「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その３

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[381: 匿名さん]

＞やたら「委任関係」って言葉がでるが、日本のマンションでその「委任関係」を気にしているのは、貴方一人だと思う。 委任関係とかそんなのどうでもいいわ。

法律を無視して当番理事に甘んじている貴方には管理組合に対する決議が実行されなくても文句は言えませんよ。

[382: 匿名さん]

＞実際のところは、理事長が一人で決めているようなケースが多いでしょうね。

規模の大小で状況は変わります。
理事長は各理事に業務の一部を委任しているのが現実です。

[383: 匿名さん]

>>381
心配されなくてもうちのマンションは、輪番制できっちり回ってます。
初年度に委託管理費はきっちり下げさせましたから、管理会社に少々適当にされても痛くもかゆくもありません。
気に入らない点があれば、フロントに文句言いますし、総会でも意見する人はいっぱいいます。

貴方のマンションはどんな感じなんですか？
意見するのは、あなた方有志だけですか？

どちらにしても、今のままじゃ将来が不安なマンションみたいですね。

ＰＣの前で頑張らず、マンションのエントランスで有志を集めたほうがいいんじゃないですか？

マンションの管理組合で、法律が関係するような運営してるってことは相当崖っぷちでしょう。
普通じゃありえませんからね。

ちゃんと区分所有法の範囲で、事前にアナウンスしてれば、大抵のことはできますし。

[385: 匿名さん]

>382
具体的にはどんなことを委任しているの？
単なる名目だけの役割でしょう。
その委任していることに対しては理事長は関係なく、報告だけなの？
そんなことはないでしょう。
要するに理事長が殆どを管理しているということですよ。
規模の大小には関係ありません。
ヘッドさえしっかりしていれば、後は雑魚でもいいんです。

[386: 匿名さん]

>382
各理事に業務を分担・委任しているといっても名前だけの役割でしょう。
具体的に何を委任しているんですか？
そして、もし委任しているといっても理事長も絡んでいるんでしょう。
要するにヘッドさえしっかりしてれば、後は雑魚でもいいんですよ。
たった一人しっかりしたのがいればいいんです。
規模の大小には関係ないのです。

[387: 匿名さん]

あ

[388: 匿名さん]

ふふ

[389: 匿名さん]

あれっ、おかしいなあ。

[390: 匿名]

386さん違いますよ
理事長独裁では駄目です。
マンションは共有財産です。理事はもとより管理組合員全員が、マンションを管理する意識でなければ

[391: 匿名さん]

>390
理事長が動くのは独裁じゃないんですよ。
現実問題として、動くのは理事長でしょう。
管理会社や業者と一般理事が単独で交渉とかはしないでしょう。
理事は理事会で提案されたことを検討すればいいんです。
理事長を監査するんですよ。そして独走を防止する。
理事会の検討課題等の資料作成も一般理事はやってないでしょう。
そういうのをやるのが理事長です。
毎年同じようなことしかやらないのですから、誰でも理事長はやれますよ。
しかし、理事長は権限はありますからね。
管理費予算の費目は、まさしく理事の活動表です。

[392: 匿名]

代表者だよ、理事長は。

[393: 匿名さん]

色々具体的な理事、理事長の仕事のが書き込み始めましたね。
それでは具体例として管理費等の滞納者が出たとして
一ヶ月後、三ヶ月後、六ヶ月後にはどうされていますか教えて下さい。

[394: 匿名さん]

やんなくてもいい仕事を無理矢理増やさなくていいと思うよ
志しのある人がやればいい
意見を言うなら自分でやればいい
外部の人間がいいかどうかなんて判断できるわけがない

[395: 匿名さん]

１ヶ月後　書面で通知　振り込んでね　忘れてませんか？引き落とせませんでしたよー
３ヶ月後　配達証明（内容証明）で、支払い督促
6ヵ月後　内容証明で支払い督促　必要に応じて小額訴訟

これら、金額や状況、すでに差し押さえられてるとかで変わってくるから、こうじゃないとダメってのはないかと思う。

ってか、これって普通、管理会社がこういう感じでいきますかーーって教えてくれるけど
これを理事長やってる人に聞くのはちと意地が悪いな。
393はどこから目線で言ってるんでしょね（笑）

[396: 匿名さん]

理事長は、議事録のまとめもするし、回覧板等での住民へのおしらせもします。
一般理事は理事会で提案されたことを検討するだけでいいのです。
マンション管理のほとんどの仕事は理事長がしますよ。
勿論会計担当は印鑑を押したりはしますけどね。
監事にしても、毎月会計をチェックはしてないでしょう。
それに管理会社からの情報も報されていないでしょう。積極的に聞いていますか。
防犯担当とか広報担当理事は、積極的に仕事してますか？
殆どの理事は理事会に出席するのがいいとこでしょう。
だからヘッドさえしっかりしていればいいといっているでしょう。
輪番制の理事の中に一人ぐらいはしっかりしている者がいるでしょう。
その者が理事長をやればいいんです。
２年の半数交代なら、２年間の輪番制の理事の中から選出すればいいのです。
推薦制で選出するにしても、一人しっかりしたのがいればいいのです。

[397: 匿名]

理事なんて理事会に毎回来るわけじゃないので
責任ある仕事は全部理事長に来ちゃうよな。
当日出席した理事が理事長の話聞いてはいはい言って理事会は終わり。

たまに文句だけいっちょまえでなんもやらない理事が居るけど
対案出せよといったらなんも出せない。まー輪番理事なんかそんなもん。

[398: 匿名さん]

総会で答えの無い質問してくるのと同じかと思いますよ

自分達でどうしていこうか、話し合ってみていろいろと思い付くような問題がほとんどなんですけどねぇ

[399: 匿名さん]

結局輪番制理事で、しっかりした理事長が一人いればいいということなんですね。
ということは、推薦制とか立候補とかも関係ないし、一番平等なのが輪番制という
ことですね。
自分達のマンションなんだから、全員で管理していくのが普通だから。
特に理事長を同じ者が長期にやるのは絶対だめ。
必ず澱みが出てきますので。
輪番制が一番ですよ、だから全国の殆どのマンションが輪番制を採用しているんです。

[400: 匿名]

違う、輪番制理事長が独裁で管理会社の犬だと、マンション破滅だ

[401: 事務局長]

久しぶりに立ち寄ってみた、懐かしいお名前も拝見して
もりあがっているみたいで・・・

[402: 匿名さん]

輪番制でも立候補制でも、方向性が逆だとマンションを食い物にされる
どういう形がベストではなく、住民の意識次第。

後は、管理会社の姿勢も大きく影響する。

輪番制が悪の根源だとか、そうじゃないとかは関係ない。
第三者理事長とかに賭けるのは、結構なギャンブルかもね。

自分のマンションは自分で守るのが原則だと思うけど。
守れないじゃなくて、守ろうとする姿勢があればなんとかなる。

だって、マンション管理はそんなに難しくない。
一番難しいのは、駐車場やペット、騒音問題などの昔から言われてる住民同士の問題。
後は、滞納者の問題かな。

これらだって、ネットで調べればいくらでも情報は得られるだろう。

[403: 匿名]

騒音問題…上の階の子供が走り回って煩い、なんていうのは当事者同士で解決しろで良い。下手に首を突っ込むからおかしくなる。簡単な話。
駐車場…足りなきゃ外で借り手もらう。機械式で余っているなら、修繕積立金値上げで対処。簡単だ。
ペット…ルールがない→放置。
ルールがある…管理会社に守らせるよう指示。簡単だ。

[404: 匿名さん]

>395
>１ヶ月後　書面で通知　振り込んでね　忘れてませんか？引き落とせませんでしたよー ３ヶ月後　配達証明（内容証明）で、支払い督促 6ヵ月後　内容証明で支払い督促　必要に応じて小額訴訟 これら、金額や状況、すでに差し押さえられてるとかで変わってくるから、こうじゃないとダメってのはないかと思う。
>ってか、これって普通、管理会社がこういう感じでいきますかーーって教えてくれるけど これを理事長やってる人に聞くのはちと意地が悪いな。 393はどこから目線で言ってるんでしょね（笑）
しかし標準管理委託契約書によれば
② 管理費等滞納者に対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、最初の支払期限から起算して○月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、 その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。
とあり、管理会社は一定の期間の督促のみでこの業務を終了する。と言うことは「これを理事長やってる人に聞くのはちと意地が悪いな。 393はどこから目線で言ってるんでしょね（笑）」ではなく管理会社は督促業務を終えて理事長そのものの業務となる。理事長はどうしたら良いの？

[405: 匿名さん]

催促をあきらめて、次期理事長に先送りする。
これは、輪番制でも推薦制でも同じこと。
裁判に持ち込むと人間関係がまずくなるから、先送りが一番。
ただ、輪番制だと、中には使命感の強い理事長が現れるかもしれないが。

[406: 匿名]

輪番制は管理会社の後ろだてによる理事長独裁だから、たちが悪い
他の理事もやる気を失う

[407: 匿名さん]

管理費等を滞納している区分所有者が何人かいて困っています。どのような措置をとったらよいでしょうか。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_03.html

[408: 匿名さん]

なるほど管理委託契約に従って管理会社から理事長に滞納者処理の業務が返されてくるんだね。
さあ理事長はどうしたら良いの？

[409: 匿名さん]

ところで、滞納者に対する滞納金に対する延滞利息はとってるの？
規約や使用細則には規定してあるんだけど、うちでは、短期の延滞者に
対する延滞利息は取ってないんでね。
これは規約違反にはなるけど。

[410: 匿名さん]

＞規約や使用細則には規定してあるんだけど、うちでは、短期の延滞者に対する延滞利息は取ってないんでね。 これは規約違反にはなるけど。

理由は二つ考えられるね。
規約の解釈（徴収することが出来る）の問題と輪番制の無能な理事長で放置。

[411: 匿名さん]

>410
うちは輪番制ではなく、推薦制と立候補なんだけど、その推薦された
理事長が延滞利息を取るどころか、催促も管理会社任せになっており
先延ばししているんだよね。
自分の都合のいいことは積極的に動くけど（特に工事）ややこしいことは
動こうとしないよ。

[412: 匿名]

推薦したのが管理会社なんだろ

[413: 匿名さん]

＞動こうとしないよ。

あんたがやれば。

[414: 匿名さん]

管理会社が推薦する訳ないでしょう。
管理会社は理事会や総会で、受付業務はするけど、議事の進行や説明等は
一切ノータッチだよ。
当然次期理事についての相談とかも一切関係ないからね。
我々は管理会社にとっては、お客様だからね。
管理組合優位だよ。

[415: 匿名さん]

>413
大した金額じゃないし、そのために理事長に立候補するきはないよ。

[416: 匿名さん]

＞推薦制と立候補なんだけど、その推薦された 理事長が延滞利息を取るどころか、催促も管理会社任せになっており 先延ばししているんだよね。

総会で指摘すれば次回から推薦されることはない。

[417: 匿名]

推薦者責任もある
理事長が独裁者なら推薦者は何？

[418: 匿名さん]

単なる一般の区分所有者だよ。
総会で理事を推薦するだけだからね。
役員については、理事の互選で選出されるから総会とは関係ないよね。

[419: 匿名さん]

推薦者に責任はないよ、それをいうならそれを認めた他の組合員も
責任があるということになるしね。
ただ、理事長は管理者だし、規約に記載されている延滞利息を徴収しないのは、
善管注意義務違反とはなるし、裁判にもっていけば、管理者責任を問われるのは
間違いないだろうが、そこまでする者は現実的にはいないよ。

[420: 匿名さん]

そんなことどうでもいいから、
はやく、
有資格者しか答えられない質問をしてくれよ。

[421: 匿名さん]

>420
それじゃあ、あんたが質問すればいいんではないの。

[422: 匿名さん]

やっぱりおまえだたのか。

[423: 匿名さん]

遅延損害金は請求することができるって解釈だろ。

長期未収者は遠慮無くとればいいが、計算も面倒だしって感じだろ。

管理費等を払ってもらうのが目的なんだから、遅延損害金は必要ない

[424: 匿名さん]

>役員については、理事の互選で選出されるから総会とは関係ないよね。

恥ずかしい出鱈目を書くには止めましょう。書き込みは未だ無理よ。

[425: 匿名さん]

＞長期未収者は遠慮無くとればいいが、計算も面倒だしって感じだろ。

あれ！計算出来ないの？
誰か教えてやって！　マンカン士がいいね。

[426: 匿名さん]

遅延損害金は未払金額の年利◯パーセントか日歩◯円と規約に規定されている筈だが誰か具体的数字を教えて呉れまいか。

[427: 匿名さん]

年１４．６％と書かれている管理規約が多いようです。

[428: 匿名さん]

昨年1月分より本年4月分まで滞納した場合
遅延損害金＝年利14.6%とすると遅延損害金＝月額管理費等x0.146/12x遅延月数

月額管理費等　該当月　遅延月数　遅延損害金　滞納金+遅延損害金
20,000　　　　　1　　　　16　　　3,893　　　　23,893
20,000　　　　　2　　　　15　　　3,650　　　　23,650
20,000　　　　　3　　　　14　　　3,406　　　　23,406
20,000　　　　　4　　　　13　　　3,163　　　　23,163
20,000　　　　　5　　　　12　　　2,920　　　　22,920
20,000　　　　　6　　　　11　　　2,676　　　　22,676
20,000　　　　　7　　　　10　　　2,433　　　　22,433
20,000　　　　　8　　　　 9　　　2,190　　　 22,190
20,000　　　　　9　　　　 8　　　 1,946　　　 21,946
20,000　　　　 10　　　　 7　　　 1,703　　 21,703
20,000 11 6 1,460 21,460
20,000 12 5 1,216 21,216
20,000 1 4 973 20,973
20,000 2 3 730 20,730
20,000 3 2 486 20,486
20,000 4 1 243 20,243


合計 320,000 33,088 353,088

[429: 匿名さん]

　　　　　20,000　 11 　6 　1,460 　21,460
　　　　　20,000 　12 　5 　1,216 　21,216
　　　　　20,000 　1　 4　　 973 　20,973
　　　　　20,000　 2 　3 　　730　 20,730
　　　　　20,000 　 3 　2 　　486　 20,486
　　　　　20,000　 4 　1　　 243　 20,243


合計 　　320,000 　　　　　33,088　 353,088

[430: 匿名さん]

この位なこと輪番理事長にも出来るかしら・・・。