マンション管理研究会さん [更新日時] 2022-11-20 21:00:49
米国では外部会計士による組合の会計監査が義務付けられています。
我が国でも区分所有法に第三者『監事』制度を導入し、悪徳管理会社と無能な理事会に喝を入れてもらいましょう。
[参考]
米国のマンション維持管理制度の特徴と我が国との比較
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/kyoudou.pdf
ドイツ及びフランスにおけるマンション管理業の実態調査について
http://www.mankan.or.jp/12_member/foreign/t200008.pdf
①管理者を設置する仏・独に対し、設置しない米
②日本で言う管理者管理方式に近い仏と独に対し、理事会方式に近い米
③外部会計士による組合の会計監査が義務付けられている米
④仏・独の管理業者は従業員数名の零細業者が多く、あまり競争が働いていないこと
⑤米国では州により違いはあるものの、修繕積立金の積立基準が定められていること
⑥管理業者へのお任せ意識が強いフランスとドイツに対し、コミュニティのアメリカ
⑦総じて総会出席率が低く、米・仏・独とも組合員の１～２程度であること。
⑧理事会方式の米では、役員の成り手不足に陥っていること。
[スレ作成日時]2011-08-22 13:41:29
注文住宅のオンライン相談
形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？
| No.1 |
by マンション管理研究会さん 2011-08-22 13:44:43
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削除依頼
弁護士、公認会計士、税理士などに指摘されたら、輪番理事も少しはまともにやると思います。
第三者管理制度より信頼性は高いのでは？ |
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|---|---|---|
| No.2 |
資格、選任方法、解任方法、報酬などは法定するとして、どんなのがいいんでしょうかね？
資格は 弁護士、弁護士、公認会計士、税理士等 選任方法 国土交通省が選任。 解任方法 総会決議により裁判所に請求。 |
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| No.3 |
マンション管理士制度は廃止になるでしょう。
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| No.4 |
第三者管理制度と第三者監事制度は両輪で検討される。
もうじきパブコメでるんじゃないの？。 |
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| No.5 |
そうなんですか？となるとマンション管理士の立場が危ういですね。
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| No.6 |
子供手当が無くなちゃうよ！
住宅ローンの当てにしてたのに！ 子供手当の導入をするように法令変更を国に訴えませんか？ |
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| No.7 |
何人いるの？
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| No.8 |
３人です。
とても、痛いです。 |
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| No.14 |
管理組合は自治会ではない
仲良しクラブやボランティアよりも管理運営が重要 |
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| No.15 |
能力のない者に役職を平等に割り振ることは愚の骨頂
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| No.16 |
↑誰に言ってんの？
ここは第三者『監事』制度のスレだよ。 |
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| No.17 |
私は、一定規模以上の区分所有建物に限定する条件付で、第三者監事には、賛成。
他にもいろいろ条件などもあるが、それは皆さんの議論の様子を見て。 |
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| No.18 |
第三者監事は既にやってるところもありますよね。
有意義だと思います。 ただ法に定めることではないと思いますね。 どなたか述べてたように標準管理規約で方向性を示せばよいと思います。 会計監査は基本的に数字合わせなので簡単ですが、問題は業務監査です。 業務監査は理事会に出席しないと本質的な監査にならないので費用が掛かりますね。 果たしてそこまでしてやるかどうか。 |
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| No.19 |
年間に数千万から億のお金が動くことを考えるば、必要不可欠事項だと思います。
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| No.20 |
法定監査事項を会計監査のみに絞るということも考えられますね。
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| No.21 |
業務監査にしても、会計監査にしても実査を伴うものの手間、費用はある程度かかるでしょう。
理事会に関しては、監事はあくまでもオブザーバーであるし、理事会の会議そのものの適不適の指摘をすることより、 規約に定められた理事の業務が適切に行われているかを検証する必要があるように思います。 |
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| No.22 |
>>21
実地調査のことを監査法人は、｢実査｣という言葉を使ったりします。なので、この方は、監査する側か監査を受ける側の経験値の高そうな人の予感がしますね。 ところで、私は役員未経験者なので、理事会以外で業務監査というのがイメージつきにくいです。どのようなことでしょうか？イメージつきやすいものを箇条書きしてもらえませんか。（21さん以外でも） |
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| No.23 |
同意
管理会社の言いなりは |
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| No.24 |
弁護士が余ってるから安くできると思う。法律で決めないと無能理事会が頼むわけがないよ。
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| No.25 |
陳情は自民党に行くといいのかな。。。日弁連かな。。。
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| No.26 |
>>19
金額だけで、法定とする理由にはならない。世の中にはもっと多額を扱いながら監査が法定されていないものがある。 |
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| No.27 |
理事長の暴走を防ぐ意味でもプロのチェックは重要。
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| No.28 |
監事って理事長を含む理事をチェックするのが役目だよね。
それよりか、マンション管理士に管理会社のおさぼりチェック特命担当監事になってもらえはいいんじゃない。 組合活動には口を出さず、ひたすら管理会社の尻をたたく役目。もちろん、定期総会で管理会社の仕事ぶりについて評価報告をしてもらう。管理会社も根拠のない批判を組合員から受けるよりいいだろ。 |
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| No.29 |
マンカン士資格試験申込予定ですけどね
マンカン士にそんな能力はないよ マンカン士資格は管理組合員の管理認識レベルを上げるためにつくられた資格に過ぎないと思ってます。 職業としても、管理会社に舐められている資格ですよ 飴と鞭で管理会社に抱き込まれるのが落ち 弁護士先生や税理士先生のように、飴と鞭で抱き込まれたら人生が終わりになる位の地位にある人でないと駄目だと思います。 |
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| No.30 |
マンカン士資格は英検や漢字検定レベル
マンカン士資格がなければできない職種は、残念ながらありません。 |
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| No.31 |
28です。
ご指摘は納得。マンション管理士の部分は取り下げる。 要は管理会社の仕事ぶりに対する第三者監事の登用に修正する。 |
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| No.32 |
管理会社のフロント、管理員がよければ大概は上手くいくからな。
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| No.33 |
某デベロッパーは人口減少と高齢化で新規分譲は縮小
既存マンションの修繕費と立て替え事業に力を入れると公言している |
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| No.34 |
本スレとずれるがそのデベの狙いは悪くない。
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| No.35 |
収益としての狙いは悪く無いか？マンション饅頭のマッチポンプのやり口だろう
手段をえらばすは、犯罪につながる。 管理事業は金融省の管轄にするべき。銀行にやらせよう。 でないと、食い物にされる被害者が今後ますます増える 高齢者オーナーが無用なリフォームをさせられたり 管理組合に市場にあわない修繕費を吹っかけることや横領も増える一方だろう |
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| No.36 |
>>22 21です。
会計業務もあまり絡まず、実査でないとわかりづらいもの…であげるとするなら… ・総会議事録の保管場所の掲示（規約・法定事項） ・総会議事録、規約原本、区分所有者名簿、住民名簿等規約で保管するとされているものの保管状況（紛失がないか、施錠管理されているか等） ・住民用契約駐車場等へ契約外駐車がないか。 ・マンション内掲示板等に規約・理事会議事、総会決議等に反する掲示等がないか ・消火器の設置状況や、共用部分の私物放置の容認等、規約、消防計画、立入検査結果への措置回答と相違がないか 他にも多々あるとは思います。 |
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| No.37 |
どこに陳情したらいいの？
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| No.38 |
>>36
ども、回答ありがとう。 総会議事録・理事会議事録は必須だろうね。会社の監査の際の株主総会議事録・取締役会議事録みたいなものだもんね。 個人的に思っていたのは設計図書、修繕履歴の台帳と資料の保管状況。（←俺の趣味だな） 後は会社監査で必須なのは弁護士との相談記録関連資料かな。 |
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| No.39 |
監査とは、遵守すべき法令や内規などの規準に照らして、業務や成果物がそれらに則っているかどうかの証拠を収集し、その証拠に基づいて何らかの評価を行い、評価結果を利害関係者に伝達すること。
会社法の法定監査の基準（資本金５億円または負債２００億円）と単純に比べれば不要だな。 |
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| No.40 |
マンションの時価総額は数十億です。
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| No.41 |
生活にかかわる重要事項だ
管理会社が鵜の目鷹の目で管理組合から金を引きだそうとしている 企業監査は金儲け主体 マンション監査は財産を守るため やはり専門家の監査が必要だ |
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| No.42 | ||
| No.43 |
フロントさんは、法律に定められると困るのですね。
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| No.44 |
フロントと法定とは関係ないのではないですか
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| No.45 |
>>43
あなたも他人のせいにしたがる甘チャンですね。自覚ありますか。 |
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| No.46 |
では米国も甘チャンですか？
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| No.47 |
法律は、弱者を守るためにある
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| No.48 |
>42
仰る通り！ やりたければやればよいですよね。 既にやってるところもあります。 自ら適正に監査できている管理組合からすれば、法定にされると無駄な費用が発生するだけ。 法定にする意味はない。 そして法定監査になっても管理会社が困ることは全くない。 真面目にやってる管理会社はむしろ大歓迎です。 |
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| No.49 | ||
| No.50 |
スレ主へ
米国では会計監査が義務付けられているといいますが、リンク先で記載されているのはハワイ、カルフォルニアの２州だけです。残りの州は義務付けられていますか。 |
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| No.51 |
ないなら作ればいい
高齢者の代三者財産管理制度からしても、マンション監査が代三者に法定されても何ら不思議はない。 |
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| No.52 |
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| No.53 |
これまでの総括
このスレッドは輪番制役員の監事に対してできたスレッド。 管理会社のいいなり無知な監査では監査にならないから、専門知識のある代三者に監査させよう その為には、管理会社に牛耳られた弱者管理組合には法律で定めて貰う他ない |
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| No.54 |
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| No.55 |
>>37さん、弁護士組合みたいなところがいいのではないかな？
管理組合が素人団体である以上専門家の助言が必要です。 本来は管理会社が助言すべきですが、悪質な助言で管理組合が食い物にされている例があまりに多い 監事で適正化されるはずが、監事も素人で管理会社に従って印鑑押すだけ 管理組合の正常適正な運営のためには、管理会社の影響を受けない者に監事を任せるしかない |
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| No.56 |
法律で規制をかけるという手段は、他に代替手段がない場合に限定すべきと考えます。
○監事が自分でチェックすることを諦めている方へ ・監事のチェックマニュアルを誰かが作れば済むことではありませんか。例えば、 →標準管理委託契約書に、監事チェックマニュアル作成支援業務を明記する →国土交通省が監事チェックマニュアルを作って無料公開する →マンション管理センターが監事チェックマニュアルを作って無料公開する ○悪徳管理会社という言葉が好きな方へ マン適法という管理会社を規制する業法があります。こちらを強化するのではダメですか。監事とは関係ないですが例えば、 →外注業者からのキックバックを法律で禁止 →外注業者との契約について管理組合への書面による開示の義務化 要するにマンション管理士制度同様に、効果が見えにくい制度を作るよりも効果的なことがあるのではないですか。 |
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| No.57 |
必死に反対されるフロント１名
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| No.58 |
フロントにとって現状がいかに美味しいかと言うことだ
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| No.59 |
弁護士さんが監査したら、民事訴訟増えたりして((笑))
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| No.60 |
＞＞法律で規制をかけるという手段は、他に代替手段がない場合に限定すべきと考えます。
とんでもない。マンション管理業界は規制強化が続いています。 但し、そのアプローチが間違っている。 国土交通省・地方整備局に適正化法違反を通報しても業者の言い逃れを鵜呑みにして処分なんかしませんよ。 そもそも重要事項説明書を全員に交付したり、説明会を開いても理解できる住民なんかほとんどいない。 国は、馬の耳に念仏の説明責任ではなく、業者の履行責任を問うべきで、そのためには第三者の監査が必須です。弁護士も余ってるし、そんなにカネはかかりませんよ。 |
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| No.61 |
>>60
あなた、監査法人の監査報告書や監査役会の監査報告書で意見を付したものを見たことがありますか。（要は適正意見以外のもの） 監査を正しく認識していないから、業者の履行責任なんて的外れな見解がでるのです。 |
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| No.62 |
>>60
あなた、監査法人の監査報告書や監査役会の監査報告書で意見を付したものを見たことがありますか。（要は適正意見以外のもの） 監査を正しく認識していないから、業者の履行責任なんて的外れな見解がでるのです。 本当に管理会社の履行責任を問うためなら第三者管理者方式にしなければならないことに気づいてください。 |
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| No.63 | ||
| No.64 |
的外れなのがわかりましたか。
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| No.65 |
＞＞６２
どこが的外れなんだい？ 下記の「使用人等」に管理会社は含まれるだろう？管理組合の仕事は、ほとんど丸投げしてるんだから。 各監査役は、監査役会が定めた監査役監査の基準に準拠し（注９）、監査の方針、職務の分担（注１０）等に従い、取締役、内部監査部門（注１１）その他の使用人等と意思疎通を図り、情報の収集及び監査の環境の整備に努めるとともに（注１２）、取締役会その他重要な会議に出席し、取締役及び使用人等からその職務の執行状況について報告を受け（注１３）、必要に応じて説明を求め、重要な決裁書類等を閲覧し、本社及び主要な事業所において業務及び財産の状況を調査いたしました |
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| No.66 |
＞＞使用人等からその職務の執行状況について報告を受け
年間の定期清掃の履行状況は聞いてももらわないと。清掃前後の写真入り報告書もつけて。 |
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| No.67 |
＞＞各監査役は、監査役会が定めた監査役監査の基準に準拠し
第三者監査を法制化した場合、基準は政令で定めるんだろうが、その内容は管理組合の実情に応じて決めることになる。 会社の監査と中身が変わるのは自明のことだ。 |
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| No.68 |
スレ主へ
疲れる人ですね。こんな時間ですので端的に。 再度言います。不適正な意見はどのようなものが書かれるか。例を見て自分のイメージと合っているか確認してくださたい。 また、第三者監事となると会社法における社外監査役みたいなものになりませんか。監査法人の監査をイメージしているなら少しタイトルが違いそうです。あなたの相手は疲れるのでできません。では。 |
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| No.69 |
↑スレタイに「形骸化した住民監事による監査制度を廃止し」と書いてますよ。
誰が大会社の社外監査役を置けと言ったのか？ |
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| No.70 |
わかってない人がいるので、一応書いておく。監事は管理委託契約解除を議案とする臨時総会を召集できる。
社外監査役が株主総会を招集できるのかい？会社法の監査役とはまったく位置づけの違うものだ。 （監事） 第４１条監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結 果を総会に報告しなければならない。 ２ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認 めるときは、臨時総会を招集することができる。 |
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| No.71 |
すまん。横レスでなんだが。
管理会社の横領レベルの不正を見つけた場合はともかく、 管理会社の怠慢レベルの話なら、理事長または、担当理事に対して、管理会社の○○が不十分だから○○するようにと勧告する。それでも理事長または理事が動かないようなら、総会で理事長または理事が管理会社への指示・監督が不十分だったと報告するなり、理事長等の役員解任議案の総会を招集するなりするものじゃないのかな。 まさか監事が直接、管理会社に対して指示する訳じゃないよね。 |
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| No.72 |
スレ主さんのリンクの引用から。
>5.0 会計士による会計監査 >ハワイ州では、管理組合は毎年、公認された会計士（public accountant）によって資金勘定（financial account）及び現金損益計算書（cash balance）の会計監査を受けなければならない。同様に、カリフォルニア州では、管理組合の総収入額が75,000ドルを超える場合は、管理組合の会計書類について、カリフォルニア州会計士委員会（California State Board of Accountancy）に登録されている会計士によって、会計原則に則していることの確認を受けなければならないとなっている。 これについて、スレ主さんは、業務監査はひとまず置いておき、日本で公認会計士に会計監査をしてもらうとしていくら位で報酬はいくら位でやってもらうつもりなのかな。 また、次に業務監査はいくら位でやってもらうつもりなのかな。 |
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| No.73 |
>>それでも理事長または理事が動かないようなら、総会で理事長または理事が管理会社への指示・監督が不十分
>>だったと報告するなり、理事長等の役員解任議案の総会を招集するなりするものじゃないのかな。 監事は、当然、理事長解任の議案でも臨時総会召集はできますが、 監事は臨時総会の議長になれません。 従って、委任状の数が多いと否決されますね。もちろん、管理規約が「標準管理規約」と同じならですよ。 理事長と管理会社が癒着していたら、管理委託契約解除を議案としていても否決されるかな。 しかし、臨時総会議案書で「管理会社の怠慢レベル」を列挙したら、びびって多少はまじめにやるようになるでしょう。 住人監事はこの最大の武器を認識していないし、やる気も無いでしょう。だから外部の弁護士とかにやらせるって話です。 |
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| No.74 | ||
| No.75 |
第三者監査は意味があるが法定にする意味はないでしょう。
自主監査を否定するのは自主管理を否定することとイコールですよ。 |
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| No.76 |
違うでしょ。理事長・理事が委託者として適切な監督をしないから管理会社がサボる。だから、一義的に監事は理事長・理事の業務の執行が不適切であることを指摘しなければならない。
管理会社にぶつくさ言う前に、なぜ意図的に理事長・理事の責任追求をほっかむりするんだい。 監事が管理会社の責任追求できるのは、理事長・理事が管理会社に対して適切な監督・指示をしたにも関わらず管理会社が業務を行わない時だろう。 こんなことがわからない弁護士や公認会計士はいない。 |
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| No.77 |
>>74
具体的な金額または計算式を明示して |
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| No.78 |
＞＞監事が管理会社の責任追求できるのは、理事長・理事が管理会社に対して適切な監督・指示をしたにも関わ
＞＞らず管理会社が業務を行わない時だろう。 契約書に書いてあることをやらなかった事実だけで十分じゃないの？適切な監督・指示は催告のこと？いちいち言われなきゃやらないような会社は解約すべし。 |
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| No.79 |
フロントくん、必死だな
法定化されたら、飴と鞭で飼い慣らした管理組合に民事訴訟されちゃうのは確実だもんな フロントがアドバイザーで理事会や管理組合にこれまでやらせたことであっても、善管違反で責任取らされたことは無かったからな |
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| No.80 |
>契約書に書いてあることをやらなかった事実
こんなことも外部専門家を起用しなきゃ管理会社の怠慢を糾弾できないのか。どんだけボンクラ理事を法律で保護すんだよ。 |
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| No.81 |
自己責任とか言い出すと建物がスラム化して街が汚くなるから。政府の積極介入が必要です。
http://www.givecom.co.jp/investmenttopics/%E7%AC%AC14%E5%9B%9E%EF%BC%8...'50年補修されなかったマンション' |
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| No.82 |
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| No.83 |
法律は弱者のためにある。
まさにその通り 今、第三者監事にできている管理組合は問題はないでしょう。 管理会社を変えるどころか、フロントを変えることもできずにいる問題を抱えた管理組合のために 第三者監事が法定化されることを切に願う |
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| No.84 |
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| No.85 |
かなり進みましたね。個人的には>>81のスラム化防止という目線に一番共感します。他方、弱者保護を監査の目的にするのはナンセンスだと思いますね。
これまでの議論を見て一部の考えを変更。 ・会計監査…保留 ・業務監査…法定は不要 ・（新観点）一定規模の区分所有建物について長期修繕計画の法定監査を新設。例えば5年毎の実施など。 長期修繕計画を素人に自己責任で検証しろというのは無理がある。デベや管理会社と利害関係がない第三者の専門家に評価させることが有意義と考えた。 |
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| No.86 |
ここのスレ主って、マンカン士スレで論理的整合性を全く考えず、悪徳管理会社叩きのみを展開する人と同一人物？
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| No.87 |
フロントさん、オハヨー(^-^*)/
毎回論点ズラシて否定しても直ぐに軌道修正されちゃうな（笑） 雑談でも屁理屈特徴でてるからフロントさん可笑し過ぎ |
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| No.88 |
＞＞ゴルゴ１３
＞＞・（新観点）一定規模の区分所有建物について長期修繕計画の法定監査を新設。例えば5年毎の実施など。 最低限の修繕積立金を法定すれば、管理費の無駄を削ろうとするから、それだけでもかなり有効かもね。 京都市ではなんと、景観保護のため分譲マンションに大規模修繕アドバイザーを派遣してる。（下記の２７ページ参照） http://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000061/61889/HP-j... 建物が汚いと景観が壊れるから！ |
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| No.89 |
>>88
個人的な嗜好のツボを押さえたリンク先だったので全部見ちゃいました。京都はさすがですね。感心しました。ブランドになるだけのことがありますね。 ところで、修繕積立金ですが、例えば、最初著しく低くて急増するケースを規制するのはどうですか。 最低積立金も一つの考え方ではありますが、ＲＣ造の都道府県別建築単価一つ見ても、１．５倍位の開きがありますので一律基準はやりにくいかと。 |
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| No.90 |
弱者保護派さん
監査は弱者保護になるかどうかはわからないですよ。 例えば、会計監査は費用の制約から監査法人ではなく、個人の会計事務所が主流になると思われます。個人会計事務所の大多数は税理士登録しています。そんなところに監査を依頼したら、携帯基地局賃貸収入、外部への駐車場収入、看板掲出料…こういった収益事業の申告漏れを見過ごして、適正意見なんて出さないですよ。 結局、重加算税を含めて納税することになって、あららなんてことに。。。 矛先が管理会社に向かうと思っていたら、自分たちをブスッとやってきた。あり得る話です。再考を。 |
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| No.91 |
弁護士か司法書士にやらせよう。
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| No.92 |
司法書士？税理士でしょう。
悪党管理会社による高齢化マンションへのたかりは、戸建てより酷いらしいよ 老人になったら戸建てだよ |
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| No.93 |
弁護士も管理会社に鉾先を向けず、理事長に切りかかることはなあい？
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| No.94 |
平屋ならともかく、老人に二階建ては辛い
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| No.95 |
老人はマンションの一階を好むよ。
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| No.96 |
第三者監事は国選だからめちゃえらそうにすると思うよ。
管理組合は客ではないから。 資格は 弁護士、公認会計士、税理士等 選任方法 国土交通省が選任。 解任方法 総会決議により裁判所に請求。 |
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| No.97 |
昨日、第三者「監事」制度を、監査法人の監査と勘違いしてるひとがいたが、カネボウの粉飾決算は長年見過ごされて倒産したよ。
雇われてるから本当のこと言えなかったんだよ！ だから、第三者監事は国が選任しないと絶対に駄目だ。 |
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| No.98 |
なんで監事を国選にせにゃあかんの。
自分たちで選ぶだろ。 |
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| No.99 |
ご参考
カネボウ粉飾決算２０００億円 １１年度から５年間 事業会社で最大規模 http://www.hi-ho.ne.jp/yokoyama-a/funshoku.htm#カネボウ巨額粉飾決算 有価証券報告書への虚偽記載については「投資者の証券市場に対する信頼を著しく毀損するものと認められる」としている。2005年9月13日、担当公認会計士4名が逮捕された。 |
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| No.100 |
スレ主の本文中に米国の会計監査について力説しているから監査法人の監査も範疇だろ。
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| No.101 | ||
| No.102 |
自分で選べば良かろう。
もしどうしても国選にしたいなら、20年、30年と大規模修繕しない環境破壊のダメダメなマンションのなら認める。もっともその時は国選管理者方式だ。監事なんてぬるま湯ではダメだ。 |
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| No.103 |
国選監事というより、区分所有法を改正して国交省による管理組合の検査を実施するようなイメージですかね…。
監事ではなく、監察官ですが…。 |
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| No.104 |
↑さすがですね！相変わらず素晴らしい論説です。
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| No.105 |
それだど国会公務員を増員しなければならないから×
弁護士と税理士使うのが、供給と需給問題の解決にもなり一石３鳥 |
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| No.106 |
弁護士あまってるしなあ。。予測では管理侍の会社にまもなく企業内弁護士（社員）が誕生するよ。
管理侍の４０代は９００万もらっているから、あまってる弁護士は自営するより就職したほうがいいのだ。 |
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| No.107 |
管理侍の会社の４０代は年収９００万
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| No.108 |
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| No.109 |
108は大京アステージ？
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| No.110 |
管理侍と無関係の東急コミュニティ年収一覧
http://nykweb.com/inc/salaryList.html?corpSeq=NDIxMQ== 弁護士自営するより、就職したほうがずっといいよ。 これからはフロントが弁護士なのだから、管理組合も弁護士立てないと太刀打ちできません。。 |
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| No.111 |
そそ。私。スレ主だよ。＞管理侍
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| No.112 |
法定監査のお相手は大変だよ ＞ 管理侍
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| No.113 |
法定監査を受けたことあるの ＞スレ主
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| No.114 |
販売関係者さん
なんだスレ主だったんだ。 監査というのは普通受ける側の準備とかの方が大変ですよね。 監査する側は言いたい放題だし。 |
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| No.115 |
>形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？
自分の組合のだらし無さを国に規制を求める時代ではありません、自分のことは自分で解決しろよ。 |
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| No.116 |
自分一人で服を着ることのできない子供には手助けが必要。
管理会社の問題は、自分一人で服が着れない子供に大人のブランド品を買わせること |
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| No.117 |
＞１１５
盗っ人猛々しい と言う言葉を知ってる？ |
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| No.118 |
＞＞１１５
あほ管理組合のマンションがスラム化するのは社会問題だよ。構造改革の弊害を認識すべき。 「自己責任」社会は無責任社会 （慶應義塾大学教授金子勝氏のご意見を引用） http://blog.livedoor.jp/kaneko_masaru/archives/1214667.html 私は、自己責任を主張する人ほど、決して責任をとろうとしない人であると思います。「絶対安全」と書いてあるものほど、安全じゃないのと同じですね。思い出してください。ちょうどトップが誰も責任をとらないまま不良債権問題で日本経済が苦しんでいる時、「構造改革」論が行き交い「自己責任」論が強調されるようになりました。しかし皮肉なことに、これは社会的責任を逃れる論理であり、究極の無責任社会を生んでしまったのです。そこに一つのパラドックスが潜んでいます。そして、この逆説が非常に日常生活のレベルにまで及び、ゆとりがなくなりギスギスした監視社会をもたらしていきます。 問題はもっと複雑で、社会の隅々にまで行き交っています。この独特の「自己責任」論によって、実は日本の社会の隅々まで無責任社会になっていったからです。「自己責任」社会では、余計なことをして「自己責任」をとらされるのを嫌います。そして、皆が共同して社会や他人にかかわることを徹底的に忌避するようになります。 |
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| No.119 |
金子教授が本スレ主のように全管理組合に第三者監事を法定することに賛同するとは思えません。
費用対効果がないものとして即却下でしょう。 |
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| No.120 |
↑あなた知り合いなのかい？
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| No.121 |
116
一人で服を着れる子には手助けは不要。これには同意しますね。 |
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| No.122 |
120
知り合いではありません。 テレビに出られている彼の主張は何度も聴いています。 |
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| No.123 |
114>管理侍
任意で導入されている第三者監事の監査は言いたい放題なのか。まともな指摘はないのか。 |
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| No.124 |
＞＞１２２
じゃあ、彼は嘆いているだけかい？ |
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| No.125 |
＞＞任意で導入されている第三者監事の監査
そんなところ、ほんとにあるの？標準の管理規約では、役員（理事と監事）は区分所有者だよね。独自の管理規約で第三者監事を実現するほど意識の高い管理組合だったら、何を監査するんだい？ |
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| No.126 |
金子教授は経済学部の教授。経済合理性のない話に賛同するか。
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| No.127 |
＞＞１２２
本人にメールで聞いてやる。 |
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| No.128 |
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| No.129 |
とりあえず、増やしすぎた弁護士の仕事を増やさないと、インプラントに頼る歯医者みたいになるよ。
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| No.130 |
＞増やしすぎた弁護士の仕事を増やさないと、インプラントに頼る歯医者みたいになる
弁護士は管理組合の仕事はやりたがらない。 報酬安すぎる。 弁護士が増えて「問題」になってるのは、 引き受ける事件数が少ないからではなく、 報酬が「高い」事件が少ないことと、 都市部（しかも、東京圏と大阪圏のみ）に弁護士希望が偏在しているからに過ぎない。 弁護士（もしくは法律専門家）が必要な事件は、たくさんある。 地方は今でも不足して仕事が忙しすぎる。 金持ちのセレブになりたい弁護士が東京と大阪にゴマンいるだけの問題。 |
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| No.131 |
>>130
確かに本人訴訟の割合の増加は報道されているね。 |
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| No.132 |
>>弁護士は管理組合の仕事はやりたがらない。
>>報酬安すぎる。 法定した場合の報酬の目安なのだが。。。 成年後見人制度を参考にしてみよう。 成年後見人制度とは、 精神上の障害（知的障害、精神障害、痴呆など）により判断能力が十分でない方が、不利益を被らないように家庭裁判所に申し立てをして、その方を援助してくれる人を付けてもらう制度です。 民法第七条 精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者については、家庭裁判所は、本人、配偶者、四親等内の親族、未成年後見人、未成年後見監督人、保佐人、保佐監督人、補助人、補助監督人又は検察官の請求により、後見開始の審判をすることができる。 後見人への報酬・費用 例１ 後見人が弁護士・税理士などで、ご本人（被後見人等）の財産に十分な余裕がある場合 報酬額：月額５万円 例２ 後見人が（社）成年後見センター・リーガルサポート所属の司法書士で、本人（被後見人等）の財産に十分な余裕がある場合 報酬額：月額３万円 例３ 後見人が家族・親族で、本人（被後見人等）の財産に十分な余裕がある場合 報酬額：月額１万円～３万円 |
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| No.133 |
フロントさん、頑張ってますな
第三者監事が法定されるのが怖いんだな 年収８００万は不必要ような工事費か？ 項目だけの架空支出か？ |
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| No.134 |
成年後見人の横領事件が増えているので、同様に横領の危険がある第三者管理制度ではなくて、第三者「監事」制度のほうが望ましい。
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| No.135 |
こういう陳情は、政治家にハガキを出すといいらしいよ。
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| No.136 |
弁護士の肩書きのある先生がいいかな？
企業支援で金持ちな先生は駄目だろ？ |
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| No.137 |
そもそも監事のいない管理組合もあるが。どうするの。
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| No.138 |
後見人を引き合いに出す奴の気が知れない。
役員は後見人なのか。そんなに行為能力に欠ける人が理事なのか。 そんなのスレ主の組合だけだ。一緒にしないでくれ。 |
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| No.139 |
第三者監事は、本気で仕事するより、おさぼりしていた方が儲かる。
まるで、フロントの理事会支援業務のようだ。 |
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| No.140 |
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| No.141 |
>>136
下記の先生ならいいかも。。 【民主党】 辻 恵 衆議院議員（大阪府１７区選出・老朽化マンション・団地対策を講じる議員連盟会長） 水戸将史 参議院議員 （神奈川県選出・民主党マンション政策問題議員連盟事務局長） 【自民党】 菅 義偉 衆議院議員（神奈川県２区選出・自民党マンション問題ワーキングチーム座長） |
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| No.142 |
>>第三者監事は、本気で仕事するより、おさぼりしていた方が儲かる。
国選にすれば、行政訴訟で国の責任を問えるよ。 |
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| No.143 |
自民と民主は信用できない弁護士団体連合会をお勧めします。
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| No.144 |
管理組合の相談は、近所の共産党に行くといいよ。
http://www.jcp.or.jp/apartment/index.html |
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| No.145 |
マンション住まいの経験ない政治家に相談してもリアリティーないな
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| No.146 |
>>140
｢事理を弁識する能力を欠く常況にある者｣ と ｢事理を弁識する能力があっても、面倒くさがりで適当に対処しているおさぼり君｣ の違いがわからないとこういう全管理組合に国選監事を義務付けよ、という発想がでるのね。 |
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| No.147 |
>>141
この三人に管理業務主任者試験を受けさせたら何人合格するかな。 |
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| No.148 |
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| No.149 |
社会的責任を認識できない輪番理事は痴呆老人と同じである。
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| No.150 |
違い？
もともと能力がない人 と 能力があってもやらない人 |
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| No.151 |
スレタイを読んだのか?
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| No.152 |
新規分譲オーナーのほぼ全員がマンション管理に必要な知識がないからね
マンション購入資格なんてないわけだし第三者監査は必要不可欠と言う訳か 消費生活センターにて陳情先教えて貰えるかな？ |
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| No.153 |
自動車運転は他人の命に関わるから、資格試験制度がある。
運転の能力があっても駄目だね |
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| No.154 |
ボケ老人が運転してるよ
ボケ老人が輪番で監事してるよ |
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| No.155 |
監事は、管理会社を査問することがメイン業務だと勘違いしているやつがいる。
こいつは、事理弁識能力がやや弱いな。（欠くとまでは言わないでおく） |
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| No.156 |
管理組合の監事には不適当な人材の方が多いでしょうね
標準管理規約という言葉すら知らないオーナーが大半ですよ 『ここに印鑑押して下さい』とフロントに言われ押してしまうのが監査ではないのですが、 |
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| No.157 |
（標準）監査マニュアルを整備すれば、フロントに言われるまま押すなんて低レベルは簡単に解消可能
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| No.158 |
>123
>任意で導入されている第三者監事の監査は言いたい放題なのか。まともな指摘はないのか。 指摘でもなんでもないでしょ。 販売関係者さんとの世間話で「監査」というものにつての一般論を述べただけですよ。 文脈でわからなかった？ 一般に監査というものを受ける場合、監査人からあれ出せこれ出せと鬱陶しいものでしょ。 事前の準備、対策なども必要だし。 それだけの話。 スレタイそのものへの指摘でも意見でもない。 |
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| No.159 |
マンション監事検定っうのはどうだ。
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| No.160 |
フロントの本音がでたね
うっとうしいから、第三者監査を受けたくなくて阻止しようと必死こいてるんだ 本来、第三者監事でなくてもうっとうしがられる監査をやるべきなんだよ しかし、知的能力や時間能力の問題があるから輪番監査なんて無理なんだよ |
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| No.161 |
＞『ここに印鑑押して下さい』とフロントに言われ押してしまうのが監査ではないのですが、
ハン押したからなんなのさ？誰の為に何の監査なの？ 理事長が監事に要求するのが筋だ。知らないの？ |
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| No.162 |
監査する側なんて、どの業界でも嫌われ役
フロントに限らない |
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| No.163 |
＞＞管理侍
こんな報告書みたことあるかい？ http://blog.goo.ne.jp/nposkc/e/2836aa632aa5bc5d14cf671123c6bd9f 区分所有者各位 監 査 報 告 書 私は、平成○年○月○日から平成○年○月○日までの第○期事業年度の理事の職務の執行を監査いたしました。その結果につき以下のとおり報告いたします。 1. 監査の方法の概要 私は、理事会その他の会議に出席するほか、理事からその職務の執行状況を聴取し、業務及び財産の状況を調査し、必要に応じて管理会社に対し業務の報告を求めました。また、事業報告及び収支決算報告の内容につき検討いたしました。 2. 監査の結果 （1）総勘定元帳は、記載すべき事項を正しく記載し、貸借対照表及び収支計算書と合致しているものと認めます。 （2）貸借対照表及び収支計算書は、管理規約に従い、組合の財産及び収支の状況を正しく示しているものと認めます。 （3）事業報告の内容は、管理規約に従い、マンションの管理の状況を正しく示しているものと認めます。 （4）管理費剰余金の処分に関しては、組合財産の状況その他の事情に照らし指摘すべき事項は認められません。 （5）経費及び収入の明細表は、記載すべき事項を正しく示しており、指摘すべき事項は、認められません。 （6）理事の職務遂行に関する不正の行為又は法令もしくは管理規約、使用細則等及び総会の決議に違反する重大な事実は認められません。 平成○年○月○日 ○○○○管理組合 |
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| No.164 |
>160
なんでそんなにアホなんだ？ 「鬱陶しい」というのは監査を受ける側の立場の私的感情を述べただけです。 監査というものは鬱陶しがられる監査をするべきなんて当然だろ？ 私は過去レスで「第三者監査は有意義」と述べている。 法定にして自主監査能力のある管理組合にまで無駄な費用負担を強いることに反対しているだけ。 |
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| No.165 |
アホはさておき、世間話ではなく真面目に意見を述べる。
標準管理規約における監事の監査義務規定を強化してはどうか。 例えば、 ・一定の監査基準に基づく監査の実施 ・監事の理事会への出席義務 ・理事長捺印書類の監事による事前確認 ・期中の会計中間監査の実施 ・総会における監査報告時の監査関連書類の提出義務 そして標準監査基準も作成する。 その中には標準監査チェックリストも掲載する。 このような取り組みを行うだけでも管理組合の自主監査能力は飛躍的に向上する。 しかも費用は掛からない。 いかがでしょうか？ |
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| No.166 |
＞＞管理侍
知ってるとこで外部監査たのんでるところは、公認会計士使ってるのかい？ 年額10万円程度だったら外部監査（会計監査だけでも。）を法定したって大した負担ではないようにおもうが。。。 監査法人が管理組合の会計監査をやってるようである。 http://www.fields.ac/knowledge/k06.html 具体的な金額は、別途御見積致しますが、大まかな目安としては、総戸数100戸の管理組合で年額10万円程度のご負担となります（管理会社の内部統制が良好な場合）。 第４７条の２ 公認会計士又は監査法人でない者は、法律に定のある場合を除くほか、他人の求めに応じ報酬を得て第2条第1項に規定する業務を営んではならない。 ここでいう「第2条第1項に規定する業務」とは「財務書類の監査又は証明をすること」です。 従って、公認会計士ではない、マンション管理士や税理士が有償で業務の一環として管理組合の財務情報の信頼性を何らかの形で保証することは｢違法｣となりますのでご留意下さい。 |
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| No.167 |
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| No.168 |
＞＞管理侍
なんとなく納得できたので、管理侍に総括して頂いてスレッド終了にしよう。 |
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| No.169 |
>>165
やっと実のある議論がでてきましたね。 では、管理規約の監事規定の強化 ・直近二期の理事長、副理事長、会計担当理事の監事就任の禁止 ・監査の実施記録書類について組合員の閲覧請求権の明文化 ・監査の実施記録書類の保存年限の明示 こんなのもどうでしょう。 他に、Ａ４一枚程度の「監事の心得」ペーパーを就任時に交付＆確認欄へのサインなんてどうでしょう。 |
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| No.170 |
あかんな、国土交通省は管理会社に天下りする気か？
マンションなんか買うもんじゃないな |
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| No.171 |
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| No.172 |
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| No.173 |
>169ゴルゴ１３さん
いいですねー。 確認欄へのサインもいいですが、もう一歩踏み込んで「誓約書」へのサインなんてどうでしょう？ 真面目にやる、適正にやる、虚偽報告はしないなど、当たり前のことですが あえて監事に誓約書にサインさせることで意識させるのもよいと思います。 あと、監事の定員を複数名にするのもよいでしょう。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
＞＞確認欄へのサインもいいですが、もう一歩踏み込んで「誓約書」へのサインなんてどうでしょう？
そもそも普通の管理組合は、役員（理事、監事）の就任承諾書を取っていません。問題の根源はそこにあるかもね。だからこそ、第三者『監事』制度導入って話になるんだけど。 |
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| No.176 | ||
| No.177 |
>>ゴルゴ１３
誓約書、就任承諾書の提出は強制できないから、必然的に辞退する人が現れて、輪番制が崩壊し、相当数の管理組合で理事会が成り立たなくなるよ。 結果、第三者管理制度で管理者を管理会社に委託し、その管理会社を監査法人が監査する国土交通省方針のとおりになるのかな。。。 |
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| No.178 |
管理侍の意図は、自立できない管理組合に自立を促し、自立したくてもできないと自覚させ、管理会社に管理者を委託させる、ということ？
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| No.179 |
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| No.180 |
>>166、>>167
昔、この監査法人のＨＰを、とある人に教えてもらって、読み込んだことがある。懐かしい。 久しぶりに読み返したが、会計についての説明は今まで読んだ中で、一番秀逸だと思う。 さて、やっとＰＣで書きこめるようになった。書き込みしたかったのは、 監事向けマニュアルについて具体的な提案をしたかったのだ。 マンション管理組合の監事向けマニュアルを探していたのだが、意外にもいいのが見つからないので、 ２つ紹介するので、合作すれば良いと思う。では、具体的には次のとおり。 ■ チェック項目 チェック項目の網羅性があるのがこちら↓ http://www.shinjukuku-mankan.org/colum05.html ちなみに、予算準拠性についての検証をもっと踏み込んで欲しい点がやや不満。 ■ 監査チェックリストの様式 チェックリストのフォームとしては、マンション管理組合用ではないが、 こちら↓の様式が良いのではないか。 http://www.npoatpro.org/kaikeitools/audit.pdf ＮＰＯ法人なので多くのチェック項目を入れ替えないと使えないが、 表紙に署名・捺印をして、チェック項目をつぶしていき、必要な資料のコピーを添付しておけば、 そのまま監査記録にできる点が実践的だと思う。 こんな様式の監査マニュアルが用意されれば、管理侍が言うところの「自主監査能力は飛躍的に向上する。」に繋がるのではないか。 ということで書きたかったこと終わり！ ではでは。 |
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| No.181 |
監査基準やチェックリストなんか作ったところで誰も見やしないさ。
輪番監事なんてやる気ゼロ。 |
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| No.182 |
管理規約も読んでないよ。
管理侍は、その実態を承知の上で管理組合のコンプライアンス強化を訴え、 理事会を崩壊に導き、第三者管理制度を導入させ、管理者を受任する戦略である。 |
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| No.184 |
『うっとうしい、めんどうだと管理組合員が言うのです』で、町内会も管理組合も管理会社が牛耳る？
孤独死増えるわな |
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| No.185 |
国内産業で有望なのはマンション管理業界だけだよ。
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| No.186 |
人口減少時代で成長産業出はなくなるな。
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| No.187 |
管理会社がやりたいのは「葬式」だよ。これから年寄りが毎年１５０万人死ぬんだ。「葬式」の仲介がやりたくて
専有部サービスを始めてるんだ。 |
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| No.188 |
これからは管理会社が葬式をやる時代になるよ。
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| No.189 |
＞理事会を崩壊に導き、第三者管理制度を導入させ、管理者を受任する戦略である。
現存の管理会社は横領の前歴があり法改正迄したのだから信託は出来ません。 |
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| No.190 |
監事のチェックリストなんか作ると仕事しなきゃいけなくなる。人気ポストが一転して不人気ポストになる。
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| No.191 |
葬儀屋は離職率高く難しいビジネスだよ。
あっ、ウチの無愛想な管理人をそっちに異動させてくれ。 |
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| No.192 |
孤独死の面倒見るのは管理会社の緊急センターだよ
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| No.193 |
住民の接点になる町内会費集金も回覧板も管理会社が廃止した
住民交流を阻害し管理会社への不信感や不満を他人と共有させないようにしている 管理会社を管理者にするのは、マンション住民は管理会社の家畜にするということだ |
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| No.194 |
>182
標準管理規約で監事の義務を強化し、監査マニュアルとかを作成したら、 理事会が崩壊して第三者管理者制度が導入されるの？ 珍しい考え方するんだね。 適正化法の第四条くらい知っているだろう？ これを読んで管理組合は本来どうあるべきか、よく考えなさい。 （管理組合等の努力） 第四条 管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう努めなければならない。 ２ マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。 |
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| No.195 |
↑管理侍は輪番理事にそんなことできるわけないことを承知の上で言ってるんだ。
輪番理事や監事に就任承諾書や誓約書の提出なんか義務付けたら辞退者続出で輪番制は崩壊し、 理事会は管理会社の追認機能さえ失うだろう。 ＞＞管理侍は、その実態を承知の上で管理組合のコンプライアンス強化を訴え、 ＞＞理事会を崩壊に導き、第三者管理制度を導入させ、管理者を受任する戦略である。 |
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| No.196 |
べき論と現実。乖離がある。
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| No.197 |
管理侍はイエズス会と同じ戦略である。
教条主義により内乱を誘発させ、植民地化するのだ。 |
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| No.198 |
監事は、理事会で賛成・反対を言うだけならいいんでしょ。
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| No.199 |
自主管理→委託管理
理事会→第三者管理者 監査→第三者監事（しかも法定） そこまで自主性を無くして本当にいいのか？ それは権利の放棄ではないの？ 「自宅」という意識があまりに欠如している。 震災を機にあらためてコミュニティの重要性が問われている。 コミュニティは自主性で成り立つ。自衛である。 マンションを今の日本の縮図にしたいの？ |
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| No.200 |
アメリカなしでは生きていけません。
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