形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？

[マンション管理研究会さん]

米国では外部会計士による組合の会計監査が義務付けられています。
我が国でも区分所有法に第三者『監事』制度を導入し、悪徳管理会社と無能な理事会に喝を入れてもらいましょう。

[参考]
米国のマンション維持管理制度の特徴と我が国との比較
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/kyoudou.pdf

ドイツ及びフランスにおけるマンション管理業の実態調査について
http://www.mankan.or.jp/12_member/foreign/t200008.pdf

①管理者を設置する仏・独に対し、設置しない米
②日本で言う管理者管理方式に近い仏と独に対し、理事会方式に近い米
③外部会計士による組合の会計監査が義務付けられている米
④仏・独の管理業者は従業員数名の零細業者が多く、あまり競争が働いていないこと
⑤米国では州により違いはあるものの、修繕積立金の積立基準が定められていること
⑥管理業者へのお任せ意識が強いフランスとドイツに対し、コミュニティのアメリカ
⑦総じて総会出席率が低く、米・仏・独とも組合員の１～２程度であること。
⑧理事会方式の米では、役員の成り手不足に陥っていること。

[161: 匿名さん]

＞『ここに印鑑押して下さい』とフロントに言われ押してしまうのが監査ではないのですが、
ハン押したからなんなのさ？誰の為に何の監査なの？
理事長が監事に要求するのが筋だ。知らないの？

[162: 匿名]

監査する側なんて、どの業界でも嫌われ役

フロントに限らない

[163: 販売関係者さん]

＞＞管理侍
こんな報告書みたことあるかい？

http://blog.goo.ne.jp/nposkc/e/2836aa632aa5bc5d14cf671123c6bd9f

区分所有者各位

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　監 査 報 告 書

　私は、平成○年○月○日から平成○年○月○日までの第○期事業年度の理事の職務の執行を監査いたしました。その結果につき以下のとおり報告いたします。

1. 監査の方法の概要
　私は、理事会その他の会議に出席するほか、理事からその職務の執行状況を聴取し、業務及び財産の状況を調査し、必要に応じて管理会社に対し業務の報告を求めました。また、事業報告及び収支決算報告の内容につき検討いたしました。

2. 監査の結果
（1）総勘定元帳は、記載すべき事項を正しく記載し、貸借対照表及び収支計算書と合致しているものと認めます。
（2）貸借対照表及び収支計算書は、管理規約に従い、組合の財産及び収支の状況を正しく示しているものと認めます。
（3）事業報告の内容は、管理規約に従い、マンションの管理の状況を正しく示しているものと認めます。
（4）管理費剰余金の処分に関しては、組合財産の状況その他の事情に照らし指摘すべき事項は認められません。
（5）経費及び収入の明細表は、記載すべき事項を正しく示しており、指摘すべき事項は、認められません。
（6）理事の職務遂行に関する不正の行為又は法令もしくは管理規約、使用細則等及び総会の決議に違反する重大な事実は認められません。


平成○年○月○日
○○○○管理組合

[164: 管理侍]

>160
なんでそんなにアホなんだ？
「鬱陶しい」というのは監査を受ける側の立場の私的感情を述べただけです。
監査というものは鬱陶しがられる監査をするべきなんて当然だろ？

私は過去レスで「第三者監査は有意義」と述べている。
法定にして自主監査能力のある管理組合にまで無駄な費用負担を強いることに反対しているだけ。

[165: 管理侍]

アホはさておき、世間話ではなく真面目に意見を述べる。

標準管理規約における監事の監査義務規定を強化してはどうか。

例えば、
・一定の監査基準に基づく監査の実施
・監事の理事会への出席義務
・理事長捺印書類の監事による事前確認
・期中の会計中間監査の実施
・総会における監査報告時の監査関連書類の提出義務

そして標準監査基準も作成する。
その中には標準監査チェックリストも掲載する。

このような取り組みを行うだけでも管理組合の自主監査能力は飛躍的に向上する。
しかも費用は掛からない。

いかがでしょうか？

[166: 販売関係者さん]

＞＞管理侍
知ってるとこで外部監査たのんでるところは、公認会計士使ってるのかい？
年額10万円程度だったら外部監査（会計監査だけでも。）を法定したって大した負担ではないようにおもうが。。。

監査法人が管理組合の会計監査をやってるようである。
http://www.fields.ac/knowledge/k06.html

具体的な金額は、別途御見積致しますが、大まかな目安としては、総戸数100戸の管理組合で年額10万円程度のご負担となります（管理会社の内部統制が良好な場合）。

第４７条の２　公認会計士又は監査法人でない者は、法律に定のある場合を除くほか、他人の求めに応じ報酬を得て第2条第1項に規定する業務を営んではならない。
ここでいう「第2条第1項に規定する業務」とは「財務書類の監査又は証明をすること」です。
従って、公認会計士ではない、マンション管理士や税理士が有償で業務の一環として管理組合の財務情報の信頼性を何らかの形で保証することは｢違法｣となりますのでご留意下さい。

[167: 販売関係者さん]

＞＞管理侍
国土交通省が考えているのは第三者管理制度で管理会社が管理者を受任し、その管理会社を第三者が監査することらしい。。。
http://www.fields.ac/column/08.html

[168: 販売関係者さん]

＞＞管理侍
なんとなく納得できたので、管理侍に総括して頂いてスレッド終了にしよう。

[169: ゴルゴ１３]

>>165
やっと実のある議論がでてきましたね。

では、管理規約の監事規定の強化
・直近二期の理事長、副理事長、会計担当理事の監事就任の禁止
・監査の実施記録書類について組合員の閲覧請求権の明文化
・監査の実施記録書類の保存年限の明示

こんなのもどうでしょう。

他に、Ａ４一枚程度の「監事の心得」ペーパーを就任時に交付＆確認欄へのサインなんてどうでしょう。

[170: 匿名はん]

あかんな、国土交通省は管理会社に天下りする気か？
マンションなんか買うもんじゃないな

[171: 管理侍]

>167
その場合は法定監査義務化の意味がある。
というか法定にすべきですね。

業者の監査は法定とし、組合の監査は法定にすべきではないと思います。
費用の話をしましたが、高い安いの問題ではないです。

[172: 匿名]

>>168
ちょっと待った。俺、終了しちゃう前に書きたいことあり。
数日閉鎖オーダーを出さないで。お願いします。

[173: 管理侍]

>169ゴルゴ１３さん

いいですねー。

確認欄へのサインもいいですが、もう一歩踏み込んで「誓約書」へのサインなんてどうでしょう？
真面目にやる、適正にやる、虚偽報告はしないなど、当たり前のことですが
あえて監事に誓約書にサインさせることで意識させるのもよいと思います。

あと、監事の定員を複数名にするのもよいでしょう。

[174: 販売関係者さん]

>>172
スレ主ですけど、終了といっても閉鎖依頼なんかしませんよ。
では、数日後、172さんが総括してください。

[175: 販売関係者さん]

＞＞確認欄へのサインもいいですが、もう一歩踏み込んで「誓約書」へのサインなんてどうでしょう？

そもそも普通の管理組合は、役員（理事、監事）の就任承諾書を取っていません。問題の根源はそこにあるかもね。だからこそ、第三者『監事』制度導入って話になるんだけど。

[176: ゴルゴ１３]

>>174
サンクス！慌ててたのでコテハン入れ忘れた。

>>173,>>175
誓約書、就任承諾書の件は、同意。

私は、利益相反行為の防止の観点から、次の誓約条項を付したら良いと思う。

・管理組合、管理会社と自分の勤務先、親族、知人との取引関係の有無、有の場合はその内容についての表明保証を行う。
・将来的にも管理会社その他の組合の取引先からの金品の受領しない旨の表明保証を行う。


ただ、会社じゃないんだから、管理組合はもっと人的繋がりを生かす方向であるべきとは思う。だから、バックリベート等を貰うことを禁止する趣旨であって、積極的に人脈を生かしたいことは広報すべきと思う。

[177: 販売関係者さん]

>>ゴルゴ１３
誓約書、就任承諾書の提出は強制できないから、必然的に辞退する人が現れて、輪番制が崩壊し、相当数の管理組合で理事会が成り立たなくなるよ。
結果、第三者管理制度で管理者を管理会社に委託し、その管理会社を監査法人が監査する国土交通省方針のとおりになるのかな。。。

[178: 販売関係者さん]

管理侍の意図は、自立できない管理組合に自立を促し、自立したくてもできないと自覚させ、管理会社に管理者を委託させる、ということ？

[179: 匿名さん]

>>177
販売関係者さん

俺は理事経験がないから、その辺の機微は分からないのだが、
確かに役員辞退を誘発しかねないので難しそうですね。

[180: ゴルゴ１３]

>>166、>>167
昔、この監査法人のＨＰを、とある人に教えてもらって、読み込んだことがある。懐かしい。
久しぶりに読み返したが、会計についての説明は今まで読んだ中で、一番秀逸だと思う。


さて、やっとＰＣで書きこめるようになった。書き込みしたかったのは、
監事向けマニュアルについて具体的な提案をしたかったのだ。

マンション管理組合の監事向けマニュアルを探していたのだが、意外にもいいのが見つからないので、
２つ紹介するので、合作すれば良いと思う。では、具体的には次のとおり。

■　チェック項目
チェック項目の網羅性があるのがこちら↓
http://www.shinjukuku-mankan.org/colum05.html
ちなみに、予算準拠性についての検証をもっと踏み込んで欲しい点がやや不満。

■　監査チェックリストの様式
チェックリストのフォームとしては、マンション管理組合用ではないが、
こちら↓の様式が良いのではないか。
http://www.npoatpro.org/kaikeitools/audit.pdf

ＮＰＯ法人なので多くのチェック項目を入れ替えないと使えないが、
表紙に署名・捺印をして、チェック項目をつぶしていき、必要な資料のコピーを添付しておけば、
そのまま監査記録にできる点が実践的だと思う。

こんな様式の監査マニュアルが用意されれば、管理侍が言うところの「自主監査能力は飛躍的に向上する。」に繋がるのではないか。

ということで書きたかったこと終わり！
ではでは。