「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その３

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[586: 匿名さん]

>577
>>569 の続きです。
>管理費会計の収支計算書に雑収入として遅延損害金（未収分）Ｙ円を計上した場合、 計上しないときの次期繰越金よりＹ円増加（計上しないときの次期繰越金をＸ円とすると、 計上した場合の次期繰越金は、（Ｘ＋Ｙ）円となる）しますよね？
管理費会計の収支計算書に雑収入として遅延損害金（未収分）Ｙ円を計上出来ません。
＞貸借対照表では、「資産＝負債＋正味財産」となりますが、 当該管理組合に借入金がなく、積立型の保険にも加入していない等の場合、 この正味財産の額は、収支計算書における次期繰越金の額と一致しますよね？
管理費会計の収支計算書に雑収入として入金済みの遅延損害金は次期繰越金の額の一部を構成しているにすぎない。繰り返しますが銀行利子と同じで入金したときのみ雑収入に計上する以外に貸借対照表にも管理費収支計算書にも計上しません。

[587: 匿名さん]

>571
>追=匿:名さんは、既に正しい計算を示してます。過去レスを探してください。同じことを書こうとして先を越されましたが。
先を越されたとの貴殿のコメントの前の計算は匿:名さんでは無く小生です。

[588: 匿兵衛さん]

叫べども　虚しく響く　二枚舌

[589: 匿名さん]

＞もう一つ、
>>468 および >>470 の計算は、間違っていますよね？

間違っているとしたら正解をお願いします。

[590: 暇人]

>管理費会計の収支計算書に雑収入として入金済みの遅延損害金は次期繰越金の額の一部を構成しているにすぎない。繰り返しますが銀行利子と同じで入金したときのみ雑収入に計上する以外に貸借対照表にも管理費収支計算書にも計上しません。

貴方の言う「計上しません」とは、
(1)入金された遅延損害金は、BS上一切現れない（入金があっても資産のどの科目の額にも影響を与えない）という意味
(2)BS資産上「遅延損害金」「雑収入」という独自の科目は形成されない（但し、資産のいずれかの科目には影響を与える）という意味
のどっちですか？

[592: 匿名さん]

そのままお返しするよ！

[593: 匿名さん]

＞貴方の言う「計上しません」とは、
>(1)入金された遅延損害金は、BS上一切現れない（入金があっても資産のどの科目の額にも影響を与えない）という意味
管理費会計の収支計算書に雑収入として入金済みの遅延損害金は次期繰越金の額の一部を構成しているにすぎない。とコメント済み。
>(2)BS資産上「遅延損害金」「雑収入」という独自の科目は形成されない（但し、資産のいずれかの科目には影響を与える）という意味のどっちですか？
上の説明と同じBS面では次期繰越金の額の一部を構成しているにすぎない。
何回も繰り返すが利息勘定と同じで入金した場合のみ収支計算報告書に計上されその次期繰越金の額の一部を構成するので、同様にBS面では次期繰越金の額の一部を構成している。

[594: 暇人]

>上の説明と同じBS面では次期繰越金の額の一部を構成しているにすぎない。

要するに、BS上、回収された遅延損害金分の資産が（科目はともかく）増加しているわけね？

[595: 匿名さん]

資産側ではなく負債・正味財産側の正味財産の一部を構成している。

[596: 暇人]

>資産側ではなく負債・正味財産側の正味財産の一部を構成している。

え・・・。まあ一度乗っかるか。

正味財産の一部を構成する（回収した遅延損害金の分増える）だけで、資産側にはそれに相応する変化はないということですか？

[597: 匿名さん]

＞正味財産の一部を構成する（回収した遅延損害金の分増える）だけで、資産側にはそれに相応する変化はないということですか？
当然に変化はあるよ。それが何？
資産ー負債＝正味財産だから間接的な変化はある場合もあるね。

[598: 匿名さん]

どうしてこんなに遅延損害金のことでやり取りがあるのだろうかを考えるに、
当方は実例に基づいているのに対して実体験者がいないと言うことだろうか。
滞納問題が叫ばれている時に遅延損害金を徴収しない組合が多いとは考えられないし、徴収しないから滞納が多いわけでもあるまい。
内容証明書留郵便代920円も含めて請求すれば滞納者は最初は不平を言うが渋々支払うことになる。
遅延損害金に加え毎月920円増えるのは馬鹿にならないことが3ヶ月経つと理解する様になる。

[599: 匿名さん]

未収金には二つあって

引き落とし口座に残金がない場合の支払う意思がある人
これは、大抵の場合振込になるか、翌月分で引き落とす
この場合、ほとんどの組合や管理会社は遅延損害金を請求しない

もう一つは支払えない場合
これらは二が月三ヶ月と溜まって行って管理会社が請求していながら、気が付いたら半年みたいなケース
こうなってくると、まとめて遅延損害金を請求する

[600: 暇人]

>当然に変化はあるよ。それが何？
>資産ー負債＝正味財産だから間接的な変化はある場合もあるね。

変化はあるわけね。
じゃあ資産のどの科目に変化があるの？
どのような変化なの（増額or減額）？

で、「間接的な変化」が「ある場合もある」ってことは、「変化が無い場合」もあるの？
どういう場合？

[601: 匿名さん]

>資産ー負債＝正味財産だから間接的な変化はある場合もあるね。

この式の正味財産の増減に直接変化、資産には間接変化という意味。

[602: 匿名さん]

＞未収金には二つあって
そんなものは存在しない。規約では、
(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により 第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。以下略ー

一般には下記の滞納の判断条件のみ。
1　当月分は前月の○日までに一括して徴収する
2　前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合

[603: 暇人]

>この式の正味財産の増減に直接変化、資産には間接変化という意味。

つまり、今までの話を貴方の回答に沿ってまとめると

遅延損害金を回収→雑収入→次期繰越金として正味財産が増額→即ち資産も増額
ってことでいいよね？

で、答えてもらってないから繰り返すけど、資産のどの部分が増えるの？

[604: マンション管理研究会]

>>請求することができる。
できる、というのは裁量の余地があるんですよ。３日遅れで振り込んできた場合とか遅延損害金をとるのは非現実的。
それはともかく、水道代を自己破産で踏み倒された場合、未収金から消すのは普通決議？特別決議？区分所有者全員の合意？のどれ？
不要になった高置水槽の除却は普通決議でできるらしいので、普通決議で問題ないと思うのだが
うちの管理会社は特別決議だと言って理事会は償却議案を総会にかけたが否決されたままである。

[605: マンション管理研究会]

暇人がいるので質問だが
区分所有法の勉強をほんとに条文見ただけでできたのかい？だとするとＩＱ１３０以上？
団地は準用だらけでとても読み取れず、ワープロで準用の読み替え箇所を置き換えてやっと理解できたが。。。

[606: マンション管理研究会]

>>で、答えてもらってないから繰り返すけど、資産のどの部分が増えるの？
想像だが普通預金じゃないのかい？

[607: 暇人]

>区分所有法の勉強をほんとに条文見ただけでできたのかい？だとするとＩＱ１３０以上？
>団地は準用だらけでとても読み取れず、ワープロで準用の読み替え箇所を置き換えてやっと理解できたが。。。

ああ、以前の私の下記レスのことですね。
>他方、上記法令等は、ほとんど参考書も過去問も使わず、条文を読みまくりそのまま覚えました。
>マン管士試験の法令等の問題は条文知識さえあれば解けるものばかりなので、これが最短距離であり情報量も最少だと思います。

すみません、多少言い過ぎた感もありますね。確かに団地は難物なので参考書の図とかは参照しました。
でも、やっぱり基本的には条文だったかなぁ。
私も準用部分には手を焼きましたが、苦労しながら丁寧にしつこく該当箇所を読み込むことで、かえって頭に残ったような気もします。
あと、以前どっかで書いたかもしれませんが、法律の勉強は初めてではないので、こうした読み込みに慣れていたということもあると思います。

>想像だが普通預金じゃないのかい？

これはもう少し我慢して彼の回答を待ちましょうよ。

[608: 匿名さん]

＞で、答えてもらってないから繰り返すけど、資産のどの部分が増えるの？
当然に管理費普通預金が影響されるが増えるとは限らない。
未収金＞入金遅延損害金の場合もある。

[609: 暇人]

>当然に管理費普通預金が影響されるが増えるとは限らない。
>未収金＞入金遅延損害金の場合もある。

普通預金も未収金も資産の部ですね。
つまり、やっぱり貴方の理屈を前提としても
遅延損害金をを回収→雑収入→次期繰越金として正味財産が増額→即ち資産も増額
ですよね？

そして正味財産も資産も、いずれも貸借対照表上の概念ですよね？

[610: 匿名さん]

＞できる、というのは裁量の余地があるんですよ。３日遅れで振り込んできた場合とか遅延損害金をとるのは非現実的。

一般には下記の滞納の判断条件のみ。
1　当月分は前月の○日までに一括して徴収する
2　前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合

が現実的。
＞それはともかく、水道代を自己破産で踏み倒された場合、未収金から消すのは普通決議？特別決議？区分所有者全員の合意？のどれ？
水道代は管理費等とは違う性質は確かだが規約次第による。つまり全員の合意か特殊事情で特別決議だ。
水道代を代行すること自体が間違い。
＞不要になった高置水槽の除却は普通決議でできるらしいので、普通決議で問題ないと思うのだが
うちの管理会社は特別決議だと言って理事会は償却議案を総会にかけたが否決されたままである。
特別決議にするのは管理費等とは別規定と想像する。
高置水槽の除却は一般にはそれに代わる処置と込みで判断されれば効用の著しい変更を伴わないと判断される。

[611: 匿名さん]

＞そして正味財産も資産も、いずれも貸借対照表上の概念ですよね？

だからどうなの？
お金である事の表現では皆同じ。しかし仕訳は全く違う。

[612: ゴルゴ１３]

>>587さんへ

匿:名さんは、>>473で正解を書いているじゃん。

オレも同じことを書こうとしたが、既に書かれたので、私が475（←コテハン漏れ）で473にレスした。

貴方の474はスルーだよ。

[613: 暇人]

>だからどうなの？
>お金である事の表現では皆同じ。しかし仕訳は全く違う。

なんでキレてんの？

じゃ、貴方は
>遅延損害金をを回収→雑収入→次期繰越金として正味財産が増額→即ち資産も増額

と考えていて、その上で

>586
>管理費会計の収支計算書に雑収入として入金済みの遅延損害金は次期繰越金の額の一部を構成しているにすぎない。繰り返しますが銀行利子と同じで入金したときのみ雑収入に計上する以外に『貸借対照表にも管理費収支計算書にも計上しません。』

と書いたんだね。

[614: 匿名さん]

＞匿:名さんは、>>473で正解を書いているじゃん。

>474
は小生の書き込み。

[615: 匿名さん]

602
そんなことは解って言ってますけど。
一月遅れただけで、遅延損害金請求する組合はごく稀だということを言いたいだけ。

貴方のマンションはそうしてるんですよね。
規約どうりで素晴らしいと思います。

[616: 匿名]

小生っ。あんたはオモロすぎ。わざわざ、根拠なく月割り計算している自分の無知をさらけだす発言にアンカーつけるんだから。いやはや大物大将だ。

[617: 匿名さん]

コピペ
マンションの管理費などの滞納者に、どんな取り立て方法があるのでしょうか。
弁護士・田中峯子さん
2005年09月17日
【質問】遅延損害金も取りたいと思うのですが、請求できるのでしょうか。
【答え】管理規約の条項に定めがあれば、それに従って請求してください。例えば、年１４．６％と書かれている管理規約が多いようです。もし規約に何の規定もなかった場合は、民法にもとづき年５％の遅延損害金の請求が出来ます。
ただし、計算は大変面倒です。
例えば、２００１（平成１３）年８月分から滞納しているとします。０１年８月１日から０５年７月３１日まで滞納と仮定しますと、０１年８月分については４年、つまり４８カ月滞納となります。管理費などが仮に１万円とし遅延損害金が年１４．６％と規約に規定があるとすれば、
　　０１年８月分は、
　　　　　１０，０００円×０．１４６／１２カ月×４８カ月＝５，８３９円
となります。しかし、平成１３年９月分は、
　　　　　１０，０００円×０．１４６／１２カ月×４７カ月＝５，７１８円
となります。これを毎月計算して合算すると、滞納した場合の遅延損害金も結構大きくなるようです。

[618: 匿名]

これが根拠なの？

[619: マンション管理研究会]

自己破産による免責で滞納水道代を踏み倒された場合、未収金の償却は理事長単独でできる。
抵当権抹消と同じで保存行為である。

[620: マンション管理研究会]

６１０は水道料金制度をしらんのか？
水道局が戸別契約で検針を戸別にやったら割高になるだけだってわからんの？
あんたひょっとしてスレ主の輪番違法君かい？

[621: 匿名]

610ではないが、水道代の制度を説明して。

[622: マンション管理研究会]

電気の高圧電力一括契約とおなじこと。

[623: 匿名]

またまた分からん

[624: 匿名さん]

＞水道局が戸別契約で検針を戸別にやったら割高になるだけだってわからんの？

アパートと分譲マンションの区別が分からない人です。
ちなみにその制度は関東ではありません。

[625: 匿名さん]

水道局と各戸が契約する方式は、水道局所有の水道メータを設置し、水道局の職員が検針する。各戸と直接契約なので、電気代と同じようなもの。

管理組合と水道局が契約すると、一括メータを水道局職員が検針し、全戸の使用量を管理組合が支払う。各戸のメータは管理組合所有で、これらを管理員などが検針し、各戸へ請求する。水道局が検針しない分、減免してくれるので、水道使用量は安くなる（正確には、一括メータ分が安くなるだけで、各戸の使用料金は、普通の計算方法で算出するので、安くはならないはず。）そのため、管理組合の支出と収入の差が発生し、管理組合にとっては、結構な収入がうまれる。これは、将来の水道メータ交換の支出に充てるというのが一般的か。

管理組合にとっては、一括メータ方式は未収金などのリスクがある。

これは聞いた話だが、一括メータ方式のほうが、建築コストが安いとか。
なので、最近この方式が多いらしい。
※違ってたらすまん

途中から水道局契約に変えることもできるが、水道局へいくらか支払う必要があり、結構高いので契約を変更する組合はあんまりないはず。未収金などが多くなってくると、管理組合は検討するのだが、結局未収金を払わない人のために、各戸が負担しないといけないってことが受け入れられないため。

[626: 匿名さん]

東京都水道局
「共同住宅扱い」とは
　水道料金は、使用水量が増えると１m³あたりの料金単価が上がる料金体系となっているため、各室に水道メータを設置していない集合住宅では、各室に水道メータを設置している場合に比べて、１室あたりの水道料金が割高となる場合があります。
　そのため、各室に水道メータを設置していない集合住宅（二世帯住宅を含む）で、水道局の定める基準に適合したときは、お客さまからの申請に基づき、集合住宅内の各室に１３ミリの水道メータが設置されているものと同様に料金の計算を行う特例扱いが、「共同住宅扱い」です。

[627: 匿名さん]

大阪市水道局
共同住宅の水道料金等について　[2010年12月17日]
　民間のマンション・アパート等共同住宅については、各戸ごとの水道メータを検針する各戸計量・各戸収納制度と建物全体を一括して検針する共同住宅料金制度の2種類の検針方法があり、料金の請求方法が異なります。

各戸計量・各戸収納制度
　各戸計量・各戸収納制度とは、民間のマンション・アパート等共同住宅において、水道局が各戸の水道メータを検針し、各入居者のみなさまから水道局に水道料金等を直接お支払いいただく制度です。
　対象となる建物や適用条件などの詳細は、（株）大阪水道総合サービスへお問い合わせください。

共同住宅料金制度
　共同住宅料金制度とは、民間のマンション・アパート等共同住宅において、水道局が共同住宅全体のご使用水量を一括して検針し、各入居者が均等に使用したものとして計算した水道料金等の合計額を共同住宅の管理会社等へ請求させていただく制度です。
　お申込方法などの詳細は、お客さまセンターへお問い合わせください。
参考資料
　・　「共同住宅料金制度の計算例」はこちら
※上記の計算例のとおり、共同住宅料金制度を適用した場合、入居戸数・ご使用水量によって、適用しない場合に比べて料金が高くなる場合もありますので、申請の際には、お客さまセンターへご相談ください。
お問い合わせ
大阪市水道局総務部お客さまサービス課お客さまセンター
電話: [phone] ファックス: 06-6458-2100

[628: ゴルゴ１３]

水道代についての詳述コメントの中で知らないこと多数あったので朝から何度も熟読した。サンクス！

[629: 匿名さん]

＞水道局が戸別契約で検針を戸別にやったら割高になるだけだってわからんの？

ウソは書かない事。
東京都水道局
各室に水道メータを設置していない集合住宅では、各室に水道メータを設置している場合に比べて、１室あたりの水道料金が割高となる場合があります。
大阪市水道局
共同住宅料金制度を適用した場合、入居戸数・ご使用水量によって、適用しない場合に比べて料金が高くなる場合もありますので、申請の際には、お客さまセンターへご相談ください。

[630: マンション管理研究会]

↑大阪市では100戸のマンションなら年間数十万円の差益が生まれる。

[631: マンション管理研究会]

６２９は自分のマンションしか知らないんでしょ。自治体によって多少の差はあるが、水道代の差益が出るのは議論の余地の無い事実だよ。大阪市はそれが特に顕著である。

[632: 匿名さん]

共同住宅料金制度の計算例について（大阪市水道局）
例1 入居戸数10戸ご使用水量200m³(1か月)の場合
(1)共同住宅料金制度を適用した場合
ア まず1戸あたりのご使用水量(各入居者が均等に使用したものとします)を計 算します。
200m³÷10戸=20m³
イ アで求めた水量を下記の共同住宅料金計算式(1か月分)にあてはめて計算し ますと、
上水(97円×200m³-20円×10戸)×1.05(税)=20,160円
下水(61円×200m³-60円×10戸)×1.05(税)=12,180円 合計金額32,340円となります。
(2)共同住宅料金制度を適用しない場合
一般の計算式(1か月分)にあてはめて計算しますと、
上水(293円×200m³-11,280円)×1.05(税)=49,686円
下水(136円×200m³- 3,600円)×1.05(税)=24,780円 合計金額74,466円となります。

例2 入居戸数10戸ご使用水量60m³(1か月)の場合
(1)共同住宅料金制度を適用した場合
ア まず1戸あたりのご使用水量(各入居者が均等に使用したものとします)を計 算します。
60m³÷10戸=6m³
イ アで求めた水量を下記の共同住宅料金計算式(1か月分)にあてはめて計算し ますと、
上水950円×10戸×1.05(税)=9,975円
下水550円×10戸×1.05(税)=5,775円 合計金額15,750円となります。
(2)共同住宅料金制度を適用しない場合
一般の計算式(1か月分)にあてはめて計算しますと、
上水(230円×60m³-4,980円)×1.05(税)=9,261円
下水(119円×60m³-1,900円)×1.05(税)=5,502円 合計金額14,763円となります。

[633: 匿名]

絶対に差益をとらなきゃいけないの？

[634: 匿名さん]

全員で按分すれば、安くなるよ。ただ毎回使用量によって単価が変わるからそこをどう考えるかだけ。
いっぱい使った人が得するんじゃない？

[635: 匿名]

そっか。水道局側の単価変動に合わせると差益がでるのね。

おバカなオレ様からすれば、マンション全体で課金された水道料金を使用量に応じ比例配分すればいいと思うが。