川崎ラグゼガーデンプロジェクト「ラグゼコート」（旧称：川崎ラグゼガーデンプロジェクト）ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

販売開始予定は11月中旬。
まだまだ、先ですが、情報お願いします。。

所在地： 神奈川県川崎市幸区塚越３-484-1（地番）
交通：（1）JR南武線「矢向」駅より徒歩5分
　　　（2）JR京浜東北線・東海道線・南武線「川崎」駅西口より、臨港バス「元住吉」行き　　　　　 他約10分、「神田」バス停下車徒歩6分
総戸数：312戸（他に管理事務室1戸）
構造・階建て：RC7階建
完成時期： 2012年11月上旬予定
入居時期： 2012年12月下旬予定

売主：東レ建設株式会社、大東通商株式会社、相鉄不動産株式会社、第一交通産業株式会社
施工会社：(株)長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

【タイトルを正式物件名に変更しました。
　　　　　　　　　公式URL、管理会社を追加しました。　2011.12.10　管理担当】

[365: 購入検討中さん]

10月末に聞いた予定価格(xxxx万円台)の段階では、A棟ちょっと高いなぁ。
と思ってましたが、B,C棟ばかり要望書が集中したのか、
A棟は正式価格でだいぶ下げてきましたよね。
A棟の4階以上なら、眺望も抜けて日当たり最高でいいな～。
と思いつつ、リーズナブルなC棟に登録いれてます；；

[366: 匿名さん]

B棟を検討しているものです。
3つほど不安材料が･･･
24時間ごみだし場所が下にあるのですが、匂いが気になります。
営業の方は上に行くようにしてありますので大丈夫とのことでした。
ごみだし置き場は一つの部屋みたいになっているのでしょうか？
それとも金網みたいな扉なのでしょうか？
もしご存知の方がいらっしゃれば･･･
あと、気になったのが電線の位置。
重要事項説明で電線の景観の話が出ていましたが、
バルコニーすぐ近くなんていうことはないですかね～？
そしてもう一つが、幸区の液状化マップを見たら危険地帯になっている予測図がありました。
重要事項説明では、一番低い地域ですとの話があったのですが･･･
新築マンションは地盤改良しているから大丈夫？！なのでしょうか？
情報ありましたら教えてください。

[367: 匿名]

地盤気にするのであればこの辺りはﾀﾞﾒでは？

[368: 購入検討中さん]

>>366
重要事項説明会のときの資料は、
多摩川氾濫時のハザードマップでしたね。
http://www.city.kawasaki.jp/53/53kasen/home/hazard/index.htm
・多摩川200年に一度の洪水時⇒浸水0.5m未満
・鶴見川の氾濫時は影響なし。
という内容です。

これとは別に川崎市直下型地震時の
「液状化危険度分布」というのもあり、
http://www.city.kawasaki.jp/53/53bosai/home/lib/higai/jisin2010.htm
中原区・幸区は、真っ赤「＝危険度高い」です。
この辺は地盤が弱いと認識したほうが良いです。

じゃ、内陸の高台が安全じゃないかと思うかもしれませんが、
今度は、土砂災害ハザードマップでの、危険度が上がるので、一長一短です。
川崎市の防災情報のHPを参考ください。
http://www.city.kawasaki.jp/53/53bosai/home/lib/index.htm

[369: 購入検討中さん]

NO.366さん
図面と現地を見た時の記憶からですが

ゴミ置場は、ひとつの部屋になっているのではないでしょうか。
図面を見ると、扉が2つあります。
おそらく密閉されるかと。
世帯数多いので、さすがに金網は勘弁してほしいですね。

電柱は前にありますが、ﾊﾞﾙｺﾆｰ前には植栽があるようですし、塚越49号線まで5mくらいは
スペースあるようなので、目の前（手が届きそうな位置）に電線がある感じではないとは思います。
あ、ﾊﾞﾙｺﾆｰから見えるとは思いますが。

違っていたらいけないので
営業さんに聞いてみてくださいね。

[370: 匿名さん]

>>368さん
ありがとうございます。
情報感謝します。
地盤増幅率はそこそこ良い数字が出ていたのでちょっと安心していました。
この物件は、とても気に入っている物件なので
登録日まで気持ちを固めていけたらと思います。

[371: 匿名さん]

>>369さん
ありがとうございます。
そうですよね。金網はちょっとと思っていました。
営業の方に聞いてみます。
電線の件もありがとうございます。
なんだか気持ちが慌しくなってきて
いろいろと心配になってきて･･･
ひとつひとつクリアしていくしかないんですよね。
ありがとうございました。

[372: 購入検討中さん]

＞＞３７１さん
登録まであと少しですし
高い買い物なので、本当にここでいいのかと心配ごとが増えるばかりですよね。

[373: 匿名さん]

川崎はどうしても液状化リスク、土砂災害リスク、洪水リスクのどれかはありますね。
川崎が好きなのでリスクがあるのは諦めていますが。。。

[374: 匿名さん]

そうですね。
考えてしまうときりがないですよね･･･
レスありがとうございます。

[375: 匿名さん]

＞＞366さん、369さん

ゴミのこと、地盤のことはわかりませんが、電線については営業の人から話を聞きました。
B棟の場合、目の前に電線があることが気になるのであれば、最低でも4階、可能であれば5階以上にした方がよいとのことでした。営業の人によって、多少言うことは違うかもしれませんが。

申し込みが近くなって気になることがあります。
11月頭に比べて、5%（200万円）くらい価格が下がってきているようです。
残りの住戸の価格が伏せられていますが、さらに下がってくるのであれば、今申し込むと高い値段をつかむことになるのではと心配しています。
これからは販売の住戸は、広さや間取りが同じ場合は、値段を下げないとの契約や、もし下げた場合はその分の値段を遡って安くするとの契約はできないですよね。

[376: 匿名さん]

>>375さん
電線の件、ありがとうございます。
今日営業の方に確認してみます。

マンション価格の件は感じていましたが
4LDKの場合、次期はきっともう無いに等しいのかな･･･
この時期に手を挙げるしかないかなと思っていますが･･･

以前のモデルルームでは手を挙げている分、花がついていました。
ラグゼは花が1つしか付いていないので何人重なっているかとかが
見えませんね^^;
希望の部屋は聞きましたが。

[377: 匿名さん]

>>376さん

部屋数の少ない4LDKの場合は、高い値段でも覚悟の上、申し込むのがいいかもしれませんね。
それ以外の部屋でしたら、次期を待つ方が無難そうです・・・。

[378: 購入検討中さん]

竣工が来年11月ですので、
来年のGW過ぎるまでは、1月,3月と商戦もあり、大きな値引きはないかなーと思いますね。
私が見た先々週の時点で、第一期100戸に対して、80戸ぐらいは花ついてたので、そこそこ順調そうですし。
人気の無いD棟は値引き合戦になるかもですが。。

[379: 匿名さん]

D棟はあの予定価格ではかなり売れ残りが出そうですが、
C棟を値上げしてきたところをみると、
まあそこそこ好調みたいなので、当分は強気でしょうね。
床暖房がないことを考えると、全体的にもう100〜200万くらい下がってもいい気がしますけど。。。

[380: 匿名さん]

小学校は古川小学校のようですが、評判はどうでしょうか？

距離だけでいえば、googleマップで確認したところ、大人の足で10分（800m）もかかりますね。
子供の足だと15分くらいでしょうか。
ちょっと遠いのがネックですね。
踏切もありますし。

[381: 購入検討中さん]

１３日の時点で、８４戸に花がついてました。

営業さんによれば、次期販売となっていて、値段がふせられている部屋も申し込み可能のようです。
そう考えると、約３００戸に対して８４戸しか申し込みがない。。。とも言えるのではないかと。


私も申し込みを検討していますが、あまりにも期日がせまっていてせかされるので
少々嫌気がさしています。
契約書を書けば、プロテクトかけて他のお客との抽選をさけることができるとも言われました。

[382: 匿名さん]

>381さん
やはり皆さんもそうなんですね。
うちも、妙に急かされていてちょっと嫌気が。
営業の方はいい感じの方なんですがねぇ。

全体的に気に入っているのですが、やはり大きな買い物なので、判断するにはちょっと時間が短すぎです。
次期に見送りかな…。

[383: 匿名さん]

駐車場の割り当て（抽選）は契約順なんですかね？
他の長谷工物件では、そうみたいでした。

[384: 匿名さん]

>381さん
>382さん

私も同様です。営業の話が信じられなくなってきました。

倍率が3倍ですと焦らせておきながら、契約書をかけば抽選でなく購入できるとか。
抽選ではあるけれども、先に契約書の日程を決めましょうとか。
本当は競合していないのに、競合しているかのようにみせ、考える時間をなくして買わせようとしている思惑が見え隠れします。

また、次期販売の住戸も、価格は決まっているから希望すれば買えるとも言われました。
最初は一斉販売と言っていたのに、売れ行きが良くないから100戸にしぼったようですが・・・。

84戸の申し込みがあるようですが、実際に契約までいくのは50戸くらいでしょうか。

標準的な仕様にするには、床暖房と食洗器追加で100万、それ以外のオプションに100万円程度が必要となると思うと、家の価格が200万円くらい下がるのを待ちたいです。しばらく様子見ですかね。

次期販売時に、どれだけ売れているのか探ってみます。

[385: 匿名さん]

皆さんに、私も同感です。

日程がタイトですので・・・、とやたら急かされる割には、
メールで質問すると返信が無く、電話連絡すると「見てませんでした」と。。

日程が無い分、短期間にお客さんが押し寄せているのでしょうから、忙しいのは分かりますが、、
物件も気に入っていて、営業さんも感じの良い方なのですが、疑心暗鬼になってきました。

ちなみに、床暖房をご希望されている方が多いようですが、
・マンションは機密性が高く、かつ下の熱が上がってくるので2F以上はあまり寒くない。
・意外と電気を消費するので、毎日使っていると1ヶ月の電気代が2,3万すぐに上がってしまう。
などから、床暖房付きのマンション・一軒家に住んでいる知人は、みんな殆ど使っていないそうです。

憧れですし、小さい子供が居ると欲しくなりますが、電気マットで十分かなぁ、と。
参考までに。

[386: 匿名さん]

ここオール電化だよね？
電気式の床暖房しか付けれないよね？

[387: サラリーマンさん]

>384
家の価格が200万円下がった頃には、
床暖房はオプションでは、付けれないですよ(笑)
標準的な仕様するため、オプションで＋200万使うなら、
最初から、床暖房標準でついてる財閥系マンションなどを検討したほうがいいでしょうね。。。
直床や、天井高とかの構造は、オプションではどうにもならない仕様ですからね。

営業の煽りはどこのマンションデベでも同じですよ。
売れても売れなくても、デベはダミーの花つけて、第一章100戸完売と広告だせるし、
（売れ残った部屋は後でキャンセル住戸として後から放出）
人気があると思って、第2期のMRに行くと、
最上階ならまだ床暖付けられますと煽られて、高い部屋薦められるパターンです。

[388: 匿名さん]

売れ行きが絶好調でない限り、どこもそんな感じじゃないですか。買う側が、それを見極めて、後悔のないようにじっくり決めるしかありません。

[389: 匿名さん]

>387
>最上階ならまだ床暖付けられますと煽られて、高い部屋薦められるパターンです。
薦められてもそこできちんと判断できるなら、床暖房付けずに200万安くなった部屋を買えばよく、
いずれにせよ、1期で慌てて買わないほうが良いということですよね？

[390: 匿名]

専有面積が広めだからか、今日のチラシ見ると高い気がする。

[391: 購入検討中さん]

今期購入を見送る方も多いのですね。
私は今期申込をと思っています。
価格低めの部屋を希望しているので
今期申込しないと、買えないかと思っています。
値下げされるかもわかないですし・・・
ただスケジュールがタイトすぎて、考える時間をもっとくれって思います。

床暖房つけている人に言わせると、冬はエアコンいらないそうですよ。
オール電化なので、同時に電気を使いすぎるとブレーカー落ちそうなので
契約アンペアは変更しないとだめそうですよね。

オプションつける方は、どういったものをつける予定ですか？
参考までにお聞かせいただけると有難いです。

[392: 匿名さん]

床暖房以外のオプションはほとんど要らない気がするなあ。
あとはコンセント増設くらい。
食洗機は後付け予定。

[393: 購入検討中さん]

うちも第一期購入予定です。

角住戸希望ということもありますが、
間取り変更やカラーセレクト・アイセルコ・OPなども検討しているので。

もちろん価格によっては外部業者に頼む予定ですが、
施工に盛り込む必要のあるカスタマイズもするしないにせよ検討したいですし…

後になって値下げがあるかも知れませんが、
それよりも早期購入で自分の希望の間取り変更やセレクトを重視することにしました。


デベにお願いする予定のオプションは価格表をみないと決められませんが
ピクチャーレール・室内物干し・コンセント増設・ライトの増設や可能なら位置変更
人体感知ライト・玄関タイル・エコカラットやアイセルコで扉の色（材質）変更　といった感じです。

オール電化マンションなので床暖房はつけません（ガスなら考えますが…）

食洗機・壁面収納・食器棚などは外部にオーダーするつもりです。

[394: サラリーマンさん]

>389
>いずれにせよ、1期で慌てて買わないほうが良いということですよね？

棟や間取り、広さにこだわりがなく、売れ残っている部屋を安く買いたいのなら、
慌てて買う必要は全く無く、安くなるのを待ったほうが良いでしょうね。

ただ本物件は、まだMR始まって1ヶ月足らずでの、80戸以上の登録は順調な滑り出しでしょう。
来年GWの大型商戦過ぎるまでは、デベも強気販売のはずです。
次期販売でいきなり数100万単位の値引きは、あり得ないでしょう。

参考までに、こういうコラムもありますよ。
http://www.nocturnes.biz/kyzelo17629.html
ひとつのネタなので最終判断は各自ですけどね。

[395: 匿名さん]

>394さん
まあ、考え方はそれぞれで良いのではないでしょうか。
しかし、紹介されたサイトは、他の記事を読む限り微妙ですね。
どうも尻切れとんぼな、論述として甘い感を受けます。
あまり信用なさらない方が良いかと思いました。
あくまで私の感想です。

[396: 匿名さん]

第二期っていつからでしょうね？

[397: 匿名さん]

>396さん

第一期100戸のうち、申し込みが80戸とのことですから、一部が売れ残ると思われます。
また、今でも希望すれば第一期以外の住戸も購入させてくれます。

そのため、第一期販売後は、「第二期の販売はまだ先ですが、お客様が希望すればお売りします」と言いながら小出しに売っていくのではないでしょうか。

同じく矢向のクレストシティ アクアグランデが、そんな感じで売っています。

[398: 匿名さん]

あれ？第1期っていつから100戸になったんでしたっけ？
50戸って言ってたような。。。

[399: 匿名さん]

みなさん、オール電化についてはどうお考えですか？
価格もちょっと高めではありますが許容範囲、その他設備も気に入っています。
唯一、オール電化というのだけが気になっていて、ガスの生活に慣れた今、
エコキュートなどがうまく使いこなせるのか心配です。
ここはエコキュートの貯湯槽をベランダに置くタイプですよね？
面積は取らないようですがけっこう大きいと思うので、ベランダ狭くなっちゃうんでしょうか？

[400: 匿名さん]

これだけオール電化の住宅が増えているということは、
議論に値するだけ電気とガスには特徴があると思います。

【オール電化】
・ガス基本料金がかからない
・深夜電力を有効に活用するエコキュートが利用可能
・火を使わないから安心
・貯湯タンクがベランダに君臨（約半畳程度）
・あぶる料理ができない（最近できるＩＨも出てきましたが…）
・ガス缶を引かない場合は施工費用が安価に（価格に転嫁しやすい）

【ガス】
・昔からみんな使い慣れている
・浴室乾燥機の乾燥時間が電気式より早い
・ＴＥＳ温水式床暖房は設置費用が安い（ランニングはエコキュートの床暖房よりは高いです）
・停電時も使用できる（但しガス給湯器は電気を使用しているため使用不可・コンロは電池なので使用可能）
・その場でお湯を作るので貯湯タンクは不要
・電気代とガス代それぞれの基本料金が必要


オール電化を懸念するならラグゼではなく尻手が
最寄駅のファインフロントテラスがオススメです。
（通勤等が不便になるなら別ですが・・・）

[401: 匿名さん]

>400さん

No.399ではありませんが、私も気になっていたので詳細な情報をありがとうございます。

ラグゼの床暖房は、「エコキュートの床暖房」ではなく、「電気式の床暖房」ですよね。
そうすると、ラグゼの床暖房はランニングコストが高いものでしょうか。

[402: 匿名さん]

よく電気式の床暖房はコストが高くつくと言われますが、ガス温水式と比べたらどのくらいコスト高なんでしょうね？
ここで聞く話ではないかもしれないのですが、床暖房がオプションのこの物件を検討するにあたって、
みなさんがどうお考えかと思いまして。

[403: 申込予定さん]

オプションの床暖房は、ガス温水式と比べて１０～２０％電気料金が安くなるそうです。
定期的なメンテナンスもほぼ完全メンテナンスフリーだとか。
（メーカーHPによると）

よいのかどうかわかりませんが、エアコンの風が苦手なのでオプションで付ける予定です。

また、オプションではコンセント増設は玄関下しかできないそうです。
（どの住戸も）

[404: 匿名さん]

>403
>また、オプションではコンセント増設は玄関下しかできないそうです。
情報ありがとうございます。
ひええ、それはちょっと残念ですね。
廊下側洋室とWIC内に増設しようと思っていたので、厳しいなあ。。。

[405: 申込予定さん]

うちもコンセント増設希望でした。
下足入れ下コンセントだけつけれるだなんて意味なし。
結局オプションですることは、床暖房と食洗機くらいかな。

今日、登録抽選された方ってどのくらいいるんでしょうかね・・・
うちも今日登録して契約できるようになりましたが。

[406: 匿名さん]

私もオール電化、エコキュートにかなり悩みました。

【エコキュート】は

基本飲まない方がよい水ということで安全性に不安を感じましたが、今でも暖かい水道水を直接飲むことはなく浄水を沸かしているので問題なしと判断。

食器の洗浄やお風呂で使用されることに躊躇もありましたが、特に問題が出た話も聞かないので問題なしと判断しました。
（ガス屋のＨＰで貯水タンクの輪切りにしたショッキングな画像がありましたが、ちゃんとメンテナンスすれば大丈夫かな）



あとは貯水量が300Lで足りるのかという点です。
やはり、昼間に沸かしたくないですし、かと言って残水量を気にしながら生活するのは嫌ですから。

メーカーのカタログでは460Lや370Lがほとんどで300Lは最後に少し記載されているだけなのでやはり少な目なのかと思いました。

また、このＭＳは設置スペースに制限があり、あとから大き目タンクに変えることが困難なので悩みました。



あとは水圧です。
メーカーのカタログに高圧タイプがあるぐらいなので通常タイプはやはり弱いのかと思いました。

でも、設定温度を熱めにし、多めの水と混ぜることで水圧を高める方法が書き込みでありましたので問題なしと判断。




【オール電化】は
料金体系が夜間安く、朝/夕やや割高、昼めちゃ割高なのでエコキュートに対しては最適だが、普段の生活で使用する電気代は高く全体として本当に安くなるか疑問でした。

また、メーカーさんのショウルームでもエコキュートは太陽光発電と合わせてお勧めしており、電気代が割高の時間は太陽光で発電した電気を使用することで、大幅な節約になると聞きました。

その際、エコキュートのみの場合について聞いたところ（（電気・ガスの年間光熱費）－（オール電化の年間光熱費））×10年≒買換費用ぐらいでないのではとのことでした。

よって、10年以上使用できればオール電化の方が安くなりそうです。

[407: 購入検討中]

以前のレスを読んだ者です。C棟2階を検討中なのですが、日当りについて不安があります。
日影図というのは、MRにあるのですか？
担当の方に聞いても午後からは陽が弱くなるが、午前中は大丈夫とのこと。前の14階のマンションで西陽はシャットされますが…。というお話でした。午後は暗くなるのでしょうか。
不安が残っているのでお聞きできればと思いました。

[408: 申込予定さん]

>>407さん

C棟の日影図はMRにありましたよ。
A棟だけ？前の建物が民家なので、採寸できないとかで図は作っていないと言われました。

やはり日あたりは気になりますよね。

[409: 匿名さん]

固定資産税、都市計画税について詳しい方、営業さんに聞いた方がいらっしゃったら教えてください。

住宅ローンの概算書をみると、
固定資産税等・・・2*万円（軽減措置前の値段)　　と書かれていますが、

ラグゼは、
・耐火マンションで、5年間　固定資産税1/2の軽減措置を受けられるマンションでしょうか？
・小規模住宅扱いで、固定資産税1/6,都市計画税1/3の軽減措置を受けられるマンションでしょうか？

小規模住宅扱いで無い場合、6年目以降2*万円を毎年支払うかと思うとぞっとします。
資産価値が下がっていくとはいえ、45年近く20万円ベースと考えると、破産です。

営業さんに聞いているのですが、「確認します。」ばかりでまともな回答がもらえません。
なのに、手付金や契約日の話ばかりされて。。
知識なさそうだから、さっさと契約させてしまえ・・というのが見え見えでちょっと引き気味です。

[410: 匿名さん]

>409
>営業さんに聞いているのですが、「確認します。」ばかりでまともな回答がもらえません。
あ、それすごいわかります。
うちも同じ。
ゆっくり考えたいので1期はやめました。
これで欲しい部屋が無くなったら、それもまた巡り合わせと諦めてます。

質問の答えではなくてごめんなさい。
共感したので書き込みたくなりました。

[411: 匿名さん]

>409
>ラグゼは、
>・耐火マンションで、5年間　固定資産税1/2の軽減措置を受けられるマンションでしょうか？
>・小規模住宅扱いで、固定資産税1/6,都市計画税1/3の軽減措置を受けられるマンションでしょうか？

どちらも適用になりますよ。
ラグゼに限ったことじゃないですが。。
この辺みれば制度については分かります。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/09.html

新築マンションで建物分についての5年間の固定資産税軽減措置は、
平成24年3月31日までに新築された場合の特例ですが、
最近のニュースによれば、2年間は延長される見込みですね。

20うん万円の固定資産税等（軽減措置前の値段)はデベの予想値だと思いますが、
マンションは、建物部分の減価償却が遅いので
20年経っても、1年目の半分以下にはなりませんよ。
これが重いのなら、戸建てを買うべきでしょうね。。。

[412: 不動産購入勉強中さん]

だいたい今の時代変更なんて間に合えばやってもらえるのではないでしょうか。
玄関にしかつかないなんておかしいと思うけど。
契約を迫って頼めばやってくれるんじゃないんですか？

[413: 匿名さん]

>>407さん、408さん

日影図はMRで見せてもらいました。
C棟は、冬至は1階は全く日が入らないとのことでした。
過去レスにありますが、計算上、2階も恐らくほとんど日が入りません。
残念ながら、C棟は、夏の暑い時期は西日が入り、冬の寒い時期は1時以降は日が当たらないようです・・・。

日が陰ってしまうと、真っ暗ではありませんが、電気をつけないと生活は厳しいとのこと。
C棟は日当たりが悪いデメリットがあるので、当初はA棟よりかなり安かったですが、A棟が値下げされたおかけで、C棟に割安感がなくなってしまったようです。