ル・サンク大崎ウィズタワー（大崎駅西口南地区）

[匿名さん]

公式URL：http://www.lc-osaki.jp/?trflg=1

◆ 所在地－東京都品川区品川区大崎二丁目888番1
◆ 階数－地上24階、地下2階（オフィス棟）、地上25階、地下2階（住宅棟）　　
◆ 高さ－110.215m（オフィス棟）
◆ 敷地面積－7,171.46㎡（施設全体）
◆ 建築面積－3,691.51㎡（施設全体）
◆ 延床面積－58,456.59㎡（施設全体）
◆ 構造－（オフィス棟）地上：鉄骨造、地下：鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、（住宅棟）地上：鉄筋コンクリート造、地下：鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造
◆ 用途－オフィス、共同住宅、店舗、児童福祉施設（高齢者施設）
◆ 総戸数－約200戸
◆ 建築主－大崎駅西口南地区市街地再開発組合
◆ 参加組合員－日本土地建物、山田建設、ＮＩＰＰＯコーポレーション、セコムホームライフ
◆ 設計・監理－協立建築設計事務所、清水建設
◆ 施工者－清水建設、ＮＩＰＰＯ
◆ 着工－2011年07月21日（起工式）
◆ 竣工－2013年11月予定


【公式URLを変更いたしました。2011.12.30 管理担当】

[350: 匿名さん]

＞３４４
新日石(現在はJX）の不動産子会社。丸紅不動産やNTT都市開発や新日鉄都市開発の仲間。
由緒正しい財閥系（三井・三菱）にはおよばずとも、聞いたこともない木っ端デベと同じじゃ可哀相。

従業員数2198名。MAJOR7と呼ばれている大手マンデベでこんな感じ。

　東急不動産　562名　DAIKYO　1236名　東京建物　464名

もちろん、上記は本体のみの従業員数。販売や管理は大抵別会社なので単純比較はできないが、
野村HD（本体10名）で、連結子会社もいれて総従業員数が約4000名らしい。

まあ、これもふまえて、どう評価するかは人それぞれ。

[351: 周辺住民さん]

資産価値落ちない。

[352: 匿名さん]

>351
適正価格ならという大前提が必要。
OWCT を物差しにすると割高。

[353: 物件比較中さん]

ここ、60平米未満は風呂サイズ1317なんですかね。

[354: 大崎さん]

ここ、60平米以上は風呂サイズ1317なんではないんですかね。

[355: 購入検討中さん]

ってか、風呂狭すぎ
設備微妙線
路すぐ横

眺望遮られる


そのわりに値段高すぎないですか？

[356: 匿名さん]

抽選要る？

[358: 匿名さん]

昨日の抽選はどうだった？

[359: 匿名さん]

第一期46戸売りましたか？

[360: 匿名さん]

1期は結局2割ぐらい売れ残りみたいですね。
この後の販売が結構きつそう。

[361: 匿名さん]

４６戸で２割売れ残りですか。
やはり売りたい価格と買ってもいい価格にギャップがあるんですね。

[362: 匿名さん]

厳しいね。
公式値下げ前のOWCTの状況を思い出したよ。

[363: 周辺住民さん]

初販売は8割が悪くないと思います。坪単価は安くないから。

[364: 匿名さん]

ここはペントハウス仕様とかない普通のマンションですよね？
1期売り出しも50数戸と少数だったので完売になると思ってましたが
マックス８０００万の使いやすそうな間取りの物件が
これだけ先着順に流れたのは正直意外でした。

[365: 匿名さん]

だよね。やっぱ高すぎた。
大崎の上限は坪３００が限度

[366: 購入経験者さん]

坪単価は330-350は適正ですが。

[367: 匿名さん]

適正なら売れるはずです。バブルだっただけ。

[368: 匿名さん]

1期でこれだけ売れ残しておいて、

　適正です（キリッ）

ってそれはないわ。

[369: 匿名さん]

46戸は弱気だったはずなのにまだ2割残るとは。
高いから当然ですね。これは売れ残りそう･･･

[370: 匿名さん]

副都心にしては安いよ

[371: 匿名さん]

大崎駅西側徒歩4分で＠330は絶対的な価格としては高くはないと思うけど
高層マンションとしては賃貸に出すにしても売却するにしても
ＯＷＣＴとの比較で相対的には割高ということなのでしょうか。

[372: 匿名さん]

ＯＷＣＴも公式値下げしてようやく売れ始めたマンションだし、
ここも公式値下げしてようやく売れ始めるんじゃないでしょうか。
とりあえず、このままの戦略だと行き詰ると思います。

[373: 検討中さん]

204戸中地権者が92戸とのことですが、企業所有がかなりの数、含まれているのでしょうか？
それとも、素で、住民として92世帯の地権者が入るということになるんでしょうか？

どう転んでもプラス要素ではないと思いますが、目を背けるわけにもいかんので。

[374: 購入検討中さん]

企業所有がそれなりにあると聞いています。

グランスカイのように、企業所有分が後から安く出ないか、
期待しています。

[375: 匿名さん]

ありがとうございます。

管理組合に地権者数の一大派閥（ほぼ5割）ができるのも、
企業所有のまま賃貸に出される（つまり、多数の議決権を一手に保持）のも困りものなので、
企業所有－＞後発で分譲、が一番望ましい形ですね。

[376: ご近所さん]

グラスカのときは1LDKを中心に、オリックス持分を後発で分譲していましたよ。
通常のものより内容のスペックがやや劣ったものの、500万-800万ぐらい安く
アッという間に売り切れましたね。

[377: 購入検討中さん]

OWCTも清水の持分物件がありますね。
こちらはまだ未分譲だと聞いています。

[378: 不動産業者さん]

>369

引渡しまで２年弱あるんで

総戸数と残の割合を考えると

月に１～２戸ぐらいのペースで引渡し完売は行けそうですね。

事業者側からみたら良いペースなんじゃないですか。


引渡しまで期間があるのに売れすぎると

安く売りすぎた（値付け失敗）って業者は考えますからね。

[379: 匿名さん]

>不動産業者さん
相場として１ヶ月あたりどれくらいの販売経費が掛かるんですか？

[380: 匿名]

でかい部屋もないから完売すると思ったんだが。地震で買い控えなのか？線路に近すぎるのか？

[381: 購入検討中さん]

一度、MG行ってから電話がすごくかかってくる。
相当、雲行き怪しいね。

大崎にしては、高すぎる。

大崎、好きですけどね・・・

[382: 匿名]

売れないのは単純に高いだけでしょう。中古の成約価格も坪330超える部屋はあまりないし、良い部屋は既に地権者に押さえられてるし。

[383: 匿名さん]

まだまだ２年弱あるから、強気の価格で買ってくれるなら儲けものって感じなんでしょう。
ただ早い段階で方向転換が必要だね。

[384: 大崎さん]

まだまだ２年弱あるから、強気の価格で買ってくれるなら儲けものって感じなんでしょう。
ただ早い段階で方向転換が必要だね。

[385: 匿名さん]

>良い部屋は既に地権者に押さえられてるし。

良い部屋が売りに出されるか賃貸に出されるか気になりますよね。
売りに出される時は価格が気になりますし･･･。
とりあえず慌てて判断する必要はないかもしれませんね。

[386: 匿名さん]

駐車場が総戸数の半分もないのですね。都内だと、ま、大体この位が普通なのでしょうけど。
ヤフー不動産の物件概要に希望者多数の場合は抽選となりますと書いてありますね。
大体大崎駅周辺の駐車場が相場が3万円～４万円なので、マンションの駐車場が
２８０００円～３４０００円なのでそう値段的には変わらない様です。
でもやっぱりマンション内の方が楽だし、抽選にならない方がよいのですが。

[387: 匿名さん]

惨敗ですね。

[388: 匿名さん]

気の利いたサイズの部屋が多いからもっと売れると思った。残念。

[389: 匿名さん]

恐らく大井町の売れ行き見てこの価格にしたんでしょう。時間かければ売れるだろうと。

[390: 匿名さん]

コスパ時代に変わったから、
バブリーな坪単価じゃ売れませんよ。

コスパ無視の奇特な人達は大井町とか中野とかですでに購入済ですよ。

池尻のタワマンも大苦戦中だよ。

[391: 匿名さん]

コスト削減頑張って見えにくい部分の仕様を落としても価格を下げなければ売れないよね。

[392: 匿名さん]

地価が高過ぎて無理じゃない？

[393: 匿名]

戸数が少ないから値下げは竣工後じゃないと期待はできないよ。でも、ここは新築じゃなきゃってかんじなら後から売り出された時に中古で買うのでも十分だと思う。
中古の成約価格は坪330より低いからその頃は住友の中古も今より増えるし、今から２年はいろいろ変化があるからリスク抱えなくてもいいし。
仲介手数料とか加味しても築5年以内なら待ってれば安いの出てくるから。

[394: いつか買いたいさん]

ここは人気が高いですね。売れ行き好調といわれました。

[395: 匿名さん]

売れ行きかんばしくないなんてどこのMR行っても言うわけないですからね。

[396: 匿名さん]

>>386

半分が多いか少ないか、住んでみないとわからないポイントですよね。電車オンリーの自分は気にしないことだったんですけど家内は前々から車を持ちたいと言っていて。

新しい住まいに変わると地域をドライブしてまわりたい気持ちも増幅することでしょう。間違いなく買ってくれと言われると思います。

よし、駐車場確保も真剣に検討せねば、ですね。

[397: 匿名さん]

狙ってた間取りなくなってるわ

[398: 匿名さん]

山手線駅近の物件だし駐車場は余りそうな予感が。
もちろんあったほうが近くのイオンでまとめ買いとかできるし便利なんですが
この価格帯は車手放して購入する世帯が結構いそうです。

[399: 周辺住民さん]

このまわりのマンションはどこも駐車場は空きだらけ。
駐車場代を一部　管理費に充当しているため、
契約率が低いと管理費の値上げになる可能性があります。

[400: 周辺住民さん]

駅直結は魅力的だけど間取りが微妙でした。
北品川待った方が良いと思いますか？

[401: 匿名さん]

北品川の再開発は竣工は２０１５年とまだまだ先です。
着工が震災影響で１年遅れたので完成も遅れるかもです。
それまで待てるなら待ってもいいのでは？

[402: 購入検討中さん]

第2期で、価格変ってますか?

[403: 匿名さん]

近くにある大崎病院東京ハートセンターは地方からも人がやってくる程
心臓に関しての名医がいる病院の様ですね。有名人の方も結構来ている様です。
ここら辺だと大きな病院は、五反田にある関東逓信病院、大井町の東芝病院になるでしょうかね。
最近はたらいまわしにされてしまうケースなども多い様なので、家の近くに大きな
救急体制のある病院があるかどうか気になります。

[405: 匿名さん]

駅直結でタワーマンションというと、都心に住むという感じ。
なんといっても便利でしょうね。
車はあれば、ドライブを楽しめますが。

[406: 匿名さん]

65平米はおいくらですか？

[407: 匿名さん]

確かに営業マンは態度悪かった。
知識も浅いし購入を検討して見に行ったけど
購買意欲が失せました。

[409: 匿名さん]

立地的には悪い場所では無いと思いますので
検討する上で担当が合わないと考えたなら
担当者を変えて貰ったほうが良いですよ。


ちなみに私が行った時の営業さんは
周辺にも詳しく、あまりがつがつしてない感じの人で
わりと相談しやすかったですよ。
（もしかしたら年明けの販売前だったからかもしれませんが＾＾；）

[411: 購入検討中さん]

自分の担当の営業マンは良かったですよ。すごく親切でした。
態度や人柄は難しいですね。自分が気にならない態度でも、それが不快と感じる人もいますしね。
何個か別の大手の不動産も行きましたが、不快に感じさせる対応をする方はいますからね。

モデルルームの質が最低と書いてありますが何処が最低なのでしょうか？
自分も何個か他の不動産のモデルルームに行きましたが、たいして差がないように思えますが。今後、検討の材料にしていこうと思いますのでお願いします。

[412: 匿名さん]

私も営業マンは、イマイチでした・・・
高飛車な感じで、感じが悪かったです
（購入を見合わせると嫌味まで言うし・・・）

本物件は、駅直結は魅力ですが、ちょっと割高な感じがしています

[415: 匿名さん]

そりゃいくら二重サッシでま窓開けたらうるさいよ。会話に支障が出るレベル。

[417: 検討さん]

窓をしっかり施錠し、厚手カーテンしたらどうかな。
早朝の静けさから電車量は頻繁なので、実際のところは
住んでみないと誰にもわからないでしょうが。
低層でも高層でも同じなのでは？
音は下からあがってくるので。。

[419: 物件比較中さん]

＞＞417
線路沿いならではの音環境ではあると思いますが、少しそんな風に対策すれば慣れるのも早いと思います。

鉄道網の張り巡らされている東京だと既に類似の環境に住んだことのある方も多いでしょうし、慣れていると何も気にならないかと。うちは今街道沿いなのですが、今や静か過ぎると何をするにしても眠たくなってしまって元気が出ず、何か聞こえるのが適度に生活しやすいですね。

[421: 匿名さん]

かなり高く土地を仕入れてしまったことと、
地権者が半分近く持ってしまっているせいで、
マンションのグレードに比して、価格水準が高くなっていますよねー

個人的には、大崎の今後の需給関係も考慮して、
もう少し低水準で購入しないと、リスクが高いかと。。

[422: 匿名さん]

今後の大崎のタワマン予定は北品川5丁目と教習所跡地くらいですかね？

[423: マンション住民さん]

そうです。でも、駅まで近いから、資産価値は落ちないと思う。

[424: 匿名さん]

OWCT の中古供給過多、下落ぶりを見ていると、ここの資産価値についても微妙な感じ。

[425: 匿名さん]

>>422

大崎駅から若干距離がありますが、グランスカイモデルルーム跡地にもタワマン計画があります。

[426: 匿名さん]

私の場合は３つ位に絞ってみましたが決められません。
駅から8分。予算的には２階がやっとこさっとこ。でも表参道。と
駅から直結4分。なんとか目の前が開けるお部屋で大崎。と
駅から商店街アーケード通って５分少し広いお部屋で大井町。
どこを選ぶか迷うところあるのですが、表参道の街が魅力的。
でもちょっと高くて目の前が開けて無いのを仕方が無いかと割り切るか悩みどころです。大崎は華やかさが足りないかな。駅直結は良いかも。
でも大井町のほうが活気があるような…。
どうなんでしょうか？

[427: 匿名さん]

生活利便性は大井町が勝るでしょう。実際私もちょっとした買い物は大井町に行きます。
飲食店もオフィスワーカー向けの店ばかりで住民にとって魅力的な店は駅周辺には少ないです。五反田だといろいろありますが。

[428: 匿名さん]

＞＞４２７さん
大井町はヤマダ電機もあるし、イトーヨーカドー、阪急、アトレもあるので買い物は
かなり便利な街ですよね。個人的には阪急が好きですが。リニュアールされて
魅力的なお店も増えましたし。結構週替わりで色々なお店が出ていたりするので
面白いです。

[429: 匿名さん]

OWCTの中古って安くなってないなぁー。しかし、なんで10階以下で3LDKはウィズタワーにもOWCTにも多く作らないのかな？

[430: 匿名さん]

>429
QWCT高くで買ってる人が多いから売る人もまだ少ないし、
最近は中古全体が厳しいから安く売る時は本当の相場隠して売ってる。
安ければ広告出さなくても見込み客だけでも売れるから。

広い部屋は絶対額が高くなるから同じフロアだと3LDKのほうが2LDKとかより坪単価が安くなる。
だから最初から坪単価安い低層には1LDKとか2LDKの部屋にしたほうが
3LDKで占めるよりも坪単価を高めに設定できる。

[431: 匿名さん]

>OWCTの中古って安くなってないなぁー。

実際に脚で情報を稼ぐ事をオススメします。

[432: 物件比較中さん]

山手線直結だから、坪単価は安くないよね。

[433: 購入検討中さん]

330/坪ですよね。こんなもんですかね。
グランスカイはもっと高いですねけどね。

[434: 物件比較中さん]

ここは割高、供給過多、まあそのうち値下げするでしょう。

[438: 匿名さん]

これだけ駅近の希少性のない駅で資産価値維持は厳しいよ。夢見ないように。

[439: 匿名さん]

>これだけ駅近の希少性のない駅で資産価値維持は厳しいよ。

確かにその通りだと思う。
OWCTの中古過剰供給と下落ぶりみるとわかる。

[440: 匿名さん]

チラシとか不動産情報に掲載されるのは成約価格じゃないから本気で買う気にならないと本当の値段はわかんないよ。成約価格を知ることができる人は限られる。

成約価格は部屋によっては坪300きってるよ。
でもそれくらい下げてもらうには買付申込後を書いた上での個別交渉が必須。

[442: 物件比較中さん]

OWCTの中古も人気そうです。

[443: 購入検討中さん]

ここ免震だし山手線直結たし値段は妥当でしょうね。

[444: 匿名]

レインズ見て言ってるんだよ。成約は310くらい。安いときは坪単価290くらいもあるよ。お見合い部屋ね。
グランスカイはあんまり中古でないし出ても全然高い。

[445: 物件比較中さん]

環境は五反田より大崎のほうがいいと思います。

[446: 匿名さん]

ＯＷＣＴの中古は非常に多いですよ。
需要と供給のバランスが崩れてきている印象。
なので資産価値も微妙です。

ここを検討する上で非常に参考になると思います。