「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その３

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[361: 匿名]

立候補がないことがわかってから、
規約変更・第三者管理者選定が間に合うのか。

[362: 匿名さん]

でも貴方の理屈だと既存の役員は委任契約がないただの当番なんでしょ？誰が規約改正の総会を招集するの？区分所有者が招集することもできるし、普通は3分の2の賛成で規約改正できるけど、それほど意識の高い区分所有者が3分の2も占めるようなマンションなら輪番制でも問題ないんじゃない？

[363: 匿名さん]

＞立候補がないことがわかってから、 規約変更・第三者管理者選定が間に合うのか。

輪番制でない理事長は総会が近くなると次期役員の募集をする。
一般には推薦や立候補が必ず出るが、貴方の質問の例によって推薦、立候補が皆無と分かったらその総会で規約の改正案と次期管理者候補の選任案を提出することになる。
さもない現役員が引続き就任することになる。

[364: 匿名さん]

貴方の考え方でおかしいのは、「輪番制組合は管理意識が低い住民」という相関関係を前提としていることだと思うよ。

仮に輪番制が問題のある制度だとしても、それとは関係なく物件ごとに住民の意識や資質が違うんだから、順番が逆で「管理意識が低い住民は輪番制を採用しがち」という関係しか成り立たないはず。

だから逆に「管理意識が高い住民が輪番制を採用する」こともあり得るんだよ。そりゃそうだよね、住民の資質は分譲過程で決まるんだからどんな人が住民になるかは分からないんだし。

当然「管理意識が低い住民が立候補・推薦制を採用する」こともあり得るよね。まあ意識が高くても無能な住民がってことも。
それに「管理意識が低くて無能な住民が第三者に管理を任せる」ことが輪番制以上に危険なことくらいは分かるでしょ？

貴方は啓蒙したいそうだけど、だったら「輪番制を止めろ」という言い方は不適切で、「管理に対して高い意識を持とう」というべきだと思う。それ自体は誰にも異論はないよ。

[365: 匿名さん]

>貴方の質問の例によって推薦、立候補が皆無と分かったらその総会で規約の改正案と次期管理者候補の選任案を提出することになる。

おかしくない？
推薦・立候補が皆無なんだから「次期管理者」なんていないでしょ。

第三者ということかな？
規約改正するっていうけど、貴方の言う違法で無能な輪番制を採用してきたアホな住民が賛成する決議ってそれ自体問題じゃない？

貴方は都合がいい場面では住民の判断を是とするし、都合が悪い場面では無能扱いするよね。

[366: 匿名さん]

>365
>>貴方の質問の例によって推薦、立候補が皆無と分かったらその総会で規約の改正案と次期管理者候補の選任案を提出することになる。
>おかしくない？ 推薦・立候補が皆無なんだから「次期管理者」なんていないでしょ。 第三者ということかな？
この前段は
＞マンションに一人も立候補、推薦がないところはどうしましょう？
「本来は理事長が次期役員の募集しますが輪番制の理事長には役員の選任業務は無理です。 立候補、推薦がないところは規約を改正して管理者を外に求めるしかないでしょう。 管理者でしたら区分所有者ではなく第三者や法人を総会で選任できます。 」
から始まってます。木のみを見るのではなく森を見ましょう。
>規約改正するっていうけど、貴方の言う違法で無能な輪番制を採用してきたアホな住民が賛成する決議ってそれ自体問題じゃない？ 貴方は都合がいい場面では住民の判断を是とするし、都合が悪い場面では無能扱いするよね。
この後段は
>>さもない現役員が引続き就任することになる。
があったのだが自分の主張のみを言いたいので意識的にカットしているのは醜い。

[367: 匿名さん]

>貴方の考え方でおかしいのは、「輪番制組合は管理意識が低い住民」という相関関係を前提としていることだと思うよ。 仮に輪番制が問題のある制度だとしても、それとは関係なく物件ごとに住民の意識や資質が違うんだから、順番が逆で「管理意識が低い住民は輪番制を採用しがち」という関係しか成り立たないはず。 だから逆に「管理意識が高い住民が輪番制を採用する」こともあり得るんだよ。そりゃそうだよね、住民の資質は分譲過程で決まるんだからどんな人が住民になるかは分からないんだし。

同好会、町内会とは違い管理組合は共有財産の維持管理団体でその役員には委任関係が求められている。
物件毎、意識や資質の問題ではなく原則の問題です。
>当然「管理意識が低い住民が立候補・推薦制を採用する」こともあり得るよね。まあ意識が高くても無能な住民がってことも。 それに「管理意識が低くて無能な住民が第三者に管理を任せる」ことが輪番制以上に危険なことくらいは分かるでしょ？
第三者に任せる場合は委任関係が成立しその上選択権がある。
輪番制役員には委任関係が成立してないので善管義務の責任はないし選択の機会も無い。
>貴方は啓蒙したいそうだけど、だったら「輪番制を止めろ」という言い方は不適切で、「管理に対して高い意識を持とう」というべきだと思う。それ自体は誰にも異論はないよ。
表現の捉え方の問題で本質的には差異はない。

[368: 匿名さん]

目的が何だったかが完全に忘れられてるよ
第３者入れることが目的だったのかな？

輪番が弊害と何も考えずに言う輩がいるけど
本当に弊害なら誰も賛成しない
立候補もしない代案も出さない 輪番はダメだと言うだけ
自分が立候補して自分が理事長になって組織を作っていけば終わるでしょうに
それをやらずに文句ばっかり言ってるハゲはどっかに行った方がいいよ

[369: 匿名さん]

>367
しつっこい御仁だな。
全国のほとんどのマンションでは輪番制で運営されており、それで
うまくいっているんだよ。
そのほとんどのマンションに対してあなたは何がいいたいの。
それこそいらぬお節介。
あなたのマンションでは、特殊な推薦制でうまく運営されてるの？
それだったらそれでいいんじゃないの。

[370: 匿名さん]

369さんアンカー間違いでは？
367さんのおっしゃる内容と同じですよ

私が思うに、輪番制理事会が管理組合の質をおとすとされるのは、【管理組合の発足から、輪番制理事会】になっている管理組合でのことだと思うのです。
管理会社に誘導され輪番制になったので、【管理組合とは何か？】を考え学こともしないから、管理組合の質が低くなる

管理侍さんの例には正論ではありますが違和感があります。（管理知識レベルが高いオーナー集団で何故に輪番？）

管理会社に誘導されて輪番制理事会しかないと

管理組合は、町内会運営と同じでは駄目なんです。
どちらかと言えば、利益の追求はしないが財団法人なんだと思い運営する必要があるのだと思います。

[371: 匿名さん]

管理会社に誘導されて輪番制にされたのではなく、分譲当初はそれしか選択肢はないでしょう。
そして、それで運営していくうちにその方法がいいから輪番制を受け止めているのです。
マンションの管理は区分所有者全員で平等に管理していくのが基本です。
戸建であれば各個人が自分の財産を守るために管理をしていきます。
マンションも基本は自分の財産を守るために管理をしていくべきなんです。
マンションにはいろんな住民が居住しています。
優秀な人材も数多くおられるでしょう。
しかし、会社の仕事が忙しくマンションの管理に全力投球することはできません。
だから、輪番制にして、その期間は理事としてマンションの管理に携わるのです。
そして、役員の選出で理事長に関しては、ある程度時間もとれ、やる気もある人を
選出すればいいのです。
理事長は管理者です。その選出に対しては、推薦なり立候補をとればいいのです。
一般理事は、理事会に出席して決議に参加するだけというのが普通の形態でしょう。
それまでの準備は理事長が管理会社や業者との交渉をして理事会の資料を作成し、理事会に
臨むのです。
ヘッドさえしっかりしていれば、後は雑魚でもその組織は回るといわれる所以です。

[372: 匿名さん]

＞目的が何だったかが完全に忘れられてるよ 　第３者入れることが目的だったのかな？
この前提は
＞マンションに一人も立候補、推薦がないところはどうしましょう？
「本来は理事長が次期役員の募集しますが輪番制の理事長には役員の選任業務は無理です。 立候補、推薦がないところは規約を改正して管理者を外に求めるしかないでしょう。 管理者でしたら区分所有者ではなく第三者や法人を総会で選任できます。 」
から始まってます。木のみを見るのではなく森を見ましょう。
＞輪番が弊害と何も考えずに言う輩がいるけど 本当に弊害なら誰も賛成しない
＞立候補もしない代案も出さない 輪番はダメだと言うだけ
森を見ましょう。
森は「輪番制の役員は総会の名の下に個人の役員順位を強制するものでそこには委任関係がないから善管義務の無い無責任役員となる。従ってあるべき姿は推薦や立候補で役員を選任すべきである。」
というもの。
＞自分が立候補して自分が理事長になって組織を作っていけば終わるでしょうに 　それをやらずに文句ばっかり言ってるハゲはどっかに行った方がいいよ
一般の輪番制の管理組合に対して物を言っている。

[373: 匿名さん]

ぶっちゃけ、ほとんどの理事会って、町内会よりも意識低くないか？
やたら町内会を馬鹿にしているが、なんのために町内会をやっているかの目的はあると思う。

管理組合の運営は、管理会社が主導で運営していることがほとんどであるが故、輪番制の理事会では完全にお任せになる傾向が高い。

だから、輪番制が悪いってことになるんだろうけど、輪番制でもうまくいってるところは実際あるので、何がなんでも立候補制じゃないとダメってここで主張してるスレ主はかなりウザイ。

ポイントは輪番制でも、立候補制でも、第三者理事長？でもなく、組合員の意識改革なのである。

もっと、住民が勉強しようぜって内容を議論すれば面白いと思うけどね。

[374: 匿名さん]

＞理事長は管理者です。その選出に対しては、推薦なり立候補をとればいいのです。 一般理事は、理事会に出席して決議に参加するだけというのが普通の形態でしょう。 それまでの準備は理事長が管理会社や業者との交渉をして理事会の資料を作成し、理事会に臨むのです。 ヘッドさえしっかりしていれば、後は雑魚でもその組織は回るといわれる所以です。

正直ですね。でも変です。
＞一般理事は、理事会に出席して決議に参加するだけというのが普通の形態でしょう。
この参加するだけの理事の中から理事長を選出するのですが矢張り参加するだけの理事長で良いとなりますね。此の姿こそ委任関係のない理事会そのもので町内会の役員と同じです。

[375: 匿名さん]

＞管理組合の運営は、管理会社が主導で運営していることがほとんどであるが故、輪番制の理事会では完全にお任せになる傾向が高い。

全く同感です。此の掲示板を見ても管理会社の悪口が多く自分の組合のあり方に言及するのは少ない。

[376: 匿名さん]

>374
管理費の予算は経常的な管理に関する費目にそってたてられているでしょう。
積立金は長期修繕計画にそってたてられているのです。
特に管理費については、支出項目としてある程度自由に使えるのは、小規模修繕費と
予備費しかありません。
それに、保存行為を超える支出については、理事会にも権限がありません。
管理会社にいいように操られているといいますが、予算は限定されてますから、
後はその予算をどこに任せるかということでしょう。
それは、相見積を必ず取るとかの対処の仕方もあるでしょう。
理事長はただ参加するだけでは困りますから、その輪番制の理事の中から
時間的にもやる気もある者を選出すればいいといっているでしょう。
それが輪番制です。
ヘッドさえしっかりしてれば理事会はうまくいきますよ。
理事長に選出されれば、それなりに力を発揮しますし、努力もするものです。

[377: 匿名さん]

＞ヘッドさえしっかりしてれば理事会はうまくいきますよ。

そのヘッドを参加するだけの理事から選ぶのでしょう。
そのヘッドも当然に参加するだけで良いとなる即ち管理会社や業者に対する対処法が問題になりましょう。何故ならば輪番制は当番役員に過ぎないのですから法で求められている委任関係のない所には責任が伴いません。

[378: 匿名]

実際のところは、理事長が一人で決めているようなケースが多いでしょうね。

理事長は種々の問題に対して対処法、解決法を考えて見積や調査をしてから
理事会に臨んでいるので、なんの準備もない理事は思いつきの発言くらいしか
できません。

理事長としても負担の集中を避けたいので各理事に仕事を振ったりしたい
わけですが、理事長以外は毎回出席とは限らないわけで次回来るか来ないか
わからない理事に仕事をまかせきれないという事情もあります。

理事長が独断で何でも決めているという批判をかわすために一応理事会を
開催して体裁を整えているというのが実情でしょうね。

[379: 匿名さん]

>377
輪番制の中から選ぼうが、その中には推薦制で選ばれる理事も混じっているのですよ。

[380: 匿名さん]

やたら「委任関係」って言葉がでるが、日本のマンションでその「委任関係」を気にしているのは、貴方一人だと思う。

委任関係とかそんなのどうでもいいわ。

どんな形であれ、健全に近い形で運営できれば問題なし。

管理会社にまるっきりお任せでも、管理組合との関係がちゃんとしてれば問題なし。
管理会社には任せず、輪番制の理事でコントロールできるならそれで問題なし。
輪番じゃだめだから、一部の有志が頑張るのも問題なし。

その管理組合にとってベスト（ベター）な方法を取れば良いんだよ。


これが絶対なんてのはない！

[381: 匿名さん]

＞やたら「委任関係」って言葉がでるが、日本のマンションでその「委任関係」を気にしているのは、貴方一人だと思う。 委任関係とかそんなのどうでもいいわ。

法律を無視して当番理事に甘んじている貴方には管理組合に対する決議が実行されなくても文句は言えませんよ。

[382: 匿名さん]

＞実際のところは、理事長が一人で決めているようなケースが多いでしょうね。

規模の大小で状況は変わります。
理事長は各理事に業務の一部を委任しているのが現実です。

[383: 匿名さん]

>>381
心配されなくてもうちのマンションは、輪番制できっちり回ってます。
初年度に委託管理費はきっちり下げさせましたから、管理会社に少々適当にされても痛くもかゆくもありません。
気に入らない点があれば、フロントに文句言いますし、総会でも意見する人はいっぱいいます。

貴方のマンションはどんな感じなんですか？
意見するのは、あなた方有志だけですか？

どちらにしても、今のままじゃ将来が不安なマンションみたいですね。

ＰＣの前で頑張らず、マンションのエントランスで有志を集めたほうがいいんじゃないですか？

マンションの管理組合で、法律が関係するような運営してるってことは相当崖っぷちでしょう。
普通じゃありえませんからね。

ちゃんと区分所有法の範囲で、事前にアナウンスしてれば、大抵のことはできますし。

[385: 匿名さん]

>382
具体的にはどんなことを委任しているの？
単なる名目だけの役割でしょう。
その委任していることに対しては理事長は関係なく、報告だけなの？
そんなことはないでしょう。
要するに理事長が殆どを管理しているということですよ。
規模の大小には関係ありません。
ヘッドさえしっかりしていれば、後は雑魚でもいいんです。

[386: 匿名さん]

>382
各理事に業務を分担・委任しているといっても名前だけの役割でしょう。
具体的に何を委任しているんですか？
そして、もし委任しているといっても理事長も絡んでいるんでしょう。
要するにヘッドさえしっかりしてれば、後は雑魚でもいいんですよ。
たった一人しっかりしたのがいればいいんです。
規模の大小には関係ないのです。

[387: 匿名さん]

あ

[388: 匿名さん]

ふふ

[389: 匿名さん]

あれっ、おかしいなあ。

[390: 匿名]

386さん違いますよ
理事長独裁では駄目です。
マンションは共有財産です。理事はもとより管理組合員全員が、マンションを管理する意識でなければ

[391: 匿名さん]

>390
理事長が動くのは独裁じゃないんですよ。
現実問題として、動くのは理事長でしょう。
管理会社や業者と一般理事が単独で交渉とかはしないでしょう。
理事は理事会で提案されたことを検討すればいいんです。
理事長を監査するんですよ。そして独走を防止する。
理事会の検討課題等の資料作成も一般理事はやってないでしょう。
そういうのをやるのが理事長です。
毎年同じようなことしかやらないのですから、誰でも理事長はやれますよ。
しかし、理事長は権限はありますからね。
管理費予算の費目は、まさしく理事の活動表です。

[392: 匿名]

代表者だよ、理事長は。

[393: 匿名さん]

色々具体的な理事、理事長の仕事のが書き込み始めましたね。
それでは具体例として管理費等の滞納者が出たとして
一ヶ月後、三ヶ月後、六ヶ月後にはどうされていますか教えて下さい。

[394: 匿名さん]

やんなくてもいい仕事を無理矢理増やさなくていいと思うよ
志しのある人がやればいい
意見を言うなら自分でやればいい
外部の人間がいいかどうかなんて判断できるわけがない

[395: 匿名さん]

１ヶ月後　書面で通知　振り込んでね　忘れてませんか？引き落とせませんでしたよー
３ヶ月後　配達証明（内容証明）で、支払い督促
6ヵ月後　内容証明で支払い督促　必要に応じて小額訴訟

これら、金額や状況、すでに差し押さえられてるとかで変わってくるから、こうじゃないとダメってのはないかと思う。

ってか、これって普通、管理会社がこういう感じでいきますかーーって教えてくれるけど
これを理事長やってる人に聞くのはちと意地が悪いな。
393はどこから目線で言ってるんでしょね（笑）

[396: 匿名さん]

理事長は、議事録のまとめもするし、回覧板等での住民へのおしらせもします。
一般理事は理事会で提案されたことを検討するだけでいいのです。
マンション管理のほとんどの仕事は理事長がしますよ。
勿論会計担当は印鑑を押したりはしますけどね。
監事にしても、毎月会計をチェックはしてないでしょう。
それに管理会社からの情報も報されていないでしょう。積極的に聞いていますか。
防犯担当とか広報担当理事は、積極的に仕事してますか？
殆どの理事は理事会に出席するのがいいとこでしょう。
だからヘッドさえしっかりしていればいいといっているでしょう。
輪番制の理事の中に一人ぐらいはしっかりしている者がいるでしょう。
その者が理事長をやればいいんです。
２年の半数交代なら、２年間の輪番制の理事の中から選出すればいいのです。
推薦制で選出するにしても、一人しっかりしたのがいればいいのです。

[397: 匿名]

理事なんて理事会に毎回来るわけじゃないので
責任ある仕事は全部理事長に来ちゃうよな。
当日出席した理事が理事長の話聞いてはいはい言って理事会は終わり。

たまに文句だけいっちょまえでなんもやらない理事が居るけど
対案出せよといったらなんも出せない。まー輪番理事なんかそんなもん。

[398: 匿名さん]

総会で答えの無い質問してくるのと同じかと思いますよ

自分達でどうしていこうか、話し合ってみていろいろと思い付くような問題がほとんどなんですけどねぇ

[399: 匿名さん]

結局輪番制理事で、しっかりした理事長が一人いればいいということなんですね。
ということは、推薦制とか立候補とかも関係ないし、一番平等なのが輪番制という
ことですね。
自分達のマンションなんだから、全員で管理していくのが普通だから。
特に理事長を同じ者が長期にやるのは絶対だめ。
必ず澱みが出てきますので。
輪番制が一番ですよ、だから全国の殆どのマンションが輪番制を採用しているんです。

[400: 匿名]

違う、輪番制理事長が独裁で管理会社の犬だと、マンション破滅だ

[401: 事務局長]

久しぶりに立ち寄ってみた、懐かしいお名前も拝見して
もりあがっているみたいで・・・

[402: 匿名さん]

輪番制でも立候補制でも、方向性が逆だとマンションを食い物にされる
どういう形がベストではなく、住民の意識次第。

後は、管理会社の姿勢も大きく影響する。

輪番制が悪の根源だとか、そうじゃないとかは関係ない。
第三者理事長とかに賭けるのは、結構なギャンブルかもね。

自分のマンションは自分で守るのが原則だと思うけど。
守れないじゃなくて、守ろうとする姿勢があればなんとかなる。

だって、マンション管理はそんなに難しくない。
一番難しいのは、駐車場やペット、騒音問題などの昔から言われてる住民同士の問題。
後は、滞納者の問題かな。

これらだって、ネットで調べればいくらでも情報は得られるだろう。

[403: 匿名]

騒音問題…上の階の子供が走り回って煩い、なんていうのは当事者同士で解決しろで良い。下手に首を突っ込むからおかしくなる。簡単な話。
駐車場…足りなきゃ外で借り手もらう。機械式で余っているなら、修繕積立金値上げで対処。簡単だ。
ペット…ルールがない→放置。
ルールがある…管理会社に守らせるよう指示。簡単だ。

[404: 匿名さん]

>395
>１ヶ月後　書面で通知　振り込んでね　忘れてませんか？引き落とせませんでしたよー ３ヶ月後　配達証明（内容証明）で、支払い督促 6ヵ月後　内容証明で支払い督促　必要に応じて小額訴訟 これら、金額や状況、すでに差し押さえられてるとかで変わってくるから、こうじゃないとダメってのはないかと思う。
>ってか、これって普通、管理会社がこういう感じでいきますかーーって教えてくれるけど これを理事長やってる人に聞くのはちと意地が悪いな。 393はどこから目線で言ってるんでしょね（笑）
しかし標準管理委託契約書によれば
② 管理費等滞納者に対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、最初の支払期限から起算して○月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、 その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。
とあり、管理会社は一定の期間の督促のみでこの業務を終了する。と言うことは「これを理事長やってる人に聞くのはちと意地が悪いな。 393はどこから目線で言ってるんでしょね（笑）」ではなく管理会社は督促業務を終えて理事長そのものの業務となる。理事長はどうしたら良いの？

[405: 匿名さん]

催促をあきらめて、次期理事長に先送りする。
これは、輪番制でも推薦制でも同じこと。
裁判に持ち込むと人間関係がまずくなるから、先送りが一番。
ただ、輪番制だと、中には使命感の強い理事長が現れるかもしれないが。

[406: 匿名]

輪番制は管理会社の後ろだてによる理事長独裁だから、たちが悪い
他の理事もやる気を失う

[407: 匿名さん]

管理費等を滞納している区分所有者が何人かいて困っています。どのような措置をとったらよいでしょうか。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_03.html

[408: 匿名さん]

なるほど管理委託契約に従って管理会社から理事長に滞納者処理の業務が返されてくるんだね。
さあ理事長はどうしたら良いの？

[409: 匿名さん]

ところで、滞納者に対する滞納金に対する延滞利息はとってるの？
規約や使用細則には規定してあるんだけど、うちでは、短期の延滞者に
対する延滞利息は取ってないんでね。
これは規約違反にはなるけど。

[410: 匿名さん]

＞規約や使用細則には規定してあるんだけど、うちでは、短期の延滞者に対する延滞利息は取ってないんでね。 これは規約違反にはなるけど。

理由は二つ考えられるね。
規約の解釈（徴収することが出来る）の問題と輪番制の無能な理事長で放置。