「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その３

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[462: 匿名さん]

そうだね、お金がないんなら払わなくていいよ。
お金があって払わないんなら提訴するけど。

[463: 匿名さん]

＞お金がないんなら払わなくていいよ。
＞お金があって払わないんなら提訴する

なるほど。
じゃあ、お金があるがないことにするから、チャラにしてください。

[464: 匿名]

>>451
意見ではなく、質問。
7月27日の自動引落を延滞し、9月12日に支払いする場合、引用された規約を基に、月割り計算の遅延損害金はいくらになるのか。

[465: 匿名さん]

そんなのは、住民に銀行員が一人ぐらいはいるだろうから
それに計算させればいいよ。

[466: 匿名]

管理会社に任しとけ、理事の役目は押印とサイン

[467: 匿名さん]

一般的には、遅延損害金はとらない。
後、時効は途中請求してればまたそこからじゃない？

遅延損害金とってるとこあるの？

[468: 匿名さん]

＞7月27日の自動引落を延滞し、9月12日に支払いする場合、引用された規約を基に、月割り計算の遅延損害金はいくらになるのか。
年利14.6%　９月1２日支払日
７月分10.000　滞納期間＝2ヶ月16日　
遅延損害金=10000x0.146/12x2+10000x0.146/365x16=307
８月分10000　滞納期間＝1ヶ月16日　
遅延損害金=10000x0.146/12x1+10000x0.146/365x16=185
遅延損害金　計　492　円

[469: 匿名]

なんだ結局は日割りかよ

[470: 匿名さん]

７月分10.000　滞納期間＝2.53ヶ月
遅延損害金=10000x(0.146/12x2.53=307
８月分10000　滞納期間＝1.53ヶ月　
遅延損害金=10000x0.146/12x1.53=186
遅延損害金　計　493　円

[471: 匿:名さん]

>>468　>>470

－滞納者の声－
こんな計算されたんじゃ、堪らんなぁ～

[472: 匿名]

ああ、設定は、7月27日分は残高不足で引落できず、8月27日は残高があったので引落できたとのつもり。

[473: 匿:名さん]

>>472
であるならば、

「年利１４．６％の遅延損害金」の規定しかないので、
１．利率の単位期間・・・年
２．端日数・・・日割計算（民法８９条２項）

７月分：１０，０００円　支払期限：７月２７日
滞納期間：４７日（実際の支払日：９月１２日）
遅延損害金：１０，０００円×１４．６％×４７日／３６５日＝１８８円

お代官様、これで堪えてくだせぇ
　　　　－滞納者より－

[474: 匿名さん]

８月27日迄７月分一ヶ月間滞納、
９月12日支払日　８月分0.53ヶ月間滞納で計算する。

[475: 匿名]

>>473
中日ヤクルトをチェックしてら、先を越されたぁ～。

では、計算期間の初日不算入（民法140条）を追加しておくか。

[476: 匿名]

輪番じゃ日にちも計算できない理事長がでてきそうだな

[477: 匿名さん]

遅延損害金でなぜか盛り上がってるけど、取り立てようとしてる貴方達は当然１月でも遅れたら支払ってるんでしょうね？

[478: 匿名]

はあ？遅れる訳ないじゃん。お前とは違う。

[479: 匿名さん]

管理組合の長期役員は横領がまかり通っているから可能性が非常に高いから気をつけるべし！
最近も７０００万以上の横領ニュースあり！

[480: 匿名さん]

また６カ月以上の滞納者には、理事長が簡易裁判所に告訴すれば直ぐに解決します。

[481: 匿名さん]

>>480
詳しく教えてください！

[482: 匿名さん]

＞また６カ月以上の滞納者には、理事長が簡易裁判所に告訴すれば直ぐに解決します。
スレ主より
詳しく教えてください！と要望が出てますよ。答えましょうね。

[483: 匿名さん]

＞管理組合の長期役員は横領がまかり通っているから可能性が非常に高いから気をつけるべし！最近も７０００万以上の横領ニュースあり！
ウソを書くのは良くない。新聞記事は下記の通りで「長期役員」などとは何処にも書いてない！

勤務先が管理の委託を受けていたマンション管理組合の預金７千万円をだまし取ったとして、警視庁捜査２課は２日、詐欺の疑いで、東証１部上場の不動産開発会社「太平洋興発」（東京都台東区）元契約社員、奥沢輝雄容疑者（６０）＝埼玉県鶴ケ島市松ケ丘＝を逮捕した。奥沢容疑者は容疑を認めた上で「競馬に使った」などと話しているという。
　平成２１年以降、同社が委託を受けていた都内や山梨県の８つのマンション管理組合の口座から計約６億２千万円をだまし取っていた可能性があり、同課で調べている。
　逮捕容疑は昨年４月中旬、同社が委託を受けていた東京都港区のマンションの管理組合理事長に「組合の口座を増やす必要がある」などとうそを言って口座を新規開設して預金を移した上で、銀行に管理組合の印鑑を押した払戻請求書を提出、２回にわたり計７千万円を勝手に引き出してだまし取ったとしている。
　奥沢容疑者は１９年に同社に入社、主に同社が委託を受けたマンション管理組合の収支報告や予算の作成などを担当していた。今年２月に行われた社内調査で、組合口座の残高と収支に食い違いがあったことから発覚、懲戒解雇され、同社が警視庁に告発していた。

[484: 匿名さん]

＞時効がきても滞納者はそれで問題が解決したとは思わないでしょう。 同じマンションに住み続けるんであれば、時効分についても支払おうとするでしょう。 それでも時効を主張するんであれば、それこそ提訴しかないでしょう。 実際時効がきて、時効だからその分は支払いませんとかいう住民はいないでしょう。
良心の問題です。 悪意がなければ滞納者に対して優しいですよ。 但し、悪意の滞納者に対しては、断固たる処置をするべきです。

消滅時効は滞納者が５年をすぎた管理費などについて自発的に支払えばそれは有効です。
しかし、滞納者が支払わない場合は、最終的に裁判で請求しなければなりません。その時、支払う意思のない滞納者は消滅時効の抗弁という主張をして、支払わなくても良いという法的根拠があると主張します。そうすると裁判所は、５年以上の滞納分は消滅時効にかかるので、管理組合は取り立てる権利がないと判断して、５年以内の管理費などを支払えという判決を出します。
また、滞納者が消滅時効の抗弁を出さなくても、裁判所が自ら時効であるという判断が出来るというのが今までの判例ですから、裁判を提起したときは十分注意しなければなりません。

[485: 匿名]

時効管理もできないような輪番役員は、やっぱり諸悪の根源。

[486: 匿名さん]

>485
輪番じゃなくても同じことだよ。
今、滞納金対策について調べているところなんだけど、
少額訴訟や支払い督促では回収が難しいしね。
競売では先取特権は、登記債権に劣後するので無剰余取り消しになる可能性があるし。
ただ、築年数が経過しているマンションでは、銀行とかの抵当権は少なくなっているので
配当の可能性もあるだろうけど。
区分所有法の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図る
ことが困難な時を目的とするとなってるしね。
先取り特権では、給与の差し押さえはできない、競売請求もあまり意味がないときている。
駐車場使用料は先取特権がないので、特定承継人に請求できないのと時効も1年と短いので
うちの組合では、滞納金が2ヶ月続いたら契約を解除できる条項があるのでいいけどね。
明日滞納金に対する理事会があるので、勉強してるけど、中々ややこしい問題だね。
うちは、輪番制でやっている組合だけど、今回も、何人かはやる気がある理事がいるよ。
ちなみに、僕は理事長じゃないがね。

[487: 匿名さん]

>少額訴訟や支払い督促では回収が難しいしね。

一番目にやる事は理事長を含む複数理事で滞納者に遅延損害金を含む督促状を手渡して、
いつ支払うかの確認を含む受領証に捺印させることから始めること。
輪番制理事には出来るかしら？

[488: 匿名さん]

>487
電話や訪問しての督促、内容証明郵便による督促は当然やったし、
少額訴訟も理事だけでやったよ。
それでも支払ってもらえないのでどうすのかという段階なんだよ。
時効の中断事由はできてるけどね。
あなたは、486のことなんかは当然知っているんでしょうね。
輪番制といっても、マン管の有資格者もいるしね。

[489: 匿名さん]

差し押さえする

[490: 匿名]

何を差し押さえするの

[491: 匿名さん]

>訪問しての督促

が本当なら払わないよ。
勿論、支払予定日を確認をしていないようなら、貴方は無視されている証拠。

[492: 匿名]

時効の中断さえしておけば、特定承継される。いつか誰かが払うさ。

[493: マンション管理研究会]

水道代が問題である。

[494: 匿名さん]

普通、輪番制だろうが立候補制だろうが、未収金回収までの手続きは管理会社が代行してくれる。
当然理事長は色々と手続きがあるから、手放しじゃやってはくれんけど。

普通の管理会社ならそれくらいのノウハウはあるし、顧問弁護士くらいいるから相談すりゃなんとかなる。
費用も未収者に払わせりゃいいし。

水道料金（管理組合が請求してる場合）などの使用料などは、規約を変更して管理費等に含ませておく。
※これは完全じゃないから注意

駐車場などは、数ヶ月滞納したら取り上げるようにしてれば大丈夫。


しかし、輪番制じゃだめだとか言ってる連中のマンションは、よっぽどひどい管理会社なんだろうな。
輪番制云々語るよりも、どうやって管理会社変更するかを議論したほうが早いんじゃないの？

立候補してがんがんやってくれる人たちがいなくなったらどうするの？

一時的には良いかもしれんけどねぇ。。。

まぁうちのマンションには関係ない話だから、立候補制にして遅延損害金しっかり請求して、自分のマンションのために頑張ればいいと思うけど。

あまり賢くないなと思うね。

[495: 匿名さん]

>普通、輪番制だろうが立候補制だろうが、未収金回収までの手続きは管理会社が代行してくれる。 当然理事長は色々と手続きがあるから、手放しじゃやってはくれんけど。

管理委託契約書の内容に無知で理事長の経験がない事は明白です。

[496: 匿名さん]

495
貴方のものさしで無知だとか言わないで欲しい

貴方が知ってる官吏委託契約書が全国共通だと思ったら大間違い。
まぁ普通は、数ヶ月督促しても回収できなかったら、管理組合に戻ってくるのは百も承知。
理事長もやったしね。

あなた方が雇ってる管理会社は全部責任を擦り付けてくるのかもしれないが、うまく付き合ってたらそこは相談しながら対応してもらえる。

要は、普通にやってても意味がないから、小額訴訟するなり法的な手続きをする段取りを管理会社は手伝ってくれる。少なくともうちの管理会社はやってくれた。全国的にも有名な管理会社だけどね。

最終的には、競売にもっていってくれて、次の所有者が決まって全額回収できたよ。


なんでもかんでも、自分の知ってる範囲で人を馬鹿にしないで欲しい。
そんなだから、管理会社にも舐められるし、未収者にも舐められるし、ここで馬鹿呼ばわりされるんだよ。

残念な人だな。

そういう貴方は理事長やったこともあるし、管理委託契約書にも詳しいんだろうな？
まぁ詳しくても、使えなきゃ意味ないけどね。

[497: 匿名さん]

官吏ｘ→管理委託契約書の誤字でした。

[498: 匿名さん]

＞要は、普通にやってても意味がないから、小額訴訟するなり法的な手続きをする段取りを管理会社は手伝ってくれる。少なくともうちの管理会社はやってくれた。全国的にも有名な管理会社だけどね。

立派な委託契約書の様ですが債務回収の弁護士法違反の知識は無いようですね。

[499: 匿名さん]

498
別に普通の管理委託契約書だよ。標準管理規約に近いと思う。


債務回収の弁護士法違反の知識は無いようですね

これってもしかして、管理会社が債務を回収したって意味で言ってるの？
管理会社が債務回収できるわけないだろう？
理事長名で回収するような手続きするに決まってる。

ってことが言いたいの？

違ってたらわからんから教えてくださいね。

[500: 匿名]

なんだかイマイチな輪番役員の大会ですか

[501: マンション管理研究会]

＞＞最終的には、競売にもっていってくれて、次の所有者が決まって全額回収できたよ。
どうやって？普通は無理なのだが。

[502: 匿名さん]

>>501
大雑把な説明で申し訳ないが

未納者に対し

①支払い督促→本人から意義申し立てなし
②債権差押命令が送達
③強制競売開始

ってな流れで、全額回収できた。

管理会社の顧問弁護士を連れてきてくれ、手続きをしていった。
期間的には丸々１年くらいかかったと思う。
理事長も私と次の人と交代しながらの未収金を回収した。
当時の議事録を見ながらこれ書いてるので、かなり大雑把で申し訳ない。

[503: 匿名]

支払督促で異議がでたらどうするつもりだった。

[504: 匿名]

①と②の間に抜けているものがないか

[505: 匿名さん]

503
意義があったらどうするか？
どうするも何も、その時出来ることをするんじゃ？
理事会として、落ち度がないように、管理会社や弁護士にフォローしてもらうだけ

504
だから書いてるだろ。
大雑把ですみませんと。
当時、手続き的なものはフロントにしてもらってたから、正直覚えていない。それだけ管理会社に任せてたからな。

結果、競売にもっていけたんだから、法に基づく手続きしたってこと。

[506: 匿名]

いきあたりばったりか。それも一つの生き方。

[507: 匿名]

やはり輪番役員は、管理会社にお任せ。
諸悪の根源に間違いない。間違いない。

[508: 匿名さん]

506
理事会として、できることを粛々とやるだけ。

507
お任せの内容によるでしょ。
私はコントロールしてた。知識なくてもゴール決めて管理会社にやってもらう。そのために管理委託費をはらってるんだよ。


ここで輪番制を悪の根元という側の人達は、管理会社に良い用にコントロールされてるだけ。
ここは間違いない。
貴方達と一緒にしないでください。

[509: 匿名さん]

管理会社が滞納金問題に対して、自分たちの役割は済んだから
後は理事会にお任せしますので、私たちは関係ありませんとか
いう筈はないでしょう。
最後まで組合と一緒に取り組んでくれますよ。
そういった信頼関係がもてないような管理会社は多分ないと思うけど、もし
そんな無責任な管理会社と契約を結んでいるんなら、それこそ解約した
方がいいんではないの。
少額訴訟なり支払い督促なりをするにしても管理会社がバックアップするのは
当たり前のことです。
組合と管理会社は共存・共栄ですよ。

[510: 匿名さん]

標準管理規約に、３ヶ月たったら後は理事長へ
引き継ぐとか書いてあるのをそのまま引用したんじゃないの。
実態はそんなことやってる管理会社はないよ。
組合は管理会社にとってはお客様なんだよ。

[511: 匿名さん]

簡単な遅延損害金の計算法
１　無料ソフトのOpenOfficeをダウンロードしてそのOpenOffice.org Calcを使用する。
計算の基礎
日数計算は年始、年末を2011/1/1及び2011/12/31をそれぞれ1列目と2列目にいれる。
そして3列目に＝DAYS(C8;B8)と入れると片落としの日数が計算出来る。

　　　　　　　　　B列　　　　C列　　　　D列
8行目　　　　　1月1日　　　12月31日　　364

計算はマスの中に＝1/3と書くと0.333333333と計算される。
1/3=　　　　0.3333333333　　　　　　　0
5/6＝　　　　0.8333333333　　　　　　　0
この=1/3を=INT(1/3),=5/6を =INT(5/6)と書くと共にゼロになり端数は切捨てられる。

２　遅延損害金の計算
遅延損害金を年利14.6%とし、本年1月25日より2月10日迄滞納したとすると
それぞれ2011/1/25と2011/2/10を列別に入力し三列目に＝DAYS(C18;B18)と書けば滞納日数が得られる。
遅延損害金は（月額管理費等2万円x14.6/100/365x滞納日数）であるから最終列に=INT(B23*14.6/100/365*E23)
と書込めば得られる。
　　　　　　　　　B列　　　　C列　　　　D列　　　　　E列　　　　　F列
　　　　　　　　滞納金　　滞納開始日　滞納金入金日　　滞納日数　　遅延損害金
23行目　　　　20,000　　1月25日　　　2月10日　　　　16　　　　128

ご参考
　　　　　　　　滞納金　　滞納開始日　滞納金入金日　　滞納月数　　遅延損害金
23行目　　　　20,000　　1月25日　　2月10日　　0.5260273973　128