マンション管理研究会さん [更新日時] 2022-11-20 21:00:49
米国では外部会計士による組合の会計監査が義務付けられています。
我が国でも区分所有法に第三者『監事』制度を導入し、悪徳管理会社と無能な理事会に喝を入れてもらいましょう。
[参考]
米国のマンション維持管理制度の特徴と我が国との比較
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/kyoudou.pdf
ドイツ及びフランスにおけるマンション管理業の実態調査について
http://www.mankan.or.jp/12_member/foreign/t200008.pdf
①管理者を設置する仏・独に対し、設置しない米
②日本で言う管理者管理方式に近い仏と独に対し、理事会方式に近い米
③外部会計士による組合の会計監査が義務付けられている米
④仏・独の管理業者は従業員数名の零細業者が多く、あまり競争が働いていないこと
⑤米国では州により違いはあるものの、修繕積立金の積立基準が定められていること
⑥管理業者へのお任せ意識が強いフランスとドイツに対し、コミュニティのアメリカ
⑦総じて総会出席率が低く、米・仏・独とも組合員の１～２程度であること。
⑧理事会方式の米では、役員の成り手不足に陥っていること。
[スレ作成日時]2011-08-22 13:41:29
注文住宅のオンライン相談
形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？
| No.101 |
by 匿名さん 2011-08-25 18:23:07
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削除依頼
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|---|---|---|
| No.102 |
自分で選べば良かろう。
もしどうしても国選にしたいなら、20年、30年と大規模修繕しない環境破壊のダメダメなマンションのなら認める。もっともその時は国選管理者方式だ。監事なんてぬるま湯ではダメだ。 |
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| No.103 |
国選監事というより、区分所有法を改正して国交省による管理組合の検査を実施するようなイメージですかね…。
監事ではなく、監察官ですが…。 |
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| No.104 |
↑さすがですね！相変わらず素晴らしい論説です。
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| No.105 |
それだど国会公務員を増員しなければならないから×
弁護士と税理士使うのが、供給と需給問題の解決にもなり一石３鳥 |
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| No.106 |
弁護士あまってるしなあ。。予測では管理侍の会社にまもなく企業内弁護士（社員）が誕生するよ。
管理侍の４０代は９００万もらっているから、あまってる弁護士は自営するより就職したほうがいいのだ。 |
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| No.107 |
管理侍の会社の４０代は年収９００万
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| No.108 |
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| No.109 |
108は大京アステージ？
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| No.110 |
管理侍と無関係の東急コミュニティ年収一覧
http://nykweb.com/inc/salaryList.html?corpSeq=NDIxMQ== 弁護士自営するより、就職したほうがずっといいよ。 これからはフロントが弁護士なのだから、管理組合も弁護士立てないと太刀打ちできません。。 |
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| No.111 |
そそ。私。スレ主だよ。＞管理侍
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| No.112 |
法定監査のお相手は大変だよ ＞ 管理侍
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| No.113 |
法定監査を受けたことあるの ＞スレ主
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| No.114 |
販売関係者さん
なんだスレ主だったんだ。 監査というのは普通受ける側の準備とかの方が大変ですよね。 監査する側は言いたい放題だし。 |
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| No.115 |
>形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？
自分の組合のだらし無さを国に規制を求める時代ではありません、自分のことは自分で解決しろよ。 |
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| No.116 |
自分一人で服を着ることのできない子供には手助けが必要。
管理会社の問題は、自分一人で服が着れない子供に大人のブランド品を買わせること |
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| No.117 |
＞１１５
盗っ人猛々しい と言う言葉を知ってる？ |
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| No.118 |
＞＞１１５
あほ管理組合のマンションがスラム化するのは社会問題だよ。構造改革の弊害を認識すべき。 「自己責任」社会は無責任社会 （慶應義塾大学教授金子勝氏のご意見を引用） http://blog.livedoor.jp/kaneko_masaru/archives/1214667.html 私は、自己責任を主張する人ほど、決して責任をとろうとしない人であると思います。「絶対安全」と書いてあるものほど、安全じゃないのと同じですね。思い出してください。ちょうどトップが誰も責任をとらないまま不良債権問題で日本経済が苦しんでいる時、「構造改革」論が行き交い「自己責任」論が強調されるようになりました。しかし皮肉なことに、これは社会的責任を逃れる論理であり、究極の無責任社会を生んでしまったのです。そこに一つのパラドックスが潜んでいます。そして、この逆説が非常に日常生活のレベルにまで及び、ゆとりがなくなりギスギスした監視社会をもたらしていきます。 問題はもっと複雑で、社会の隅々にまで行き交っています。この独特の「自己責任」論によって、実は日本の社会の隅々まで無責任社会になっていったからです。「自己責任」社会では、余計なことをして「自己責任」をとらされるのを嫌います。そして、皆が共同して社会や他人にかかわることを徹底的に忌避するようになります。 |
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| No.119 |
金子教授が本スレ主のように全管理組合に第三者監事を法定することに賛同するとは思えません。
費用対効果がないものとして即却下でしょう。 |
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| No.120 |
↑あなた知り合いなのかい？
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| No.121 |
116
一人で服を着れる子には手助けは不要。これには同意しますね。 |
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| No.122 |
120
知り合いではありません。 テレビに出られている彼の主張は何度も聴いています。 |
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| No.123 |
114>管理侍
任意で導入されている第三者監事の監査は言いたい放題なのか。まともな指摘はないのか。 |
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| No.124 |
＞＞１２２
じゃあ、彼は嘆いているだけかい？ |
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| No.125 |
＞＞任意で導入されている第三者監事の監査
そんなところ、ほんとにあるの？標準の管理規約では、役員（理事と監事）は区分所有者だよね。独自の管理規約で第三者監事を実現するほど意識の高い管理組合だったら、何を監査するんだい？ |
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| No.126 |
金子教授は経済学部の教授。経済合理性のない話に賛同するか。
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| No.127 |
＞＞１２２
本人にメールで聞いてやる。 |
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| No.128 |
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| No.129 |
とりあえず、増やしすぎた弁護士の仕事を増やさないと、インプラントに頼る歯医者みたいになるよ。
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| No.130 |
＞増やしすぎた弁護士の仕事を増やさないと、インプラントに頼る歯医者みたいになる
弁護士は管理組合の仕事はやりたがらない。 報酬安すぎる。 弁護士が増えて「問題」になってるのは、 引き受ける事件数が少ないからではなく、 報酬が「高い」事件が少ないことと、 都市部（しかも、東京圏と大阪圏のみ）に弁護士希望が偏在しているからに過ぎない。 弁護士（もしくは法律専門家）が必要な事件は、たくさんある。 地方は今でも不足して仕事が忙しすぎる。 金持ちのセレブになりたい弁護士が東京と大阪にゴマンいるだけの問題。 |
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| No.131 |
>>130
確かに本人訴訟の割合の増加は報道されているね。 |
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| No.132 |
>>弁護士は管理組合の仕事はやりたがらない。
>>報酬安すぎる。 法定した場合の報酬の目安なのだが。。。 成年後見人制度を参考にしてみよう。 成年後見人制度とは、 精神上の障害（知的障害、精神障害、痴呆など）により判断能力が十分でない方が、不利益を被らないように家庭裁判所に申し立てをして、その方を援助してくれる人を付けてもらう制度です。 民法第七条 精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者については、家庭裁判所は、本人、配偶者、四親等内の親族、未成年後見人、未成年後見監督人、保佐人、保佐監督人、補助人、補助監督人又は検察官の請求により、後見開始の審判をすることができる。 後見人への報酬・費用 例１ 後見人が弁護士・税理士などで、ご本人（被後見人等）の財産に十分な余裕がある場合 報酬額：月額５万円 例２ 後見人が（社）成年後見センター・リーガルサポート所属の司法書士で、本人（被後見人等）の財産に十分な余裕がある場合 報酬額：月額３万円 例３ 後見人が家族・親族で、本人（被後見人等）の財産に十分な余裕がある場合 報酬額：月額１万円～３万円 |
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| No.133 |
フロントさん、頑張ってますな
第三者監事が法定されるのが怖いんだな 年収８００万は不必要ような工事費か？ 項目だけの架空支出か？ |
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| No.134 |
成年後見人の横領事件が増えているので、同様に横領の危険がある第三者管理制度ではなくて、第三者「監事」制度のほうが望ましい。
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| No.135 |
こういう陳情は、政治家にハガキを出すといいらしいよ。
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| No.136 |
弁護士の肩書きのある先生がいいかな？
企業支援で金持ちな先生は駄目だろ？ |
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| No.137 |
そもそも監事のいない管理組合もあるが。どうするの。
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| No.138 |
後見人を引き合いに出す奴の気が知れない。
役員は後見人なのか。そんなに行為能力に欠ける人が理事なのか。 そんなのスレ主の組合だけだ。一緒にしないでくれ。 |
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| No.139 |
第三者監事は、本気で仕事するより、おさぼりしていた方が儲かる。
まるで、フロントの理事会支援業務のようだ。 |
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| No.140 |
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| No.141 |
>>136
下記の先生ならいいかも。。 【民主党】 辻 恵 衆議院議員（大阪府１７区選出・老朽化マンション・団地対策を講じる議員連盟会長） 水戸将史 参議院議員 （神奈川県選出・民主党マンション政策問題議員連盟事務局長） 【自民党】 菅 義偉 衆議院議員（神奈川県２区選出・自民党マンション問題ワーキングチーム座長） |
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| No.142 |
>>第三者監事は、本気で仕事するより、おさぼりしていた方が儲かる。
国選にすれば、行政訴訟で国の責任を問えるよ。 |
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| No.143 |
自民と民主は信用できない弁護士団体連合会をお勧めします。
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| No.144 |
管理組合の相談は、近所の共産党に行くといいよ。
http://www.jcp.or.jp/apartment/index.html |
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| No.145 |
マンション住まいの経験ない政治家に相談してもリアリティーないな
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| No.146 |
>>140
｢事理を弁識する能力を欠く常況にある者｣ と ｢事理を弁識する能力があっても、面倒くさがりで適当に対処しているおさぼり君｣ の違いがわからないとこういう全管理組合に国選監事を義務付けよ、という発想がでるのね。 |
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| No.147 |
>>141
この三人に管理業務主任者試験を受けさせたら何人合格するかな。 |
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| No.148 |
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| No.149 |
社会的責任を認識できない輪番理事は痴呆老人と同じである。
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| No.150 |
違い？
もともと能力がない人 と 能力があってもやらない人 |
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| No.151 |
スレタイを読んだのか?
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| No.152 |
新規分譲オーナーのほぼ全員がマンション管理に必要な知識がないからね
マンション購入資格なんてないわけだし第三者監査は必要不可欠と言う訳か 消費生活センターにて陳情先教えて貰えるかな？ |
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| No.153 |
自動車運転は他人の命に関わるから、資格試験制度がある。
運転の能力があっても駄目だね |
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| No.154 |
ボケ老人が運転してるよ
ボケ老人が輪番で監事してるよ |
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| No.155 |
監事は、管理会社を査問することがメイン業務だと勘違いしているやつがいる。
こいつは、事理弁識能力がやや弱いな。（欠くとまでは言わないでおく） |
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| No.156 |
管理組合の監事には不適当な人材の方が多いでしょうね
標準管理規約という言葉すら知らないオーナーが大半ですよ 『ここに印鑑押して下さい』とフロントに言われ押してしまうのが監査ではないのですが、 |
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| No.157 |
（標準）監査マニュアルを整備すれば、フロントに言われるまま押すなんて低レベルは簡単に解消可能
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| No.158 |
>123
>任意で導入されている第三者監事の監査は言いたい放題なのか。まともな指摘はないのか。 指摘でもなんでもないでしょ。 販売関係者さんとの世間話で「監査」というものにつての一般論を述べただけですよ。 文脈でわからなかった？ 一般に監査というものを受ける場合、監査人からあれ出せこれ出せと鬱陶しいものでしょ。 事前の準備、対策なども必要だし。 それだけの話。 スレタイそのものへの指摘でも意見でもない。 |
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| No.159 |
マンション監事検定っうのはどうだ。
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| No.160 |
フロントの本音がでたね
うっとうしいから、第三者監査を受けたくなくて阻止しようと必死こいてるんだ 本来、第三者監事でなくてもうっとうしがられる監査をやるべきなんだよ しかし、知的能力や時間能力の問題があるから輪番監査なんて無理なんだよ |
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| No.161 |
＞『ここに印鑑押して下さい』とフロントに言われ押してしまうのが監査ではないのですが、
ハン押したからなんなのさ？誰の為に何の監査なの？ 理事長が監事に要求するのが筋だ。知らないの？ |
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| No.162 |
監査する側なんて、どの業界でも嫌われ役
フロントに限らない |
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| No.163 |
＞＞管理侍
こんな報告書みたことあるかい？ http://blog.goo.ne.jp/nposkc/e/2836aa632aa5bc5d14cf671123c6bd9f 区分所有者各位 監 査 報 告 書 私は、平成○年○月○日から平成○年○月○日までの第○期事業年度の理事の職務の執行を監査いたしました。その結果につき以下のとおり報告いたします。 1. 監査の方法の概要 私は、理事会その他の会議に出席するほか、理事からその職務の執行状況を聴取し、業務及び財産の状況を調査し、必要に応じて管理会社に対し業務の報告を求めました。また、事業報告及び収支決算報告の内容につき検討いたしました。 2. 監査の結果 （1）総勘定元帳は、記載すべき事項を正しく記載し、貸借対照表及び収支計算書と合致しているものと認めます。 （2）貸借対照表及び収支計算書は、管理規約に従い、組合の財産及び収支の状況を正しく示しているものと認めます。 （3）事業報告の内容は、管理規約に従い、マンションの管理の状況を正しく示しているものと認めます。 （4）管理費剰余金の処分に関しては、組合財産の状況その他の事情に照らし指摘すべき事項は認められません。 （5）経費及び収入の明細表は、記載すべき事項を正しく示しており、指摘すべき事項は、認められません。 （6）理事の職務遂行に関する不正の行為又は法令もしくは管理規約、使用細則等及び総会の決議に違反する重大な事実は認められません。 平成○年○月○日 ○○○○管理組合 |
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| No.164 |
>160
なんでそんなにアホなんだ？ 「鬱陶しい」というのは監査を受ける側の立場の私的感情を述べただけです。 監査というものは鬱陶しがられる監査をするべきなんて当然だろ？ 私は過去レスで「第三者監査は有意義」と述べている。 法定にして自主監査能力のある管理組合にまで無駄な費用負担を強いることに反対しているだけ。 |
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| No.165 |
アホはさておき、世間話ではなく真面目に意見を述べる。
標準管理規約における監事の監査義務規定を強化してはどうか。 例えば、 ・一定の監査基準に基づく監査の実施 ・監事の理事会への出席義務 ・理事長捺印書類の監事による事前確認 ・期中の会計中間監査の実施 ・総会における監査報告時の監査関連書類の提出義務 そして標準監査基準も作成する。 その中には標準監査チェックリストも掲載する。 このような取り組みを行うだけでも管理組合の自主監査能力は飛躍的に向上する。 しかも費用は掛からない。 いかがでしょうか？ |
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| No.166 |
＞＞管理侍
知ってるとこで外部監査たのんでるところは、公認会計士使ってるのかい？ 年額10万円程度だったら外部監査（会計監査だけでも。）を法定したって大した負担ではないようにおもうが。。。 監査法人が管理組合の会計監査をやってるようである。 http://www.fields.ac/knowledge/k06.html 具体的な金額は、別途御見積致しますが、大まかな目安としては、総戸数100戸の管理組合で年額10万円程度のご負担となります（管理会社の内部統制が良好な場合）。 第４７条の２ 公認会計士又は監査法人でない者は、法律に定のある場合を除くほか、他人の求めに応じ報酬を得て第2条第1項に規定する業務を営んではならない。 ここでいう「第2条第1項に規定する業務」とは「財務書類の監査又は証明をすること」です。 従って、公認会計士ではない、マンション管理士や税理士が有償で業務の一環として管理組合の財務情報の信頼性を何らかの形で保証することは｢違法｣となりますのでご留意下さい。 |
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| No.167 |
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| No.168 |
＞＞管理侍
なんとなく納得できたので、管理侍に総括して頂いてスレッド終了にしよう。 |
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| No.169 |
>>165
やっと実のある議論がでてきましたね。 では、管理規約の監事規定の強化 ・直近二期の理事長、副理事長、会計担当理事の監事就任の禁止 ・監査の実施記録書類について組合員の閲覧請求権の明文化 ・監査の実施記録書類の保存年限の明示 こんなのもどうでしょう。 他に、Ａ４一枚程度の「監事の心得」ペーパーを就任時に交付＆確認欄へのサインなんてどうでしょう。 |
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| No.170 |
あかんな、国土交通省は管理会社に天下りする気か？
マンションなんか買うもんじゃないな |
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| No.171 |
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| No.172 |
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| No.173 |
>169ゴルゴ１３さん
いいですねー。 確認欄へのサインもいいですが、もう一歩踏み込んで「誓約書」へのサインなんてどうでしょう？ 真面目にやる、適正にやる、虚偽報告はしないなど、当たり前のことですが あえて監事に誓約書にサインさせることで意識させるのもよいと思います。 あと、監事の定員を複数名にするのもよいでしょう。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
＞＞確認欄へのサインもいいですが、もう一歩踏み込んで「誓約書」へのサインなんてどうでしょう？
そもそも普通の管理組合は、役員（理事、監事）の就任承諾書を取っていません。問題の根源はそこにあるかもね。だからこそ、第三者『監事』制度導入って話になるんだけど。 |
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| No.176 | ||
| No.177 |
>>ゴルゴ１３
誓約書、就任承諾書の提出は強制できないから、必然的に辞退する人が現れて、輪番制が崩壊し、相当数の管理組合で理事会が成り立たなくなるよ。 結果、第三者管理制度で管理者を管理会社に委託し、その管理会社を監査法人が監査する国土交通省方針のとおりになるのかな。。。 |
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| No.178 |
管理侍の意図は、自立できない管理組合に自立を促し、自立したくてもできないと自覚させ、管理会社に管理者を委託させる、ということ？
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| No.179 |
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| No.180 |
>>166、>>167
昔、この監査法人のＨＰを、とある人に教えてもらって、読み込んだことがある。懐かしい。 久しぶりに読み返したが、会計についての説明は今まで読んだ中で、一番秀逸だと思う。 さて、やっとＰＣで書きこめるようになった。書き込みしたかったのは、 監事向けマニュアルについて具体的な提案をしたかったのだ。 マンション管理組合の監事向けマニュアルを探していたのだが、意外にもいいのが見つからないので、 ２つ紹介するので、合作すれば良いと思う。では、具体的には次のとおり。 ■ チェック項目 チェック項目の網羅性があるのがこちら↓ http://www.shinjukuku-mankan.org/colum05.html ちなみに、予算準拠性についての検証をもっと踏み込んで欲しい点がやや不満。 ■ 監査チェックリストの様式 チェックリストのフォームとしては、マンション管理組合用ではないが、 こちら↓の様式が良いのではないか。 http://www.npoatpro.org/kaikeitools/audit.pdf ＮＰＯ法人なので多くのチェック項目を入れ替えないと使えないが、 表紙に署名・捺印をして、チェック項目をつぶしていき、必要な資料のコピーを添付しておけば、 そのまま監査記録にできる点が実践的だと思う。 こんな様式の監査マニュアルが用意されれば、管理侍が言うところの「自主監査能力は飛躍的に向上する。」に繋がるのではないか。 ということで書きたかったこと終わり！ ではでは。 |
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| No.181 |
監査基準やチェックリストなんか作ったところで誰も見やしないさ。
輪番監事なんてやる気ゼロ。 |
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| No.182 |
管理規約も読んでないよ。
管理侍は、その実態を承知の上で管理組合のコンプライアンス強化を訴え、 理事会を崩壊に導き、第三者管理制度を導入させ、管理者を受任する戦略である。 |
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| No.184 |
『うっとうしい、めんどうだと管理組合員が言うのです』で、町内会も管理組合も管理会社が牛耳る？
孤独死増えるわな |
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| No.185 |
国内産業で有望なのはマンション管理業界だけだよ。
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| No.186 |
人口減少時代で成長産業出はなくなるな。
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| No.187 |
管理会社がやりたいのは「葬式」だよ。これから年寄りが毎年１５０万人死ぬんだ。「葬式」の仲介がやりたくて
専有部サービスを始めてるんだ。 |
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| No.188 |
これからは管理会社が葬式をやる時代になるよ。
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| No.189 |
＞理事会を崩壊に導き、第三者管理制度を導入させ、管理者を受任する戦略である。
現存の管理会社は横領の前歴があり法改正迄したのだから信託は出来ません。 |
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| No.190 |
監事のチェックリストなんか作ると仕事しなきゃいけなくなる。人気ポストが一転して不人気ポストになる。
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| No.191 |
葬儀屋は離職率高く難しいビジネスだよ。
あっ、ウチの無愛想な管理人をそっちに異動させてくれ。 |
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| No.192 |
孤独死の面倒見るのは管理会社の緊急センターだよ
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| No.193 |
住民の接点になる町内会費集金も回覧板も管理会社が廃止した
住民交流を阻害し管理会社への不信感や不満を他人と共有させないようにしている 管理会社を管理者にするのは、マンション住民は管理会社の家畜にするということだ |
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| No.194 |
>182
標準管理規約で監事の義務を強化し、監査マニュアルとかを作成したら、 理事会が崩壊して第三者管理者制度が導入されるの？ 珍しい考え方するんだね。 適正化法の第四条くらい知っているだろう？ これを読んで管理組合は本来どうあるべきか、よく考えなさい。 （管理組合等の努力） 第四条 管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう努めなければならない。 ２ マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。 |
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| No.195 |
↑管理侍は輪番理事にそんなことできるわけないことを承知の上で言ってるんだ。
輪番理事や監事に就任承諾書や誓約書の提出なんか義務付けたら辞退者続出で輪番制は崩壊し、 理事会は管理会社の追認機能さえ失うだろう。 ＞＞管理侍は、その実態を承知の上で管理組合のコンプライアンス強化を訴え、 ＞＞理事会を崩壊に導き、第三者管理制度を導入させ、管理者を受任する戦略である。 |
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| No.196 |
べき論と現実。乖離がある。
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| No.197 |
管理侍はイエズス会と同じ戦略である。
教条主義により内乱を誘発させ、植民地化するのだ。 |
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| No.198 |
監事は、理事会で賛成・反対を言うだけならいいんでしょ。
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| No.199 |
自主管理→委託管理
理事会→第三者管理者 監査→第三者監事（しかも法定） そこまで自主性を無くして本当にいいのか？ それは権利の放棄ではないの？ 「自宅」という意識があまりに欠如している。 震災を機にあらためてコミュニティの重要性が問われている。 コミュニティは自主性で成り立つ。自衛である。 マンションを今の日本の縮図にしたいの？ |
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| No.200 |
アメリカなしでは生きていけません。
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