～２程度であること。
⑧理事会方式の米では、役員の成り手不足に陥っていること。

[181: 匿名]

監査基準やチェックリストなんか作ったところで誰も見やしないさ。
輪番監事なんてやる気ゼロ。

[182: 匿名はん]

管理規約も読んでないよ。
管理侍は、その実態を承知の上で管理組合のコンプライアンス強化を訴え、
理事会を崩壊に導き、第三者管理制度を導入させ、管理者を受任する戦略である。

[184: 匿名]

『うっとうしい、めんどうだと管理組合員が言うのです』で、町内会も管理組合も管理会社が牛耳る？

孤独死増えるわな

[185: 匿名はん]

国内産業で有望なのはマンション管理業界だけだよ。

[186: 匿名]

人口減少時代で成長産業出はなくなるな。

[187: 匿名はん]

管理会社がやりたいのは「葬式」だよ。これから年寄りが毎年１５０万人死ぬんだ。「葬式」の仲介がやりたくて
専有部サービスを始めてるんだ。

[188: 匿名はん]

これからは管理会社が葬式をやる時代になるよ。

[189: 匿名さん]

＞理事会を崩壊に導き、第三者管理制度を導入させ、管理者を受任する戦略である。
現存の管理会社は横領の前歴があり法改正迄したのだから信託は出来ません。

[190: 匿名]

監事のチェックリストなんか作ると仕事しなきゃいけなくなる。人気ポストが一転して不人気ポストになる。

[191: 匿名]

葬儀屋は離職率高く難しいビジネスだよ。
あっ、ウチの無愛想な管理人をそっちに異動させてくれ。

[192: 匿名はん]

孤独死の面倒見るのは管理会社の緊急センターだよ

[193: 匿名さん]

住民の接点になる町内会費集金も回覧板も管理会社が廃止した
住民交流を阻害し管理会社への不信感や不満を他人と共有させないようにしている

管理会社を管理者にするのは、マンション住民は管理会社の家畜にするということだ

[194: 管理侍]

>182
標準管理規約で監事の義務を強化し、監査マニュアルとかを作成したら、
理事会が崩壊して第三者管理者制度が導入されるの？
珍しい考え方するんだね。

適正化法の第四条くらい知っているだろう？
これを読んで管理組合は本来どうあるべきか、よく考えなさい。
（管理組合等の努力）
第四条 　管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう努めなければならない。
２ 　マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。

[195: 匿名はん]

↑管理侍は輪番理事にそんなことできるわけないことを承知の上で言ってるんだ。
輪番理事や監事に就任承諾書や誓約書の提出なんか義務付けたら辞退者続出で輪番制は崩壊し、
理事会は管理会社の追認機能さえ失うだろう。

＞＞管理侍は、その実態を承知の上で管理組合のコンプライアンス強化を訴え、
＞＞理事会を崩壊に導き、第三者管理制度を導入させ、管理者を受任する戦略である。

[196: 匿名]

べき論と現実。乖離がある。

[197: 匿名はん]

管理侍はイエズス会と同じ戦略である。
教条主義により内乱を誘発させ、植民地化するのだ。

[198: 匿名]

監事は、理事会で賛成・反対を言うだけならいいんでしょ。

[199: 管理侍]

自主管理→委託管理
理事会→第三者管理者
監査→第三者監事（しかも法定）

そこまで自主性を無くして本当にいいのか？
それは権利の放棄ではないの？
「自宅」という意識があまりに欠如している。

震災を機にあらためてコミュニティの重要性が問われている。
コミュニティは自主性で成り立つ。自衛である。

マンションを今の日本の縮図にしたいの？

[200: 匿名はん]

アメリカなしでは生きていけません。

[201: 匿名さん]

フロントは汚い
住民を騙し住民から金を毟りとる
だから、監査は素人では無理
第三者監事を法定にするべし
だから、管理者は管理会社であってはならない

[202: 管理侍]

管理を自分でできない→能力がないかやる気がない
管理者にもならない→責任を負わない
監査もできない→能力がないかやる気がない

上記の三つがそろったらそういう人は物を所有してはならない。
マンションなら賃貸にすべし。

「所有」とは何か？所有者の責任は？
その中でも「共有」とは何か？共有者の責任は？
区分所有者はもっと考えるべきです。

[203: 匿名]

考えさせないように、輪番制に誘導するのが管理会社

[204: 匿名はん]

＞＞「所有」とは何か？所有者の責任は？
＞＞その中でも「共有」とは何か？共有者の責任は？
＞＞区分所有者はもっと考えるべきです。
外部の監事が説教して、はっと気づき、輪番理事がまじめにやるようになるんだよ。住人監事がやるとけんかになるのだ。管理侍は住人がやれといってるが、それは内戦への誘導である。

[205: 匿名]

監事は、業務担当ないから、いつも抽選で大人気。

[206: 管理侍]

>204
繰り返しになるが、住民がやれと言っているのではなく、第三者監査は有意義だと思う。
法定にまでして全ての管理組合に義務付ける必要はない、というのが私の主張。

そしてあるべき姿を目指すことも一方では必要と思う。
自主監査能力を備えることは管理組合のあるべき姿である。

[207: 匿名]

それには、管理会社の営業許可を国土交通省から財務省に移すことさ

[208: ゴルゴ１３]

監査レベルが上がると理事会のレベルも上がるよ。

[209: 匿名さん]

国選のとか刃かバカだね
天下り増やすだけです

[210: 匿名さん]

＞監査レベルが上がると理事会のレベルも上がるよ。

住民が駄目なら何をしてもレベルは上がりません。

[211: 匿名はん]

＞＞２０９
弁護士、公認公認会計士などが公務員なのかい？過去レスよめ

[212: ゴルゴ１３]

>>210
組合員の一部には、やる気があっても能力がない人も確かにいるとは思う。
ただ、能力はあっても何をどうしたら良いか分からない人が大多数だと思う。だから、先に提案したマニュアルは有用だと思います。

[213: 匿名さん]

>>180
＞■　チェック項目
＞チェック項目の網羅性があるのがこちら↓
＞http://www.shinjukuku-mankan.org/colum05.html
＞ちなみに、予算準拠性についての検証をもっと踏み込んで欲しい点がやや不満。

ここで言っているモニタリングは一般的な内部監査で使われるモニタリングと内容が異なっています。
住民へのモニタリングとか意味不明。

予算準拠性への検証項目の踏み込みが足りないという印象は同感です。というのは簡単で、このサイトの内容を書いている人が、PDCAサイクルについて、Pの部分で「○○を見直す」といった項目を挙げていることから解ります。
企業の内部監査において、PDCAは繰り返し行なわれるものとして、最初のPの部分は各種規定、承認された予算から始まり、Cの部分で執行者・内部監査によるチェックとなります。「～を見直す」は最後のAの部分ですね。

改善と称する変更活動ありきの理事、監事だとこういった間違いをおこしがちです。

[214: ゴルゴ１３]

>>213
ご指摘の点は、その通りだと思います。

私も住民へのモニタリングには疑問符がつきました。
企業において、内部統制では経営者ヒアリングはあるが、従業員ヒアリングなんて聞いたことがない。これと対比して、理事長ヒアリングはあっても、住民ヒアリングはない普通はないかなと。

[215: 匿名はん]

＞＞企業において、内部統制では経営者ヒアリングはあるが、従業員ヒアリングなんて聞いたことがない。
社長の悪口言ったらクビになるからだよ。
管理組合では、理事長と組合員に主従関係はないので悪口は自由。住民へのモニタリングは世論調査と同じだ。

[216: サラリーマンさん]

うちの会社のコンサルが従業員ヒアリングやって、内容をそのまま社長に言ったらそのコンサルすぐクビになったよ。

[217: 匿名さん]

コンサル自体がそもそもいらないモノ
管理会社もほぼコンサル
自主管理始めて住民のレベルアップを図ってみては？

[218: ゴルゴ１３]

>>215,>>216
あまりクビになるかどうかは関係ないと思いますよ。あくまで監査はルールに則ってやられているかどうか、その検証手段としてモニタリングが必要かどうか、だと思います。

既に監査の定義は出ています。（>>39）定義に立ち返れば、明らかでしょう。
>監査とは、遵守すべき法令や内規などの規準に照らして、業務や成果物がそれらに則っているかどうかの証拠を収集し、その証拠に基づいて何らかの評価を行い、評価結果を利害関係者に伝達すること。

この点に即して住民をモニタリングをやるとすれば、
○理事長他、管理規約、細則、総会決議されていない業務を執行していることを見聞きしたことがあるか？
（ex 管理費の中から、飲み食いしている）
という観点からのモニタリングかなと思います。

[219: 213]

>>218に書かれた理解でほぼ宜しいかと。
ただ監査手続ではモニタリングとは言わずヒアリング（聴取）になります。
標準管理規約では、監事は総会選任（会社での監査役相当）なので、理事長（社長）の悪口を言おうが、コンサル（社長に雇われた人）のようにはなりません。
監事の報告先は総会ですしね。

[220: 匿名さん]

＞＞企業において、内部統制では経営者ヒアリングはあるが、従業員ヒアリングなんて聞いたことがない。
だから、会社だとクビになるんだよ。故に従業員には聞かないのだ。

[221: 匿名さん]

＞＞２１８
監査の定義がどこで決まってるのかしらないが、監事の仕事はそれだけではないよ。

（監事）
第４１条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結
果を総会に報告しなければならない。
２ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認
めるときは、臨時総会を招集することができる。
３ 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。

[222: 匿名さん]

＞＞219
監事は総会で選任するが、総会議案書に載せる幹事候補を決めるのは理事会である。
独裁理事長の下では住人監事は機能しないよ。

[223: 匿名さん]

みらい平は理事長やったひとが翌年、監事をやるんでしょ。総会で選任していることに間違いは無いが。そんなところでチェック表なんか作って意味あるのかい？

[224: 匿名]

個別なところをいいだしたらきりない

[225: 213]

>>222
他の理事が理事長の独裁を認め総会議案を承認し、総会もそれを承認しているからでしょう。
規約にも反していないでしょうし。

理事の職務に不正があれば、監事による総会の開催もできますが。

その辺りは監事の限界でしょうね。

[226: 匿名]

監事一人まともなら全てうまく行くってことはない。当たり前のこと。

[227: 匿名]

法定第三者監事ならば、不正を監査で指摘できる体制になる。

ワンマン理事長やフロントの不正を外部から指摘出来ると、クレーマーなどとして握り潰されてきた不正が明るみに出る。

[228: 匿名さん]

http://www.fields.ac/pdf/071004_slide.pdf

マンション管理組合の経済実態は、任意組合型の投資ファンドに類似していますが、会計監査のしくみだけ
は小規模な非営利団体（PTA・町内会）と類似したものとなっています。

[229: 匿名]

>>228
それは、管理会社の監督省庁であり営業許可を出しているのが、国土交通省だから

財務省に変えれば、財産管理の不正か守られるよう指導して貰えるでしょう

[230: 匿名さん]

なるほど！マンション管理組合を投資ファンドとみなすわけですね！