金利固定と元金固定の損得は？？

[shunshun]

公庫２．６％間に合いました。ところで、申し込み時に金利固定と元金固定があるとのこと。４年後に３０００万のうち２０００ぐらい退職金で払うつもりですが、現時点でどちらを選択すればよいか教えてください。なお月払いは金利固定だと７万、元金固定だと９万ぐらいです。

[2: ひろあき]

元利金等と元金均等のことでしょうか。

元利金等は返済額が一定ですが、元金均等は最初が一番
高くてだんだんと少なくなります。

元金均等の方が元金が減るペースが早いので同じ年数の返済
なら元金均等の方が総返済額は少なくなります。

ただし公庫に限らず住宅ローンには年収制限というのがあって
年間の返済額が年収の何分の１以下になる必要があります。
このときつかわれるのは最初の年の返済額なので、元金均等
の方が制限がきつくなるわけです。そのため、元金均等だと
返済年数が長くなったり、借りられる額が減ったりします。
もしそういう問題が発生しない状況であれば元金均等がよいでしょう。

結局個人個人の状況によって答えは変わるということです。
一番良いのは営業の人にお願いしてどちらの場合もシミュレーション
してもらうことです。シミュレーションしてくれない営業はいないと思います。

[3: shunshun]

ひろあきさん、またまたレスありがとうございます。何しろ一生で一回の経験なので、いろいろ勉強させてもらってます。
結局、毎月払える額により、通算の金利が少し違うって事ですか。はじめに多く返せば金利総額が低減するって事ですよね。
私の場合４年後に退職金で６割分（２０００万）ぐらい繰り上げしようとしておりますので、総額的には、あまり変わらないと考えてもいいですかねえ？当面は７万ぐらいしか払えないので（３人大学生！！）。
また、最近銀行で５年固定の１％台がありますが、退職金でくりあげ払いする部分を、公庫とわけて銀行で借りた場合又は公庫だけの場合と、手数料など考えると、どちらが得ですか？スミマセン教えてください。

[4: ひろあき]

支払いというのは、元金部分と利子部分にわかれます。この割合は
一定ではなく最初の頃は利子が多くて元金部分は少ないです。
だんだんと元金部分が増えます。

すなわち、ローンの最初の頃はほとんど利子を返しているだけで、
元金は減っていないのです。元金均等というのは元金の部分の
支払い額が一定という意味です。これの方が元金の減る速度が
早いので総支払い額が小さくなるわけです。

実際にどのローンを選択するのがいいかは実際の数値を入れてシミュ
レーションしないとわからないのでなんともいえません。手数料も銀行
によってまちまちでしょうし、公庫の諸費用も借りる年数によって変わって
くるのでそういう情報があきらかにならないと計算しようがないです。

そういうシミュレーションは不動産会社の営業に頼めば喜んでやってくれ
ますよ。だってマンションを買ってほしいのですから。

[5: たばち]

　公庫にこだわる必要ないと思うのですが。私なら、4年後に２０００万入っ
てくることが確実なら、その分についてはもっと安い金利で借ります。
　例えば東京三菱が当初３年間は金利１％というローンをやっています。
３年すぎると、その時点でのレート適用になります。確かに金利上昇局面
ですが、最初の３年間が１％ですし、０．８％はローン控除で戻りますから、
実質年利０．２％です（ローン控除はどのローンでも適用ですけどね）。あと
の１年くらい、少々金利が高くなっていてもお釣りが来そうです。

　詳しくはシミュレーションする必要がありますが、２５００万か３０００万
くらいはこの東京三菱のローンにして、10年か１５年か分かりませんが、
月々払える程度の返済額となるよう、返済期間を設定する。で、当初３年
は１％となるローンにしてもらう。最後の1年はその時点の金利で払い、
退職金が出たら残額を繰上返済で完済する。

　要するに、元金均等でも元利金等でも、しょせんは年利２．６％。４年後
の２０００万が確実なら、その間だけの金利を抑える手はもっとある、という
ことです。

[6: shunshun]

ありがとうございました。現在公庫審査待ちですので、最終決心は８月頃なので、その時点で一番いい方法を決心したいと思います。
２０００ぐらいを一番安い３年固定で組んで、残りを長期の公庫の固定にするとベストのようですね。