形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？

[マンション管理研究会さん]

米国では外部会計士による組合の会計監査が義務付けられています。
我が国でも区分所有法に第三者『監事』制度を導入し、悪徳管理会社と無能な理事会に喝を入れてもらいましょう。

[参考]
米国のマンション維持管理制度の特徴と我が国との比較
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/kyoudou.pdf

ドイツ及びフランスにおけるマンション管理業の実態調査について
http://www.mankan.or.jp/12_member/foreign/t200008.pdf

①管理者を設置する仏・独に対し、設置しない米
②日本で言う管理者管理方式に近い仏と独に対し、理事会方式に近い米
③外部会計士による組合の会計監査が義務付けられている米
④仏・独の管理業者は従業員数名の零細業者が多く、あまり競争が働いていないこと
⑤米国では州により違いはあるものの、修繕積立金の積立基準が定められていること
⑥管理業者へのお任せ意識が強いフランスとドイツに対し、コミュニティのアメリカ
⑦総じて総会出席率が低く、米・仏・独とも組合員の１～２程度であること。
⑧理事会方式の米では、役員の成り手不足に陥っていること。

[1: マンション管理研究会さん]

弁護士、公認会計士、税理士などに指摘されたら、輪番理事も少しはまともにやると思います。
第三者管理制度より信頼性は高いのでは？

[2: 匿名さん]

資格、選任方法、解任方法、報酬などは法定するとして、どんなのがいいんでしょうかね？
資格は
弁護士、弁護士、公認会計士、税理士等

選任方法
国土交通省が選任。

解任方法
総会決議により裁判所に請求。

[3: 匿名さん]

マンション管理士制度は廃止になるでしょう。

[4: 匿名さん]

第三者管理制度と第三者監事制度は両輪で検討される。
もうじきパブコメでるんじゃないの？。

[5: 匿名さん]

そうなんですか？となるとマンション管理士の立場が危ういですね。

[6: マンションローン研究会]

子供手当が無くなちゃうよ！
住宅ローンの当てにしてたのに！
子供手当の導入をするように法令変更を国に訴えませんか？

[7: 匿名さん]

何人いるの？

[8: マンションローン研究会]

３人です。
とても、痛いです。

[14: 匿名]

管理組合は自治会ではない
仲良しクラブやボランティアよりも管理運営が重要

[15: 匿名]

能力のない者に役職を平等に割り振ることは愚の骨頂

[16: 匿名さん]

↑誰に言ってんの？
ここは第三者『監事』制度のスレだよ。

[17: ゴルゴ１３]

私は、一定規模以上の区分所有建物に限定する条件付で、第三者監事には、賛成。
他にもいろいろ条件などもあるが、それは皆さんの議論の様子を見て。

[18: 管理侍]

第三者監事は既にやってるところもありますよね。
有意義だと思います。

ただ法に定めることではないと思いますね。
どなたか述べてたように標準管理規約で方向性を示せばよいと思います。

会計監査は基本的に数字合わせなので簡単ですが、問題は業務監査です。
業務監査は理事会に出席しないと本質的な監査にならないので費用が掛かりますね。
果たしてそこまでしてやるかどうか。

[19: 匿名]

年間に数千万から億のお金が動くことを考えるば、必要不可欠事項だと思います。

[20: ゴルゴ１３]

法定監査事項を会計監査のみに絞るということも考えられますね。

[21: 匿名]

業務監査にしても、会計監査にしても実査を伴うものの手間、費用はある程度かかるでしょう。

理事会に関しては、監事はあくまでもオブザーバーであるし、理事会の会議そのものの適不適の指摘をすることより、
規約に定められた理事の業務が適切に行われているかを検証する必要があるように思います。

[22: ゴルゴ１３]

>>21
実地調査のことを監査法人は、｢実査｣という言葉を使ったりします。なので、この方は、監査する側か監査を受ける側の経験値の高そうな人の予感がしますね。

ところで、私は役員未経験者なので、理事会以外で業務監査というのがイメージつきにくいです。どのようなことでしょうか？イメージつきやすいものを箇条書きしてもらえませんか。（21さん以外でも）

[23: 匿名]

同意
管理会社の言いなりは

[24: 匿名さん]

弁護士が余ってるから安くできると思う。法律で決めないと無能理事会が頼むわけがないよ。

[25: 匿名さん]

陳情は自民党に行くといいのかな。。。日弁連かな。。。

[26: 匿名]

>>19
金額だけで、法定とする理由にはならない。世の中にはもっと多額を扱いながら監査が法定されていないものがある。

[27: 匿名]

理事長の暴走を防ぐ意味でもプロのチェックは重要。

[28: 匿名]

監事って理事長を含む理事をチェックするのが役目だよね。

それよりか、マンション管理士に管理会社のおさぼりチェック特命担当監事になってもらえはいいんじゃない。
組合活動には口を出さず、ひたすら管理会社の尻をたたく役目。もちろん、定期総会で管理会社の仕事ぶりについて評価報告をしてもらう。管理会社も根拠のない批判を組合員から受けるよりいいだろ。

[29: 匿名さん]

マンカン士資格試験申込予定ですけどね
マンカン士にそんな能力はないよ
マンカン士資格は管理組合員の管理認識レベルを上げるためにつくられた資格に過ぎないと思ってます。
職業としても、管理会社に舐められている資格ですよ
飴と鞭で管理会社に抱き込まれるのが落ち
弁護士先生や税理士先生のように、飴と鞭で抱き込まれたら人生が終わりになる位の地位にある人でないと駄目だと思います。

[30: 匿名]

マンカン士資格は英検や漢字検定レベル
マンカン士資格がなければできない職種は、残念ながらありません。

[31: 匿名]

28です。
ご指摘は納得。マンション管理士の部分は取り下げる。
要は管理会社の仕事ぶりに対する第三者監事の登用に修正する。

[32: 匿名]

管理会社のフロント、管理員がよければ大概は上手くいくからな。

[33: 匿名]

某デベロッパーは人口減少と高齢化で新規分譲は縮小
既存マンションの修繕費と立て替え事業に力を入れると公言している

[34: 匿名]

本スレとずれるがそのデベの狙いは悪くない。

[35: 匿名さん]

収益としての狙いは悪く無いか？マンション饅頭のマッチポンプのやり口だろう
手段をえらばすは、犯罪につながる。
管理事業は金融省の管轄にするべき。銀行にやらせよう。

でないと、食い物にされる被害者が今後ますます増える
高齢者オーナーが無用なリフォームをさせられたり
管理組合に市場にあわない修繕費を吹っかけることや横領も増える一方だろう

[36: 匿名]

>>22 21です。
会計業務もあまり絡まず、実査でないとわかりづらいもの…であげるとするなら…

・総会議事録の保管場所の掲示（規約・法定事項）
・総会議事録、規約原本、区分所有者名簿、住民名簿等規約で保管するとされているものの保管状況（紛失がないか、施錠管理されているか等）
・住民用契約駐車場等へ契約外駐車がないか。
・マンション内掲示板等に規約・理事会議事、総会決議等に反する掲示等がないか
・消火器の設置状況や、共用部分の私物放置の容認等、規約、消防計画、立入検査結果への措置回答と相違がないか

他にも多々あるとは思います。

[37: 匿名さん]

どこに陳情したらいいの？

[38: ゴルゴ]

>>36
ども、回答ありがとう。
総会議事録・理事会議事録は必須だろうね。会社の監査の際の株主総会議事録・取締役会議事録みたいなものだもんね。

個人的に思っていたのは設計図書、修繕履歴の台帳と資料の保管状況。（←俺の趣味だな）

後は会社監査で必須なのは弁護士との相談記録関連資料かな。

[39: 匿名]

監査とは、遵守すべき法令や内規などの規準に照らして、業務や成果物がそれらに則っているかどうかの証拠を収集し、その証拠に基づいて何らかの評価を行い、評価結果を利害関係者に伝達すること。


会社法の法定監査の基準（資本金５億円または負債２００億円）と単純に比べれば不要だな。

[40: 匿名さん]

マンションの時価総額は数十億です。

[41: 匿名さん]

生活にかかわる重要事項だ
管理会社が鵜の目鷹の目で管理組合から金を引きだそうとしている

企業監査は金儲け主体
マンション監査は財産を守るため
やはり専門家の監査が必要だ

[42: 匿名]

>>40、>>41
何か勘違いしていませんか。法律で義務付けられなくとも、第三者監事を今すぐ導入しても良いのですよ。第三者監事方式が有益と考えるのであれば今すぐ自分のマンションに導入しなさい。


もし仮に法定されなければ出来ないというなら、単なる甘チャンです。

[43: 匿名]

フロントさんは、法律に定められると困るのですね。

[44: 匿名]

フロントと法定とは関係ないのではないですか

[45: 匿名]

>>43
あなたも他人のせいにしたがる甘チャンですね。自覚ありますか。

[46: スレ主]

では米国も甘チャンですか？

[47: 匿名]

法律は、弱者を守るためにある

[48: 管理侍]

>42
仰る通り！
やりたければやればよいですよね。
既にやってるところもあります。

自ら適正に監査できている管理組合からすれば、法定にされると無駄な費用が発生するだけ。
法定にする意味はない。

そして法定監査になっても管理会社が困ることは全くない。
真面目にやってる管理会社はむしろ大歓迎です。

[49: 匿名]

>>46
米国のマンションを巡る事情、法律、慣行その他全く知りません。知らないものに対して私は、甘チャンとは言いません。

>>47
監査が法定されているのは、
会社法
金融商品取引法（旧証券取引法）
他多数存在します。弱者保護を第一義として法定監査が導入されたものを例示してください。

[50: 匿名]

スレ主へ

米国では会計監査が義務付けられているといいますが、リンク先で記載されているのはハワイ、カルフォルニアの２州だけです。残りの州は義務付けられていますか。

[51: 匿名さん]

ないなら作ればいい
高齢者の代三者財産管理制度からしても、マンション監査が代三者に法定されても何ら不思議はない。

[52: 匿名]

>>51
管理と監査をごちゃまぜにしています。
理事、理事長と監事を間違えているぐらい恥ずかしい見解です。

[53: 匿名さん]

これまでの総括

このスレッドは輪番制役員の監事に対してできたスレッド。
管理会社のいいなり無知な監査では監査にならないから、専門知識のある代三者に監査させよう
その為には、管理会社に牛耳られた弱者管理組合には法律で定めて貰う他ない

[54: 匿名]

>>53
これまた勘違い君が出没しました。


法定監査になっても、管理会社の監査をするわけではないのですよ。

[55: 匿名さん]

>>37さん、弁護士組合みたいなところがいいのではないかな？

管理組合が素人団体である以上専門家の助言が必要です。
本来は管理会社が助言すべきですが、悪質な助言で管理組合が食い物にされている例があまりに多い
監事で適正化されるはずが、監事も素人で管理会社に従って印鑑押すだけ

管理組合の正常適正な運営のためには、管理会社の影響を受けない者に監事を任せるしかない

[56: 匿名]

法律で規制をかけるという手段は、他に代替手段がない場合に限定すべきと考えます。

○監事が自分でチェックすることを諦めている方へ

・監事のチェックマニュアルを誰かが作れば済むことではありませんか。例えば、
　→標準管理委託契約書に、監事チェックマニュアル作成支援業務を明記する
　→国土交通省が監事チェックマニュアルを作って無料公開する
　→マンション管理センターが監事チェックマニュアルを作って無料公開する


○悪徳管理会社という言葉が好きな方へ
マン適法という管理会社を規制する業法があります。こちらを強化するのではダメですか。監事とは関係ないですが例えば、
　→外注業者からのキックバックを法律で禁止
　→外注業者との契約について管理組合への書面による開示の義務化


要するにマンション管理士制度同様に、効果が見えにくい制度を作るよりも効果的なことがあるのではないですか。

[57: 匿名]

必死に反対されるフロント１名

[58: 匿名]

フロントにとって現状がいかに美味しいかと言うことだ

[59: 匿名]

弁護士さんが監査したら、民事訴訟増えたりして((笑))

[60: スレ主さん]

＞＞法律で規制をかけるという手段は、他に代替手段がない場合に限定すべきと考えます。

とんでもない。マンション管理業界は規制強化が続いています。
但し、そのアプローチが間違っている。
国土交通省・地方整備局に適正化法違反を通報しても業者の言い逃れを鵜呑みにして処分なんかしませんよ。
そもそも重要事項説明書を全員に交付したり、説明会を開いても理解できる住民なんかほとんどいない。
国は、馬の耳に念仏の説明責任ではなく、業者の履行責任を問うべきで、そのためには第三者の監査が必須です。弁護士も余ってるし、そんなにカネはかかりませんよ。

[61: 匿名]

>>60
あなた、監査法人の監査報告書や監査役会の監査報告書で意見を付したものを見たことがありますか。（要は適正意見以外のもの）

監査を正しく認識していないから、業者の履行責任なんて的外れな見解がでるのです。

[62: 匿名]

>>60
あなた、監査法人の監査報告書や監査役会の監査報告書で意見を付したものを見たことがありますか。（要は適正意見以外のもの）

監査を正しく認識していないから、業者の履行責任なんて的外れな見解がでるのです。


本当に管理会社の履行責任を問うためなら第三者管理者方式にしなければならないことに気づいてください。

[63: スレ主さん]

この方の見解はこれ
http://www.kansa.or.jp/siryou/houkokusho_hinagata.html

[64: 匿名]

的外れなのがわかりましたか。

[65: スレ主さん]

＞＞６２

どこが的外れなんだい？
下記の「使用人等」に管理会社は含まれるだろう？管理組合の仕事は、ほとんど丸投げしてるんだから。

各監査役は、監査役会が定めた監査役監査の基準に準拠し（注９）、監査の方針、職務の分担（注１０）等に従い、取締役、内部監査部門（注１１）その他の使用人等と意思疎通を図り、情報の収集及び監査の環境の整備に努めるとともに（注１２）、取締役会その他重要な会議に出席し、取締役及び使用人等からその職務の執行状況について報告を受け（注１３）、必要に応じて説明を求め、重要な決裁書類等を閲覧し、本社及び主要な事業所において業務及び財産の状況を調査いたしました

[66: スレ主さん]

＞＞使用人等からその職務の執行状況について報告を受け

年間の定期清掃の履行状況は聞いてももらわないと。清掃前後の写真入り報告書もつけて。

[67: スレ主さん]

＞＞各監査役は、監査役会が定めた監査役監査の基準に準拠し

第三者監査を法制化した場合、基準は政令で定めるんだろうが、その内容は管理組合の実情に応じて決めることになる。
会社の監査と中身が変わるのは自明のことだ。

[68: 匿名]

スレ主へ

疲れる人ですね。こんな時間ですので端的に。

再度言います。不適正な意見はどのようなものが書かれるか。例を見て自分のイメージと合っているか確認してくださたい。

また、第三者監事となると会社法における社外監査役みたいなものになりませんか。監査法人の監査をイメージしているなら少しタイトルが違いそうです。あなたの相手は疲れるのでできません。では。

[69: スレ主さん]

↑スレタイに「形骸化した住民監事による監査制度を廃止し」と書いてますよ。
誰が大会社の社外監査役を置けと言ったのか？

[70: スレ主さん]

わかってない人がいるので、一応書いておく。監事は管理委託契約解除を議案とする臨時総会を召集できる。
社外監査役が株主総会を招集できるのかい？会社法の監査役とはまったく位置づけの違うものだ。

（監事）
第４１条監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結
果を総会に報告しなければならない。
２ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認
めるときは、臨時総会を招集することができる。

[71: 匿名さん]

すまん。横レスでなんだが。

管理会社の横領レベルの不正を見つけた場合はともかく、

管理会社の怠慢レベルの話なら、理事長または、担当理事に対して、管理会社の○○が不十分だから○○するようにと勧告する。それでも理事長または理事が動かないようなら、総会で理事長または理事が管理会社への指示・監督が不十分だったと報告するなり、理事長等の役員解任議案の総会を招集するなりするものじゃないのかな。

まさか監事が直接、管理会社に対して指示する訳じゃないよね。

[72: 匿名さん]

スレ主さんのリンクの引用から。

>5.0 会計士による会計監査
>ハワイ州では、管理組合は毎年、公認された会計士（public accountant）によって資金勘定（financial account）及び現金損益計算書（cash balance）の会計監査を受けなければならない。同様に、カリフォルニア州では、管理組合の総収入額が75,000ドルを超える場合は、管理組合の会計書類について、カリフォルニア州会計士委員会（California State Board of Accountancy）に登録されている会計士によって、会計原則に則していることの確認を受けなければならないとなっている。

これについて、スレ主さんは、業務監査はひとまず置いておき、日本で公認会計士に会計監査をしてもらうとしていくら位で報酬はいくら位でやってもらうつもりなのかな。

また、次に業務監査はいくら位でやってもらうつもりなのかな。

[73: スレ主さん]

>>それでも理事長または理事が動かないようなら、総会で理事長または理事が管理会社への指示・監督が不十分
>>だったと報告するなり、理事長等の役員解任議案の総会を招集するなりするものじゃないのかな。

監事は、当然、理事長解任の議案でも臨時総会召集はできますが、
監事は臨時総会の議長になれません。
従って、委任状の数が多いと否決されますね。もちろん、管理規約が「標準管理規約」と同じならですよ。
理事長と管理会社が癒着していたら、管理委託契約解除を議案としていても否決されるかな。
しかし、臨時総会議案書で「管理会社の怠慢レベル」を列挙したら、びびって多少はまじめにやるようになるでしょう。
住人監事はこの最大の武器を認識していないし、やる気も無いでしょう。だから外部の弁護士とかにやらせるって話です。

[74: スレ主さん]

＞＞７２
最初のほうの
＞＞２
で書きましたが、私の意見を聞かれるなら、成年後見人の司法書士の報酬くらいでは？

[75: 管理侍]

第三者監査は意味があるが法定にする意味はないでしょう。
自主監査を否定するのは自主管理を否定することとイコールですよ。

[76: 匿名]

違うでしょ。理事長・理事が委託者として適切な監督をしないから管理会社がサボる。だから、一義的に監事は理事長・理事の業務の執行が不適切であることを指摘しなければならない。




管理会社にぶつくさ言う前に、なぜ意図的に理事長・理事の責任追求をほっかむりするんだい。





監事が管理会社の責任追求できるのは、理事長・理事が管理会社に対して適切な監督・指示をしたにも関わらず管理会社が業務を行わない時だろう。

こんなことがわからない弁護士や公認会計士はいない。

[77: 匿名]

>>74
具体的な金額または計算式を明示して

[78: スレ主さん]

＞＞監事が管理会社の責任追求できるのは、理事長・理事が管理会社に対して適切な監督・指示をしたにも関わ
＞＞らず管理会社が業務を行わない時だろう。
契約書に書いてあることをやらなかった事実だけで十分じゃないの？適切な監督・指示は催告のこと？いちいち言われなきゃやらないような会社は解約すべし。

[79: 匿名]

フロントくん、必死だな
法定化されたら、飴と鞭で飼い慣らした管理組合に民事訴訟されちゃうのは確実だもんな

フロントがアドバイザーで理事会や管理組合にこれまでやらせたことであっても、善管違反で責任取らされたことは無かったからな

[80: 匿名]

>契約書に書いてあることをやらなかった事実


こんなことも外部専門家を起用しなきゃ管理会社の怠慢を糾弾できないのか。どんだけボンクラ理事を法律で保護すんだよ。

[81: 匿名さん]

自己責任とか言い出すと建物がスラム化して街が汚くなるから。政府の積極介入が必要です。

http://www.givecom.co.jp/investmenttopics/%E7%AC%AC14%E5%9B%9E%EF%BC%8...'50年補修されなかったマンション'

[82: 管理侍]

>79
わからん奴だな。
第三者監査は禁止されてる訳じゃないんだから、やりたい組合がやればいいのですよ。
法定にすることで、やりたくない組合の自由まで奪うんじゃないよ。

[83: 匿名さん]

法律は弱者のためにある。
まさにその通り
今、第三者監事にできている管理組合は問題はないでしょう。
管理会社を変えるどころか、フロントを変えることもできずにいる問題を抱えた管理組合のために
第三者監事が法定化されることを切に願う

[84: 匿名さん]

ご参考。。。

「自己責任」社会は無責任社会
http://blog.livedoor.jp/kaneko_masaru/archives/1214667.html

[85: ゴルゴ１３]

かなり進みましたね。個人的には>>81のスラム化防止という目線に一番共感します。他方、弱者保護を監査の目的にするのはナンセンスだと思いますね。

これまでの議論を見て一部の考えを変更。

・会計監査…保留
・業務監査…法定は不要
・（新観点）一定規模の区分所有建物について長期修繕計画の法定監査を新設。例えば5年毎の実施など。

長期修繕計画を素人に自己責任で検証しろというのは無理がある。デベや管理会社と利害関係がない第三者の専門家に評価させることが有意義と考えた。

[86: 匿名]

ここのスレ主って、マンカン士スレで論理的整合性を全く考えず、悪徳管理会社叩きのみを展開する人と同一人物？

[87: 匿名]

フロントさん、オハヨー(^-^*)/
毎回論点ズラシて否定しても直ぐに軌道修正されちゃうな（笑）

雑談でも屁理屈特徴でてるからフロントさん可笑し過ぎ

[88: スレ主さん]

＞＞ゴルゴ１３
＞＞・（新観点）一定規模の区分所有建物について長期修繕計画の法定監査を新設。例えば5年毎の実施など。

最低限の修繕積立金を法定すれば、管理費の無駄を削ろうとするから、それだけでもかなり有効かもね。

京都市ではなんと、景観保護のため分譲マンションに大規模修繕アドバイザーを派遣してる。（下記の２７ページ参照）
http://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000061/61889/HP-j...
建物が汚いと景観が壊れるから！

[89: ゴルゴ１３]

>>88
個人的な嗜好のツボを押さえたリンク先だったので全部見ちゃいました。京都はさすがですね。感心しました。ブランドになるだけのことがありますね。


ところで、修繕積立金ですが、例えば、最初著しく低くて急増するケースを規制するのはどうですか。
最低積立金も一つの考え方ではありますが、ＲＣ造の都道府県別建築単価一つ見ても、１．５倍位の開きがありますので一律基準はやりにくいかと。

[90: ゴルゴ１３]

弱者保護派さん

監査は弱者保護になるかどうかはわからないですよ。

例えば、会計監査は費用の制約から監査法人ではなく、個人の会計事務所が主流になると思われます。個人会計事務所の大多数は税理士登録しています。そんなところに監査を依頼したら、携帯基地局賃貸収入、外部への駐車場収入、看板掲出料…こういった収益事業の申告漏れを見過ごして、適正意見なんて出さないですよ。

結局、重加算税を含めて納税することになって、あららなんてことに。。。
矛先が管理会社に向かうと思っていたら、自分たちをブスッとやってきた。あり得る話です。再考を。

[91: 匿名さん]

弁護士か司法書士にやらせよう。

[92: 匿名]

司法書士？税理士でしょう。

悪党管理会社による高齢化マンションへのたかりは、戸建てより酷いらしいよ
老人になったら戸建てだよ

[93: 匿名]

弁護士も管理会社に鉾先を向けず、理事長に切りかかることはなあい？

[94: 匿名]

平屋ならともかく、老人に二階建ては辛い

[95: 匿名さん]

老人はマンションの一階を好むよ。

[96: 匿名さん]

第三者監事は国選だからめちゃえらそうにすると思うよ。
管理組合は客ではないから。

資格は
弁護士、公認会計士、税理士等

選任方法
国土交通省が選任。

解任方法
総会決議により裁判所に請求。

[97: 匿名さん]

昨日、第三者「監事」制度を、監査法人の監査と勘違いしてるひとがいたが、カネボウの粉飾決算は長年見過ごされて倒産したよ。
雇われてるから本当のこと言えなかったんだよ！
だから、第三者監事は国が選任しないと絶対に駄目だ。

[98: 匿名]

なんで監事を国選にせにゃあかんの。
自分たちで選ぶだろ。

[99: 匿名さん]

ご参考

カネボウ粉飾決算２０００億円　１１年度から５年間　事業会社で最大規模
http://www.hi-ho.ne.jp/yokoyama-a/funshoku.htm#カネボウ巨額粉飾決算

有価証券報告書への虚偽記載については「投資者の証券市場に対する信頼を著しく毀損するものと認められる」としている。2005年9月13日、担当公認会計士4名が逮捕された。

[100: 匿名]

スレ主の本文中に米国の会計監査について力説しているから監査法人の監査も範疇だろ。