管理組合の直接契約業務に対する管理会社の義務はないの？

[匿名]

私のマンションでは、全部委託に近い形で管理会社と
管理委託契約を結んでいます。
全部委託に近い、と書きましたのは、
エレベーター、駐車場シャッター、植栽、宅配ロッカー
などが管理組合と業者との直接契約です。

ここからが質問となります。
直接契約業務の場合、管理会社には点検結果の報告義務
はないことになりますでしょうか。
以下に、記しますように管理委託契約上は、管理組合と
業者の直接契約業務であっても、立会だけでなく点検結果の
報告義務、および点検結果で問題が指摘された場合には、
その報告と改善方策を文書で管理組合へ提示する義務が、
管理会社にはあるように読めます。
しかし管理会社は、管理組合が直接契約している業務には、
点検結果の報告義務は負っていない、と主張しています。
また、その見解は管理会社の顧問弁護士にも相談した結果
との主張です。

管理会社との管理委託契約書は国交省の標準管理委託契約書
に準拠しています。
管理委託契約書の第3条一 事務管理業務(別表第一)、二 管理員
業務(別表第二)の別表を見ますと、
・基幹事務以外の事務管理業務の中に
　(1)各種点検、検査等に基づく助言等
　　一 管理対象部分に係る施設運営の補助及び各種の点検、
　　　検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要が
　　　ある事項については、文書をもって、具体的な方策を
　　　甲に助言する。

・管理員の業務の区分及び業務内容
　(4)報告連絡業務
　　二 各種届出、点検結果、立会い結果等の報告
とあります。

他の管理会社のホームページで見てみますと、
http://www.bes.co.jp/mansion/management/management1.htmlには、
管理組合が直接発注して実施する点検・検査や報告・届出などについては、
事務管理業務の範囲でサポート致します。
とあります。

[21: 匿名さん]

「管理対象部分」だから管理組合の直接契約でも対象に含まれるとありますが。
第二条には「本マンションの管理に関する業務のうち、甲が乙に委託する業務をいう。」と定義されており、第二条にエレベータ等の記載があれば契約書の間違いか不備、記載がなければ対象外となる。

[22: 入居済み住民さん]

＞管理会社に期待する方が世間知らず。

期待はしてなく義務があるというのです。　義務履行違反は損害賠償請求の対象です。

[23: 匿名さん]

内容が濃いので、他レスを充分読み切っていませんが・・・

＞直接契約業務の場合、管理会社には点検結果の報告義務 はないことになりますでしょうか。
直接契約の保守などは、その契約業者から契約主である管理組合への報告は義務があるでしょう。
具体的には書面での報告のほか、特段の事項については口頭などでの報告があるべきかと。

別に面で、管理組合は管理会社に建物の管理を委託しているわけで、
直接契約の業者の報告を管理組合に代わって受けることは、管理委託の当然の範疇だと思います。

直接契約の業者の保守作業自体には、管理会社が責任を負うものではありませんが、建物が正常に維持されるための保守結果の確認、不適切な作業があれば正常であるように注意をする契約上の義務はあるはずです。

組合が直接契約した保守については知らぬっというような「委託契約」もありえますので管理会社との「委託契約書」はよく確認されたほうがいいかと。

[24: 匿名]

>>22
義務ってなんだよ。
ＥＶで事故があったら管理会社が責任取るのか？
どうせＥＶ会社に丸投げして終わりだろうが。

[25: 匿名さん]

＞保守結果の確認、不適切な作業があれば正常であるように注意をする契約上の義務はあるはずです。
この程度の義務はあると思いますが、スレ主さんはそれ以上（管理会社が契約の場合と同等）の報告＋提案を要求していると思います。

[26: 匿名さん]

＋提案→助言に訂正します。

[27: 匿名]

スレ主です。
> この程度の義務はあると思いますが、スレ主さんはそれ以上（管理会社が契約の場合と同等）
> の報告＋提案を要求していると思います。
いえいえ、委託している事務管理業務の範囲内の要求です。
例えば、スレッド立ての文にも記載しましたが、
http://www.bes.co.jp/mansion/management/management1.html
管理組合が直接発注して実施する点検・検査や報告・届出などについては、
事務管理業務の範囲でサポート致します。 （このURLはうちのマンションの管理会社ではありません）
とあるように、
直接、委託を問わず点検の結果の報告は
管理委託契約書の第3条
一 事務管理業務(別表第一)
　(1)各種点検、検査等に基づく助言等
　　一 管理対象部分に係る施設運営の補助及び各種の点検、
　　　検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要が
　　　ある事項については、文書をもって、具体的な方策を
　　　甲に助言する。

二 管理員業務(別表第二)、
　(4)報告連絡業務
　　二 各種届出、点検結果、立会い結果等の報告
とあります。国交省の標準管理委託契約と同一文言です。

点検業務の品質保障や結果の責任を問えないのが組合の直接契約ですが、
点検の立会い及び結果報告は、管理委託契約の事務管理業務の範囲内と
思うのです。

[28: 匿名さん]

管理組合が直接発注して実施する点検・検査や報告・届出などについては、事務管理業務の範囲でサポート致します。

各種点検・検査結果に基づき改善を要する項目などについての助言
諸官庁への報告・届出が義務付けられている法定点検等の届出・報告補助
諸官庁からの通知事項の管理組合やお住まいの皆様に対する広報

標準管理委託契約書のコメントにある様に、標準的な契約内容を定めたものであり、実際の契約書作成に当っては（略）内容の追加、修正を行い活用されるべきもの。とあり、ＵＲＬの会社では上記のサポートを織り込んだ「事務管理業務」の契約をするものと考えられます。

[29: 匿名さん]

追記
そうでなければ「各種点検・検査結果に基づき改善を要する項目などについての助言」をわざわアピールしないでしょ。

[30: 匿名]

> そうでなければ「各種点検・検査結果に基づき改善を要する項目などについての助言」
> をわざわアピールしないでしょ。
えーそうなんですか。
標準管理委託契約どおりだと、直接契約は点検日の調整や立会いを管理組合が
やるんですか？それはないでしょう。

[31: 匿名]

追記
例えば、
•不具合発生時に、管理会社は責任を十分に持てないとい言いますが、管理会社には責任があります。
（管理会社との管理委託契約には、管理員業務として点検業務―諸設備の運転及び作動状況の点検。立会業務―外注業者の業務の着手、履行の立会い。となっていると思います。）
http://fi-mmo.com/index.php?%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%B2%BB%E5%89%8A%E6%B8...
とあります。

[32: 匿名]

責任を追及出来る根拠があるなら、
事故が起こってから賠償させればいいじゃん。

現在の契約に根拠がないなら管理委託契約を更新する際に
交渉して盛り込めばいいじゃん。

もうここ終了でいいですかね。

[33: 匿名]

↑なんでそんなに早く終了させたいのかな？

[34: 匿名さん]

＞直接契約は点検日の調整や立会いを管理組合が
＞やるんですか？それはないでしょう。
だから直接契約でしょ？
それがいやなら管理会社に委託すればいい。

[35: 匿名さん]

＞外注業者の業務の着手、履行の立会い
管理会社の下請け（外注）のことを意味しています。
直接契約の外注と管理会社の外注を混同して混乱してますね。

[36: 匿名さん]

管理組合が直接契約すると言う事は、その部分に関しては自主管理と同じと考えた方がいい。

[37: 匿名さん]

スレ主はネットで拾った情報を鵜呑みにする癖があり、しかも頑固で人の意見を聞き入れず自己中心的。
これではもう終わりでいいかもしれない。
終----------------------------了

[38: 匿名さん]

＞管理組合が直接契約すると言う事は、その部分に関しては自主管理と同じと考えた方がいい。
これは、おおいに反対します(笑
うちは、約400戸のマンション。
特殊な施設もあり、管理会社への委託契約とは別に、機械式駐車場・ＥＶ保守・プール設備＆監理、雑排水管清掃、植栽管理、その他ハードの保守はおおよそ組合と直接契約です。
しかし、管理会社がすべて日程も作業立会も行っています。
特に問題は起きていません。
ま、厳密にいうと保守作業のアラさがしはしてくれませんし、より適正な作業や価格の提案はしてくれない。

管理会社を通じた保守契約なら、もっと真剣にやるか？は疑問です。
そもそもハードは施工会社や各メーカー系のメンテナンス業者が一番詳しいわけなので、管理会社を通じて契約しても管理組合にはメリット少ないと思います。

[39: 匿名さん]

＞管理会社がすべて日程も作業立会も行っています。
管理委託契約は標準通りですか？
今は標準通りの契約で直接契約と管理会社委託でどちらも同じサービスが受けられるかが問題になっています。
契約書を確認願います。

[40: 匿名]

スレ主です。
> 直接契約と管理会社委託でどちらも同じサービス
厳密に言うと同じサービスとは言っておりません。
直接契約した点検業務の品質や結果の責任を管理会社に問うことは
出来ない点で、委託契約した点検業務とは差があることは
理解しています。
立会いや点検結果の報告については、直接・委託を
問わず同じ扱いでは？と感じているわけです。

ちなみに、
分譲デベのグループ会社の管理会社です。
直接契約は、分譲時からデフォルト設定されていたもの。
エレベーターなど。
直接契約の点検業務の結果は、管理組合でなく、管理会社に
なぜか送付されている。

[41: 匿名]

スレ殿へ

次回の契約更新時に、組合直接契約分の事務管理等を含むことを明記すれば良いのではないか。

[42: 匿名]

>41さん、
実は、すでに問題が起きてしまったのです。
点検結果では状況が年々悪化し対策が必要と出ていたのに、
その結果が管理会社から管理組合へ伝わらず、
小さからぬ修理費が発生しました。
管理会社に対しては、点検結果次第でメンテナンスを
実施するから、点検結果で不具合の報告が出たら教えてね、
と理事会で伝えていたのですが。
40で書いたように、点検結果は業者から組合でなく管理会社に
提出されていました。
そこで、
管理会社に対して、修理費用の負担を求めたところ、
一転して点検結果の報告義務はない、と主張。
これまでは、契約委託契約外のあくまでサービス・ボランディア
としてやってあげてました的な態度です。

[43: 匿名さん]

>>42
そのように対策が必要と出ていたのに、
点検結果を連絡しないとなると、前提が違いますね。

[44: 匿名さん]

裁判で決着しかない。
スレ主も情報の小出しはやめた方がいい。

[45: 匿名]

スレ主です。
標準管理委託契約書を採用する他マンションで、
全部委託でなく、一部直接契約でやっている管理組合の
話を聞けば、参考になると思っています。

[46: 匿名さん]

あとから重要な情報が出てくると相談される方としては頭に来る。
撤収します。

[47: 匿名さん]

＞スレ主です。 標準管理委託契約書を採用する他マンションで、 全部委託でなく、一部直接契約でやっている管理組合の 話を聞けば、参考になると思っています。

標準管理委託契約では下記の通り。
三 乙は、甲が本マンションの維持又は修繕(大 規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。

[48: 匿名]

>>42
裁判になるかも知れませんが、管理会社がボランティアで点検業者からの報告を受け取っていたとしても、管理会社の責任は免れないと思います（民法の事務管理規定による）。

[49: 匿名さん]

＞管理会社の責任は免れないと思います（民法の事務管理規定による）。
仮に責任があってもその程度や過失割合とかの問題になるのでは？

[50: 匿名さん]

現に損害が出ているとのことですが賠償が１００％か５０％かは裁判所しか決めることができません。
勝ちか負けかだけを議論しても意味がない。

[51: 匿名さん]

標準管理委託契約書は管理会社の団体である高層住宅管理業協会と国交省で作ったもので、管理会社委託の場合と直接契約の場合とが同じ扱い（立会いや点検結果の報告）である筈が無い。
こんな標準を作ったら管理業界は成り立っていかないし、全部のマンションで点検業務は直接契約にして管理費の削減を行う。常識でわかる問題。

[52: 匿名さん]

スレ主の甘えに過ぎない。
外注とは管理会社の補助を受けるに過ぎない。
全ての決定権は理事長である事は明白。

[53: 匿名]

>>49
管理会社が裁判で管理組合の過失を主張すれば、過失割合を考慮した判決が出るかもしれません。
管理会社がその管理組合との契約は切れてもよいと判断するのならそういった主張をするでしょう。


>>51
国交省等は都合よく解釈してしまう管理会社の味方になるわけではないですよ。

[54: 匿名]

> 全部のマンションで点検業務は直接契約にして管理費の削減を行う。常識でわかる問題。
そんなことありませんよ。
委託契約の場合は、どんな理由にせよ業務そのものの結果責任を元請としての管理会社に
問えますが、直接契約は問えません。単なる点検結果報告とは違うレベルの責任が
発生します。

[55: 匿名さん]

＞直接契約は問えません
同感です

[56: 匿名]

>> 直接契約は問えません
> 同感です
45ですが、
業務そのものの結果責任、に対してと言う意味ね。

[57: 匿名さん]

＞業務そのものの結果責任、に対してと言う意味ね。
契約自体が異なると言う意味です。

[58: 匿名]

↑立会や点検結果報告というレベルでは一緒だよ。

[59: 匿名さん]

＞見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。
これが管理組合の直接契約での管理会社の義務です。
もちろんサービスで行う良心的な管理会社もたくさんあります。

[60: 匿名さん]

＞見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。
「実施の確認」とは別表２管理員業務の（３）立会業務の一外注業者の業務の着手、実施の立会い
であり「点検結果の報告」は含まれていません。
コメントを読んでください。

[61: 匿名]

スレ主は、管理会社に問題ある場合は報告を依頼していたぞ。

[62: ゴルゴ１３]

担当理事は、各種点検について、管理会社に依存せずに報告書類を確認する。それが教訓でしょうか。

[63: 匿名]

>>60
当たり前なんじゃないの？
点検結果の報告義務は、通常点検を実施した業者側にある。
で、この問題の場合、何で管理会社が結果を受領していたの？という話。

[64: 匿名]

結局のところ、どういう経緯、事実が明らかにされないと判断できないのでは。

[65: 匿名]

スレ主さん

質問とは関係ないが、販売時広告には、一部委託って書いてあったの？
すごく知りたい。

[66: 匿名]

>65さん
スレ主です。
販売時のパンフレットには、
管理形態/区分所有者全員により管理組合を結成し、
運営管理業務は、○○○株式会社に委託
とあります。

[67: 匿名さん]

＞40で書いたように、点検結果は業者から組合でなく管理会社に
＞提出されていました。
エレベータ点検会社との契約書は管理組合が保管していますか？
点検会社には点検だけでなく報告や助言等の義務があると思いますし、契約主である管理組合に対し
一度も結果報告がされていない場合には、不履行に問えるかもしれません。
エレベータ点検会社との契約を確認すべき。

[68: 匿名]

65です。
興味だけの質問に回答ありがとうごさいます。そのぐらいでは一部委託とは記載しないんですね。

うちの場合、植栽だけ外注に途中から変えたけど、助言その他はしないってことになっている。まあ、管理費安くする時の捨てせりふだから参考にならないけどね。

[69: 匿名]

スレ主です。
> そのぐらいでは一部委託とは記載しないんですね。
はい、そのようです。
なぜ、分譲時から、一部管理組合の直接契約業務が
設定されていたのかは不明です。
その真意を売主や管理会社に聞いたことはありません。

[70: 匿名さん]

スレ主さんは、売主だけは公表すべきです、ほかにも犠牲者が出てもいいんですか。
売主はポリシーがある筈ですから大丈夫です。営業妨害にはなりません。