「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その３

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[607: 暇人]

>区分所有法の勉強をほんとに条文見ただけでできたのかい？だとするとＩＱ１３０以上？
>団地は準用だらけでとても読み取れず、ワープロで準用の読み替え箇所を置き換えてやっと理解できたが。。。

ああ、以前の私の下記レスのことですね。
>他方、上記法令等は、ほとんど参考書も過去問も使わず、条文を読みまくりそのまま覚えました。
>マン管士試験の法令等の問題は条文知識さえあれば解けるものばかりなので、これが最短距離であり情報量も最少だと思います。

すみません、多少言い過ぎた感もありますね。確かに団地は難物なので参考書の図とかは参照しました。
でも、やっぱり基本的には条文だったかなぁ。
私も準用部分には手を焼きましたが、苦労しながら丁寧にしつこく該当箇所を読み込むことで、かえって頭に残ったような気もします。
あと、以前どっかで書いたかもしれませんが、法律の勉強は初めてではないので、こうした読み込みに慣れていたということもあると思います。

>想像だが普通預金じゃないのかい？

これはもう少し我慢して彼の回答を待ちましょうよ。

[608: 匿名さん]

＞で、答えてもらってないから繰り返すけど、資産のどの部分が増えるの？
当然に管理費普通預金が影響されるが増えるとは限らない。
未収金＞入金遅延損害金の場合もある。

[609: 暇人]

>当然に管理費普通預金が影響されるが増えるとは限らない。
>未収金＞入金遅延損害金の場合もある。

普通預金も未収金も資産の部ですね。
つまり、やっぱり貴方の理屈を前提としても
遅延損害金をを回収→雑収入→次期繰越金として正味財産が増額→即ち資産も増額
ですよね？

そして正味財産も資産も、いずれも貸借対照表上の概念ですよね？

[610: 匿名さん]

＞できる、というのは裁量の余地があるんですよ。３日遅れで振り込んできた場合とか遅延損害金をとるのは非現実的。

一般には下記の滞納の判断条件のみ。
1　当月分は前月の○日までに一括して徴収する
2　前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合

が現実的。
＞それはともかく、水道代を自己破産で踏み倒された場合、未収金から消すのは普通決議？特別決議？区分所有者全員の合意？のどれ？
水道代は管理費等とは違う性質は確かだが規約次第による。つまり全員の合意か特殊事情で特別決議だ。
水道代を代行すること自体が間違い。
＞不要になった高置水槽の除却は普通決議でできるらしいので、普通決議で問題ないと思うのだが
うちの管理会社は特別決議だと言って理事会は償却議案を総会にかけたが否決されたままである。
特別決議にするのは管理費等とは別規定と想像する。
高置水槽の除却は一般にはそれに代わる処置と込みで判断されれば効用の著しい変更を伴わないと判断される。

[611: 匿名さん]

＞そして正味財産も資産も、いずれも貸借対照表上の概念ですよね？

だからどうなの？
お金である事の表現では皆同じ。しかし仕訳は全く違う。

[612: ゴルゴ１３]

>>587さんへ

匿:名さんは、>>473で正解を書いているじゃん。

オレも同じことを書こうとしたが、既に書かれたので、私が475（←コテハン漏れ）で473にレスした。

貴方の474はスルーだよ。

[613: 暇人]

>だからどうなの？
>お金である事の表現では皆同じ。しかし仕訳は全く違う。

なんでキレてんの？

じゃ、貴方は
>遅延損害金をを回収→雑収入→次期繰越金として正味財産が増額→即ち資産も増額

と考えていて、その上で

>586
>管理費会計の収支計算書に雑収入として入金済みの遅延損害金は次期繰越金の額の一部を構成しているにすぎない。繰り返しますが銀行利子と同じで入金したときのみ雑収入に計上する以外に『貸借対照表にも管理費収支計算書にも計上しません。』

と書いたんだね。

[614: 匿名さん]

＞匿:名さんは、>>473で正解を書いているじゃん。

>474
は小生の書き込み。

[615: 匿名さん]

602
そんなことは解って言ってますけど。
一月遅れただけで、遅延損害金請求する組合はごく稀だということを言いたいだけ。

貴方のマンションはそうしてるんですよね。
規約どうりで素晴らしいと思います。

[616: 匿名]

小生っ。あんたはオモロすぎ。わざわざ、根拠なく月割り計算している自分の無知をさらけだす発言にアンカーつけるんだから。いやはや大物大将だ。

[617: 匿名さん]

コピペ
マンションの管理費などの滞納者に、どんな取り立て方法があるのでしょうか。
弁護士・田中峯子さん
2005年09月17日
【質問】遅延損害金も取りたいと思うのですが、請求できるのでしょうか。
【答え】管理規約の条項に定めがあれば、それに従って請求してください。例えば、年１４．６％と書かれている管理規約が多いようです。もし規約に何の規定もなかった場合は、民法にもとづき年５％の遅延損害金の請求が出来ます。
ただし、計算は大変面倒です。
例えば、２００１（平成１３）年８月分から滞納しているとします。０１年８月１日から０５年７月３１日まで滞納と仮定しますと、０１年８月分については４年、つまり４８カ月滞納となります。管理費などが仮に１万円とし遅延損害金が年１４．６％と規約に規定があるとすれば、
　　０１年８月分は、
　　　　　１０，０００円×０．１４６／１２カ月×４８カ月＝５，８３９円
となります。しかし、平成１３年９月分は、
　　　　　１０，０００円×０．１４６／１２カ月×４７カ月＝５，７１８円
となります。これを毎月計算して合算すると、滞納した場合の遅延損害金も結構大きくなるようです。

[618: 匿名]

これが根拠なの？

[619: マンション管理研究会]

自己破産による免責で滞納水道代を踏み倒された場合、未収金の償却は理事長単独でできる。
抵当権抹消と同じで保存行為である。

[620: マンション管理研究会]

６１０は水道料金制度をしらんのか？
水道局が戸別契約で検針を戸別にやったら割高になるだけだってわからんの？
あんたひょっとしてスレ主の輪番違法君かい？

[621: 匿名]

610ではないが、水道代の制度を説明して。

[622: マンション管理研究会]

電気の高圧電力一括契約とおなじこと。

[623: 匿名]

またまた分からん

[624: 匿名さん]

＞水道局が戸別契約で検針を戸別にやったら割高になるだけだってわからんの？

アパートと分譲マンションの区別が分からない人です。
ちなみにその制度は関東ではありません。

[625: 匿名さん]

水道局と各戸が契約する方式は、水道局所有の水道メータを設置し、水道局の職員が検針する。各戸と直接契約なので、電気代と同じようなもの。

管理組合と水道局が契約すると、一括メータを水道局職員が検針し、全戸の使用量を管理組合が支払う。各戸のメータは管理組合所有で、これらを管理員などが検針し、各戸へ請求する。水道局が検針しない分、減免してくれるので、水道使用量は安くなる（正確には、一括メータ分が安くなるだけで、各戸の使用料金は、普通の計算方法で算出するので、安くはならないはず。）そのため、管理組合の支出と収入の差が発生し、管理組合にとっては、結構な収入がうまれる。これは、将来の水道メータ交換の支出に充てるというのが一般的か。

管理組合にとっては、一括メータ方式は未収金などのリスクがある。

これは聞いた話だが、一括メータ方式のほうが、建築コストが安いとか。
なので、最近この方式が多いらしい。
※違ってたらすまん

途中から水道局契約に変えることもできるが、水道局へいくらか支払う必要があり、結構高いので契約を変更する組合はあんまりないはず。未収金などが多くなってくると、管理組合は検討するのだが、結局未収金を払わない人のために、各戸が負担しないといけないってことが受け入れられないため。

[626: 匿名さん]

東京都水道局
「共同住宅扱い」とは
　水道料金は、使用水量が増えると１m³あたりの料金単価が上がる料金体系となっているため、各室に水道メータを設置していない集合住宅では、各室に水道メータを設置している場合に比べて、１室あたりの水道料金が割高となる場合があります。
　そのため、各室に水道メータを設置していない集合住宅（二世帯住宅を含む）で、水道局の定める基準に適合したときは、お客さまからの申請に基づき、集合住宅内の各室に１３ミリの水道メータが設置されているものと同様に料金の計算を行う特例扱いが、「共同住宅扱い」です。

[627: 匿名さん]

大阪市水道局
共同住宅の水道料金等について　[2010年12月17日]
　民間のマンション・アパート等共同住宅については、各戸ごとの水道メータを検針する各戸計量・各戸収納制度と建物全体を一括して検針する共同住宅料金制度の2種類の検針方法があり、料金の請求方法が異なります。

各戸計量・各戸収納制度
　各戸計量・各戸収納制度とは、民間のマンション・アパート等共同住宅において、水道局が各戸の水道メータを検針し、各入居者のみなさまから水道局に水道料金等を直接お支払いいただく制度です。
　対象となる建物や適用条件などの詳細は、（株）大阪水道総合サービスへお問い合わせください。

共同住宅料金制度
　共同住宅料金制度とは、民間のマンション・アパート等共同住宅において、水道局が共同住宅全体のご使用水量を一括して検針し、各入居者が均等に使用したものとして計算した水道料金等の合計額を共同住宅の管理会社等へ請求させていただく制度です。
　お申込方法などの詳細は、お客さまセンターへお問い合わせください。
参考資料
　・　「共同住宅料金制度の計算例」はこちら
※上記の計算例のとおり、共同住宅料金制度を適用した場合、入居戸数・ご使用水量によって、適用しない場合に比べて料金が高くなる場合もありますので、申請の際には、お客さまセンターへご相談ください。
お問い合わせ
大阪市水道局総務部お客さまサービス課お客さまセンター
電話: [phone] ファックス: 06-6458-2100

[628: ゴルゴ１３]

水道代についての詳述コメントの中で知らないこと多数あったので朝から何度も熟読した。サンクス！

[629: 匿名さん]

＞水道局が戸別契約で検針を戸別にやったら割高になるだけだってわからんの？

ウソは書かない事。
東京都水道局
各室に水道メータを設置していない集合住宅では、各室に水道メータを設置している場合に比べて、１室あたりの水道料金が割高となる場合があります。
大阪市水道局
共同住宅料金制度を適用した場合、入居戸数・ご使用水量によって、適用しない場合に比べて料金が高くなる場合もありますので、申請の際には、お客さまセンターへご相談ください。

[630: マンション管理研究会]

↑大阪市では100戸のマンションなら年間数十万円の差益が生まれる。

[631: マンション管理研究会]

６２９は自分のマンションしか知らないんでしょ。自治体によって多少の差はあるが、水道代の差益が出るのは議論の余地の無い事実だよ。大阪市はそれが特に顕著である。

[632: 匿名さん]

共同住宅料金制度の計算例について（大阪市水道局）
例1 入居戸数10戸ご使用水量200m³(1か月)の場合
(1)共同住宅料金制度を適用した場合
ア まず1戸あたりのご使用水量(各入居者が均等に使用したものとします)を計 算します。
200m³÷10戸=20m³
イ アで求めた水量を下記の共同住宅料金計算式(1か月分)にあてはめて計算し ますと、
上水(97円×200m³-20円×10戸)×1.05(税)=20,160円
下水(61円×200m³-60円×10戸)×1.05(税)=12,180円 合計金額32,340円となります。
(2)共同住宅料金制度を適用しない場合
一般の計算式(1か月分)にあてはめて計算しますと、
上水(293円×200m³-11,280円)×1.05(税)=49,686円
下水(136円×200m³- 3,600円)×1.05(税)=24,780円 合計金額74,466円となります。

例2 入居戸数10戸ご使用水量60m³(1か月)の場合
(1)共同住宅料金制度を適用した場合
ア まず1戸あたりのご使用水量(各入居者が均等に使用したものとします)を計 算します。
60m³÷10戸=6m³
イ アで求めた水量を下記の共同住宅料金計算式(1か月分)にあてはめて計算し ますと、
上水950円×10戸×1.05(税)=9,975円
下水550円×10戸×1.05(税)=5,775円 合計金額15,750円となります。
(2)共同住宅料金制度を適用しない場合
一般の計算式(1か月分)にあてはめて計算しますと、
上水(230円×60m³-4,980円)×1.05(税)=9,261円
下水(119円×60m³-1,900円)×1.05(税)=5,502円 合計金額14,763円となります。

[633: 匿名]

絶対に差益をとらなきゃいけないの？

[634: 匿名さん]

全員で按分すれば、安くなるよ。ただ毎回使用量によって単価が変わるからそこをどう考えるかだけ。
いっぱい使った人が得するんじゃない？

[635: 匿名]

そっか。水道局側の単価変動に合わせると差益がでるのね。

おバカなオレ様からすれば、マンション全体で課金された水道料金を使用量に応じ比例配分すればいいと思うが。

[636: 匿名さん]

＞絶対に差益をとらなきゃいけないの？

差益ばかりではなく差損もある例を大阪市水道局は示してる。

[637: 匿名さん]

＞おバカなオレ様からすれば、マンション全体で課金された水道料金を使用量に応じ比例配分すればいいと思うが。
その通りで、個人契約がその良い例。

[638: 匿名さん]

>613
>>586
>>管理費会計の収支計算書に雑収入として入金済みの遅延損害金は次期繰越金の額の一部を構成しているにすぎない。繰り返しますが銀行利子と同じで入金したときのみ雑収入に計上する以外に『貸借対照表にも管理費収支計算書にも計上しません。』
>と書いたんだね。
その通りだが納得頂けましたか？
貴方以外のお仲間二人は静かになっちゃいましたが貴方に期待しているのでしょう。

[639: マンション管理研究会]

６３６
損する例の小規模（入居戸数10戸くらい）だと維持費のかかる受水槽はなくて、直結だよ。
一定規模以上の場合にメリットのある契約を小規模マンションに適用すれば損するのは自明のことだろう。

[640: 匿名]

水道に話題が移って、silver氏は逃げ切ったみたいだな。

[641: 匿名さん]

ぶり返してるよ。

[642: 匿名]

お仲間二人とは誰と誰？

[643: 匿名さん]

＞一定規模以上の場合にメリットのある契約を小規模マンションに適用すれば損するのは自明のことだろう。
理解が出来てないですね。規模ではなく使用量の問題よ。
毎月200立方米3万円/7万円の水道料が普通なの？

[644: 匿名さん]

家庭の平均使用量はどのくらいですか。
回答； 　平成21年度に都内で使われた水道の使用量は、一日平均420万立方メートルです。そのうち、約7割が家庭で使われています。
　各家庭での水道の使用量は、ご家族の構成や人数などによって異なりますが、平成18年度に水道局が東京都の区部と多摩地区を対象に行った「生活用水実態調査」では、世帯人員別の一ヵ月当たり使用水量は下表のとおりとなっています。
（東京都水道局 平成18年度 生活用水実態調査）
世帯人員 　　　　　　　　　１人 ２人 ３人 ４人 ５人 ６人以上
使用水量（/世帯・月） 　7.8 16.2 21.6 26.3 30.6 　35.6

（東京都水道局 平成18年度 生活用水実態調査）

[645: マンション管理研究会]

一人250リットル／日＊
少なく見て一戸3人いる場合、
1日0.75立方Ｍ＊30日＝約２０立方Ｍ

そもそも１０戸を例にするのがおかしいけどね。通常は受水槽水道ではないから。

[646: 匿名さん]

言い訳は止めましょう。

[647: マンション管理研究会]

↑普通は、損することなんかありません。屁理屈はあなたのほうだよ。

[648: 匿名さん]

実例を示してるのに未だ分からないの？

[649: マンション管理研究会]

大阪市は小規模のアパートやワンルームだと損しますよといってるだけだよ。
少しは咀嚼（そしゃく）しなさいな。非礼とは思ったが一応、ふりがなふっといた。

[650: 暇人]

>613
>じゃ、貴方は
>遅延損害金をを回収→雑収入→次期繰越金として正味財産が増額→即ち資産も増額

>と考えていて、その上で

>586
>管理費会計の収支計算書に雑収入として入金済みの遅延損害金は次期繰越金の額の一部を構成しているにすぎない。繰り返しますが銀行利子と同じで入金したときのみ雑収入に計上する以外に『貸借対照表にも管理費収支計算書にも計上しません。』

>と書いたんだね。

>638
>その通りだが納得頂けましたか？

うん。
貴方がどうしようもなくバカだということと、それを初めて自覚してくれたことには納得した。

>遅延損害金をを回収→雑収入→次期繰越金として正味財産が増額→即ち資産も増額
と
>586
>貸借対照表にも管理費収支計算書にも計上しません。
が両立すると考えてるんだもんね。

[651: 匿名さん]

638がsilver氏なの？全然懲りないな。暇人もよく付き合うよ。毎度詰めていくやり方がいやらしい。

[652: 匿名さん]

>650
>>遅延損害金をを回収→雑収入→次期繰越金として正味財産が増額→即ち資産も増額
>と
>>586
>貸借対照表にも管理費収支計算書にも計上しません。
>が両立すると考えてるんだもんね。

反論になってませんね。
受取利息と同じと言っているのも避けている様ですね。
会計の本で受取利息勘定を読んでみなさいよ。
後でゆっくり猿でも分かる貸借対照表と収支報告書をコピペしようと思ってます。

[653: ゴルゴ１３]

管理会社の委託料の明細に、水道関係の内訳（検収費、事務手数料etc）は出ているですか？

[654: 匿名さん]

>猿でも分かる

すみませんが、猿しか分からないではなく、人なら分かるでお願いいたします。期待しております。

[655: 暇人]

>反論になってませんね。
>受取利息と同じと言っているのも避けている様ですね。
>会計の本で受取利息勘定を読んでみなさいよ。

？？？
反論になってるはずないよ。反論なんてしてないから。

私が確認を求めて貴方が認めた
>遅延損害金をを回収→雑収入→次期繰越金として正味財産が増額→即ち資産も増額
>その通りだが納得頂けましたか？

という考えと、貴方がその前に自信満々で書いた

>貸借対照表にも管理費収支計算書にも計上しません。

が矛盾していらっしゃいますね。と指摘しただけですから。

「遅延損害金（利息でも同じ）を回収→（中略）→資産増額」
なのに
「貸借対照表に計上しない」
という貴方の誤りを、貴方の意見を我慢しながらゆっくり聞いてあげた上で指摘して差し上げているのですよ。
なんて親切なんでしょう。

>後でゆっくり猿でも分かる

これも期待していますが、多分猿でも人でも分からないと思いますよ。
人は猿の言うことは分かりませんし、同様に猿も貴方の言うことは分からないでしょうから。
あまり猿をバカにしてはいけませんよ。

[656: サラリーマンさん]

652を見て思ったのだが、この人物は本当に頭が悪いんじゃなかろうか。