「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その３

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[951: 暇人]

小間使いに対して小間使い以上の対価分の金を払ってる管理会社ってお人好しだね。
小間使い分だけ支払えば安くなるだろうに。よっぽど管理会社のことが好きなんだな。

[952: 暇人]

間違えた。書き直し。
小間使いに対して小間使い以上の対価分の金を払ってる管理組合ってお人好しだね。
小間使い分だけ支払えば安くなるだろうに。よっぽど管理会社のことが好きなんだな。

[953: 匿名さん]

＞管理組合の問題は輪番制度理事会ではなく、輪番制理事会を押し付け操る管理会社にあるということで、結論がでましたね。

全くの間違い。
管理組合の問題は輪番制度理事会で、管理会社におんぶにだっこすることにあるということ。
管理会社に押し付けられて唯々諾々としている管理組合が悪い。

[954: 匿名さん]

暇人やっと出て来たら噛んでるとは情けなや。無理は止めなさい。

[955: ゴルゴ１３]

あらら、水道問題は遙か彼方になっちゃたのね。

[956: 匿名さん]

あらら三人組のそろい踏みとは、しかし実が無いね。

[957: 暇人]

>暇人やっと出て来たら噛んでるとは情けなや。無理は止めなさい。

ごめんです。

[958: 匿名]

マンション管理研究会さんは組に入れないの？

[959: 匿名さん]

そんなのも居たね。

[960: 匿名]

相手にしてもらえて良かったね

[961: 匿名さん]

五月蝿いだけよ。
どうせマンカン崩れだろうが、経験地味たことは全く感じられない。

[962: 匿名]

マンカン崩れとは失礼
バリバリのフロントマン

[963: 匿名さん]

フロントマンとは前座じゃないの。フロントウーマンの方が良いね。

[964: 匿名]

>経験地味たことは全く感じられない。

その通りだが、自称理事長経験者らしい。

[965: 匿名さん]

勇ましい管理委託契約の事例
「乙」とは当然管理会社であるが、未収納金の回収が支払期限を2年以上経過した場合は、「管理会社が当該未収納金の2分の1を買い取らなければならない。」という契約。
こうすれば管理会社は一生懸命に督促すると言う事だろう。

4 乙は、○○銀行から「振替結果明細報告書」が送付された場合、ただちに、振替不能者に対して、別表2「4未収納金の処理」に定める督促業務を日程に従って実施し、その督促状況を個別記録簿に記入する。
5 乙は、前項の滞納者のうち、内容証明郵便により督促してもなお支払が無い者に関しては、毎月取りまとめ、個別記録簿を添付して甲(会計担当理事)に報告する。
6 支払督促、少額訴訟、訴訟、先取特権の行使等の法的措置は、甲が主体となって実施するものであるが、乙は申立書、訴状等の作成、提出等の補助事務を行う。
7 乙は、未収納金の回収について、別表第2会計管理業務「4未収納金の処理」 に従い履行するものとするが、支払期限を2年以上経過した場合は、当該未収納金の2分の1を買い取らなければならない。

[966: ゴルゴ１３]

事例＝実在する契約の抜粋ですか。

（釣られてみた）

[967: 匿名さん]

全管連モデル管理委託契約書
http://www.zenkanren.org/issue_02_model.html

[968: 匿名さん]

965
その契約書で良いという管理会社はいないでしょ。

管理組合の代行ですよ。
頑張ったから回収できるものじゃないからね。

全戸が現金で買えるような金持ちばっかなら良いかもしれんが、金持ちもいつどうなるかわからんし（笑）

[969: 匿名さん]

＞管理組合の代行ですよ。

管理委託契約書。

[970: ゴルゴ１３]

いくらで買い取るんだろう。

[971: 匿名さん]

買い取ったって、
サービサーか893へ売っちまうから、もともとの管理組合の責任が問われるだろうな。

[972: 匿名さん]

969
だからその契約の中身が、管理組合の業務の代行。

契約書見てご覧。
やたら代行って言葉出てくるから

[973: 匿名さ]

>>971 法律が得意の匿名さん
サービサーって、マンション管理組合の組合員向けの債権を買えるのか

[974: マンション管理研究会]

管理費債権が可分のものだとするといろんな不都合がでるよ。

[975: 匿名さん]

コピペ：
「全国マンション管理組合連合会」版では、７項の規定（当該未収納金の２分の１を管理会社に買い取らせる制度）のように、意図や法的根拠が不明で、実施した場合の権利関係の混乱を考えますと首をかしげざるを得ません。
管理委託契約は諾成、有償、双務契約、すなわち、双方合意の上、義務に見合う対価を支払う双務契約ですから、義務だけを規定しても意味がありません。企業がリスクのある業務を受託する場合、リスクヘッジの対価費用は、当該顧客に負担して頂くのは公平性の観点から当然なことです。
結果として、「２分の１を管理会社が買い取る」という名目のもとに、実質は「全額を管理組合に支出していただく」ことになります。　更に、上記の措置が行われた後で、法的に消滅していない滞納債権は、どこに帰属するのでしょうか？　この方法で滞納債権を消滅させたら、区分所有法8条の裏をかいた巧妙な資産隠しができます。5年の時効を繰り上げて、2年で債権をチャラにできます。管理会社はこの滞納債権を「買い取った」訳ですから、債権市場に転売できます。整理屋が買い取って地上げしてくれます。管理会社から譲渡を受けた民間サービサーも入ってきます。民間サービサーは法務大臣の認可を受けています。
　　
　　国土交通省のパブリックコメントにも、「マンション標準管理委託契約書」第10条（管理費等滞納者に対する督促）の中に「免責の文言は削除し「督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、甲及び乙は、その回収方法を協議する」に修正し、さらに「支払期限を２年以上経過した場合は、乙は、当該滞納管理費等の２分の１を買い取らなければならない」を追加すべきである」との意見があり、その理由として、「管理会社に委託している業務が中途で責任が免れるのは無責任である。また、管理会社の滞納督促の努力の程度は管理組合では知り得ないので、結果責任として双方折半とすることが適切である」との意見がありました。

　　それらの意見に対し国土交通省は、「管理費の債権者は本来、管理組合であり、管理会社はその督促業務を受託しているのみであるから、原案で、特段支障ないものと思われる。」と回答し、標準管理委託契約書には採用しませんでした。

[976: ゴルゴ１３]

（釣り針）

債権を１円（備忘価額）で買うなら管理会社もオイシイ話だね。

[977: 匿名]

>>975の

>この方法で滞納債権を消滅させたら、区分所有法8条の裏をかいた巧妙な資産隠しができます。5年の時効を繰り上げて、2年で債権をチャラにできます。

誰か、ここの部分の意味をわかりやすく解説して。

[978: ゴルゴ１３]

連投すまん。

>>975の

>管理会社はこの滞納債権を「買い取った」訳ですから、債権市場に転売できます。整理屋が買い取って地上げしてくれます。

こちらの方を解説してください。誰でもいいから。不動産オタクとしては、たかだか二年分の管理費を原資に地上げができるかどうしても知りたい。

[979: 匿名さん]

全国マンション管理組合連合会 モデル管理委託契約書（平成14年5月10日） から
(預金通帳等の保管方法)
第7条 預金通帳、有価証券、保険契約書、その他管理組合の財産に関する証書、契約書等及び使用印鑑(以下「預金通帳等」という。)は、次により保管する。
種類　　　　　　　　（預金通帳等の保管　使用印鑑の保管）
管理費会計預金通帳　（管理会社　会計担当理事）
積立金会計その他の預金通帳　（会計担当理事　　　理事長）
有価証券類　　　　　（会計担当理事　　　理事長）
保険契約書類　　　　（会計担当理事　　　理事長）
その他の財産関連書類　（会計担当理事　　　理事長）
2 前項により、預金通帳等の保管を実施し、又は保管者を変更した場合は、乙は 預金通帳等保管者一覧表(各保管者受領印押印のもの)を作成し、甲(理事長) 及び乙各1通ずつ保有する。
3 預金通帳等の名義は、すべて管理組合名を冠し、管理費会計預金通帳は会計担当理事名義、その他の預金通帳等は理事長名義としなければならない。(法人は法人名とする)
4 前各項の運用は厳正に行うものとし、いやしくも、預金通帳等を他の者に預けたり、金額の記入されていない預金払戻請求書に印鑑を押して他の者に交付する等の行為をしてはならない。
5 前各項に違反した処理を行い金銭事故等が発生した場合は、当該預金通帳等を預けた者と預かった者の双方は、連帯して責任を負い、損害額を賠償しなければ ならない。

[980: 匿名さん]

>5 前各項に違反した処理を行い金銭事故等が発生した場合は、当該預金通帳等を預けた者と預かった者の双方は、連帯して責任を負い、損害額を賠償しなければ ならない。

輪番の理事長、会計担当理事はこの覚悟はあるんだろうね。

[981: 匿名さん]

980
立候補する理事は覚悟あるんだ

[982: 匿名さん]

覚悟はあるかと言われても。。。会計理事の署名欄はないけど。

[983: 匿名]

やった～。ワシに責任がないことが確定！

- 輪番監事 -

[984: 匿名さん]

＞立候補する理事は覚悟あるんだ

その程度のことが分からんで立候補する人はおりません。

[985: 匿名さん]

＞やった～。ワシに責任がないことが確定！ - 輪番監事 -

当番監事ですから当然です。

[986: 匿名]

わざわざ自分の賠償責任を明記する理事長はがおるんかいな。

[987: 匿名さん]

>覚悟はあるかと言われても。。。会計理事の署名欄はないけど

2 前項により、預金通帳等の保管を実施し、又は保管者を変更した場合は、乙は 預金通帳等保管者一覧表(各保管者受領印押印のもの)を作成し、甲(理事長) 及び乙各1通ずつ保有する。

[988: 匿名]

管理委託契約書の署名欄に会計担当理事がない。あー・ゆー・おーけー。

[989: 匿名さん]

>管理委託契約書の署名欄に会計担当理事がない。あー・ゆー・おーけー。

議事録で十分よ。

[990: 匿名]

都合悪くて欠席したから。

[991: 匿名さん]

輪番では関係ないよ。安心しなさい。

[992: 匿名]

>>991
アナタに安心しなさいと言われると不安になります。

[993: 管理侍]

5 前各項に違反した処理を行い金銭事故等が発生した場合は、当該預金通帳等を預けた者と預かった者の双方は、連帯して責任を負い、損害額を賠償しなければ ならない。

これは意味不明ですね。
前半で「前各項」と言っているが、後半で「預金通帳等を預けた者と預かった者」と言っている。
3項に反する名義にしたり、4項に反して金額未記入の払戻請求書を発行した者のことが書かれていない。

結局は「前各項」に違反しなければよいだけのこと。

ところで、これらに違反した処理を行い金銭事故になるのは悪意によるケースがほとんどでしょう。
悪意をもって理事に立候補する者への対策について、輪番制を否定する者はどう考えているの？

例えば、複数名が通謀して理事に立候補し過半数を占めれば好き勝手にできる。
輪番制なら決まった順番で選出されるので、理事同士の悪意の通謀をある程度防止できる。

[994: 匿名さん]

>悪意をもって理事に立候補する者への対策について、輪番制を否定する者はどう考えているの？ 例えば、複数名が通謀して理事に立候補し過半数を占めれば好き勝手にできる。
推薦の悪用ですね。しかし総会で選任された結果ですから規約違反にはなりません。
想像するのは自由ですが現実には理事会あり監事がおり好き勝手に出来ても悪事に発展するとは限らない。
>輪番制なら決まった順番で選出されるので、理事同士の悪意の通謀をある程度防止できる。
選任の機会を奪った上、押しつけで有能無能の選別もしない輪番は貴方の様な管理会社の餌食になる事は一番ご存知の筈です。

[995: 匿名さん]

何回も繰り返されるけど、輪番制も立候補も良いところも悪いところもあるのよ。
絶対はないの。

[996: 匿名さん]

区分所有法がある。

[997: ゴルゴ１３]

管理侍さん

どうもお久しぶりです。

5項の文章については、
『発生した場合は、』…主語
↓
『発生した場合には、』…前提条件
と補うと意味が通ると思われます。

あっ私の文章は、この手の誤り満載なので突っ込まないでね。（予防線）

[998: ゴルゴ１３]

しまった。管理侍さんの言うとおりだ。
「に」を入れてもダメだ。

[999: 匿名さん]

>>996
区分所有法があるからどうした。

[1000: 匿:名さん]

>当該預金通帳等を預けた者と預かった者の双方は、連帯して責任を負い、
>損害額を賠償しなければならない。
⇒ 債務不履行責任を明確にしている。

> 3項に反する名義にしたり、4項に反して金額未記入の払戻請求書を発行した者のことが書かれていない。
⇒ 不法行為である。

と整理すれば良いのではありませんか？