管理組合の直接契約業務に対する管理会社の義務はないの？

[匿名]

私のマンションでは、全部委託に近い形で管理会社と
管理委託契約を結んでいます。
全部委託に近い、と書きましたのは、
エレベーター、駐車場シャッター、植栽、宅配ロッカー
などが管理組合と業者との直接契約です。

ここからが質問となります。
直接契約業務の場合、管理会社には点検結果の報告義務
はないことになりますでしょうか。
以下に、記しますように管理委託契約上は、管理組合と
業者の直接契約業務であっても、立会だけでなく点検結果の
報告義務、および点検結果で問題が指摘された場合には、
その報告と改善方策を文書で管理組合へ提示する義務が、
管理会社にはあるように読めます。
しかし管理会社は、管理組合が直接契約している業務には、
点検結果の報告義務は負っていない、と主張しています。
また、その見解は管理会社の顧問弁護士にも相談した結果
との主張です。

管理会社との管理委託契約書は国交省の標準管理委託契約書
に準拠しています。
管理委託契約書の第3条一 事務管理業務(別表第一)、二 管理員
業務(別表第二)の別表を見ますと、
・基幹事務以外の事務管理業務の中に
　(1)各種点検、検査等に基づく助言等
　　一 管理対象部分に係る施設運営の補助及び各種の点検、
　　　検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要が
　　　ある事項については、文書をもって、具体的な方策を
　　　甲に助言する。

・管理員の業務の区分及び業務内容
　(4)報告連絡業務
　　二 各種届出、点検結果、立会い結果等の報告
とあります。

他の管理会社のホームページで見てみますと、
http://www.bes.co.jp/mansion/management/management1.htmlには、
管理組合が直接発注して実施する点検・検査や報告・届出などについては、
事務管理業務の範囲でサポート致します。
とあります。

[51: 匿名さん]

標準管理委託契約書は管理会社の団体である高層住宅管理業協会と国交省で作ったもので、管理会社委託の場合と直接契約の場合とが同じ扱い（立会いや点検結果の報告）である筈が無い。
こんな標準を作ったら管理業界は成り立っていかないし、全部のマンションで点検業務は直接契約にして管理費の削減を行う。常識でわかる問題。

[52: 匿名さん]

スレ主の甘えに過ぎない。
外注とは管理会社の補助を受けるに過ぎない。
全ての決定権は理事長である事は明白。

[53: 匿名]

>>49
管理会社が裁判で管理組合の過失を主張すれば、過失割合を考慮した判決が出るかもしれません。
管理会社がその管理組合との契約は切れてもよいと判断するのならそういった主張をするでしょう。


>>51
国交省等は都合よく解釈してしまう管理会社の味方になるわけではないですよ。

[54: 匿名]

> 全部のマンションで点検業務は直接契約にして管理費の削減を行う。常識でわかる問題。
そんなことありませんよ。
委託契約の場合は、どんな理由にせよ業務そのものの結果責任を元請としての管理会社に
問えますが、直接契約は問えません。単なる点検結果報告とは違うレベルの責任が
発生します。

[55: 匿名さん]

＞直接契約は問えません
同感です

[56: 匿名]

>> 直接契約は問えません
> 同感です
45ですが、
業務そのものの結果責任、に対してと言う意味ね。

[57: 匿名さん]

＞業務そのものの結果責任、に対してと言う意味ね。
契約自体が異なると言う意味です。

[58: 匿名]

↑立会や点検結果報告というレベルでは一緒だよ。

[59: 匿名さん]

＞見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。
これが管理組合の直接契約での管理会社の義務です。
もちろんサービスで行う良心的な管理会社もたくさんあります。

[60: 匿名さん]

＞見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。
「実施の確認」とは別表２管理員業務の（３）立会業務の一外注業者の業務の着手、実施の立会い
であり「点検結果の報告」は含まれていません。
コメントを読んでください。

[61: 匿名]

スレ主は、管理会社に問題ある場合は報告を依頼していたぞ。

[62: ゴルゴ１３]

担当理事は、各種点検について、管理会社に依存せずに報告書類を確認する。それが教訓でしょうか。

[63: 匿名]

>>60
当たり前なんじゃないの？
点検結果の報告義務は、通常点検を実施した業者側にある。
で、この問題の場合、何で管理会社が結果を受領していたの？という話。

[64: 匿名]

結局のところ、どういう経緯、事実が明らかにされないと判断できないのでは。

[65: 匿名]

スレ主さん

質問とは関係ないが、販売時広告には、一部委託って書いてあったの？
すごく知りたい。

[66: 匿名]

>65さん
スレ主です。
販売時のパンフレットには、
管理形態/区分所有者全員により管理組合を結成し、
運営管理業務は、○○○株式会社に委託
とあります。

[67: 匿名さん]

＞40で書いたように、点検結果は業者から組合でなく管理会社に
＞提出されていました。
エレベータ点検会社との契約書は管理組合が保管していますか？
点検会社には点検だけでなく報告や助言等の義務があると思いますし、契約主である管理組合に対し
一度も結果報告がされていない場合には、不履行に問えるかもしれません。
エレベータ点検会社との契約を確認すべき。

[68: 匿名]

65です。
興味だけの質問に回答ありがとうごさいます。そのぐらいでは一部委託とは記載しないんですね。

うちの場合、植栽だけ外注に途中から変えたけど、助言その他はしないってことになっている。まあ、管理費安くする時の捨てせりふだから参考にならないけどね。

[69: 匿名]

スレ主です。
> そのぐらいでは一部委託とは記載しないんですね。
はい、そのようです。
なぜ、分譲時から、一部管理組合の直接契約業務が
設定されていたのかは不明です。
その真意を売主や管理会社に聞いたことはありません。

[70: 匿名さん]

スレ主さんは、売主だけは公表すべきです、ほかにも犠牲者が出てもいいんですか。
売主はポリシーがある筈ですから大丈夫です。営業妨害にはなりません。

[71: 匿名]

>70さん、
スレ主です。
売主を公表することは、グループ会社である管理会社を公表すること
になるので、訴訟等の可能性を考えますと現段階では明らかにできません。
申し訳ありません。

直接契約であっても報告義務が管理会社にはある、という見解の弁護士さんも
いらっしゃるようです。

[72: 匿名さん]

＞売主を公表することは、グループ会社である管理会社を公表すること
面白いですね、親会社が子会社の売上減になる施策をとるなんて。

[73: 匿名]

> 面白いですね、親会社が子会社の売上減になる施策をとるなんて。
スレ主です。
何らかの理由があったのだと思います。
委託業務にすると、元請としての結果責任が問われることに
なるので、それを避けたのか？
この点は想像の域を出ません。

管理委託契約はもちろんのこと、毎年の重要事項説明会でも、
管理組合が直接契約していた設備についても、管理委託対象に含まれる
記述が文書でも口頭でもありました。
そもそも、直接契約している設備について、そういった説明は
一度もありません。まあ、分譲時からそう決まっていたからでしょう。

[74: 匿名]

スレ主です。
その後も管理業界の弁護士さんに照会していました。
また、別の掲示板ですが、元管理会社勤務のコンサルタントの方
などからもコメント頂きました。
あくまえ参考までに報告いたします。

管理対象部分に含まれるものは、
以下の条項の報告義務が管理会社には発生する、
というものでした。
今回の直接契約設備は、この管理対象部分として明記されていました
ので、報告義務があるとの見解で、これは他の弁護士に相談しても
同様だろうとのことでした。

第3条一 事務管理業務(別表第一)
・基幹事務以外の事務管理業務の中に
　(1)各種点検、検査等に基づく助言等
　　一 管理対象部分に係る施設運営の補助及び各種の点検、
　　　検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要が
　　　ある事項については、文書をもって、具体的な方策を
　　　甲に助言する。

第3条二 管理員 業務(別表第二)
・管理員の業務の区分及び業務内容
　(4)報告連絡業務
　　二 各種届出、点検結果、立会い結果等の報告
直接契約でも管理委託契約の事務管理業務で規定された
ことは義務がある。
事務管理業務に立会や報告が規定されていれば、当然
その業務には義務が発生するというもの。

なお、
標準管理委託契約書の
別表第一
１基幹事務(3)本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整
に外注に関する記述がありますが、この条項は企画又は実施の調整に
関するものであって、報告に関しては記述対象外という解釈のようです。
報告義務に関しては、基幹事務ではないので、基幹事務以外の事務管理業務
として、上記別表第一２（３）にあるようです。

[75: 匿名さん]

よかったですね　頑張ってください
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=9790

[76: 匿名]

>75さん、
ありがとうございます。

70さんが言うとおり、ほかにも犠牲者が出ないように、
必要が出れば、売主とグループ会社である管理会社
の名前を公表したいと思います。

[77: 匿名さん]

＞販売時のパンフレットには、
＞管理形態/区分所有者全員により管理組合を結成し、
＞運営管理業務は、○○○株式会社に委託
＞とあります。
区分建物の重要事項説明書には管理の委託先および管理内容があって委託先（管理会社）、管理内容が記入されているはずです。さらに駐車場やセキュリティーなど項目ごとに何処に委託するかが書いてあるはずです。
直接契約であるのに記載がなければ宅建業法違反です。

[78: 匿名]

>77さん
> 区分建物の重要事項説明書には管理の委託先および管理内容があって委託先（管理会社）、
> 管理内容が記入されているはずです。さらに駐車場やセキュリティーなど項目ごとに
> 何処に委託するかが書いてあるはずです
分譲時、というか購入時の重要事項説明書を確認しました。
管理の委託先：○○○株式会社
となり、業務内容は別添の管理委託契約書の内容を参照下さい。
とあります。
管理組合の直接契約に関する記述は一切ありません。

[79: 匿名]

すみません。購入時の書類の中から
「管理にかかわる承認書」が出てきました。
それによると、
管理組合理事長が選任されるまでの間に、必要に応じて初年度管理費予算の
範囲内で管理委託契約に含まれない設備点検保守業務の点検会社を○○○株式会社
(売主グループの管理会社)が選定し、それぞれの設備保守点検業務の契約を
当マンション管理組合を代行して締結すること
とあります。

[80: 匿名さん]

＞管理の委託先：○○○株式会社
＞となり、業務内容は別添の管理委託契約書の内容を参照下さい。
契約内容の説明書なのに契約書参照とは。
法的には不明だか、売主は良心的ではない。

[81: 匿名さん]

＞１基幹事務(3)本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整
＞に外注に関する記述がありますが、この条項は企画又は実施の調整に
＞関するものであって、報告に関しては記述対象外という解釈のようです。
報告は記述対象外という解釈はいいと思いますが、直接契約の場合には、
基幹事務以外の事務管理業務の別表第一２（３）は対象にならず、報告義務は
負わないと考えるのが妥当であると思います。（１基幹事務(3)のところで完結）
これ以上はやめますが、興味ある事柄ですので、ぜひ決着を付けるようお願いします。

[82: 匿名]

決着ってどういうこと？

[83: 匿名さん]

↑当然裁判ですね

[84: 匿名さん]

＞（１基幹事務(3)のところで完結）
中途半端なので続けます。

弁護士やコンサルの考えは
別表第１の（３）⇒別表第１の２の（３）①の流れ

私の理解は
別表第１の（３）⇒別表第２の２の（３）・・・コメント通り
上の場合とすればコメントに別表第１の２の（３）もあるのが親切（わかりやすい）
別表の範囲を超えてコメントしているから基幹事務以外の事務管理業務は対象にならない。

申し訳ない、もう尾張にします。

[85: 匿名]

やはり、管理委託契約書第2条の管理対象部分に含まれていることが大きいのだと思います。
管理対象部分に含まれないものであれば、報告義務はもちろんのこと委託に係る義務は
管理会社に発生しないのでしょう。

管理対象部分に含まれるものは、直接契約かどうかを問わず報告義務が発生し、
その見解は弁護士に拠らないだろうと、管理業界の弁護士さんからコメントもらいました。

また、
75さんの引用先には、
「私の顧問先でも、管理組合が直接保守契約をされている所がかなりありますが、
全て管理会社は委託契約書通り報告業務を行っています。
管理会社の顧問弁護士の見解は、マンション関係に詳しい弁護士ならそのような発言は
しないと思います。おそらく担当者の独断の見解だと思います。」
とあります。


類似案件の判例がないか、調べてみたいと思っていますが・・・。

[86: 匿名さん]

＞決着ってどういうこと？
高層住宅管理業協会やマンション管理センターがいい
その見解は試験にもでるかもしれないから
でも契約書を提示しないと曖昧になって意味がない

[87: 匿名]

もう一歩踏み込まないと中途半端だな。

[88: 匿名さん]

＞管理対象部分に含まれていることが大きいのだと思います。
どんな場合でも管理対象には含まれていると思います。
例えばエレベーターは保守点検の契約をしてなくても、止まってる、人が閉じ込められてるなどの
場合はそれなりの対応をするでしょうし、それが管理ではないでしょうか。

[89: 匿名さん]

＞もう一歩踏み込まないと中途半端だな。
分かる人にはこれで充分わかると思います。

[90: 匿名]

すまん、わからない人にも易しく

[91: 匿名]

> 高層住宅管理業協会やマンション管理センターがいい
> その見解は試験にもでるかもしれないから
> でも契約書を提示しないと曖昧になって意味がない
スレ主ですが、契約書は標準管理委託契約書とほぼ同一です。
H15版ですが。

[92: 匿名さん]

＞標準管理委託契約書とほぼ同一です。
ほぼが曲者です

[93: 匿名]

> ほぼが曲者です
失礼しました。
これまで出てきた条項は、標準管理委託契約書と同一です。
他の部分も同一と考えて頂いてOKです。

[94: 匿名]

スレ主どの

他のスレに書き込みせずにこちらに書き込みしてください。

[95: 匿名さん]

>管理組合の直接契約業務に対する管理会社の義務はないの？
利ざやを得られない業務には義務は生じない。
管理会社を通じての業務は中間マージンを得ているのでその業務に関しては義務が生じる。

[96: 匿名]

> 利ざやを得られない業務には義務は生じない。
> 管理会社を通じての業務は中間マージンを得ているのでその業務に関しては義務が生じる。
そんな問題じゃありませんよ。
利ざや、ではなく、対価を得ている業務に義務が生じるのです。
対価を得ている業務として、直接契約を含めた立会いや点検結果報告が含まれるので、
当然義務が生じる。
というのが、普通の弁護士さんたちの考え方のようです。

[97: 匿名さん]

>そんな問題じゃありませんよ。 利ざや、ではなく、対価を得ている業務に義務が生じるのです。

両者に差があるべきで、その弁護士は当てになりません。

[98: 匿名]

> 両者に差があるべきで、その弁護士は当てになりません。
もちろん、差はありますよ。
委託の場合、請負としての管理会社の結果責任を問えますが、
直接契約の場合は、管理会社に結果責任は問えません。
利ざやは保険料みたいなものです。
ただし、
直接契約の設備であっても、管理委託契約で、管理委託対象と
明記されている場合には、点検報告は委託業務として管理会社に
責任がある、との見方のようです。

なので、
75さんが挙げたリンク先でも、
「私の顧問先でも、管理組合が直接保守契約をされている所が
かなりありますが、全て管理会社は委託契約書通り報告業務
を行っています。
管理会社の顧問弁護士の見解は、マンション関係に詳しい
弁護士ならそのような発言はしないと思います。
おそらく担当者の独断の見解だと思います。」
といったコメントが出るのだと考えます。

[99: 匿名さん]

75ですが、模範回答として挙げた訳ではありません。
＞直接契約の設備であっても、管理委託契約で、管理委託対象と
＞明記されている場合には、点検報告は委託業務として管理会社に
＞責任がある、との見方のようです。
管理委託対象の見解の相違です。
管理委託対象ではあるが、例えばエレベーターについていえば月々の点検業務のみ管理対象外（直接契約）でそれ以外の清掃、外観目視点検が管理対象なのです。
従って、点検結果の報告や改善等の必要がある事項に文書をもって具体的な方策を甲に助言する部分は管理会社には義務が無いと考えます。
スレ主さんへ（確認）
別表第４建物・設備管理業務の２エレベーター設備はどの様に記述されていますか？

[100: 匿名]

マンション法の標準で記述されている、管理会社の大規模修繕工事対する姿勢と同様に、管理会社以外の会社発注であっても、関係者との連絡調整及び、工事全般に対する助言の責任はあるはずです。管理全部委託をされていたら尚更です。管理会社は、管理のプロを標榜するコンサルタントの位置付けですから。他社受注だから、知らぬ存ぜぬはひど過ぎませんか？