形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？

[マンション管理研究会さん]

米国では外部会計士による組合の会計監査が義務付けられています。
我が国でも区分所有法に第三者『監事』制度を導入し、悪徳管理会社と無能な理事会に喝を入れてもらいましょう。

[参考]
米国のマンション維持管理制度の特徴と我が国との比較
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/kyoudou.pdf

ドイツ及びフランスにおけるマンション管理業の実態調査について
http://www.mankan.or.jp/12_member/foreign/t200008.pdf

①管理者を設置する仏・独に対し、設置しない米
②日本で言う管理者管理方式に近い仏と独に対し、理事会方式に近い米
③外部会計士による組合の会計監査が義務付けられている米
④仏・独の管理業者は従業員数名の零細業者が多く、あまり競争が働いていないこと
⑤米国では州により違いはあるものの、修繕積立金の積立基準が定められていること
⑥管理業者へのお任せ意識が強いフランスとドイツに対し、コミュニティのアメリカ
⑦総じて総会出席率が低く、米・仏・独とも組合員の１～２程度であること。
⑧理事会方式の米では、役員の成り手不足に陥っていること。

[166: 販売関係者さん]

＞＞管理侍
知ってるとこで外部監査たのんでるところは、公認会計士使ってるのかい？
年額10万円程度だったら外部監査（会計監査だけでも。）を法定したって大した負担ではないようにおもうが。。。

監査法人が管理組合の会計監査をやってるようである。
http://www.fields.ac/knowledge/k06.html

具体的な金額は、別途御見積致しますが、大まかな目安としては、総戸数100戸の管理組合で年額10万円程度のご負担となります（管理会社の内部統制が良好な場合）。

第４７条の２　公認会計士又は監査法人でない者は、法律に定のある場合を除くほか、他人の求めに応じ報酬を得て第2条第1項に規定する業務を営んではならない。
ここでいう「第2条第1項に規定する業務」とは「財務書類の監査又は証明をすること」です。
従って、公認会計士ではない、マンション管理士や税理士が有償で業務の一環として管理組合の財務情報の信頼性を何らかの形で保証することは｢違法｣となりますのでご留意下さい。

[167: 販売関係者さん]

＞＞管理侍
国土交通省が考えているのは第三者管理制度で管理会社が管理者を受任し、その管理会社を第三者が監査することらしい。。。
http://www.fields.ac/column/08.html

[168: 販売関係者さん]

＞＞管理侍
なんとなく納得できたので、管理侍に総括して頂いてスレッド終了にしよう。

[169: ゴルゴ１３]

>>165
やっと実のある議論がでてきましたね。

では、管理規約の監事規定の強化
・直近二期の理事長、副理事長、会計担当理事の監事就任の禁止
・監査の実施記録書類について組合員の閲覧請求権の明文化
・監査の実施記録書類の保存年限の明示

こんなのもどうでしょう。

他に、Ａ４一枚程度の「監事の心得」ペーパーを就任時に交付＆確認欄へのサインなんてどうでしょう。

[170: 匿名はん]

あかんな、国土交通省は管理会社に天下りする気か？
マンションなんか買うもんじゃないな

[171: 管理侍]

>167
その場合は法定監査義務化の意味がある。
というか法定にすべきですね。

業者の監査は法定とし、組合の監査は法定にすべきではないと思います。
費用の話をしましたが、高い安いの問題ではないです。

[172: 匿名]

>>168
ちょっと待った。俺、終了しちゃう前に書きたいことあり。
数日閉鎖オーダーを出さないで。お願いします。

[173: 管理侍]

>169ゴルゴ１３さん

いいですねー。

確認欄へのサインもいいですが、もう一歩踏み込んで「誓約書」へのサインなんてどうでしょう？
真面目にやる、適正にやる、虚偽報告はしないなど、当たり前のことですが
あえて監事に誓約書にサインさせることで意識させるのもよいと思います。

あと、監事の定員を複数名にするのもよいでしょう。

[174: 販売関係者さん]

>>172
スレ主ですけど、終了といっても閉鎖依頼なんかしませんよ。
では、数日後、172さんが総括してください。

[175: 販売関係者さん]

＞＞確認欄へのサインもいいですが、もう一歩踏み込んで「誓約書」へのサインなんてどうでしょう？

そもそも普通の管理組合は、役員（理事、監事）の就任承諾書を取っていません。問題の根源はそこにあるかもね。だからこそ、第三者『監事』制度導入って話になるんだけど。

[176: ゴルゴ１３]

>>174
サンクス！慌ててたのでコテハン入れ忘れた。

>>173,>>175
誓約書、就任承諾書の件は、同意。

私は、利益相反行為の防止の観点から、次の誓約条項を付したら良いと思う。

・管理組合、管理会社と自分の勤務先、親族、知人との取引関係の有無、有の場合はその内容についての表明保証を行う。
・将来的にも管理会社その他の組合の取引先からの金品の受領しない旨の表明保証を行う。


ただ、会社じゃないんだから、管理組合はもっと人的繋がりを生かす方向であるべきとは思う。だから、バックリベート等を貰うことを禁止する趣旨であって、積極的に人脈を生かしたいことは広報すべきと思う。

[177: 販売関係者さん]

>>ゴルゴ１３
誓約書、就任承諾書の提出は強制できないから、必然的に辞退する人が現れて、輪番制が崩壊し、相当数の管理組合で理事会が成り立たなくなるよ。
結果、第三者管理制度で管理者を管理会社に委託し、その管理会社を監査法人が監査する国土交通省方針のとおりになるのかな。。。

[178: 販売関係者さん]

管理侍の意図は、自立できない管理組合に自立を促し、自立したくてもできないと自覚させ、管理会社に管理者を委託させる、ということ？

[179: 匿名さん]

>>177
販売関係者さん

俺は理事経験がないから、その辺の機微は分からないのだが、
確かに役員辞退を誘発しかねないので難しそうですね。

[180: ゴルゴ１３]

>>166、>>167
昔、この監査法人のＨＰを、とある人に教えてもらって、読み込んだことがある。懐かしい。
久しぶりに読み返したが、会計についての説明は今まで読んだ中で、一番秀逸だと思う。


さて、やっとＰＣで書きこめるようになった。書き込みしたかったのは、
監事向けマニュアルについて具体的な提案をしたかったのだ。

マンション管理組合の監事向けマニュアルを探していたのだが、意外にもいいのが見つからないので、
２つ紹介するので、合作すれば良いと思う。では、具体的には次のとおり。

■　チェック項目
チェック項目の網羅性があるのがこちら↓
http://www.shinjukuku-mankan.org/colum05.html
ちなみに、予算準拠性についての検証をもっと踏み込んで欲しい点がやや不満。

■　監査チェックリストの様式
チェックリストのフォームとしては、マンション管理組合用ではないが、
こちら↓の様式が良いのではないか。
http://www.npoatpro.org/kaikeitools/audit.pdf

ＮＰＯ法人なので多くのチェック項目を入れ替えないと使えないが、
表紙に署名・捺印をして、チェック項目をつぶしていき、必要な資料のコピーを添付しておけば、
そのまま監査記録にできる点が実践的だと思う。

こんな様式の監査マニュアルが用意されれば、管理侍が言うところの「自主監査能力は飛躍的に向上する。」に繋がるのではないか。

ということで書きたかったこと終わり！
ではでは。

[181: 匿名]

監査基準やチェックリストなんか作ったところで誰も見やしないさ。
輪番監事なんてやる気ゼロ。

[182: 匿名はん]

管理規約も読んでないよ。
管理侍は、その実態を承知の上で管理組合のコンプライアンス強化を訴え、
理事会を崩壊に導き、第三者管理制度を導入させ、管理者を受任する戦略である。

[184: 匿名]

『うっとうしい、めんどうだと管理組合員が言うのです』で、町内会も管理組合も管理会社が牛耳る？

孤独死増えるわな

[185: 匿名はん]

国内産業で有望なのはマンション管理業界だけだよ。

[186: 匿名]

人口減少時代で成長産業出はなくなるな。

[187: 匿名はん]

管理会社がやりたいのは「葬式」だよ。これから年寄りが毎年１５０万人死ぬんだ。「葬式」の仲介がやりたくて
専有部サービスを始めてるんだ。

[188: 匿名はん]

これからは管理会社が葬式をやる時代になるよ。

[189: 匿名さん]

＞理事会を崩壊に導き、第三者管理制度を導入させ、管理者を受任する戦略である。
現存の管理会社は横領の前歴があり法改正迄したのだから信託は出来ません。

[190: 匿名]

監事のチェックリストなんか作ると仕事しなきゃいけなくなる。人気ポストが一転して不人気ポストになる。

[191: 匿名]

葬儀屋は離職率高く難しいビジネスだよ。
あっ、ウチの無愛想な管理人をそっちに異動させてくれ。

[192: 匿名はん]

孤独死の面倒見るのは管理会社の緊急センターだよ

[193: 匿名さん]

住民の接点になる町内会費集金も回覧板も管理会社が廃止した
住民交流を阻害し管理会社への不信感や不満を他人と共有させないようにしている

管理会社を管理者にするのは、マンション住民は管理会社の家畜にするということだ

[194: 管理侍]

>182
標準管理規約で監事の義務を強化し、監査マニュアルとかを作成したら、
理事会が崩壊して第三者管理者制度が導入されるの？
珍しい考え方するんだね。

適正化法の第四条くらい知っているだろう？
これを読んで管理組合は本来どうあるべきか、よく考えなさい。
（管理組合等の努力）
第四条 　管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう努めなければならない。
２ 　マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。

[195: 匿名はん]

↑管理侍は輪番理事にそんなことできるわけないことを承知の上で言ってるんだ。
輪番理事や監事に就任承諾書や誓約書の提出なんか義務付けたら辞退者続出で輪番制は崩壊し、
理事会は管理会社の追認機能さえ失うだろう。

＞＞管理侍は、その実態を承知の上で管理組合のコンプライアンス強化を訴え、
＞＞理事会を崩壊に導き、第三者管理制度を導入させ、管理者を受任する戦略である。

[196: 匿名]

べき論と現実。乖離がある。

[197: 匿名はん]

管理侍はイエズス会と同じ戦略である。
教条主義により内乱を誘発させ、植民地化するのだ。

[198: 匿名]

監事は、理事会で賛成・反対を言うだけならいいんでしょ。

[199: 管理侍]

自主管理→委託管理
理事会→第三者管理者
監査→第三者監事（しかも法定）

そこまで自主性を無くして本当にいいのか？
それは権利の放棄ではないの？
「自宅」という意識があまりに欠如している。

震災を機にあらためてコミュニティの重要性が問われている。
コミュニティは自主性で成り立つ。自衛である。

マンションを今の日本の縮図にしたいの？

[200: 匿名はん]

アメリカなしでは生きていけません。

[201: 匿名さん]

フロントは汚い
住民を騙し住民から金を毟りとる
だから、監査は素人では無理
第三者監事を法定にするべし
だから、管理者は管理会社であってはならない

[202: 管理侍]

管理を自分でできない→能力がないかやる気がない
管理者にもならない→責任を負わない
監査もできない→能力がないかやる気がない

上記の三つがそろったらそういう人は物を所有してはならない。
マンションなら賃貸にすべし。

「所有」とは何か？所有者の責任は？
その中でも「共有」とは何か？共有者の責任は？
区分所有者はもっと考えるべきです。

[203: 匿名]

考えさせないように、輪番制に誘導するのが管理会社

[204: 匿名はん]

＞＞「所有」とは何か？所有者の責任は？
＞＞その中でも「共有」とは何か？共有者の責任は？
＞＞区分所有者はもっと考えるべきです。
外部の監事が説教して、はっと気づき、輪番理事がまじめにやるようになるんだよ。住人監事がやるとけんかになるのだ。管理侍は住人がやれといってるが、それは内戦への誘導である。

[205: 匿名]

監事は、業務担当ないから、いつも抽選で大人気。

[206: 管理侍]

>204
繰り返しになるが、住民がやれと言っているのではなく、第三者監査は有意義だと思う。
法定にまでして全ての管理組合に義務付ける必要はない、というのが私の主張。

そしてあるべき姿を目指すことも一方では必要と思う。
自主監査能力を備えることは管理組合のあるべき姿である。

[207: 匿名]

それには、管理会社の営業許可を国土交通省から財務省に移すことさ

[208: ゴルゴ１３]

監査レベルが上がると理事会のレベルも上がるよ。

[209: 匿名さん]

国選のとか刃かバカだね
天下り増やすだけです

[210: 匿名さん]

＞監査レベルが上がると理事会のレベルも上がるよ。

住民が駄目なら何をしてもレベルは上がりません。

[211: 匿名はん]

＞＞２０９
弁護士、公認公認会計士などが公務員なのかい？過去レスよめ

[212: ゴルゴ１３]

>>210
組合員の一部には、やる気があっても能力がない人も確かにいるとは思う。
ただ、能力はあっても何をどうしたら良いか分からない人が大多数だと思う。だから、先に提案したマニュアルは有用だと思います。

[213: 匿名さん]

>>180
＞■　チェック項目
＞チェック項目の網羅性があるのがこちら↓
＞http://www.shinjukuku-mankan.org/colum05.html
＞ちなみに、予算準拠性についての検証をもっと踏み込んで欲しい点がやや不満。

ここで言っているモニタリングは一般的な内部監査で使われるモニタリングと内容が異なっています。
住民へのモニタリングとか意味不明。

予算準拠性への検証項目の踏み込みが足りないという印象は同感です。というのは簡単で、このサイトの内容を書いている人が、PDCAサイクルについて、Pの部分で「○○を見直す」といった項目を挙げていることから解ります。
企業の内部監査において、PDCAは繰り返し行なわれるものとして、最初のPの部分は各種規定、承認された予算から始まり、Cの部分で執行者・内部監査によるチェックとなります。「～を見直す」は最後のAの部分ですね。

改善と称する変更活動ありきの理事、監事だとこういった間違いをおこしがちです。

[214: ゴルゴ１３]

>>213
ご指摘の点は、その通りだと思います。

私も住民へのモニタリングには疑問符がつきました。
企業において、内部統制では経営者ヒアリングはあるが、従業員ヒアリングなんて聞いたことがない。これと対比して、理事長ヒアリングはあっても、住民ヒアリングはない普通はないかなと。

[215: 匿名はん]

＞＞企業において、内部統制では経営者ヒアリングはあるが、従業員ヒアリングなんて聞いたことがない。
社長の悪口言ったらクビになるからだよ。
管理組合では、理事長と組合員に主従関係はないので悪口は自由。住民へのモニタリングは世論調査と同じだ。